الزام برای بسترسازی مناسب در راه‌اندازی صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان

بهنام چاوشی رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار تنوع ابزارهای مالی با توجه به نیازهای مختلف سرمایه‌گذاران و متقاضیان سرمایه، از ویژگی‌های انکارناپذیر بازار سرمایه است. در ایران به دنبال تصویب قانون بازار اوراق بهادار در مجلس شورای اسلامی در آذرماه ۱۳۸۴، بستر مناسبی برای راه‌اندازی انواع نهادها و ابزارهای مالی فراهم شد. با توجه به رویکرد سازمان بورس در تحقق اهداف قانون مذکور و بهره‌برداری از فرصت به‌وجود آمده در حوزه تامین مالی برای اشخاص، بنگاه‌ها و پروژه‌ها در سال‌های اخیر شاهد راه‌اندازی انواع نهادهای مالی و ابزار مالی و حتی بورس‌های مختلف بودیم. یکی از امتیازات مهم تامین مالی در بازار سرمایه پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته برای معافیت‌های مالیاتی در قوانین مربوطه است. این موضوع منجربه کاهش هزینه‌های تامین مالی و افزایش مطلوبیت برای سرمایه‌گذاران می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از جمله نهادهای مالی هستند که براساس بند هـ ماده یک قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی مصوب آذرماه ۱۳۸۸ با مجوز از سازمان بورس در قالب شخصیت حقوقی مستقل تاسیس می‌شوند. این نوع نهاد مالی با کمک به انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن و نهایتا پاسخگویی به تقاضای ایجادشده در این بخش، ضمن فراهم آوردن امکان مشارکت عمومی با سرمایه‌های کوچک در این بخش، به رونق دیگر صنایع مرتبط با مسکن کمک قابل توجهی می‌نمایند. مقررات و چارچوب فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با تحقیقات انجام شده در سازمان بورس و اوراق‌ بهادار و نیز با همکاری کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان در تاریخ ۲۹/ ۰۱/ ۱۳۸۸ در سازمان بورس تصویب شد.

یکی از اهداف مهم طراحی نهادهای مالی مذکور آن است که با اقدام به سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان، قدرت خرید دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری در برابر افزایش قیمت زمین یا ساختمان در منطقه اجرای پروژه تا حد زیادی حفظ می‌شود. همچنین به خاطر پیش‌بینی ارکان اداره‌کننده و نظارتی تخصصی مورد نیاز در اساسنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و نیز نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار در اجرای صحیح مقررات تدوین شده، سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به سرمایه‌گذاری می‌نمایند. پذیرش نماد معاملاتی واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار بورس یا فرابورس و نیز پیش‌بینی وظیفه بازارگردانی در ارکان صندوق، با فراهم کردن مزیت نقدشوندگی از دیگر امتیازات این ابزار مالی محسوب خواهد شد. بازار‌گردان مذکور متعهد است که حجم مشخصی از تقاضای خرید و فروش را در هر روز، طبق ضوابط تعیین شده پاسخگو باشد. در نهایت برای افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه‌گذاران، آن‌چنان‌که در مقررات پیش‌بینی شده است اطلاعات مربوط به پیشرفت کار و وضعیت پروژه در دوره‌های مشخص- سه ماه یک‌بار- از طریق تارنمای صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید. بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و اصلاحات صورت‌گرفته در ماده ۱۴۳ قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه درآمدهای صندوق‌های مذکور و درآمدهای حاصل از نقل و انتقال و صدور و ابطال از مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده معاف است که این موضوع عامل مهمی برای تشویق به راه‌اندازی و سرمایه‌گذاری در این حوزه است.

یکی از سوالات فعالان بازار سرمایه در سال‌های اخیر این است که موانع راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست. آنچه مسلم است، یکی از مهمترین الزامات توسعه یک ابزار مالی در حوزه هر صنعت، شرایط موجود در آن صنعت در سطوح خرد و کلان است. به‌عنوان مثال اگر به دلایلی نظیر مازاد عرضه مسکن‌های ساخته شده، میزان تقاضا با کاهش چشمگیر مواجه شود، انتظار استقبال از ابزار مالی ساخت و تقویت عرضه مسکن، انتظار صحیحی نیست. قاعدتا در این زمان لازم است، تمرکز بر طرف تقاضا باشد و با طراحی ابزار مالی، بخش‌های تامین مالی برای متقاضیان محصولات تولید شده تقویت شود. بنابراین بدیهی است اگر روند رشد و کاهش قیمت را طی سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۳ بررسی کنیم (از زمانی که مقررات صندوق سرمایه‌گذاری تصویب شد) ملاحظه می‌شود که شرایط سودآوری در صنعت ساخت و ساز به‌گونه‌ای نبوده که انگیزه خاصی برای حتی ورود سرمایه‌گذاران جدید به صنعت وجود داشته باشد، چه برسد به استقبال از یک طرح نو که قاعدتا وجود ریسک‌های ابهام در نوآوری، نیاز به مشوق‌های بیشتری برای ورود سرمایه‌گذاران دارد.

البته نکته مهم دیگری نیز که ممکن است جزو عوامل بازدارنده برای توسعه این ابزار باشد، بعضا فعال بودن افراد غیرمتخصص در صنعت ساخت و ساز است. به هر حال یکی از بزرگترین محاسن ساختار طراحی شده برای صندوق‌های زمین و ساختمان، نظام‌مند بودن این ساختار است که آرامش خاطر را برای متقاضیان سرمایه‌گذاری در این حوزه فراهم می‌کند. اگر مجریان ساخت، منافع خود را در عدم شفافیت و نظارت کامل بدانند، بدیهی است، استقبالی از این شرایط نخواهند کرد. پس در برخی موارد شاید راهکارهای الزام‌آور، برای ترویج یک ساختار اجرایی صحیح، به قصد ارتقای کیفیت کار، مناسب به‌نظر برسد. شاید برخی منتقدان به ساختار مفصل مقرراتی صندوق‌های زمین و ساختمان، انتقادی بر افزایش هزینه‌های تامین مالی در این ساختار داشته باشند. این انتقاد قطعا انتقاد کارشناسانه‌ای نیست، چرا که وقتی صحبت از هزینه است، نباید در محاسبات صرفا هزینه‌های حسابداری لحاظ شود. برخی از هزینه‌ها از جمله، هزینه‌های کلاهبرداری، تاخیر در ساخت پروژه و عدم اتمام پروژه به علت نبود منابع مالی طبق پیش‌بینی‌ها، هزینه‌هایی هستند که فاصله معنی‌داری با هزینه‌های تحمیل‌شده در ساختار صندوق‌های زمین و ساختمان دارند. هزینه‌های غافلگیرکننده مذکور که متاسفانه، در حوزه ساخت‌وساز کمتر مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد، ارزش کمک به توسعه این ابزار مالی را به مراتب پررنگ‌تر خواهد کرد. به هر حال با لحاظ تمام این موارد، سازمان بورس آمادگی دارد با حمایت از راه‌اندازی صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای استفاده از پتانسیل تامین مالی موجود در بازار سرمایه، به فعالان حوزه مسکن کمک کند.

به منظور تسهیل و تشویق متقاضیان راه‌اندازی صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و فراهم بودن بستر مناسب برای کمک به تامین مالی در حوزه ساخت پروژه‌های ساختمانی، با انجام بررسی‌ها و نظرسنجی‌های انجام شده از طرف فعالان حوزه مذکور، هیات‌مدیره این سازمان برخی بخش‌های مجموعه مقررات صندوق‌های ‌سرمایه‌گذاری ‌زمین و ساختمان را که در تاریخ ۲۹/ ۰۱/ ۱۳۸۸ به تصویب رسیده بود، در تاریخ ۲۷/ ۱۲/ ۱۳۹۲ بازنگری و اصلاح کرد. در اصلاحات انجام شده اختیارات مالک زمین پروژه افزایش یافته است و تا زمانی که سهم آن از کل پروژه در اکثریت باشد نسبت به سهام خود در کلیه تصمیمات، حق رای و اختیار خواهد داشت. این امر مشوق خوبی برای موسسان است که قبلا دغدغه کاهش اختیارات خود را پس از واگذاری زمین پروژه به شخصیت حقوقی صندوق داشتند. در شرایط جدید اعضای هیات‌مدیره صندوق ۵ نفر هستند که ۳ نفر به انتخاب اکثریت سهامداران، یک نفر نماینده مدیر صندوق و یک نفر نماینده متولی صندوق (به نمایندگی از طرف سهامداران کمتر از ۱ درصد) انتخاب می‌شوند. در مقررات قبلی ۵ عضو هیات‌مدیره صندوق شامل نمایندگان ارکان به شرح مدیر صندوق، متولی، مدیر ساخت، ناظر و متعهد پذیره‌نویسی بود.

موضوع اصلاح شده دیگر ایجاد انعطاف بیشتر برای فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه است که در مقررات قبلی الزام به انجام فرآیند مزایده وجود داشت ولی در مقررات اصلاح‌شده، هیات‌مدیره صندوق با اعلام رویه فروش خود و دریافت تاییدیه رویه از این سازمان، امکان فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی را با رعایت صرفه و صلاح سرمایه‌گذاران به طرق مختلف خواهند داشت. در رویه اعلام شده از طرف صندوق، امکان اولویت دادن به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق برای خرید واحدهای ساختمانی نیز با ترتیب مشخص وجود خواهد داشت.

در حال حاضر طبق اساسنامه نمونه، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان از ابتدای پذیره‌نویسی در بورس/ فرابورس ایران پذیرفته می‌شوند و تا زمان پایان ساخت و تصفیه پروژه قابل معامله خواهند بود. بازارگردان نیز طبق دستورالعمل بازارگردانی بورس مربوطه تا حدودی به نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری کمک خواهد کرد. در ساختار پیش‌بینی شده در مقررات، مدیر ساخت می‌تواند در نقش بانی طرح (Developer) باتجربه در حوزه ساخت‌وساز از پیمانکاران دارای مجوزهای مربوطه در ساخت پروژه استفاده کند.

مالکان زمین و متقاضیان استفاده از شرایط تامین مالی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌توانند با مطالعات مقررات مربوطه و پس از مشخص کردن شرایط پروژه و ارکان مربوطه، مدارک تکمیل‌شده را به‌منظور بررسی، برای اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال کنند. مقررات و فرم‌های مذکور در آدرس اینترنتی: www.seo.ir، لینک مدیریت نظارت بر نهادهای مالی، لینک اداره امور نهادهای مالی/ فایل‌ها و فرم‌ها، موجود است.