قولنامه‌های طلایی
رشد ساخت‌وساز و معامله ملک در مسیر مترو و شرق اصفهان
تکه‌های بی‌صاحب
زمان‌بندی معاملات و وضعیت بازار املاک دو عامل حیاتی هستند که می‌توانند بر ارزش یک‌خانه نیز تاثیر بگذارند. بازار مسکن در کشور و ازجمله اصفهان تابع اتفاقات سیاسی مانند برجام و بازارهای موازی مالی مانند نرخ ارز بوده و هست و عوامل فرعی مانند رقابت، نرخ بهره، فضای اقتصادی و ...نیز بر آن تاثیر می‌گذارد. این نوسانات می‌تواند سالانه، فصلی و گاهی حتی ماهانه باشد. ارزش خانه تحت تاثیر شرایط فعلی بازار ارزیابی و ارزش‌گذاری می‌شوند و به همین دلیل در شرایط فعلی امکان خرید خانه در کلان‌شهر اصفهان و حتی شهرهای اطراف برای هرکسی وجود ندارد. اقبال مشتریان برای خرید خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر افزایش یافت و در چند ماه اخیر خرید خانه کلنگی و قولنامه‌ای باوجود خطرات حقوقی، افزایش‌یافته به‌گونه‌ای که فایل‌های خرید این خانه‌ها به‌خصوص در بافت‌های قدیمی‌تر محلات خالی‌شده است.
قیمت هر مترمربع ملک در شهر اصفهان همپای پایتخت رشد کرده و به همین دلیل امکان خرید خانه کلنگی هم وجود ندارد. در حال حاضر قیمت هر متر خانه در منطقه یک اصفهان از ۳۰تا۸۰میلیون تومان، در منطقه دو ۲۰تا۲۵میلیون تومان، در منطقه سه ۴۰تا ۹۰میلیون تومان، منطقه چهار ۳۰تا۱۰۰میلیون تومان، منطقه پنج۴۰ تا۸۰میلیون تومان، منطقه شش۷۰تا۱۱۰میلیون تومان ، منطقه هفت حدود۳۰تا۴۰میلیون تومان، منطقه هشت ۳۰تا۴۰میلیون تومان، منطقه نه۳۰تا۴۰میلیون تومان، منطقه ده ۲۰تا۴۰میلیون تومان، منطقه یازده حدود۲۰میلیون تومان، منطقه دوازده ۲۰تا۳۰میلیون تومان، منطقه سیزده ۳۰تا۴۰میلیون تومان، منطقه چهارده ۱۵تا۲۰میلیون تومان و منطقه پانزده ۲۰تا۴۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. قیمت پایین ملک در نواحی غرب شهر مانند مناطق ۸،۱۲،۹،۲،۱۴نشان از موجودی املاک کلنگی و به‌خصوص قولنامه‌ای در این مناطق است. چند ماه قبل میرباقری، رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر و حاج رسولی‌ها عضو این کمیسیون هم این حدس را تایید کرده و مناطق غرب شهر و۸ و۱۲را ازجمله مناطقی اعلام کردند که دارای بیشترین تفکیک غیرمجاز و املاک قولنامه‌ای هستند.بااین‌وجود یک جستجوی ساده در فضای مجازی و به‌خصوص اپلیکیشن‌های خریدوفروش املاک نشان می‌دهد در اکثر مناطق شهر حتی در مناطق لاکچری جنوب شهر و شهرک‌های اقماری مانند بهارستان، سپاهان شهر، ملک شهر، خانه اصفهان به‌سادگی می‌توان آپارتمان نوساز قولنامه‌ای باقیمتی مناسب و امکانات کامل پیدا کرد. در سطح شهر هم به‌خصوص در حاشیه‌ها امکان خرید خانه کلنگی و قولنامه‌ای باقیمتی کمتر از یک میلیارد تومان وجود دارد. درعین‌حال امکان سرمایه‌گذاری با مبلغ بالای ۵میلیارد تومان برای خانه‌های کلنگی چندطبقه و قابل‌استفاده هم در سطح شهر وجود دارد.
چرایی محبوبیت قولنامه‌ای‌ها
به‌غیراز افزایش تورم مصالح ساختمانی و سرمایه‌گذاری‌های افسارگسیخته در بازار ملک، کاهش تولید عرضه و ساخت مسکن مناسب با درآمد مردم شهر هم در گرانی خانه در اصفهان بدون تاثیر نبوده است. آخرین آمار منتشرشده توسط سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان اصفهان درباره صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهر اصفهان از سال ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که صدور پروانه‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ روند کاهشی داشته است اما در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ با افزایش قیمت مسکن و روی آوردن سازندگان به ساخت‌وساز، تعداد پروانه‌های ساختمانی نیز افزایش یافت.
پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال ۱۳۹۲ معادل ۹ هزار و ۳۸۹ پروانه بوده که در یک‌روند نزولی به سه هزار و ۳۶۶ پروانه در سال ۱۳۹۷ می‌رسد اما پس‌ازآن روند افزایشی به خود می‌گیرد و به پنج هزار و ۸۴۳ پروانه در سال ۱۳۹۹ می‌رسد بااین‌حال آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد که این آمار در سال ۱۴۰۰ مجددا نزولی شده و با کاهش ۲۸.۵ درصدی به چهار هزار و ۱۷۵ پروانه رسیده است.بررسی تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده شهر اصفهان نیز نشان می‌دهد که بیشترین و کمترین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان به ترتیب در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۵ با ۳۸ هزار و ۵۶ و ۱۳ هزار و ۳۱ واحد مسکونی است.تعداد واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز به ترتیب ۲۵ هزار و ۵۸۵ و ۱۸ هزار و ۸۱ واحد بوده است که نشان‌دهنده کاهش ۲۹ درصدی واحدهای مسکونی در سال گذشته نسبت به ۱۳۹۹ است.کاهش عرضه مسکن به همراه کاهش درآمد مردم و افزایش هزینه‌های داشتن ملک مانند پرداخت عوارض شهرداری، پروانه ساخت و پایان کار باعث شده تا خانه‌های قولنامه‌ای محبوب شوند.
درعین‌حال هزینه ناچیز انعقاد قرارداد، سهولت در انعقاد قرارداد، درگیر نشدن با بوروکراسی اداری، دور زدن قوانین ارث‌ومیراث، فرار مالیاتی، زمین‌خواری و تصرف غیرقانونی زمین و ملک و... باعث شد تا در سالیان گذشته فروشندگان و حتی خریداران زمین و املاک به سند عادی و قولنامه‌ها رضایت بدهند. هم‌زمان با این روند مشکلات قضایی و حقوقی ناشی از پذیرفتن و اعتبار دادن به اسناد عادی و قولنامه باعث شد تا مدتی قبل مدیرکل ثبت‌اسناد و املاک استان اصفهان اعلام کند:«۸۰ درصد از دعاوی مطرح‌شده در مراکز دادگستری در حوزه ملکی مربوط به املاک قولنامه‌ای است.»
سرمایه‌گذاران کجا رفته‌اند؟
سال‌هاست که شهرداری اصفهان طرح توسعه اصفهان از سمت شرق را با طرح کوه نخودی به‌عنوان خواهرخوانده کوه صفه دنبال می‌کند. ایجاد شهر رویاها، جانمایی نمایشگاه بین‌المللی و سالن اجلاس هم با همین هدف انجام شد.اراضی شرق اصفهان در حریم مناطق سه‌گانه ۴، ۶ و ۱۵ قرارگرفته و از شمال به میدان میوه و تره‌بار، از شرق به محدوده باغ رضوان، از جنوب به خیابان رضوان و آبشار سوم و از غرب نیز به بلوار ارغوانیه منتهی می‌شود. موضوعی که با عنوان پارک طبیعی شرق اصفهان مطرح است، درواقع همان طرح ساماندهی اراضی شرق محسوب می‌شود که مساحت آن چیزی بیش از سه هزار و ۴۰۰ هکتار است. حالا با اخذ موافقت اصولی دهکده لجستیک شرق اصفهان و ایجاد فروشگاه‌های زنجیره‌ای بزرگ لوازم‌خانگی در منطقه شهید کشوری این توسعه مهر تایید گرفته و شتابان پیش می‌رود.
به‌تازگی مدیر منطقه ۱۵ شهرداری اصفهان اعلام کرده است که «این منطقه با ۳۲۳ فقره پروانه ساختمانی از ابتدای سال تاکنون در تعداد کل صدور و همچنین در تعداد صدور پروانه ساختمانی الکترونیکی در بین مناطق پانزده‌گانه شهرداری اصفهان رتبه نخست را کسب کرده است.»شواهد و بنگاه‌های املاک این منطقه به‌خصوص خیابان‌های جی و خوراسگان از هجوم خریداران ملک به‌ویژه کلنگی و قولنامه‌ای خبر می‌دهند.ارزش ملک در اطراف اراضی ویژه شرق اصفهان به حدی رسیده که امروز قیمت ملک در خیابان آبشار سوم حتی از خانه‌های بیشه حبیب و عباس‌آباد هم پیشی گرفته و بیش از ۱۰۰میلیون تومان در هر مترمربع معامله می‌شود.البته افزایش معاملات مسکن و ساخت‌وساز در اطراف خط دوم مترو و ایستگاه‌های آن همچنان ادامه داشته و خانه‌های کلنگی و قولنامه‌ای آن توی بورس است.
