دنیای اقتصاد: نقشه‌جهانی «تامین مسکن کم‌درآمدها» که ۷کشور پیشرفته اروپایی به‌عنوان «مجریان موفق» آن معرفی شده‌اند برای اجرا در ایران پیشنهاد شد. نتایج یک پژوهش علمی درخصوص تجارب جهانی «الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی» در ۷ کشور پیشرفته اروپایی هم‌اکنون برای اجرای موفق این طرح در ایران، ضمن توصیه بر اجرای دست‌کم ۱۰ پیشنهاد عملی در این زمینه، شرایط اثربخشی برنامه‌های تامین مسکن برای «سه دهک اول» اقتصادی را شرح می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این پژوهش علمی با بررسی نقشه جهانی تامین مسکن کم‌درآمدها الگوی موفق کشورهای توسعه‌یافته ‌و ‌در حال‌ توسعه را در قالب تجربه موفق ۷ کشور اروپایی توسعه‌یافته شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان در ساخت ‌وتامین واحدهای مسکونی اجتماعی مورد بررسی قرار داده و جزئیات این بررسی را به‌عنوان مبنای سیاست‌گذاری و اجرای این طرح در سراسر دنیا مورد تاکید قرار داده است. این پژوهش که به تازگی از سوی «دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن» وزارت راه‌ وشهرسازی منتشر شده است در سه بخش اصلی، وضعیت وخیم گروه‌های کم درآمد به لحاظ دسترسی به مسکن در ایران، نقشه برتر تامین مسکن اجتماعی در دنیا با تکیه بر تجربه فراگیر ۷ کشور توسعه‌یافته اروپایی و همچنین شرایط پیاده‌سازی این الگوی موفق در کشور را تشریح کرده است.

در این تحقیق علمی که از سوی دو محقق و صاحب‌نظر حوزه مسکن انجام شده است در تشریح وضعیت نامساعد گروه‌های کم‌درآمد به لحاظ دسترسی به واحدهای مسکونی تاکید شده است که اگر چه از دهه‌های گذشته و سال‌های قبل از پیروزی انقلاب برنامه‌ها و سیاست‌های مختلفی برای اجرا در بخش مسکن مطرح و با ویژگی‌ها و مقیاس‌های مختلف اجرا شده است، اما به‌دلیل وجود ایرادات اساسی عملا این بخش از جامعه متقاضی مسکن به‌صورت موثر مخاطب هیچ‌گونه برنامه‌رسمی در این بخش قرار نگرفته‌اند. این‌در‌حالی است که شناسایی ۲میلیون و۴۰۰ هزار خانوار بدمسکن و همچنین جمعیت ۲۰ میلیون نفری حاشیه‌نشین و ساکن در بافت‌های فرسوده که در جریان به‌روزرسانی طرح جامع مسکن در سال ۹۲ صورت گرفت، نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل دو دهک یک و دو اقتصادی قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند.

مصطفی حسین آبادی و رضا مرشد خانی، در این پژوهش علمی که متن آن در فصلنامه اقتصادمسکن منتشر شده است با توجه به «وضعیت فعلی گروه‌های کم‌درآمد» نیازمند مسکن در ایران و همچنین «الگوی جهانی اجرای این طرح در کشورهای مختلف» با اقتباس از تجربه موفق ۷ کشور توسعه‌یافته اروپایی در این زمینه پیشنهاد می‌کنند می‌توان با پیاده‌سازی این الگو، «نقشه برتر» تامین مسکن کم‌درآمدها را در کشور عملیاتی کرد. این تحقیق در شرایطی هم اکنون عملیاتی‌سازی الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمدها در کشور را توصیه می‌کند که انتشار آن در شرایط فعلی دست کم از «سه زاویه» بسیار با اهمیت است؛ پیشنهاد اجرای نقشه جهانی تامین مسکن کم‌درآمدها درحالی مطرح شده است که قرار است از امسال به مدت «پنج سال» طرح مسکن اجتماعی با مقیاس تامین سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکن برای خانوارهای دهک‌های ۱ و ۲ عملیاتی شود. از سوی دیگر، این طرح قرار است از امسال جایگزین طرح مسکن مهر شود که ۱۰ سال از اجرای آن در کشور می‌گذرد؛ ضمن اینکه در شرایط فعلی، موضوع تامین مسکن کم‌درآمدها یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین کلیدواژه‌ها در مناظره‌های انتخاباتی و وعده‌هایی است که نامزدهای ریاست جمهوری مطرح می‌کنند.

به این ترتیب محتوای این تحقیق علمی در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری می‌تواند مورد توجه سیاست‌گذاران و استفاده متولی بخش مسکن در دولت دوازدهم قرار بگیرد. سهم ناچیز گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر از برنامه‌ها و سیاست‌های بخش مسکن طی سال‌ها و دهه‌های گذشته در حالی در این تحقیق علمی مورد تاکید قرار گرفته که محققان این پژوهش با اشاره به محرومیت دهک‌های ۱ تا ۳ اقتصادی از شرایط مناسب دسترسی به مسکن، این موضوع را ناشی از «عدم توان پرداخت اقساط تسهیلات بانکی» برای خرید مسکن از سوی این خانوارها طی دهه‌ها و سال‌های گذشته می‌دانند؛ چرا که سیاست‌های تامین مسکن در ایران از سال‌های گذشته تاکنون عمدتا «حمایتی» و مبتنی بر رویکرد «تامین مسکن ملکی» از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید ملک بوده است. این در حالی است که دهک‌های ۱ تا ۳ عملا به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم مانده‌اند.

حذف کم‌درآمدها از شهر؟

براساس این گزارش، اگرچه شاخص دسترسی به مسکن با احتساب پس انداز کل درآمد خانوار در کشور از حدود ۸ سال در سال ۸۴ به حدود ۱۲ سال در سال ۹۴ رسیده است، اما این شاخص برای گروه‌های کم‌درآمد هم‌اکنون ۱۹ تا ۳۶ سال و به معنای آن است که دست کم دهک‌های ۱ و ۲ به تنهایی و بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت هرگز قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند. این‌در‌حالی است که شاخص «متعارف» دسترسی به مسکن در کشورهای دنیا در صورت عملکرد مناسب بازار، ۸ سال است. هر چند طی سال‌های گذشته در ایران برنامه‌های مختلفی برای تامین مسکن کم‌درآمدها اجرا شده است؛ اما با شکست یا توفیق حداقلی مواجه شده و به طرح‌هایی غیرقابل تکرار تبدیل شده‌اند. این درحالی است که کم‌درآمدها در برنامه‌های توسعه شهری، به‌صورت شگفت‌آوری «شهروند» محسوب نمی‌شوند و جایی در برنامه‌ریزی توسعه شهری ندارند؛ به این معنا که شهرداری‌ها طی سال‌ها و دهه‌های گذشته، شهرها را به گونه‌ای توسعه داده‌اند که شهر عملا مکان مناسبی برای سکونت کم‌درآمدها نیست و به نوعی مناسب طبقات متوسط رو به بالا برنامه‌ریزی شده است.

سیاست‌های بخش مسکن در ایران تاکنون در مورد تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر و کم‌درآمد برنامه مشخص و کارآمدی نداشته است. این درحالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در گروه‌های کم درآمد به ۴۰ درصد می‌رسد و نشانگر لزوم دخالت دولت برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد است. در این گزارش تاکید شده است: مسکن اجتماعی به‌عنوان یکی از سیاست‌های موفق و موثر در تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشورهای زیادی تجربه شده است. این مسکن بیشتر به‌صورت «اجاره‌ای» است‌ وبا قیمت «پایین‌تر از بازار» به گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر واگذار می‌شود. هر چند امروز در بیشتر کشورهای دنیا، مسکن از طریق «سازوکار بازار» تامین می‌شود اما «شکست بازار» در تامین مسکن گروه‌های کم درآمد باعث شده تا دولت‌ها در بازار مسکن دخالت داشته باشند. دخالت دولت تنها به معنای ساخت مسکن توسط دولت نیست، بلکه از تمام مکانیزم‌ها استفاده می‌کند؛ به‌طوری که انواع مداخله دولت در بخش مسکن را می‌توان در چهار نوع مداخله اصلی شامل «بهبود عملکرد بازار»، «تعیین استانداردها و کنترل‌ها»، «مالیات و سوبسید» و «تولید و تخصیص مستقیم» خلاصه کرد. در کشورهایی که ساخت مسکن اجتماعی در آنها رایج است، دولت‌ها از مسکن اجتماعی به‌عنوان ابزاری قوی برای کنترل بازار عرضه و تقاضای مسکن استفاده می‌کنند.

نقشه برتر مسکن کم‌درآمدها

تجربه‌های برتر ۷ کشور اروپایی و توسعه‌یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمدها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می‌دهد هم‌اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مختلف درحال‌توسعه و توسعه‌یافته است؛ مسکن اجتماعی هم‌اکنون بخش قابل توجهی از موجودی مسکن کشورهای موفق در عرصه تامین مسکن کم‌درآمدها(متوسط ۱۰ تا ۲۰ درصد)است و مبنای دخالت دولت‌ها در این عرصه در واقع براساس میزان شکست بازار و همچنین حمایت مستقیم از گروه‌های کم‌درآمد تعیین می‌شود. بررسی‌های صورت‌گرفته از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد دست کم «نیم میلیون مسکن اجتماعی» در هر یک از ۷ کشور اروپایی موفق در حوزه تامین مسکن کم‌درآمدها در اختیار اقشار آسیب‌پذیر قرار دارد و به‌طور کلی ۱۲ درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در اروپا مسکن اجتماعی است که این سهم در انگلیس و فرانسه به ۱۸ درصد نیز می‌رسد.

مسکن اجتماعی در الگوی برتر اجرای این طرح در کشورهای توسعه‌یافته و درحال‌توسعه از سوی یک «چهار ضلع مسوول» در اجرای این طرح سیاست‌گذاری، اجرا‌ واداره می‌شود؛ اولین ضلع مداخله‌گر در مسکن اجتماعی «دولت» است که نه‌تنها بر بازار واحدهای استیجاری مسکن اجتماعی نظارت دارد، بلکه «کل بازار اجاره» در عمده کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن کم‌درآمدها را نظارت و کنترل می‌کند. مجری اصلی مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمدها «شهرداری‌ها» یا همان حکومت‌های محلی هستند که در این کشورها همواره دولت‌ها تلاش دارند اجرای مسکن اجتماعی را به‌طور کامل بر عهده آنها قرار دهند؛ این‌در‌حالی است که «انجمن‌های مسکن» به معنای «نهادهای مردمی» و «تشکل‌های مردم نهاد» مسوولیت «بهره‌برداری و اداره» این واحدها را در اختیار دارند و در نهایت «بخش خصوصی» به‌عنوان سازنده مسکن اجتماعی ضلع چهارم عوامل مداخله‌گر در تامین مسکن کم‌درآمدها را تشکیل می‌دهد.

واگذاری امور اجرایی مسکن اجتماعی به دولت‌های محلی از سوی دولت‌های مرکزی با هدف «افزایش انگیزه» و همچنین «کاهش هزینه‌ها» به‌صورت جدی در الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی مطرح است؛ در واقع هرچند دولت‌های مرکزی از ابتدای اجرای سیاست‌های اجتماعی تامین مسکن کم‌درآمدها یعنی پس از اتمام جنگ جهانی دوم، نقش اصلی و کلیدی را در ساخت و بهره‌برداری از واحدهای مسکونی اجتماعی بر عهده داشت، اما به مرور و در حال حاضر «بخش خصوصی» به‌عنوان محور تولید و ساخت مسکن اجتماعی مورد توجه قرار گرفت. هم‌اکنون حد مداخله دولت‌ها در نقشه جهانی تامین مسکن کم‌درآمدها عمدتا مربوط به «نظارت‌ها و سیاست‌گذاری‌های کلان» و همچنین «کمک به تامین مالی مسکن اجتماعی» است؛ طوری که در عمده کشورهای یاد شده هم‌اکنون تسهیلات ساخت مسکن اجتماعی‌ معادل ۸۴درصد هزینه ساخت و با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله به بخش خصوصی تعلق می‌گیرد.

همچنین «بازیگر اصلی» مسکن اجتماعی در نقشه جهانی این طرح «انجمن‌های مسکن» هستند. «دولت محلی» به‌عنوان «پای ثابت» حمایت مالی از برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها، زمین مورد نیاز را برای اجرای مسکن اجتماعی در اختیار بخش‌خصوصی قرار می‌دهدهمچنین دولت‌های محلی در عمده این کشورها ۱۴درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی را پرداخت می‌کنند. در حالی که مبنای اجرای برنامه مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمدها، واگذاری واحدهای ارزان قیمت استیجاری به گروه‌های کم درآمد است، مبنای دریافت اجاره‌بها در عمده کشورهای توسعه‌یافته و درحال توسعه‌ای که از این الگو پیروی می‌کنند بر اساس «هزینه تمام شده مسکن اجتماعی»، «درآمد خانوارها» و «کیفیت مسکن اجتماعی»(قیمت مسکن)از سوی دولت تعیین می‌شود. همچنین در ۷ کشور هلند، اتریش، آلمان، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان به‌عنوان مجریان موفق مسکن اجتماعی، افزایش اجاره سایر واحدهای مسکونی علاوه بر مسکن اجتماعی نیز به وسیله دولت کنترل می‌‌شود ودولت در تنظیم آن نقش داشته و بر آن نظارت می‌کند.

اجاره‌بهای واحدهای مسکونی معمولا بین۳۰ تا ۴۰ درصد بالاتر از مسکن اجتماعی تعیین می‌شود؛ هرچند کشور انگلیس از میان ۷ کشور یاد شده تنها کشوری است که دولت در تنظیم اجاره‌بها مداخله‌ای نداشته‌ و نرخ اجاره‌بها از سوی «مکانیزم بازار» تعیین می‌شود. «تقسیم کار مشخص برای عوامل مختلف مسکن اجتماعی» و «نقش محوری تشکل‌های مردم‌نهاد و بخش‌خصوصی»، «مکان‌یابی مناسب برای پروژه‌های مسکن اجتماعی»، «سهم قابل‌ملاحظه مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن(معادل ۱۰ تا ۲۰ درصد)» و «سیاست‌های پایدار مالی در مسکن اجتماعی» مهم‌ترین دلیل موفقیت الگوی جهانی مسکن اجتماعی محسوب می‌شود.

10 مولفه برای اجرای موفق

این پژوهش علمی همچنین با تشریح ۱۰ علت عمده عدم موفقیت برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در ایران، مدل مناسب تامین مسکن اجتماعی برای دست‌کم دو دهک اول جامعه را پیشنهاد می‌کند. براین اساس، دخالت شدید دولت‌ها در ساخت مسکن برای گروه‌های کم درآمد، نبود سیستم‌ ونهاد متولی مسکن گروه‌های کم درآمد، عدم استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی و تشکل‌های مردم‌نهاد، تجمیع گروه‌های کم‌درآمد در پروژه‌های اجرا شده و به وجود آمدن آسیب‌های اجتماعی ناشی از آن، سیاست‌گذاری شهری نامناسب و نادیده گرفتن نحوه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در طرح‌های جامع شهری بخشی از این دلایل محسوب می‌شود. همچنین غلبه سیاست ساخت مسکن ملکی(مسکن حمایتی)بر مسکن اجتماعی(مسکن استیجاری ارزان قیمت)، نبود ارتباط و پیوستگی کافی میان سیاست‌های کلان اقتصادی با سیاست‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، محرومیت گروه‌های کم‌درآمد از تامین مالی در حوزه مسکن به دلیل اختصاص تسهیلات خرید مسکن به گروه‌های درآمدی متوسط و ناتوانی گروه‌های کم‌درآمد از پرداخت اقساط، اقدامات پراکنده، مقطعی و جزیره‌ای در حوزه تامین مسکن کم‌درآمدها و همچنین تعریف اشتباه و اقتباس ناقص از سیاست‌ها و الگوهای برتر مسکن اجتماعی از دیگر دلایل عدم موفقیت سیاست تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد طی سال‌ها و دهه‌های گذشته محسوب می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، محققان در این پژوهش همچنین توصیه می‌کنند برای اجرای موفق مسکن اجتماعی در کشور پیاده‌سازی الگوی برتر و نقشه جهانی تامین مسکن کم‌درآمدها با در نظر گرفتن ۱۰ مولفه به سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن پیشنهاد می‌شود. نهادسازی و ایجاد سیاست پایدار و بلند‌مدت برای مسکن اجتماعی، استفاده از ظرفیت نهادهای مردم نهاد و خیرین در اداره مسکن اجتماعی، به حداقل رسیدن مداخله دولت در ساخت و بهره‌برداری از مسکن اجتماعی مهم‌ترین مولفه‌های پیشنهاد شده در این زمینه است. همچنین سیاست‌گذاری صحیح شهری برای جلوگیری از تجمیع توده‌های فقیر در محلات شهری، اولویت قرار دادن مسکن اجتماعی نسبت به سایر سیاست‌های تامین مسکن، ایجاد ارتباط و پیوستگی مناسب میان سیاست‌های کلان اقتصادی و برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، فراهم‌آوری شرایط دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به تسهیلات بانکی و توانمندسازی آنها برای پرداخت اقساط، اجرای مسکن اجتماعی به‌عنوان برنامه‌ای بلند‌مدت و پرهیز از اقدامات کوتاه‌مدت و مقطعی، درک درست از نقشه جهانی مسکن اجتماعی و شناخت ابعاد مختلف آن و واگذاری مسوولیت ساخت و اجرای مسکن اجتماعی به بخش خصوصی و نهادهای محلی(شهرداری‌ها) از دیگر مولفه‌های پیشنهاد شده برای اجرای درست نقشه جهانی مسکن اجتماعی است.

سبک 7 کشور در تامین مسکن