خرید مسکن با وام پرقدرت؛ از کی ؟
نتایج اولیه چندین ماه رایزنی فشرده از سوی وزارت راهوشهرسازی با مقامات بانک‌مرکزی برسر افزایش درست و درمان تسهیلات خرید مسکن، سرانجام به توافق برسر راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن منجر شده است. این تفاهم اولیه بین بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی بعد از ماه‌ها مذاکره حاصل شده و اگر چه هنوز تا تفاهم نهایی برسر مبلغ جدید وام خریدحداقل دو ماه زمان باقی است، اما توافق بر اصل موضوع - صندوق پس‌انداز مسکن- به نوبه خود، بزرگ‌ترین گشایش در این مسیر به حساب می‌آید. عباس آخوندی، وزیر راهوشهرسازی با استناد به تجربه دهه۷۰ در وزارت مسکن در مقام وزیر معتقد است: بانک مسکن با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن از یک سو می‌تواند به جذب نقدینگی‌های خرد خانوارها دامن زند و با تنظیم رفتار اقتصادی خانوارها و تحقق فرهنگ پس‌انداز در بین آنها، منابع اولیه پرداخت تسهیلات را به‌وجود بیاورد و از سوی دیگر، با فعالیت بانکی که بر روی سپرده‌های مردمی انجام می‌دهد بعد از یک دوره مثلا یکساله قادر است تسهیلاتی معادل ۵۰درصد قیمت مسکن را به متقاضیان بپردازد.
نتایج اولیه چندین ماه رایزنی فشرده از سوی وزارت راهوشهرسازی با مقامات بانک‌مرکزی برسر افزایش درست و درمان تسهیلات خرید مسکن، سرانجام به توافق برسر راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن منجر شده است. این تفاهم اولیه بین بانک‌مرکزی و وزارت راهوشهرسازی بعد از ماه‌ها مذاکره حاصل شده و اگر چه هنوز تا تفاهم نهایی برسر مبلغ جدید وام خریدحداقل دو ماه زمان باقی است، اما توافق بر اصل موضوع - صندوق پس‌انداز مسکن- به نوبه خود، بزرگ‌ترین گشایش در این مسیر به حساب می‌آید. عباس آخوندی، وزیر راهوشهرسازی با استناد به تجربه دهه70 در وزارت مسکن در مقام وزیر معتقد است: بانک مسکن با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن از یک سو می‌تواند به جذب نقدینگی‌های خرد خانوارها دامن زند و با تنظیم رفتار اقتصادی خانوارها و تحقق فرهنگ پس‌انداز در بین آنها، منابع اولیه پرداخت تسهیلات را به‌وجود بیاورد و از سوی دیگر، با فعالیت بانکی که بر روی سپرده‌های مردمی انجام می‌دهد بعد از یک دوره مثلا یکساله قادر است تسهیلاتی معادل 50درصد قیمت مسکن را به متقاضیان بپردازد.وزیر راهوشهرسازی تجربه 20سال پیش بانک مسکن را به بانک‌مرکزی یادآوری می‌کند که در آن
سال، تعداد سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز بانک مسکن به 3 میلیون نفر رسید و استقبال بی‌سابقه‌ای از ورود به صندوق برای دریافت تسهیلات از صندوق شد.در این میان، وزارت راهوشهرسازی در همان ابتدای تشکیل دولت یازدهم، پیشنهاد وام 90 تا 100 میلیون تومانی را برای طرح راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری بانک مسکن، مطرح کرد و از بانک مرکزی خواست انحصار پرداخت وام را از بانک مسکن بگیرد و فضای رقابت برای سایر بانک‌ها برای ورود به عرصه پرداخت تسهیلات مسکن را فراهم کند.اما اواخر سال گذشته، بعد از چند دور مذاکره با بانک‌مرکزی و اطلاع از حساسیت‌های بانک‌مرکزی و نگرانی‌هایی که این نهاد پولی نسبت به تبعات تورمی وام خرید دارد، پیشنهاد وزارتخانه تعدیل شد و به 70 میلیون تومان رسید.هفته گذشته اما در دور دیگری از مذاکرات وام مسکن پیشنهاد وزارتخانه باز هم تعدیل شد و به حدود 60 میلیون تومان کاهش پیدا کرد. با این حال این پیشنهاد تقریبا معادل دو برابر سقف فعلی وام خرید مسکن است و اگر همین عدد به تصویب برسد، به‌عنوان فاز اول ماموریت متقاعدسازی سیستم بانکی به افزایش کارآمد وام مسکن، نوعی موفقیت محسوب می‌شود که می‌تواند در فازهای بعدی، سقف وام
را به حد مورد انتظار بازار و دولت برساند.در پیشنهاد جدید، عنوان شده صندوق‌های پس‌انداز مسکن از متقاضیان 20 میلیون تومان در ابتدا دریافت کنند و بعد از یک سال، 60 میلیون تومان با بهره 15درصد پرداخت کنند؛ طوری‌که اقساط ماهانه این تسهیلات حدود 980 هزار تومان تعیین شود.بانک مرکزی برای راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن نگرانی‌هایی دارد که این نگرانی‌ها به دوره بعد از سپرده‌گذاری مربوط است. از نظر بانک‌مرکزی، این احتمال وجود دارد که صندوق‌های پس‌انداز مسکن در زمان پرداخت تسهیلات به سپرده‌گذاران نتوانند به تعهداتشان عمل کنند و در نتیجه مجبور شوند از بانک مرکزی عملیات استقراض را انجام دهند که در این صورت، به دلیل برداشت از خزانه، تبعات تورمی وارد اقتصاد خواهد شد.این نگرانی در حال حاضر مانع اصلی در طولانی‌شدن مذاکرات وام مسکن است و تا زمانی که بانک مرکزی متقاعد به قابل کنترل بودن کمبود منابع بانک‌ها از طریق پاره‌ای ابزارها نشود، مجوز نهایی را صادر نخواهد کرد.هم‌اکنون مذاکرات
بر سر افزایش وام خرید مسکن در شرایطی ادامه دارد که آمار مربوط به عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی سال‌های گذشته حکایت از کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دارد.
نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از: تسهیلاتی که خریداران مسکن به‌عنوان طرف تقاضا و سازنده‌های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک‌ها دریافت می‌کنند. با توجه به سیاست‌گذاری‌های بانک‌مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود؛ به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک‌چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش‌های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد؛ اما به‌رغم تعیین سهم 25درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12سال گذشته بانک‌ها حاکی است: فقط در سال‌های 80 تا 86 بانک‌ها یک‌چهارم (25درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند؛ طوری‌که در فاصله سال‌های 86 تا 91، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19درصد تقلیل یافت و در سال92 نیز باز هم کم شد و به 7/12درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یک‌سو مبالغی که بانک‌ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه‌ها» است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل 50درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15درصد توان خریداران را تامین می‌کند.از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن پرداخت می‌کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25درصد از کل تسهیلات بانک‌ها، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از 13درصد رسیده است.از سوی دیگر طبق اعلام مدیرعامل بانک‌مسکن از 27هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک‌مسکن بوده است و در واقع 42درصد از تسهیلاتی که در سال92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت‌ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت‌وساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می‌شود علی‌القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده‌دار باشد.در این باره، بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌مسکن در سال91 حدود 48درصد کل تسهیلات داده‌شده از سوی نظام‌بانکی به بخش‌مسکن را پرداخت کرده، اما در سال92 سهم بانک‌مسکن از تامین‌مالی بخش مسکن با 6 واحد درصد کاهش به 42درصد رسیده است.
بر سر افزایش وام خرید مسکن در شرایطی ادامه دارد که آمار مربوط به عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی سال‌های گذشته حکایت از کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دارد.
نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از: تسهیلاتی که خریداران مسکن به‌عنوان طرف تقاضا و سازنده‌های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک‌ها دریافت می‌کنند. با توجه به سیاست‌گذاری‌های بانک‌مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود؛ به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک‌چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش‌های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد؛ اما به‌رغم تعیین سهم 25درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12سال گذشته بانک‌ها حاکی است: فقط در سال‌های 80 تا 86 بانک‌ها یک‌چهارم (25درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند؛ طوری‌که در فاصله سال‌های 86 تا 91، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19درصد تقلیل یافت و در سال92 نیز باز هم کم شد و به 7/12درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یک‌سو مبالغی که بانک‌ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه‌ها» است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل 50درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15درصد توان خریداران را تامین می‌کند.از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن پرداخت می‌کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25درصد از کل تسهیلات بانک‌ها، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از 13درصد رسیده است.از سوی دیگر طبق اعلام مدیرعامل بانک‌مسکن از 27هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک‌مسکن بوده است و در واقع 42درصد از تسهیلاتی که در سال92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت‌ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت‌وساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می‌شود علی‌القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده‌دار باشد.در این باره، بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌مسکن در سال91 حدود 48درصد کل تسهیلات داده‌شده از سوی نظام‌بانکی به بخش‌مسکن را پرداخت کرده، اما در سال92 سهم بانک‌مسکن از تامین‌مالی بخش مسکن با 6 واحد درصد کاهش به 42درصد رسیده است.
ارسال نظر