صندوق پس‌انداز مسکن با نقص‌فنی راه‌اندازی می‌شود؟`
احتمال انتقال هیجان اوراق مسکن
تجربه تلخ «اوراق» در بازار مبادله تسهیلات خرید مسکن قرار است یکبار دیگر با ابعادی بزرگ‌تر برای بازار صندوق‌های پس‌انداز مسکن تکرار شود! مطابق آخرین مدل پیشنهاد شده به بانک‌مرکزی برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، قرار است سالانه ۱۰۰ هزار فقره وام خرید حداکثر ۸۰ میلیون و میانگین ۶۰ میلیون تومانی به متقاضیانی که در صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند، پرداخت شود. این در حالی است که نیازسنجی‌هایی که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی درباره حجم متقاضیان واقعی و گروه هدف وام خرید مسکن انجام شده است نشان می‌دهد در سال حداقل ۳۰۰ هزار خانوار متقاضی مسکن در ردیف مخاطبان وام ۸۰ میلیونی قرار دارند.
تجربه تلخ «اوراق» در بازار مبادله تسهیلات خرید مسکن قرار است یکبار دیگر با ابعادی بزرگ‌تر برای بازار صندوق‌های پس‌انداز مسکن تکرار شود! مطابق آخرین مدل پیشنهاد شده به بانک‌مرکزی برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، قرار است سالانه 100 هزار فقره وام خرید حداکثر 80 میلیون و میانگین 60 میلیون تومانی به متقاضیانی که در صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند، پرداخت شود. این در حالی است که نیازسنجی‌هایی که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی درباره حجم متقاضیان واقعی و گروه هدف وام خرید مسکن انجام شده است نشان می‌دهد در سال حداقل 300 هزار خانوار متقاضی مسکن در ردیف مخاطبان وام 80 میلیونی قرار دارند.به این ترتیب صندوق پس‌انداز مسکن در صورت موافقت و تصویب بانک‌مرکزی، قادر است به هر سه متقاضی، حداکثر یک فقره تسهیلات ارائه کند.با این مدل، ظرفیت وام‌دهی به یک‌سوم بازار تقاضا محدود می‌شود و باعث خواهد شد بانک عامل برای پرداخت وام خرید دست به «انتخاب» بزند.
مکانیزم انتخاب متقاضی به جای پرداخت یکدست تسهیلات به همه متقاضیان، می‌تواند بازار وام خرید را با سوداگری و تقاضای غیرمصرفی شبیه حالتی که هم‌اکنون در بازار اوراق تسهیلات مسکن حاکم است، همراه کند.
هم‌اکنون در بازار اوراق تسهیلات مسکن، از یکسو نرخ بهره وام پایین‌تر از نرخ رایج سایر تسهیلات است و از سوی دیگر، حجم عرضه اوراق معادل یک‌سوم تقاضای خرید اوراق است. همین دو اشکال باعث شده قیمت خرید و فروش اوراق 45 میلیون تومانی مسکن به 9 میلیون تومان افزایش پیدا کند و توجیه استفاده از اوراق مسکن را برای خرید آپارتمان از بین ببرد.بررسی‌ها درباره مدل پیشنهاد شده برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن نشان می‌دهد هر دو اشکال موجود در بازار اوراق مسکن -نرخ بهره پایین و تعداد کم و محدود تسهیلات- در این بازار در آستانه تشکیل نیز به‌وجود خواهد آمد و باعث خواهد شد، دسترسی تقاضای مصرفی به تسهیلات جدید مختل شود. اگر تسهیلات جدید خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خیلی‌کم» و با «نرخ بهره پایین» پرداخت شود، باعث تشکیل صف تقاضا و در نتیجه عدم دسترسی عادلانه می‌شود. این مدل، از یکسو به «نیاز کاذب» برای دریافت تسهیلات منجر می‌شود به این معنی که علاوه‌بر خانه‌اولی‌ها به‌عنوان «متقاضیان مصرفی در اولویت»، سایر گروه‌های متقاضی همچون خانوارهایی که صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبدیل‌به‌احسن کردن آن را دارند نیز برای اخذ وام، صف خواهند کشید و از سوی دیگر باعث ایجاد بازار سیاه و دلالی وام در کنار صندوق به‌عنوان مجرای رسمی پرداخت این تسهیلات خواهد شد. اشکالات نفهته در مدل نهایی وام خرید مسکن اخیرا در نشست مشترک مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی و بانک مسکن مطرح و مورد بررسی قرار گرفت. مسوولان مربوطه معتقدند: برای حذف رانت احتمالی امکان حذف زمینه‌های این دو اشکال وجود ندارد به این علت که اگر نرخ بهره تسهیلات از 14درصد بیشتر شود، اقساط ماهانه وام از توان بازپرداخت خانوارها بیشتر می‌شود. همچنین اگر تعداد وام‌ها در سال از 100 هزار فقره بیشتر شود، صندوق پس‌انداز با کسری غیرقابل جبران توسط دولت روبه‌رو می‌شود.
با این حال، برای رفع رانت از این مدل، فقط یک راه وجود دارد و آن، پرداخت وام خرید به متقاضیان پیش‌خرید مسکن است. برای جلوگیری از آثار احتمالی وام خرید بر قیمت مسکن و همچنین مانع در برابر خرید و فروش وام و سفته‌بازی با آن، پیشنهاد شده است مدل صندوق پس‌انداز به‌گونه‌ای تدوین شود که تسهیلات خرید به جای آنکه مستقیم به متقاضیان مسکن داده شود، در بازار پیش‌فروش به‌کار گرفته شود و به ازای پیش‌خرید هر متقاضی، وام در اختیار پیش‌فروشنده قرار بگیرد. در این پیشنهاد که مورد استقبال وزیر قرار گرفت، وام خرید که ۵۰درصد قیمت را شامل می‌شود در دو مرحله به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود، یکبار در ابتدای ساخت به اندازه ۳۰درصد و بار دیگر در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی به‌اندازه ۲۰درصد قیمت تمام‌شده. پیش‌خریدار نیز ۳۰درصد قیمت را در طول پروژه پرداخت خواهد کرد و مابقی را در زمان تحویل واحد. این شکل کار از یکسو باعث تحریک مستقیم عرضه مسکن می‌شود از سوی دیگر مانع خرید و فروش امتیاز وام خرید در بازار دلالی خواهد شد ضمن اینکه زمینه تثبیت قیمت مسکن را برای متقاضیان فراهم می‌آورد.
غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در این باره اعلام کرد: دولت طبق اصل 31 قانون اساسی وظیفه دارد حمایت‌های لازم برای تامین مسکن اقشار نیازمند همچون جوانان و فاقدین مسکن را انجام دهد. حمایت در مدل صندوق پس‌انداز مسکن به معنی دخالت در تعیین نرخ بهره برای پایین‌آوردن هزینه تسهیلات است تا در عین حالی که سقف وام را افزایش می‌دهیم، توان و استطاعت وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام را نیز تقویت و حفظ کنیم. سلامی با بیان اینکه هدف از تعیین نرخ 14درصد، پایین‌آوردن اقساط و رساندن آن به توان در استطاعت وام‌گیرنده‌ها است، افزود: معیار ما این است که متقاضیان مسکن پس از دریافت وام بتوانند حداکثر 40درصد از درآمدشان را به اقساط وام خرید اختصاص دهند. طبق اعلام بانک‌مرکزی، درآمد ماهانه دهک‌های متوسط حدود 5/2میلیون تومان است که در این صورت، 40 درصد آن حدود یک میلیون تومان می‌شود. با احتساب قسط حداکثر یک میلیون تومان، به نرخ 14درصد رسیدیم. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه تاکید کرد: لحاظ کردن استطاعت وام‌گیرنده‌ها یک طرف قضیه است، اما طرف دیگر، همان اشکالی است که از بابت «امتیاز محسوب شدن نرخ پایین و در نتیجه بی‌عدالتی در پرداخت» مطرح می‌شود. سلامی با بیان اینکه تلاش ما این بود که ظرفیت وام در سطح 300 هزار فقره تعیین شود، گفت: اگر تعداد وام کم شود بی‌عدالتی به‌وجود می‌آید و در هر بازاری اگر کالایی به تعداد کم و قیمت پایین عرضه شود زمینه فساد ایجاد خواهد شد و تقاضای سفته‌بازانه به‌وجود می‌آورد. سلامی در عین حال تاکید کرد: بانک مسکن در مدل خود برای تشخیص متقاضیان در اولویت وام، استفاده از بانک‌اطلاعاتی بانک‌مسکن و سابقه ثبت‌شده مربوط به وام‌گیرنده‌ها در این بانک و همچنین سایر سامانه‌هایی همچون استعلام فرم جیم سبزرنگ را که در مسکن‌مهر برای شناسایی فاقدین مسکن و خانه‌اولی‌ها به‌کار گرفته شد مدنظر دارد تا به کسانی که یکبار وام خرید مسکن گرفته یا صاحب آپارتمان شده‌اند، تسهیلات صندوق پس‌انداز تعلق نگیرد.
مکانیزم انتخاب متقاضی به جای پرداخت یکدست تسهیلات به همه متقاضیان، می‌تواند بازار وام خرید را با سوداگری و تقاضای غیرمصرفی شبیه حالتی که هم‌اکنون در بازار اوراق تسهیلات مسکن حاکم است، همراه کند.
هم‌اکنون در بازار اوراق تسهیلات مسکن، از یکسو نرخ بهره وام پایین‌تر از نرخ رایج سایر تسهیلات است و از سوی دیگر، حجم عرضه اوراق معادل یک‌سوم تقاضای خرید اوراق است. همین دو اشکال باعث شده قیمت خرید و فروش اوراق 45 میلیون تومانی مسکن به 9 میلیون تومان افزایش پیدا کند و توجیه استفاده از اوراق مسکن را برای خرید آپارتمان از بین ببرد.بررسی‌ها درباره مدل پیشنهاد شده برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن نشان می‌دهد هر دو اشکال موجود در بازار اوراق مسکن -نرخ بهره پایین و تعداد کم و محدود تسهیلات- در این بازار در آستانه تشکیل نیز به‌وجود خواهد آمد و باعث خواهد شد، دسترسی تقاضای مصرفی به تسهیلات جدید مختل شود. اگر تسهیلات جدید خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خیلی‌کم» و با «نرخ بهره پایین» پرداخت شود، باعث تشکیل صف تقاضا و در نتیجه عدم دسترسی عادلانه می‌شود. این مدل، از یکسو به «نیاز کاذب» برای دریافت تسهیلات منجر می‌شود به این معنی که علاوه‌بر خانه‌اولی‌ها به‌عنوان «متقاضیان مصرفی در اولویت»، سایر گروه‌های متقاضی همچون خانوارهایی که صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبدیل‌به‌احسن کردن آن را دارند نیز برای اخذ وام، صف خواهند کشید و از سوی دیگر باعث ایجاد بازار سیاه و دلالی وام در کنار صندوق به‌عنوان مجرای رسمی پرداخت این تسهیلات خواهد شد. اشکالات نفهته در مدل نهایی وام خرید مسکن اخیرا در نشست مشترک مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی و بانک مسکن مطرح و مورد بررسی قرار گرفت. مسوولان مربوطه معتقدند: برای حذف رانت احتمالی امکان حذف زمینه‌های این دو اشکال وجود ندارد به این علت که اگر نرخ بهره تسهیلات از 14درصد بیشتر شود، اقساط ماهانه وام از توان بازپرداخت خانوارها بیشتر می‌شود. همچنین اگر تعداد وام‌ها در سال از 100 هزار فقره بیشتر شود، صندوق پس‌انداز با کسری غیرقابل جبران توسط دولت روبه‌رو می‌شود.
با این حال، برای رفع رانت از این مدل، فقط یک راه وجود دارد و آن، پرداخت وام خرید به متقاضیان پیش‌خرید مسکن است. برای جلوگیری از آثار احتمالی وام خرید بر قیمت مسکن و همچنین مانع در برابر خرید و فروش وام و سفته‌بازی با آن، پیشنهاد شده است مدل صندوق پس‌انداز به‌گونه‌ای تدوین شود که تسهیلات خرید به جای آنکه مستقیم به متقاضیان مسکن داده شود، در بازار پیش‌فروش به‌کار گرفته شود و به ازای پیش‌خرید هر متقاضی، وام در اختیار پیش‌فروشنده قرار بگیرد. در این پیشنهاد که مورد استقبال وزیر قرار گرفت، وام خرید که ۵۰درصد قیمت را شامل می‌شود در دو مرحله به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود، یکبار در ابتدای ساخت به اندازه ۳۰درصد و بار دیگر در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی به‌اندازه ۲۰درصد قیمت تمام‌شده. پیش‌خریدار نیز ۳۰درصد قیمت را در طول پروژه پرداخت خواهد کرد و مابقی را در زمان تحویل واحد. این شکل کار از یکسو باعث تحریک مستقیم عرضه مسکن می‌شود از سوی دیگر مانع خرید و فروش امتیاز وام خرید در بازار دلالی خواهد شد ضمن اینکه زمینه تثبیت قیمت مسکن را برای متقاضیان فراهم می‌آورد.
غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در این باره اعلام کرد: دولت طبق اصل 31 قانون اساسی وظیفه دارد حمایت‌های لازم برای تامین مسکن اقشار نیازمند همچون جوانان و فاقدین مسکن را انجام دهد. حمایت در مدل صندوق پس‌انداز مسکن به معنی دخالت در تعیین نرخ بهره برای پایین‌آوردن هزینه تسهیلات است تا در عین حالی که سقف وام را افزایش می‌دهیم، توان و استطاعت وام‌گیرنده‌ها برای بازپرداخت وام را نیز تقویت و حفظ کنیم. سلامی با بیان اینکه هدف از تعیین نرخ 14درصد، پایین‌آوردن اقساط و رساندن آن به توان در استطاعت وام‌گیرنده‌ها است، افزود: معیار ما این است که متقاضیان مسکن پس از دریافت وام بتوانند حداکثر 40درصد از درآمدشان را به اقساط وام خرید اختصاص دهند. طبق اعلام بانک‌مرکزی، درآمد ماهانه دهک‌های متوسط حدود 5/2میلیون تومان است که در این صورت، 40 درصد آن حدود یک میلیون تومان می‌شود. با احتساب قسط حداکثر یک میلیون تومان، به نرخ 14درصد رسیدیم. مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه تاکید کرد: لحاظ کردن استطاعت وام‌گیرنده‌ها یک طرف قضیه است، اما طرف دیگر، همان اشکالی است که از بابت «امتیاز محسوب شدن نرخ پایین و در نتیجه بی‌عدالتی در پرداخت» مطرح می‌شود. سلامی با بیان اینکه تلاش ما این بود که ظرفیت وام در سطح 300 هزار فقره تعیین شود، گفت: اگر تعداد وام کم شود بی‌عدالتی به‌وجود می‌آید و در هر بازاری اگر کالایی به تعداد کم و قیمت پایین عرضه شود زمینه فساد ایجاد خواهد شد و تقاضای سفته‌بازانه به‌وجود می‌آورد. سلامی در عین حال تاکید کرد: بانک مسکن در مدل خود برای تشخیص متقاضیان در اولویت وام، استفاده از بانک‌اطلاعاتی بانک‌مسکن و سابقه ثبت‌شده مربوط به وام‌گیرنده‌ها در این بانک و همچنین سایر سامانه‌هایی همچون استعلام فرم جیم سبزرنگ را که در مسکن‌مهر برای شناسایی فاقدین مسکن و خانه‌اولی‌ها به‌کار گرفته شد مدنظر دارد تا به کسانی که یکبار وام خرید مسکن گرفته یا صاحب آپارتمان شده‌اند، تسهیلات صندوق پس‌انداز تعلق نگیرد.
ارسال نظر