صاحب‌نظران اقتصاد مسکن اعلام کردند
«تحریک تقاضا» رمز خروج از رکود
کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه «در شرایط متعادل بازار مسکن، معمولا سیاست‌های تامین مالی به‌صورت نسبت‌های همتراز بین دو طرف عرضه و تقاضا تخصیص پیدا می‌کند» معتقدند: در زمان رکود نحوه تخصیص منابع باید تغییر کند و «تحریک تقاضا برای خروج سریع از این دوره» باید در اولویت قرار بگیرد. صاحب‌نظران اقتصادی در کنار مسوولان بخش مسکن با اعتقاد به این نظریه، شرایط کنونی بازار مسکن را نیازمند پرداخت منظم و پرحجم تسهیلات بانکی به متقاضیان می‌دانند.
حجت‌الله میرزایی -اقتصاددان- در این باره اعلام کرد: در زمان رکود مسکن، وضعیتی که هم‌اکنون بازار به آن دچار است، نه‌تنها میل سازندگان به ساختوساز کاهش پیدا می‌کند که انگیزه خانوارهای متقاضی به عنوان مصرف‌کننده‌ها و حتی خریداران سرمایه‌ای نیز برای خرید مسکن کم میشود.
حجت‌الله میرزایی -اقتصاددان- در این باره اعلام کرد: در زمان رکود مسکن، وضعیتی که هم‌اکنون بازار به آن دچار است، نه‌تنها میل سازندگان به ساختوساز کاهش پیدا می‌کند که انگیزه خانوارهای متقاضی به عنوان مصرف‌کننده‌ها و حتی خریداران سرمایه‌ای نیز برای خرید مسکن کم میشود.
کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه «در شرایط متعادل بازار مسکن، معمولا سیاست‌های تامین مالی به‌صورت نسبت‌های همتراز بین دو طرف عرضه و تقاضا تخصیص پیدا می‌کند» معتقدند: در زمان رکود نحوه تخصیص منابع باید تغییر کند و «تحریک تقاضا برای خروج سریع از این دوره» باید در اولویت قرار بگیرد. صاحب‌نظران اقتصادی در کنار مسوولان بخش مسکن با اعتقاد به این نظریه، شرایط کنونی بازار مسکن را نیازمند پرداخت منظم و پرحجم تسهیلات بانکی به متقاضیان می‌دانند.
حجت‌الله میرزایی -اقتصاددان- در این باره اعلام کرد: در زمان رکود مسکن، وضعیتی که هم‌اکنون بازار به آن دچار است، نه‌تنها میل سازندگان به ساختوساز کاهش پیدا می‌کند که انگیزه خانوارهای متقاضی به عنوان مصرف‌کننده‌ها و حتی خریداران سرمایه‌ای نیز برای خرید مسکن کم میشود. در چنین وضعیتی، تسهیلات بانکی در بخش مسکن باید به سمت تقاضا سوق داده شود.
میرزایی با بیان اینکه هم اکنون مشکل جدی در حوزه مسکن، کمبود تقاضای موثر است و به دلیل کاهش شدید قدرت خریداران در برابر قیمت‌های متورم‌شده، توان افراد تکافوی خرید آپارتمان را نمی‌دهد، افزود: در یک وضعیت متعارف دولت باید با اعمال مجموعه‌ای از سیاست‌های طرف عرضه و اصلاحات نهادی به ساماندهی بازار مسکن بپردازد؛ اما در شرایط رکودی، بیش از هر عاملی نیازمند افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق افزایش تسهیلات بانکی و سهولت در پرداخت این تسهیلات هستیم.
این اقتصاددان تصریح می‌کند: هم‌اکنون نقدینگی‌های خُرد در اختیار خانوارها به دلیل استقرار آرامش در بازارهایی با خاصیت سفته‌بازانه، به‌دنبال محلی امن با سود مطمئن است. در این میان اگرچه سود بلندمدت در بازار مسکن همواره برقرار بوده؛ اما چون قدرت خرید مسکن وجود ندارد، تقاضای مصرفی قدرت ورود به بازار مسکن را ندارد.
وام ناکارآمد مسکن
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تحلیلی که درباره شکل موجود تامین مالی مسکن ارائه کرده، معتقد است: در سه دهه گذشته، ابزارهای تامین مالی این بخش عمدتا سنتی و ناکارآمد بوده و ابزارهای نوین، عملا نقش چندانی در تامین مالی بخش مسکن بر عهده نداشته‌اند.
چگینی با اشاره به اینکه در شرایط رکود تورمی و تعیین دستوری نرخ بهره بانکی، عموما نرخ بهره واقعی منفی میشود و این مساله باعث ناکارآمدی بازار رهن، رهن ثانویه و همچنین سایر ابزارهای مالی همچون صکوک، استصناع، اوراق مشارکت و لیزینگ میشود، افزود: در چنین شرایطی که هم‌اکنون اقتصاد کشور با آن مواجه است، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم‌ریسک دسترسی داشته باشند. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی است، سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانک‌های پرداخت کننده تسهیلات مسکن به ناچار باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند. این درحالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است و این تضاد بین طول دوره سپرده‌گذاری و زمان پرداخت تسهیلات، باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک‌ها میشود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون بسیاری از ابزارهای تامین مالی مسکن کارآیی خود را از دست داده است، تصریح کرد: در طول این سال‌ها به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس اندازهای مردمی جهت تامین مالی بخش، طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی‌شود.
چگینی افزود: برنامه‌های پس‌انداز‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست‌های تشویقی-حمایتی از طرف دولت نیز برای آن برنامه‌ریزی شود تا با ترغیب مردم به پس‌انداز، عرصه فعالیت صندوق‌های پس‌انداز در بانک‌ها گسترش پیدا کند.
چگینی در این زمینه تاکید کرد: وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی، نوآوری و کاهش هزینه‌های تامین مالی بخش مسکن میشود؛ ولی در حال حاضر به دلایلی همچون انحصاری بودن فعالیت بانک مسکن در حوزه تامین مالی مسکن و همچنین تعیین دستوری نرخ بهره، رقابتی در این خصوص شکل نگرفته است.
توان وام فعلی؛ 10 تا 40درصد
محمود جهانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسکن وقت، در محاسباتی که درباره میزان اثرگذاری تسهیلات فعلی خرید مسکن -۳۵میلیون وام بانک مسکن- انجام داده، به این جمع‌بندی رسیده است که سقف تسهیلات بین ۱۰ تا ۴۰درصد قیمت یک واحدمسکونی را پوشش می‌دهد؛ طوری‌که این میزان پوشش حداکثری، برای شهرهای کوچک برآورد میشود. بنابراین تسهیلات کنونی در بخش خرید و تقویت تقاضا، نقش آنچنانی ندارد.
جهانی معتقد است: در حال حاضر چاره‌‌ای جز استفاده از بازار سرمایه نیست. بازار سرمایه امکانات بسیار متنوع و نامحدودی در این زمینه می‌تواند در اختیار بگذارد. ابزارهایی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق مشارکت، صکوک استصناع و اجاره، اوراق مرابحه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک و...، همه از جمله روش‌هایی هستند که قادرند، منابع نوین برای تامین مالی مسکن فراهم کنند.
مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تصریح کرد: در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاست‌گذاران کلان اقتصادی، با این تصور که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، برای برقراری تعادل، توجه خود را یکسره معطوف ساختوساز کردند و هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانستند و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب کردند. غافل از اینکه تحت شرایط موجود نیز قیمت مسکن، بدون توجه به توان خرید خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن و تحت شرایط کلان اقتصادی کشور (متغیرهای برونزا) به میزان قابل توجهی افزایش یافت و فقط الگوی افزایش قیمت تغییر یافته است.
سهم بانکی بخش مسکن نصف شد
در گزارشی که اخیرا معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره نحوه تعامل بانک‌ها با بخش مسکن و کارنامه تسهیلات‌دهی به این بخش، تهیه کرده است، مشخص میشود: سهم بخش مسکن از تسهیلاتی که بانک‌ها طی سال به بخش‌های مختلف پرداخت می‌کنند، به نصف دهه۸۰ رسیده است.
در این گزارش که نسخه‌ای از آن در جلسه هفته گذشته شورای هماهنگی مسکن ارائه شد و جزئیاتش سه‌شنبه گذشته در نشست وزیر با نمایندگان تیم اقتصادی دولت، مورد کنکاش قرار گرفت،آمده است: طبق اطلاعات رسمی بانک مرکزی سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت و ساز مسکن، اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده به علاوه ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های
۸۶-۱۳۸۰ به‌طور متوسط سالانه ۲۵ درصد و از سال ۱۳۸۶ به بعد به‌طور متوسط به ۱۹ درصد کاهش یافته است. بررسی آمارها در سال ۱۳۹۱ نیز حاکی از آن است که سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن توسط بانک مسکن، بانک‌های دولتی و بانک‌های خصوصی از کل تسهیلات بانک‌ها به ترتیب معادل ۴۸، ۳۱ و ۲۱ درصد است. این روند نشان دهنده افزایش سهم بانک مسکن و خروج سایر بانک‌ها از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن می‌باشد.
همچنین در سال92 نیز شتاب تقلیل سهم مسکن از تسهیلات بانکی، باز هم بیشتر شده طوری‌که در سال گذشته، بخش مسکن تنها 7/12درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها سهم برده است.
از طرفی متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن که باید طی ۲ سال به بانک بازپرداخت شوند، معادل ۶۵درصد و متوسط سهم مانده تسهیلات فروش اقساطی (بخشی از وام ساخت که به خریدار منتقل میشود) و طی ۱۵ سال به بانک بازپرداخت میشود نیز ۳۵درصد است.
مقایسه این دو نرخ نشان می‌دهد سیستم بانکی در بخش مسکن مطابق تمایلات خود در اعطای تسهیلات به کلیه فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند و عمدتا وام‌های کوتاه‌مدت پرداخت می‌کند.
این اطلاعات نشان دهنده عدم کفایت شیوه‌ها و حجم اعتبارات بانکی در تامین مالی مسکن در کشور در دهه‌های اخیر است؛ بنابراین بازبینی در این روش‌ها از اهمیت قابل ملاحظه‌ای در رفع مشکل تامین مسکن خانوارهای ایرانی که سهم بالایی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌نمایند، برخوردار است.
به این ترتیب، بازنگری در شیوه‌های تامین مالی و خروج از بانک محوری از طریق توسعه بازارهای رهن اولیه و ثانویه، صندوق‌های وام و پس‌انداز ملی و محلی اعتباری مسکن در کنار فراهم آوردن زمینه‌های حضور سایر بانک‌ها در اجرای سیاست‌های کلان پولی و مالی در حوزه مسکن، ضرورت قابل ملاحظه‌ای است که باید در دستور کار مقامات پولی-بانکی کشور قرار گیرد.
حجت‌الله میرزایی -اقتصاددان- در این باره اعلام کرد: در زمان رکود مسکن، وضعیتی که هم‌اکنون بازار به آن دچار است، نه‌تنها میل سازندگان به ساختوساز کاهش پیدا می‌کند که انگیزه خانوارهای متقاضی به عنوان مصرف‌کننده‌ها و حتی خریداران سرمایه‌ای نیز برای خرید مسکن کم میشود. در چنین وضعیتی، تسهیلات بانکی در بخش مسکن باید به سمت تقاضا سوق داده شود.
میرزایی با بیان اینکه هم اکنون مشکل جدی در حوزه مسکن، کمبود تقاضای موثر است و به دلیل کاهش شدید قدرت خریداران در برابر قیمت‌های متورم‌شده، توان افراد تکافوی خرید آپارتمان را نمی‌دهد، افزود: در یک وضعیت متعارف دولت باید با اعمال مجموعه‌ای از سیاست‌های طرف عرضه و اصلاحات نهادی به ساماندهی بازار مسکن بپردازد؛ اما در شرایط رکودی، بیش از هر عاملی نیازمند افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق افزایش تسهیلات بانکی و سهولت در پرداخت این تسهیلات هستیم.
این اقتصاددان تصریح می‌کند: هم‌اکنون نقدینگی‌های خُرد در اختیار خانوارها به دلیل استقرار آرامش در بازارهایی با خاصیت سفته‌بازانه، به‌دنبال محلی امن با سود مطمئن است. در این میان اگرچه سود بلندمدت در بازار مسکن همواره برقرار بوده؛ اما چون قدرت خرید مسکن وجود ندارد، تقاضای مصرفی قدرت ورود به بازار مسکن را ندارد.
وام ناکارآمد مسکن
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تحلیلی که درباره شکل موجود تامین مالی مسکن ارائه کرده، معتقد است: در سه دهه گذشته، ابزارهای تامین مالی این بخش عمدتا سنتی و ناکارآمد بوده و ابزارهای نوین، عملا نقش چندانی در تامین مالی بخش مسکن بر عهده نداشته‌اند.
چگینی با اشاره به اینکه در شرایط رکود تورمی و تعیین دستوری نرخ بهره بانکی، عموما نرخ بهره واقعی منفی میشود و این مساله باعث ناکارآمدی بازار رهن، رهن ثانویه و همچنین سایر ابزارهای مالی همچون صکوک، استصناع، اوراق مشارکت و لیزینگ میشود، افزود: در چنین شرایطی که هم‌اکنون اقتصاد کشور با آن مواجه است، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم‌ریسک دسترسی داشته باشند. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی است، سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانک‌های پرداخت کننده تسهیلات مسکن به ناچار باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند. این درحالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است و این تضاد بین طول دوره سپرده‌گذاری و زمان پرداخت تسهیلات، باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک‌ها میشود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون بسیاری از ابزارهای تامین مالی مسکن کارآیی خود را از دست داده است، تصریح کرد: در طول این سال‌ها به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس اندازهای مردمی جهت تامین مالی بخش، طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی‌شود.
چگینی افزود: برنامه‌های پس‌انداز‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست‌های تشویقی-حمایتی از طرف دولت نیز برای آن برنامه‌ریزی شود تا با ترغیب مردم به پس‌انداز، عرصه فعالیت صندوق‌های پس‌انداز در بانک‌ها گسترش پیدا کند.
چگینی در این زمینه تاکید کرد: وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی، نوآوری و کاهش هزینه‌های تامین مالی بخش مسکن میشود؛ ولی در حال حاضر به دلایلی همچون انحصاری بودن فعالیت بانک مسکن در حوزه تامین مالی مسکن و همچنین تعیین دستوری نرخ بهره، رقابتی در این خصوص شکل نگرفته است.
توان وام فعلی؛ 10 تا 40درصد
محمود جهانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی وزارت مسکن وقت، در محاسباتی که درباره میزان اثرگذاری تسهیلات فعلی خرید مسکن -۳۵میلیون وام بانک مسکن- انجام داده، به این جمع‌بندی رسیده است که سقف تسهیلات بین ۱۰ تا ۴۰درصد قیمت یک واحدمسکونی را پوشش می‌دهد؛ طوری‌که این میزان پوشش حداکثری، برای شهرهای کوچک برآورد میشود. بنابراین تسهیلات کنونی در بخش خرید و تقویت تقاضا، نقش آنچنانی ندارد.
جهانی معتقد است: در حال حاضر چاره‌‌ای جز استفاده از بازار سرمایه نیست. بازار سرمایه امکانات بسیار متنوع و نامحدودی در این زمینه می‌تواند در اختیار بگذارد. ابزارهایی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق مشارکت، صکوک استصناع و اجاره، اوراق مرابحه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک و...، همه از جمله روش‌هایی هستند که قادرند، منابع نوین برای تامین مالی مسکن فراهم کنند.
مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تصریح کرد: در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاست‌گذاران کلان اقتصادی، با این تصور که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، برای برقراری تعادل، توجه خود را یکسره معطوف ساختوساز کردند و هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانستند و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب کردند. غافل از اینکه تحت شرایط موجود نیز قیمت مسکن، بدون توجه به توان خرید خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن و تحت شرایط کلان اقتصادی کشور (متغیرهای برونزا) به میزان قابل توجهی افزایش یافت و فقط الگوی افزایش قیمت تغییر یافته است.
سهم بانکی بخش مسکن نصف شد
در گزارشی که اخیرا معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره نحوه تعامل بانک‌ها با بخش مسکن و کارنامه تسهیلات‌دهی به این بخش، تهیه کرده است، مشخص میشود: سهم بخش مسکن از تسهیلاتی که بانک‌ها طی سال به بخش‌های مختلف پرداخت می‌کنند، به نصف دهه۸۰ رسیده است.
در این گزارش که نسخه‌ای از آن در جلسه هفته گذشته شورای هماهنگی مسکن ارائه شد و جزئیاتش سه‌شنبه گذشته در نشست وزیر با نمایندگان تیم اقتصادی دولت، مورد کنکاش قرار گرفت،آمده است: طبق اطلاعات رسمی بانک مرکزی سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت و ساز مسکن، اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده به علاوه ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های
۸۶-۱۳۸۰ به‌طور متوسط سالانه ۲۵ درصد و از سال ۱۳۸۶ به بعد به‌طور متوسط به ۱۹ درصد کاهش یافته است. بررسی آمارها در سال ۱۳۹۱ نیز حاکی از آن است که سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن توسط بانک مسکن، بانک‌های دولتی و بانک‌های خصوصی از کل تسهیلات بانک‌ها به ترتیب معادل ۴۸، ۳۱ و ۲۱ درصد است. این روند نشان دهنده افزایش سهم بانک مسکن و خروج سایر بانک‌ها از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن می‌باشد.
همچنین در سال92 نیز شتاب تقلیل سهم مسکن از تسهیلات بانکی، باز هم بیشتر شده طوری‌که در سال گذشته، بخش مسکن تنها 7/12درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها سهم برده است.
از طرفی متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن که باید طی ۲ سال به بانک بازپرداخت شوند، معادل ۶۵درصد و متوسط سهم مانده تسهیلات فروش اقساطی (بخشی از وام ساخت که به خریدار منتقل میشود) و طی ۱۵ سال به بانک بازپرداخت میشود نیز ۳۵درصد است.
مقایسه این دو نرخ نشان می‌دهد سیستم بانکی در بخش مسکن مطابق تمایلات خود در اعطای تسهیلات به کلیه فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند و عمدتا وام‌های کوتاه‌مدت پرداخت می‌کند.
این اطلاعات نشان دهنده عدم کفایت شیوه‌ها و حجم اعتبارات بانکی در تامین مالی مسکن در کشور در دهه‌های اخیر است؛ بنابراین بازبینی در این روش‌ها از اهمیت قابل ملاحظه‌ای در رفع مشکل تامین مسکن خانوارهای ایرانی که سهم بالایی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌نمایند، برخوردار است.
به این ترتیب، بازنگری در شیوه‌های تامین مالی و خروج از بانک محوری از طریق توسعه بازارهای رهن اولیه و ثانویه، صندوق‌های وام و پس‌انداز ملی و محلی اعتباری مسکن در کنار فراهم آوردن زمینه‌های حضور سایر بانک‌ها در اجرای سیاست‌های کلان پولی و مالی در حوزه مسکن، ضرورت قابل ملاحظه‌ای است که باید در دستور کار مقامات پولی-بانکی کشور قرار گیرد.
ارسال نظر