الزامات عرضه مسکن در بورس

مصطفی ازگلی

مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن

عرضه کالاها در بورس تابع نرخی است که برای کالای مربوطه مشخص می‌شود که این نرخ قاعدتا باید استاندارد باشد؛ خاصیت عرضه کالاها از طریق بورس این است که به شفافیت قیمت‌گذاری‌ها کمک می‌کند. عرضه مسکن از طریق بورس موضوع غیرممکنی نیست، اما اینکه چگونه با عرضه مسکن در بورس نرخ‌ها را استانداردسازی کنیم بحث اصلی است که باید مورد توجه قرار گیرد.

نرخ مسکن به شدت وابسته به منطقه است، به طوری که نرخ واحدهای مسکونی حتی در یک منطقه با یکدیگر متفاوت است، در حالی که بسیاری از کالاها از جمله خودرو یک نرخ استاندارد دارد و تقریبا در سراسر کشور به یک نرخ عرضه می‌شود و قابل تکثیر است.

در مورد کالای مسکن اگر فرض بر این باشد که تمام نهاده‌های ساختمانی دو واحد مسکونی از جمله کیفیت، طراحی، نقشه، نرخ و حتی شکل ظاهری در یک منطقه کامل مشابه یکدیگر باشد، اما غیر ممکن است که سایر شاخصه‌ها مانند طبقه که در اصطلاح تخصصی «ضرایب تبعیضی» نام دارد در دو واحد مسکونی شبیه یکدیگر باشند، مگر اینکه این شاخص‌ها را در نرخ‌گذاری ثابت، بخشی از شاخص‌ها را متغیر یا نرخ یک واحد را قرینه‌ای برای واحد دیگر فرض کنیم؛ البته این به آن معنا نیست که قیمت دو واحد مسکونی نرخ یکسان داشته باشند، بلکه مشخصات یک واحد می‌تواند الگویی برای قیمت‌گذاری یک واحد مشابه در بورس باشد؛ بنابراین عرضه کالاهای مسکونی از طریق بورس از این جهت که در معاملات شفاف‌سازی شود، نکته مثبت عرضه ساختمان در بورس است.

یکی از موضوعاتی که در راه‌اندازی یا عدم راه‌اندازی بورس مسکن کمک می‌کند بررسی تجارب بین‌المللی در این بخش است. چرا که یک خرد جمعی در بین کشورهای توسعه یافته در حوزه بورس وجود دارد. بسیاری از کشورها برای ساخت مسکن طرح‌های مشابه و تکراری در ساختار کلی ساختمان و معماری خارجی و داخلی واحد مسکونی دارند و این واحد مسکونی الگویی برای ساخت واحدهای مشابه می‌شود به طوری که متقاضی با انتخاب یکی از این الگوهای ساخته شده، مشابه این واحد را در منطقه مورد نظر متقاضی احداث می‌کند. اصل موضوع عرضه واحدهای ساختمانی از طریق بورس برای شفاف‌سازی معاملات اقدام مثبت و مناسبی است.

البته باید در صورت عرضه مسکن از طریق بورس به این نکته توجه داشت که باید افراد پیش‌فروش‌کننده به آنچه در قراردادهای خود اعلام می‌کنند پایبند باشند که این امر نیازمند یک ناظر مقیم برای نظارت بر ساخت‌و‌ساز است تا ساختمانی که ساخته می‌شود منطبق با سفارش خریدار باشد، چراکه بسیاری از اقسام ساختمان ساخته شده قابل مشاهده نیست و اگر ناظر مقیم برای نظارت بر ساخت‌و‌ساز نباشد، امکان اثبات ساخت واحد مسکونی طبق سفارش خریدار وجود ندارد.

امثال این‌گونه کالاها مانند مسکن که یک کالای غیرهمگن است در صورتی در بورس قابل عرضه است که ساماندهی شود و شفاف باشد.

دلیل عمده عرضه مسکن در بورس شفاف‌سازی قیمت‌ها است اما درباره قیمت‌گذاری واحدهای ساختمانی هیچ‌گاه نمی‌توان نرخ یک واحد مسکونی را در یک منطقه از تهران با واحد مسکونی دیگری که در بورس عرضه شده منتقل کرد؛ چراکه ویژگی‌های این دو واحد کاملا با یکدیگر متفاوت است.

در حال حاضر برخی اطلاعات معاملات مسکن از طریق سامانه‌های املاک و مستغلات به صورت شفاف ارائه می‌شود و بسیاری از مردم می‌توانند از این طریق به معاملات و نرخ‌ها به راحتی دسترسی داشته باشند، بنابراین بورس یک نگاه کلی از قیمت یک واحد مسکونی ایجاد می‌کند اما با توجه به اینکه مسکن یک کالای غیرهمگن است نرخ‌ها در یک منطقه به هیچ وجه نمی‌تواند مشابه و یکسان باشد و قطعا نوساناتی وجود دارد.

اهداف عرضه مسکن در بورس با اهداف عرضه سایر کالاها در بورس باید متفاوت باشد زیرا تعریف فعلی از بورس برای کالاهای همگن صدق می‌کند و با تعریف فعلی، عرضه مسکن در بورس نتیجه‌ای نخواهد داشت.

البته می‌توان امتیازاتی مانند معافیت‌های مالیاتی و تخفیف در سودهای بازپرداخت بانکی در جهت تشویق مالکان و انبوه‌سازان برای عرضه مسکن از طریق بورس و تشویق خریداران برای خرید از بورس را فراهم کرد اما اگر هدف استانداردسازی قیمت باشد به نظر می‌رسد عرضه مسکن از بورس به نتیجه نهایی منجر نمی‌شود.

یکی از موضوعاتی که مطرح می‌شود ایجاد رونق یا رکود در مسکن با عرضه این کالا از طریق بورس است که در این رابطه باید گفت هیچ گاه بورس در ایجاد رکود یا رونق تاثیر ندارد؛ اگر به رکود یا رونق مسکن نگاه کنیم هیچ‌گاه عوامل قیمت‌گذاری در این بخش تاثیرگذار نبوده است.

دلایل رونق و رکود مسکن متفاوت است که مهم‌ترین آن جریان‌های نقدینگی است بنابراین تغییرات رونق و رکود به عرضه مسکن از طریق بورس ارتباطی ندارد. علاوه بر این، عرضه مسکن از طریق بورس حتی ارتباطی به کاهش یا افزایش نرخ این کالا ندارد.آنچه باید تاکید کرد این است که از طریق بورس می‌توان قرینه و شفاف‌سازی مشخصی از قیمت مسکن در معاملات ایجاد کرد.