واقعیت‌های سرمایه‌گذاری در بازار ملک
به این معنا که اگرچه بازار معاملات مسکن پایتخت در مقطع زمانی فعلی با عبور حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان از مرز ۱۷ هزار فقره معامله در آذرماه عملا وارد فاز رونق شد و این رونق با رسیدن حجم معاملات به مرز ۱۹ هزار فقره (براساس گزارش بانک مرکزی) در دی‌ماه تداوم یافت، اما هنوز هم سرمایه‌گذاران برای ورود یا بازگشت مجدد به بازار مسکن و ساخت وساز تردید دارند؛ طوری‌که در شرایط فعلی می‌توان چنین استنباط کرد که برخلاف بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی که وارد فاز رونق شده است و آمارهای ارائه‌شده و تحقیقات میدانی صورت گرفته نشان‌دهنده تثبیت رونق در این بازار است، اما در بازار ساخت و ساز هنوز علائمی از رونق مشاهده نمی‌شود.
کارشناسان مسکن، صاحب‌نظران و فعالان بازار ساخت و ساز در عین حال که چند دلیل مهم در ارتباط با دلایل طولانی شدن رکود ساختمانی و عقب‌ماندگی بازار سرمایه‌گذاری ملکی از بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در ورود به فاز رونق ذکر می‌کنند همچنین به تشریح مهم‌ترین واقعیت‌های حال حاضر سرمایه‌گذاری ملکی می‌پردازند که در مقطع زمانی فعلی و با توجه به مشخصات بازار باید از سوی سرمایه‌داران و سازندگان مورد توجه قرار بگیرد. به اعتقاد آنها همان گونه که رویدادهای پیش آمده در رونق فعلی بازار مسکن نشان داد جنس رونق معاملات خرید و فروش مسکن در شرایط حاضر با رونق سال‌ها و دوره‌های قبلی متفاوت است، در بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ملکی نیز واقعیت‌های فعلی با شرایط پیشین و برخی انتظارات به جا مانده ناشی از مشخصات رونق در بازار ساخت و ساز در دوره‌ها و سال‌های قبلی متفاوت است.کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن همچنین تاکید می‌کنند در صورت در نظر گرفتن واقعیت‌های بازار مسکن در شرایط فعلی هم‌اکنون زمان مناسبی برای بازگشت سرمایه‌گذاران ملکی به‌خصوص سازندگان واحدهای مسکونی به بازار و عرصه ساخت‌وساز است.
عوامل تاخیر در رونق بازار ساخت
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد «شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار زمین و سطح نامتعارف قیمت پیشنهادی برای فروش املاک کلنگی» از مهم‌ترین دلایل تاخیر در ورود بازار ساخت و ساز به فاز رونق است؛ طی دست‌کم دو ماه گذشته تعداد قابل‌توجهی از مالکان املاک کلنگی تحت‌تاثیر ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق و افزایش قیمت آپارتمان، سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش املاک کلنگی را افزایش داده‌اند؛ هزینه تامین و خرید زمین هم‌اکنون بیشترین آیتم هزینه‌بر در ساخت‌وساز محسوب می‌شود که در شهر تهران حدود ۵۰ درصد از کل هزینه‌های ساخت‌وساز به آن مربوط می‌شود. این در حالی است که چشم‌انداز بازار و سطح توان مالی سازندگان در شرایط فعلی به صورتی نیست که هر گونه افزایش قیمت در بازار املاک کلنگی و زمین را بپذیرند. از سوی دیگر «وجود انتظارات غیرواقعی در برخی سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در مورد سود مورد انتظار از ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ملکی» عامل دیگر تاخیر بازار ساخت مسکن برای ورود به فاز رونق است؛ تا زمانی‌که سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی این واقعیت را که دوران سودهای آنچنانی در بازار مسکن به سر رسیده است و باید به سطح معقول و منطقی سودآوری در این بازار اکتفا کنند، قبول نکنند، نمی‌توان انتظار وقوع رونق کامل در بازار ساخت و ساز را مطرح کرد.
یک تحلیلگر بازار مسکن در این باره معتقد است: سرمایه‌گذاران بخش مسکن نباید انتظاراتشان از سودآوری، همانند دوره‌های پیشین رونق باشد. افرادی که در گذشته در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌‌کردند، با توجه به کمبودهای سمت عرضه و همچنین با لحاظ حجم عظیم تقاضا ناشی از متولدین دهه ۱۳۵۰ و ۱۳۶۰، با تقاضای تضمین‌شده برای واحدهای ساخته شده مواجه بودند و عملا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک با بازدهی بالا بود؛ اما در حال حاضر دیگر آن حجم از وقوع ازدواج که در گذشته شاهد بودیم را نداریم و از سوی دیگر در سمت عرضه هم با ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مواجه هستیم. نرخ رشد جمعیت و همچنین مهاجرت به کلان‌شهرها نیز کاهش یافته است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه دوره‌های رونق قبلی، واقع‌بینانه نیست. بهروز ملکی می‌گوید: ضمن اینکه علاوه‌بر ساختار عرضه و تقاضا، نرخ‌های تورم عمومی و سود بانکی هم با کاهش مواجه بوده است؛ هرچند حتی اگر این دو نرخ، کاهش هم نیافته بود، باز هم حاشیه سود ساخت‌وساز کاهشی بود. بنابراین در شرایط کنونی توصیه به سازندگان مسکن این است که باید بهره‌وری را افزایش داده و برای هزینه و درآمد خود، مدیریت اقتصادی داشته باشند.
روند دهه‌های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ و حتی اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان می‌دهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای بالا عادت کرده‌اند. هر چند چنین به نظر می‌رسد سازندگان مسکن نیز به‌تدریج به این باور رسیده‌اند که این بازار تغییر کرده است و انتظارات خود از سود را تعدیل کرده‌اند؛ طوری‌که کاهش نرخ تنزیل از ۳۰ درصد به ۲۰ درصد در امکان‌سنجی اقتصادی پروژه‌های ساختمانی طی ۴ سال اخیر، موید این موضوع است. «تاخیر طبیعی در بروز رونق در بازار ساخت‌وساز به تبعیت از بروز رونق در بازار معاملات مسکن» نیز عامل مهمی است که نباید به آن بی‌توجه بود؛ به‌طور طبیعی معمولا رونق بازار ساخت و ساز با فاصله کوتاهی (معمولا تا ۶ ماه) بعد از وقوع رونق در بازار معاملات مسکن اتفاق می‌افتد؛ بنابراین می‌توان انتظار داشت نشانه‌های اولیه رونق در بازار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به شرط مهیا بودن شرایط و تعدیل قیمت پیشنهادی زمین، از اواخر بهار سال آینده مشاهده شود.
ارسال نظر