مهندس احمد شفاعت- دکتر سید محمد طبیبیان

بخش هفتم

از آنجا که موضوع اصلی این بررسی، بخش مسکن می‌باشد، به جایگاه مسکن در قانون فوق پرداخته می‌شود. در این قانون و به‌رغم کامل‌تر بودن نسبت به قوانین قبلی، نظیر طرح موضوع شهرسازی به عنوان مقدمه لازم و آینده‌نگری سکونتگاه‌ها و تهیه موازین و استانداردها و مشخصات فنی برای مسکن و تحقیق و بررسی مسائل مربوط به ساختمان و مصالح ساختمانی و... بیشتر نگاه دولتی حاکم بوده است و نقش بی‌بدیل بخش‌خصوصی در بخش مسکن جایگاه تعیین‌کننده‌ای در این قانون نداشته است. در مورد تامین اعتبارات این بخش یا ضرورت تجهیز زیربناها و الزامات بخش مسکن با توجه به ویژگی‌های سرزمینی از جمله لرزه‌خیزی یا شرایط اقتصادی و الگوهای مناسب و همچنین تکنولوژی ساخت و مدیریت ساخت اشاره‌ای نشده است.

نقش بانک‌ها به عنوان مهم‌ترین ‌سازمان‌های تامین‌کننده منابع در این قانون بسیار کمرنگ دیده شده است. در این قانون عمدتا ساماندهی بخش مسکن که با دخالت مستقیم دولت ساخته می‌شود، مورد هدف قرار داده شده است.

در قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران (مصوب ۱۳۵۱) که مکمل این قانون است به لزوم توجه به معماری سنتی و ملی توجه شده است، ولی در کمتر زمانی این شورا به مساله معماری توجه داشته است یا مکانیزم‌های اجرایی برای مصوبات وجود نداشته است. وضعیت معماری شهرسازی و مسکن ایران به ویژه در شهرهای بزرگ موید این مهم است که ضوابط معماری خاصی نتوانسته اعمال شود.

۲۳ - قانون الحاق بند (د) به ماده ۴ قانون اراضی دولت و شهرداری‌ها و اوقاف و بانک‌ها

طبق این قانون‌سازمان مسکن مسوولیت فروش اراضی و تبدیل درآمد حاصله به تهیه مسکن و آپارتمان‌ها و خانه‌های ‌سازمانی و مدرسه شده است. اراضی مذکور، اراضی موات و بایر موضوع قوانین سال‌های ۱۳۳۵ و اصلاحی ۱۳۳۹ بوده که تا تاریخ فوق به تصرف دولت در نیامده است.

در متن قانون به نوعی مالکیت یک قطعه زمین تا هزار مترمربع به ترتیبی مجاز شمرده شده است و همچنین بین مسکن و آپارتمان و خانه‌ سازمانی تفکیک قائل شده است.

۲۴ - قانون معاملات زمین مصوب ۲۸/۰۲/۱۳۵۴

در این قانون که ظاهرا برای جلوگیری از بورس‌بندی زمین تصویب شده است طبق ماده ۱ «نقل و انتقال زمین‌های بدون بنا یا مستحدثات غیر‌متناسب با مساحت زمین واقع در محدوده خدماتی فقط برای یک بار مجاز است»

۲۵ - اساسنامه‌سازمان زمین ۰۳/۰۴/۱۳۵۴

به منظور مدیریت زمین‌های اراضی مواتی که به موجب قوانین مختلف در اختیار‌سازمان مسکن یا وزارت مسکن و شهرسازی محول شده به‌سازمان زمین واگذار می‌شود. ‌سازمان زمین بصورت شرکت سهامی و طبق اصول بازرگانی و وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی اداره خواهد شد.

سازمان زمین، حق اعمال حقوق مالکیت بر اراضی متعلقه، خرید و تهیه زمین، تسطیح و آماده‌سازی برای فروش، اجاره یا واگذاری اراضی را طبق ضوابط به‌عهده دارد.

بدین ترتیب یک شرکت وابسته به دولت اختیارات وسیع و همه جانبه‌ای را برای دخالت در بازار زمین به‌عهده می‌گیرد.

۲۶ - اصلاح اساسنامه‌سازمان مسکن ۰۳/۰۴/۱۳۵۴

همزمان با قانون تاسیس‌سازمان زمین در اساسنامه‌سازمان مسکن نیز اصلاحاتی انجام شده است. این‌سازمان به‌صورت یک شرکت سهامی متعلق به دولت تبدیل می‌شود که طبق اصول بازرگانی اداره شود. در وظایف و اختیارات نیز تغییراتی داده شده که می‌تواند در خرید و اجاره زمین تا ساخت طرح‌های ساختمانی و ایجاد مسکن و شهرک‌ها و احداث خانه‌های‌سازمانی، تاسیس کارخانه‌های تهیه مصالح و...، قبول خدمات مهندسی مشاور، تحصیل وام از داخل و خارج و... مبادرت کند.

در حقیقت یک شرکت دولتی با تمام اختیارات از طراحی تا فروش ساختمان و مسکن را به‌عهده دارد و باز هم به‌علت مشکلات پیش‌آمده و اضافه شدن درآمد حاصل از فروش نفت در این مقطع زمانی دولت تصمیم به دخالت مستقیم و آن هم از نوع اجرایی را گسترش می‌دهد.

۲۷ - قانون تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن ۰۴/۰۳/۱۳۵۷

به نظر می‌رسد این قانون بیشتر برای تسکین امواج انقلاب اسلامی به تصویب رسیده است.

در این قانون اعلام شده که دولت در شروع هر سال بهای عادله زمین را تعیین می‌کند و حد افزایش قیمت را میزان تورم تعیین شده توسط بانک مرکزی محدود کرده‌اند. در این قانون مجازات‌هایی نیز پیش‌بینی شده که به تشخیص هیات وزیران معاملات را ابطال نمایند! و وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری زمین را به قیمت عادله خریداری نماید.

۲۸ - لایحه قانونی ادغام‌سازمان زمین به‌سازمان مسکن مصوب ۲۸/۰۱/۱۳۵۸ ماده واحده «ادغام ‌سازمان زمین به‌سازمان مسکن تصویب می‌شود».

۲۹ - آیین‌نامه واگذاری واحدهای مسکونی به افراد ۰۵/۰۸/۱۳۵۸

طبق این آیین‌نامه که مصوب دولت موقت می‌باشد، واحدهای مسکونی که از محل طرح‌های عمرانی و سایر اعتبارات دولت توسط وزارت مسکن و شهرسازی و موسسات و البته احداث شده تحت شرایطی و از طریق آگهی عمومی به متقاضیان واگذار می‌شود.

۳۰ - لایحه قانونی تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی ۰۷/۰۸/۱۳۵۸

طبق این لایحه قانونی از اول آذرماه ۱۳۵۸ اجاره ۲۰درصد تقلیل داده شده و حتی در صورت داشتن اسناد رسمی مستاجر می‌تواند اجاره را ۲۰درصد کاهش دهد. برای موجرین کم درآمد معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است. مبنای علمی و حقوقی این تصمیم‌گیری و عملکرد آن مشخص نمی‌باشد.

۳۱ - لایحه قانون ملی شدن موسسات بیمه و موسسات اعتباری ۲۰/ ۰۸/ ۱۳۵۸

طبق ماده ۸ این لایحه قانونی «کلیه شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن مشمول قانون ملی شدن بانک‌ها، از تاریخ قانون مذکور خواهند بود».

۳۲ - لایحه قانونی استفاده از خانه‌های خالی جهت اسکان فاقدین مسکن ۰۱/۱۰/۱۳۵۸

در این لایحه قانونی پیش‌بینی شده است بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان مجری قانون نسبت به خرید خانه‌های ارزان قیمت و متوسط القیمت اقدام نماید و سپس آنها را اجاره دهد یا آنها را با شرایطی به متقاضیان بفروشد. همچنین خانه‌ها و آپارتمان‌های بدون صاحب را موقتا اجاره دهد یا مالکین که مایل هستند خانه خود را اجاره دهند می‌توانند از طریق بنیاد مسکن اقدام کنند.

قیمت اجاره‌بها سالانه توسط بنیاد بین ۷ تا ۱۰درصد قیمت واحد مسکونی تعیین می‌شود. در حقیقت در این مقطع زمانی تصمیم به دخالت مستقیم‌تر دولت در بخش مسکن اتخاذ شده است.

۳۳ - لایحه قانونی حمایت از پیش‌خریداران واحدهای مسکونی ۱۷/۱۰/ ۱۳۵۸

به منظور حمایت از اتلاف حقوق پیش‌خریداران واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده که بانک مسکن به عنوان واسطه مورد اعتماد طرفین عمل کند و پول پیش‌پرداخت به‌طور مستقیم به بانک پرداخت و‌سازنده نیز طبق پیشرفت فیزیکی از بانک پول دریافت نماید.

از عملکرد این قانون اطلاعی در دست نیست، اما چنانچه این‌کار با تمایل خریدار و‌سازنده و با کمک بانک‌ها انجام شود، شاید بتواند بخشی از نابسامانی‌ها را در امر پیش‌فروش برطرف کند.