چالش‌های خروج مسکن از رکود
مهتاب رحمتعلی: رونق بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای تاثیرگذار در اقتصاد کشور ضروری است. از همین‌رو به دنبال رکود چندساله بازار مسکن، دولت یازدهم برای خروج هر چه سریع‌تر راهکارهای متنوعی را اتخاذ کرد. از جمله عرضه اوراق رهنی مسکن در بورس، افزایش سقف وام‌های بانکی و حتی اعطای وام از طریق سایر بانک‌ها علاوه بر بانک مسکن که البته تاکنون هیچ یک از آنها به نتیجه قابل توجهی منجر نشده است. برخی کارشناسان راهکارهای دیگری را برای تغییر شرایط ارائه داده‌اند که رفع محدودیت و موانع قانونی لیزینگ‌ها و قابلیت اعطای وام به خریداران بخش مسکن یکی از همین راهکارها است.
مهتاب رحمتعلی: رونق بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای تاثیرگذار در اقتصاد کشور ضروری است. از همین‌رو به دنبال رکود چندساله بازار مسکن، دولت یازدهم برای خروج هر چه سریع‌تر راهکارهای متنوعی را اتخاذ کرد. از جمله عرضه اوراق رهنی مسکن در بورس، افزایش سقف وام‌های بانکی و حتی اعطای وام از طریق سایر بانک‌ها علاوه بر بانک مسکن که البته تاکنون هیچ یک از آنها به نتیجه قابل توجهی منجر نشده است. برخی کارشناسان راهکارهای دیگری را برای تغییر شرایط ارائه داده‌اند که رفع محدودیت و موانع قانونی لیزینگ‌ها و قابلیت اعطای وام به خریداران بخش مسکن یکی از همین راهکارها است. برخی دیگر از کارشناسان معتقدند که انتظار افزایش قیمت مسکن همانند گذشته قابل تصور نیست و نباید به این بخش نگاه سرمایه‌گذاری داشت. سوال در زمینه آینده بازار مسکن و پیش‌بینی کارشناسان در این باره از زوایای گوناگون مورد بررسی مدیران اجرایی در این حوزه قرار گرفته که می‌خوانید.
سازندگان؛ پیش نیاز رونق مسکن
مجتبی کمیلی
مدیرعامل شرکت عمران مسکن ایران
بازار مسکن به کجا می‌رود؟ در آینده دور و نزدیک این بازار چه اتفاقاتی روی می‌دهد؟ آیا رکود سه ساله همچنان ادامه خواهد داشت؟ آیا باید منتظر یک جهش قیمتی سونامی‌وار بود؟ اینها سوالاتی است که ذهن بسیاری از مردم، کارشناسان و سازندگان را به خود مشغول کرده است. از اواخر سال ۹۲ و با گرم شدن تنور مبارزات انتخابات یازدهمین دوره ریاست‌جمهوری، بازار مسکن وارد رکود شد. البته پیش‌زمینه‌های این وضعیت در زمستان ۹۱ فراهم شد، آنجاکه به دلایل متعدد ازجمله پرداخت بی‌حساب و کتاب تسهیلات بانکی از سوی دولت و روانه شدن این وام‌ها به بخش مسکن قیمت‌ها در این حوزه مهم اقتصادی طعم افزایش نجومی را چشید. پیش از آن نیز به‌دلیل سیاست‌های مالی انبساطی بانک‌ها در سال ۸۶ قیمت مسکن به‌طور سرسام‌آوری گران شد، تقریبا یکسال پیش از آغاز رکود اقتصادی دنیا در سال ۲۰۰۸ میلادی و از نیمه‌های سال ۹۲ دولتی‌ها خطر رکود مسکن و تاثیر مخرب آن‌را بر اقتصاد کشور به‌خوبی احساس کردند و در صدد عبور از این دوران برآمدند.
در گام اول وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی مسکن به همراه بانک مسکن در قامت تنها بانک فعال در حوزه ساخت و ساز برنامه افزایش ۴۰ درصدی تسهیلات خرید را اجرایی کردند. به این ترتیب، تسهیلات مسکن با افزایش ۱۵ میلیون تومانی از ۲۰ میلیون به ۳۵ میلیون تومان افزایش یافت. این برنامه به دو دلیل عمده نتوانست انتظارات را در به حرکت درآوردن چرخ‌های متوقف شده مسکن برآورده کند؛ یکی آنکه وام جدید آن‌طور که باید و شاید قدرت خرید مردم را افزایش نداد، دوم اینکه اولویت تیم اقتصادی دولت کنترل تورم ۴۰ درصدی اقتصاد بود تا مسکن. این مسائل باعث شد تا اولین برنامه وزیر راه و مسکن، آخوندی و کارشناسان وزارت راه در بازار مسکن عملا با موفقیت چندانی مواجه نشود. در ادامه باز هم وزارت راه و شهرسازی سیاست تحریک تقاضا را در پیش گرفت شاید با این کار بتواند بخش مسکن را به حرکت درآورد.
در این راستا با پیگیری‌های وزیر راه، شورای پول و اعتبار با پرداخت «تسهیلات مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌اولی‌ها برای تهران ۱۶۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۱۲۰ میلیون تومان و ۸۰ میلیون تومان برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر با رعایت حداکثر تسهیلات معادل ۸۰ درصد ارزش ملک موافقت کرد.» اما وام‌های جدید طی هفت ماه سپری شده از سال ۹۵ نتوانسته تاثیری جدی در بازار مسکن داشته باشد که مهمترین دلیل این عدم موفقیت ناشی از اقساط نسبتا بالای تسهیلات مسکن است. در نقطه مقابل تحریک تقاضا، انبوه‌سازان و تولیدکنندگان حوزه مسکن چند سالی است که پیشنهاد «تحریک عرضه» و فراهم کردن شرایط مناسب برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه را به دولتی‌ها داده‌اند. فروش قسطی مسکن یکی از همین برنامه‌ها بوده که توسط سازندگان به دولت ارائه شد. براساس این برنامه، سازندگان واحدهای خود را از طریق بانک عامل (بانک مسکن) به صورت اقساط چند ساله به مردم عرضه می‌کردند که این برنامه از همان ابتدا با درخواست کارمزد خارج از عرف توسط بانک عامل با موانع جدی روبه‌رو شد.
آنچه دولتی‌ها باید در شرایط کنونی اقتصاد به آن توجه ویژه‌ای داشته باشند، تحریک طرف عرضه و تقاضا در بخش مسکن آن هم با تناسب‌های حساب شده است. وزارت راه و شهرسازی سه سال است که روی افزایش تسهیلات خرید مسکن متمرکز شده و فعالان حوزه ساخت و ساز را به حال خود رها کرده است. تسهیل‌گری در امور اقتصادی وظیفه ذاتی دولت‌ها است که متاسفانه طی سال‌های اخیر اثر چندانی از آن در عملکرد مسوولان ذی‌ربط دیده نمی‌شود. کلید برون رفت از وضعیت کنونی مسکن تنها در دست دولتی‌ها است و بس. در این مسیر دولت باید از نگاه‌های بخشی دست برداشته و به حوزه ساخت‌وساز به‌صورت فرابخشی نگاه کند. در این زمینه ارائه تسهیلات مناسب کم‌بهره به سازندگان، تسهیل شرایط فروش و پیش‌فروش برای تولیدکنندگان، تقویت تقاضاهای موثر برای ورود به بازار مسکن، پرداخت تسهیلات دراز مدت با سود کم و... می‌تواند چرخ ساخت‌وساز کشور را دوباره به حرکت درآورد.
البته در ۱۰ ماه باقی‌مانده عمر دولت یازدهم خیلی نباید به رونق بازار مسکن امیدوار بود، چراکه از یکسو این بخش وارد فصل سرما شده و عملا ساخت‌وساز نیز کاهش پیدا می‌کند و از سوی دیگر با فرا رسیدن سال ۹۶ عملا کارزار انتخاباتی شروع شده و مجالی برای اجرای برنامه‌های احتمالی دولت در این حوزه نمی‌ماند. از این‌رو پیش‌بینی کارشناسان بازار مسکن حاکی از این است که تا اوایل تابستان سال آینده بازار مسکن رویه رکودی خود را حفظ می‌کند. آنچه مشخص است اینکه دولت دوازدهم باید برای مسکن که کمی بیش از ۳۰ درصد سهم اقتصاد را به خود اختصاص داده، برنامه‌ریزی کند. اقدامی که اصل اساسی آن باید تسهیل‌گری برای تولیدکنندگان برای افزایش تولید و عرضه مسکن باشد تا سبب تحریک تقاضا شود و به این ترتیب اثرات جبران ناپذیر این بخش را کاهش دهند.
انتظارات تلخ و شیرین رونق بازار
سیدحسن موسوی
مدیرعامل شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس
تحلیل بازار مسکن در اقتصاد، بدون در نظر گرفتن سایر پارامترهای دخیل امری دشوار است، اما آنچه از مطالعه تاریخچه بازار مسکن تقریبا قطعی به نظر می‌رسد پلکانی بودن دوران رونق و رکود بوده که به صورت میانگین هر یک از این دوره‌ها یک بازه زمانی ۲ ساله را در طول چند دهه گذشته نشان می‌دهد که همین تجربه تاریخی قطعی کافیست تا در شرایط پاییز سال جاری قاطبه فعالان صنعت ساخت‌وساز و حتی شهروندان عادی و مصرف‌کنندگان مسکن در کشور را نیز در چنان انتظاری تلخ و شیرین نسبت به شروع دوره رونق قرار داده که در نتیجه آن عملا آنچه در حال حاضر اهمیت دارد اصل موضوع وقوع رونق نیست بلکه، چگونگی و پارامترهای دخیل در شکل‌گیری رونق چرخه مسکن در کشور است.
به عبارت دیگر این مرقومه به دنبال بررسی وقوع یا عدم وقوع رونق در ۱۲ ماه آتی منتهی به پاییز ۹۶ نیست بلکه بیشتر قصد دارد تا با نگاهی جزئی‌تر نسبت به اجزای مختلف صنعت ساخت‌وساز و بازار مسکن بررسی موشکافانه‌تری نسبت به موضوع داشته باشد. بدیهی است که تقریبا مهمترین عامل در تنظیم تمامی بازارهای جوامع بشری نظام عرضه و تقاضا است که بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده و در کنار این مهم عوامل دیگری نیز همچون شرایط اقتصادی حاکم برکشور و سیاست‌های تدوینی دولت نیز نقش مهمی در چگونگی حرکت بازار مسکن ایفا می‌کند، بنابراین در فرصت حاضر به‌منظور نیل به تحلیلی بهتر در ابتدا چرخه ساخت‌وساز را به ۴ گروه مجزا طبقه‌بندی می‌کنیم تا بتوان هر گروه را جداگانه مورد بررسی قرار داد و حتی‌المقدور از تجویز یک نسخه عام برای همه گروه‌ها پرهیز کرد.
1- ساخت‌وساز مسکونی لوکس
حوزه ساخت‌وسازهای لوکس و گران‌قیمت مسکونی در طول دهه گذشته به دلایل متعددی ازجمله درآمدهای سرشار نفتی که سرریز آن نیز به اقشار محدودی از طبقه‌های برخوردارتر جامعه منتقل شد دارای تقاضای بسیار مطلوبی بوده است که همین موضوع باعث ساخت‌وساز بسیار فراوان در این حوزه شده به طوری که در حال حاضر بر اساس آمارهای موجود غیررسمی حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که بخش عمده‌ای از آن در مناطق شمالی واقع شده و از طرفی این موضوع مصادف شده با کاهش درآمدهای نفتی و به دنبال آن کاهش قدرت خرید طبقه‌های برخوردار جامعه نسبت به خرید واحدهای لوکس مسکونی. در طرف دولت نیز باید اذعان کرد که همواره در طول تاریخ سیاست‌های دولت‌ها در بخش مسکن متوجه بخش‌های کمتر برخوردار بوده و عملا مقایسه رقم اعطای تسهیلات خرید مسکن با قیمت رده‌های مختلف مسکن نیز موید همین مطلب است، بنابراین مجموع عوامل فوق نشان‌دهنده هیچ‌گونه سیگنال قدرتمندی در وقوع تحولی خاص در حوزه ساخت‌وساز لوکس مسکونی نیست و انتظار معقول این است که با شروع دوره رونق، صرفا حجم معاملات در این بخش افزایش یابد و در خصوص قیمت نیز در صورت رونق افزایش محدودی شاید حدود ۱۵ درصد انتظاری نزدیک به واقعیت باشد و عملا به نظر می‌رسد، انتظار افزایش‌های جهشی مثلا ۱۰۰ درصدی دوره‌های قبل در این حوزه رنگی از واقعیت به خود نگیرند.
2- خانه‌های ویلایی خارج شهر
علی‌القاعده به لحاظ تحلیل هزینه و فایده، ساخت یک ویلا در خارج شهر برای صرف تعطیلات شاید معقول نباشد، لیکن این فرهنگ در میان جمعیت شهری ایرانیان رواج داشته که پس از خرید یک سرپناه و خودروی مطلوب، گزینه بعدی برای سرمایه، خرید ویلا در خارج شهر است؛ چراکه ایرانیان بعضا مالکیت بر عرصه را بالاتر از مالکیت یک آپارتمان یا اعیانی می‌دانند و قیمت پایین‌تر زمین در مناطق خارج از شهر موجب شده تا این بازار به‌رغم رکود حاکم در ساخت‌وساز، در حاشیه‌ای امن به لحاظ تقاضا قرار گیرد، لیکن جریان و گردش مالی در این بخش چندان تاثیری بر اقتصاد کشور ندارد و بیشتر بر قیمت زمین در بخش‌هایی از حواشی شهر موثر است.
3- املاک تجاری و اداری
در این مورد خاص شاید شهرهای بزرگ و به‌طور خاص‌تر شهر تهران در شرایط ویژه‌ای قرار گیرد؛ چراکه حجم انبوهی از مراکز تجاری در تهران در حال ساخت است که هنوز رفتار خریداران و بازار تقاضا به دو شکل و سر در گم دیده می‌شود، عده‌ای معتقدند که تهران ظرفیت هضم این همه مراکز تجاری و اقتصادی را ندارد و عده‌ای کاملا برعکس معتقدند ایران در مرحله گذار است و به‌زودی نیاز به این مراکز، فرهنگ رفتارهای اقتصادی ایرانیان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. نظر نگارنده آن است که سلیقه ایرانیان در چند سال گذشته به سمت و سویی رفته است که مراکز تجاری و اقتصادی را نه از روی کمیت، عادات خرید و نزدیک بودن، بلکه به لحاظ کیفی انتخاب می‌کنند و بعضا به مرکزی دورتر مراجعه می‌کنند تا در محیطی خاص قرار گیرند. در آینده‌ای نزدیک شاهد تقابل بازارهای مدرن با بخش سنتی خواهیم بود. این امر تحلیلگران اقتصادی زیادی را به واکنش واداشته، که نمونه آن مقاله اخیر وال استریت ژورنال در خصوص ظهور مراکز تجاری جدید در تهران است.
4- ساختمان‌های مسکونی غیرلوکس، انبوه یا بافت فرسوده
علت ذکر این بازار در پایان مقاله شاید اهمیت بیشتر آن بوده و عموما نیت فعالان اقتصادی از ذکر رکود یا رونق بازار مسکن همین بخش است که در تمام ایران تاثیرگذار است. به لحاظ حجم گردش مالی و صنایع، این بازار را می‌توان لکوموتیو قطار اقتصادی و گردش مالی داخلی کشور نامید که اکثر برنامه‌های مسکن دولت نیز متوجه این بخش است. دولت یازدهم برخلاف دولت قبل به جای تحریک عرضه برای رونق این بازار به سراغ تحریک تقاضا گام برداشته لیکن با سیاست‌های انقباضی که در کل اقتصاد آن را اعمال کرده، توفیق ناچیزی در تحریک بازار تاکنون داشته است. رکود حاکم بر بازار مسکن اکنون در چهارمین سال به سر می‌برد، اما افق روشنی از یک رونق نسبی در این امر دیده می‌شود. رونقی که در آن خبری از جهش قیمت نبوده و در حاشیه امنی است از بازار سفته‌بازی و سرمایه‌گذارانی که مسکن را کالای سرمایه‌ای می‌پندارند. رونقی که تنها مصرف‌کنندگان را در بازار تقاضا نگه داشته. بخشی از این رونق می‌تواند به سوابق گذشته باز گردد، چرا که سود زیاد بانک‌ها در چند سال اخیر دارندگان سرمایه‌های خرد را خارج از بازار مسکن قرار داده و سازندگان را نیز از این بازار ناامید داشته.
اکنون اندکی امید به این بازار بازگشته حجم پروانه‌های صادر شده در دو یا سه سال اخیر که بازار عرضه این سال را تشکیل داده است به حداقل خود رسیده و بازار تقاضا که پس از خروج سرمایه‌های خرد از بانک‌ها به سرعت به این بازار مراجعه کرده‌اند توازنی در بازار عرضه و تقاضا ایجاد کرده‌اند. تورم انتظاری که همیشه باعث ایجاد سفته‌بازی و جهش قیمت در این چرخه می‌شده، اکنون پس از گذشت بیش از سه سال از سیاست‌های اقتصادی این دولت، دیگر در میان مردم دیده نمی‌شود؛ چراکه تورم انتظاری و جهش قیمت، پس از گذر از حوادث بزرگ اقتصادی مثل برجام و افزایش هشت برابری سقف وام بانک مسکن رخ نداده و اکنون دیگر بعید است که در سال پیشرو اتفاق جدیدی باعث جهش قیمت شود و نهایتا همگام با تورم عمومی می‌تواند باشد.
تاثیرات بخش عرضه در آینده بازار مسکن
محمدرضا امینی
مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن
در برهه کنونی، اقتصاد کشور از شرایط ویژه‌ای برخوردار است و به نظر می‌رسد، پس از پشت سر گذاشتن اثرات تحریم‌های بسیار سخت بین‌المللی، رشد و حرکت مثبت اقتصادی کشور شروع شده است. بنابر آمارهای اعلام شده کشور در سال‌جاری از رشد اقتصادی حداقل ۴ درصدی برخوردار خواهد شد و یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، بخش مسکن و ساختمان است که به صورت مستقیم و غیرمستقیم طی سال‌های مختلف ۱۸ تا ۲۱ درصد از GDP کشور را ایجاد کرده است و همواره در کانون توجهات کلیه فعالان اقتصادی و خانوارها است. روشن است که مسکن در ایران از جایگاه بالایی در فرهنگ خانوارهای ایرانی برخوردار است و به‌عنوان بزرگ‌ترین سرمایه و دارایی بسیاری خانواده‌ها محسوب شده و به‌عنوان یک متغیر پیشرو دارای ارتباط گسترده با سایر صنایع بوده، روند حرکتی آن، بر سایر بخش‌های اقتصاد موثر و تاثیرگذار است.
با توجه به هدف دولت برای ایجاد تحرک در اقتصاد کشور، به‌منظور خروج هرچه سریع‌تر از شرایط رکودی حاکم و افزایش اشتغال در کشور، (بخش مسکن به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور می‌تواند موجب تحریک تقاضای سایر صنایع شده و همچنین با تاثیر بر ۱۵ درصد اشتغال کشور به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم، اشتغال‌زاترین بخش اقتصاد کشور است)، به نظر می‌رسد، کمک به ورود سرمایه‌های مورد نیاز و همچنین تسهیل در به گردش درآمدن سرمایه‌های موجود در این بخش از اهداف کوتاه‌مدت و میان‌مدت دولت است که به این منظور سعی در تحریک تقاضای مصرفی بازار مسکن با ارائه تسهیلات جدید و کاهش محدودیت‌ها در تزریق منابع به این بخش را دارد.
این صنعت مانند هر بازار دیگری در اقتصاد، از دو بخش اساسی عرضه و تقاضا تشکیل شده است. طی سال‌های گذشته، بخش عرضه با کاهش مستمر روبه‌رو بوده است که این موضوع باعث ایجاد نگرانی‌هایی در جهت کافی بودن میزان عرضه واحدهای تولیدشده در سال‌های آینده در بازار، به‌ویژه برای دهک‌های میان‌درآمدی ساکن در شهرها شده است. بر اساس مستندات اعلام شده برنامه ششم توسعه کشور، تا سال ۱۳۹۹ تعداد ۵۹/ ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود که از این میزان حدود ۷/ ۳ میلیون واحد شامل ساخت و ساز در محدوده‌های شهری است.
با بررسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی کشور مشخص می‌شود که طی سال‌های ۱۳۹۳ تا نیمه اول سال ۱۳۹۵ روند صدور پروانه‌ها از کاهش برخوردار شده است و به حدود نیمی از پروانه‌های صادره سال ۱۳۹۲ رسیده است. با در نظر گرفتن فاصله زمانی شروع یک پروژه از مرحله مطالعه تا عرضه واحدها به بازار که حداقل نیاز به ۳۰ ماه زمان دارد، به نظر می‌رسد، بخش عرضه نیاز به حمایت بیشتری داشته و توانمندسازی این بخش از اولویت بالایی در وضعیت فعلی اقتصاد برخوردار است. این موضوع همزمان با برنامه اجرا شده در بخش تقاضا می‌تواند به‌عنوان اولویت و استراتژی عبور از رکود کشور مورد توجه قرار گیرد که این موضوع تاثیرات مناسبی بر شاخص‌های کلان شامل رشد اقتصادی، اشتغال و گردش مالی در اقتصاد کشور خواهد گذاشت.
بنابراین لازم است ضمن پیاده‌سازی برنامه‌های مناسب موجود، سیاست‌گذاری‌های مکملی در این حوزه برای افزایش تولید مسکن، از طرف نهادهای ذی‌ربط صورت پذیرد. این موضوع از این منظر حائز اهمیت است که در صورتی‌که روند بهبود عرضه، در بخش مسکن با افزایش ساخت‌وساز صورت نپذیرد، با توجه به شرایط فعلی بازار که در حال پشت‌سر گذاشتن پایین‌ترین بخش چرخه رونق و رکود است، می‌تواند باعث بر هم خوردن ثبات و تعادل در بازار مسکن و ساختمان کشور شود. با نگاهی به روند معاملات در این بخش(که اطلاعات آنها از سوی مراکز رسمی ارائه اطلاعات و آمار در کشور ارائه می‌شود)، مشخص می‌شود که این شاخص به‌صورت مستمر در حال افزایش بوده و اولین نشانه‌های خروج از رکود در بازار قابل مشاهده است.
در بخش تقاضا با تمهیدات صورت گرفته از سوی بانک مسکن، شرایط مساعدتری برای خریداران فراهم شده است. روند رو به رشد سپرده‌گذاری در طرح صندوق پس‌انداز یکم، اعمال مدیریت مناسب و کاهش سود تسهیلات مسکن طی ماه‌های گذشته و متنوع‌سازی تسهیلات بانک همگی در راستای رونق گرفتن بخش مسکن و ساختمان و حضور خریداران واقعی بوده است. هرچند نشانه‌‌ها، پیام‌هایی از ورود بخش مسکن به رونق در بازار مخابره می‌کنند، ولی انتظار افزایش قیمت همانند سال‌های گذشته (جهش‌های قیمتی که در بعضی سال‌ها تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت را شامل شده است) قابل تصور نیست. با توجه به کاهش تورم عمومی کشور، پیش‌بینی افزایش تورم در بخش مسکن مانند آنچه به‌عنوان مثال در سال ۱۳۹۱ اتفاق افتاد دور از ذهن بوده و تعادل‌های اقتصادی در سطح کلان، در حال حاضر امکان ورود به چنین فضایی را ایجاد نمی‌کنند. هرچند به اعتقاد برخی از کارشناسان این حوزه، احتمال بالاتر بودن تورم بخش مسکن از تورم عمومی وجود دارد، ولی احتمال اینکه شکاف مذکور از عمق زیادی برخوردار باشد، پایین است.
از دیگر موضوعات تاثیرگذار بر آینده بازار مسکن احتمال کمرنگ شدن دیدگاه سرمایه‌گذاری به بخش مسکن و ساختمان است، طی سال‌های آینده مسکن به‌عنوان یک دارایی ارزشمند همواره مطرح خواهد بود، اما ممکن است در آینده، این دارایی بهترین سرمایه‌گذاری ممکن نباشد. این تغییر نگاه در دیدگاه خریداران در نهایت منجر به شکل‌گیری دیدگاه مصرفی به بخش مسکن به جای نگاه سرمایه‌گذاری خواهد شد. هرچند در کوتاه‌مدت با توجه به شرایط بیان شده در بالا احتمال بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار وجود دارد ولی در میان‌مدت تعادل در بخش عرضه و تقاضای بخش مسکن برقرار شده و از این منظر بازار به یک ثبات نسبی رسیده است. در حال حاضر ظرفیت ساخت‌وساز در کشور بیشتر از یک میلیون واحد مسکونی ارزیابی شده است (که در صورت تامین منابع مالی مورد نیاز بیش از این میزان نیاز توان فنی تولید در کشور موجود است) و حداکثر نیاز کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد برآورد شده است.
قطعا تقاضای موثر کمتر از این میزان بوده و تقاضای واقعی حداکثر ۶۰ تا ۷۰ درصد نیاز محاسبه در برنامه ششم توسعه را شامل خواهد شد. در آخر به نظر می‌رسد با توجه به آمادگی بخش مسکن برای ورود به فضای رونق، درصورت حمایت از بخش عرضه بالاخص در بخش دهک‌های میان درآمدی، با سیاست‌های اعمال‌شده از طرف دولت، بانک مرکزی و بانک مسکن، امکان شکل‌گیری تعادل پایدار و کنترل منطقی رشد قیمت در بازه تورم عمومی کشور وجود داشته و برای اولین بار، بازار مسکن رونق در معاملات بدون جهش قیمتی بالاتر را تجربه خواهد کرد.
فرارسیدن زمان حضور لیزینگ‌ها
ایرج معزی
رئیس هیات‌مدیره شرکت عمران و مسکن‌سازان ایران
با مرور نظرات مطرح شده از سوی اقتصاددانان، یک نکته مشترک تقریبا در تمامی مطالب ارائه شده قابل ملاحظه است و آن هم اعتقاد به ظرفیت بخش مسکن و ساختمان جهت خارج کردن اقتصاد کشور از رکود است. وجود نیاز به ساخت واحدهای مسکونی براساس مطالعات برنامه ششم توسعه، پتانسیل بالای صنایع داخلی برای تامین کلیه مواد و مصالح ساختمانی با اتکا به منابع و توانمندی بومی داخلی، اشتغال‌زایی بالای این بخش به صورت مستقیم و غیرمستقیم (بین 15 تا 20 درصد)، ریسک پایین سرمایه‌گذاری در مسکن و ساختمان (بر اساس روند گذشته) و تمایل بالای خانوارهای ایرانی برای سرمایه‌گذاری در این بخش، باعث ایجاد موقعیت ویژه‌ای برای این صنعت در اقتصاد کشور شده است. اما در شرایط کنونی، از حداکثر ظرفیت این صنعت پر پتانسیل استفاده نمی‌شود.
با نگاهی کوتاه به وضعیت پروانه‌های صادره و واحدهای تکمیل شده طی سه سال گذشته، کاهش مستمر فعالیت‌های صنعت مسکن و ساختمان قابل مشاهده است. این روند تاثیرات خود را روی حدود 150 تا 170 رشته مرتبط صنعتی که تولیدکننده کالای مورد مصرف (مستقیم و واسطه‌ای) در این بخش می‌باشند، نمایان کرده است. با بررسی آمارهای اعلام شده از سوی نهادهای رسمی کشور می‌توان مشاهده کرد که نیاز به ساخت مسکن برای استفاده دهک‌های میان درآمدی و متوسط، بالاتر از سایر دهک‌ها بوده و پاسخگویی به این نیاز، مهمترین اولویت نهاد سیاست‌گذار یعنی وزارت راه و شهرسازی و بانک تخصصی این صنعت یعنی بانک مسکن است. به نظر می‌رسد عدم توجه کافی به این موضوع، طی سال‌های آینده باعث کاهش عرضه در این بخش از بازار خواهد شد که نتیجه آن افت شاخص‌هایی چون شاخص خانوار در واحد مسکونی و به تبع آن کاهش سطح رفاه خانوارها، افزایش نرخ اجاره‌نشینی و کاهش شاخص مالکیت خانوارها، اثرات اجتناب‌ناپذیر این رخداد خواهند بود.
در این شرایط، به نظر می‌رسد دولت قصد دارد با سلسله اقداماتی چون کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، پایین آوردن نرخ تورم، افزایش تسهیلات خرید واحدهای مسکونی و حاکم کردن آرامش بر فضای کسب‌وکار کشور، رونق را به این بخش بازگرداند. اقداماتی که به نظر می‌رسد توانسته‌اند تا حدودی فضای رکود سنگین حاکم بر این بخش را تلطیف کرده و آمار معاملات را بهبود بخشند. پیش‌بینی می‌شود این روند ادامه‌دار نیز باشد و منجر به بهبود هر چه بیشتر بازار مسکن و ساختمان کشور شود.
اما به نظر می‌رسد نکته‌ای که نباید از فرآیند تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری مدیران ارشد کشور دور بماند، سرمایه‌های حبس شده در قالب سایر واحدهای ساخته شده مسکونی، تجاری و اداری است که فارغ از مالکیت آن (عمدتا متعلق به بخش خصوصی) به‌عنوان ثروت و دارایی کشور مطرح می‌باشند. برای حاکم شدن رونق اقتصادی در کشور و دستیابی به رشد اقتصادی اعلام شده در مستندات برنامه ششم توسعه، لازم است حداکثر استفاده از پتانسیل‌های موجود در کشور شامل بخش خصوصی و دولتی صورت پذیرد. ایجاد قابلیت نقد پذیری و امکان بازگشت به چرخه تولید این سرمایه‌های راکد (با در نظر گرفتن این موضوع که بیش از 90 درصد بازار ساخت‌وساز کشور در اختیار بخش خصوصی است) می‌تواند موجب تسریع در گردش سرمایه‌ها، رونق اقتصادی و افزایش اشتغال شود.
برای دستیابی به هدف مذکور و به گردش انداختن دارایی‌های راکد (واحدها و ساختمان‌های فروش نرفته) و ورود مجدد سرمایه‌های آزاد شده به چرخه ساخت و ساز، نگاه متفاوتی مورد نیاز است که مهمترین بخش آن نیز در گرو موافقت بانک مرکزی است. تجربه سالیان گذشته نشان داده است که در صورت نگاه مثبت و تسهیل موانع، بخش خصوصی فعال در بخش مسکن و ساختمان، اقدامات مناسبی را انجام داده و توانایی رقابت و ماندگاری در بازار را دارند. بنابراین به نظر می‌رسد زمان انجام سریع رفع محدودیت و موانع قانونی لیزینگ‌ها فرا رسیده و اقتصاد کشور نیازمند اخذ این تصمیم است.
در این راستا، رفع مشکلات قانونی برای فعال‌سازی لیزینگ‌ها و قانونی شدن قابلیت اعطای وام به خریداران بخش مسکن و ساختمان در تمام دهک‌ها، البته منطبق با ارزش دارایی خریداری شده بر اساس ارزیابی صورت گرفته توسط کارشناسان خبره این نهادها و نیز شامل ارزیابی توانمندی خریدار، ارزیابی قیمت املاک و... می‌تواند باعث ایجاد رونق در فروش واحدهای ساخته شده و فاقد مشتری شود. هر چند نگرانی‌هایی در زمینه ایجاد تقاضا در بازار و افزایش قیمت وجود دارد، ولی به نظر می‌رسد با تمهیدات صورت گرفته از سوی بانک مرکزی و سایر نهادهای پولی و مالی کشور در مدیریت اقتصادی کشور، امکان مهار تورم احتمالی و جلوگیری از افزایش بی‌رویه تورم (نظیر آنچه در سال 1391 در این بخش رخ داد) وجود دارد.
با استناد به آمارهای اعلام شده، موجودی واحدهای مسکونی ساخته شده و فروش نرفته، به‌ویژه واحدهای مسکونی احداث شده برای دهک‌های بالاتر جامعه تا این میزان نبوده است؛ به گونه‌ای که بر اساس آمار اعلام شده واحدهای مسکونی خالی از سکنه کشور حدود 5/ 1 میلیون تخمین زده شده است. همچنین واحدهای فروش نرفته موجود در مجتمع‌های تجاری، نیاز به سرمایه‌گذاری بالایی از طرف خریداران دارد. با توجه به تغییر شرایط بازار و عدم امکان فروش مناسب واحدها پیش از راه‌اندازی و مدیریت بهره‌برداری مناسب از این دسته واحدها، به نظر می‌رسد درصورت ورود لیزینگ‌ها یا سایر نهادهای مالی نوین، شرایط مناسبی پیش روی سازندگان و خریداران (بهره‌برداران) قرار خواهد گرفت.
به این منظور، پیشنهاد می‌شود که ضمن تعریف دقیق شرح وظایف و حیطه فعالیت بانک مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین نهاد متولی بخش مسکن و تمرکز این نهاد روی حمایت از بخش واحدهای متوسط و ویژه دهک‌های میان درآمدی، سایر بانک‌های تجاری و لیزینگ‌های خصوصی این اجازه را داشته باشند تا بخش بزرگی از بهای واحدها را با اقساط نسبتا بلندمدت در اختیار خریداران توانمند این بخش قرار دهند. همچنین برای مجتمع‌ها و واحدهای تجاری نیز این موضوع می‌تواند موجب ترغیب افراد به خرید این واحدها و بازپرداخت اقساط از محل درآمدهای آینده ناشی از بهره‌برداری شده و انگیزه خریداران را برای خرید واحدها افزایش دهد. در صورت اجرایی شدن این موضوع، هزاران میلیارد ریال از دارایی‌های راکد وارد چرخه اقتصاد کشور شده و خود نمود بارزی از اقتصاد مقاومتی و اتکا به منابع داخلی کشور برای ایجاد رونق خواهد بود. پس از اجرا نیز با بازگشت منابع به بازار و رونق ساخت‌وسازها، بخش صنعت برای تامین مواد اولیه ساخت و سازهای جدید، با فاصله زمانی و تاخیر چند ماهه شروع به حرکت خواهد کرد و میزان اشتغال در کشور افزایش خواهد یافت.
بدیهی است در کنار این موارد، توانمند شدن هر چه بیشتر طرف عرضه از طریق روش‌‌هایی نظیر گسترش استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی، افزایش تسهیلات بانکی، جذب سرمایه‌های خارجی و... لازم و ضروری هستند که در این مبحث مجالی برای پرداختن به آنها نیست. در مجموع به نظر می‌رسد برنامه‌های دولت برای ایجاد انضباط اقتصادی در کشور، توانسته است تورم را مهار کرده و توانمندی خرید را تا حدودی ترمیم کند و پیش‌بینی می‌شود این روند طی ماه‌های آینده نیز ادامه داشته و شاهد رونق نسبی بازار در سال 96 باشیم. اما از سوی دیگر و همزمان با اجرایی شدن این اتفاقات، اندیشیدن تمهیدات بیشتر برای استفاده حداکثری از پتانسیل‌های فراوان موجود در این بخش برای ایجاد اشتغال و به گردش در آمدن دارایی‌های راکد، ضروری به نظر می‌رسد.
ارسال نظر