سهم سرپناه در هزینه‌های خانوار ایرانی چقدر است؟
آیت تجلی آخرین آمارها نشان می‌دهد قیمت سکونت در شهر تهران نسبت به سال قبل باز هم گران‌تر شده و به‌طور متوسط هر متر آپارتمان در این شهر در سال ۹۳، ۱۳ درصد رشد قیمت داشته است. البته رشد ۱۳ درصدی قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان ۹۳ نسبت به زمستان ۹۲ که کمتر از رشد تورم عمومی کالاها در حدود ۱۵ درصد گزارش شده است، نشان می‌دهد سال ۹۳ جزو معدود سال‌هایی است که تورم بخش مسکن کمتر از تورم سایر کالاها و خدمات بوده و این به معنای دوره رکود مسکن در حال حاضر است. با این حال و با وجود این رکود، فاصله قدرت خرید مسکن متوسط طبقات درآمدی با متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در شهری چون تهران آنچنان زیاد است که حتی افزایش نسبی قدرت خرید مردم در سال ۹۳ نیز نتوانسته موجب بازگشت رونق به بازار مسکن بشود.
آیت تجلی آخرین آمارها نشان می‌دهد قیمت سکونت در شهر تهران نسبت به سال قبل باز هم گران‌تر شده و به‌طور متوسط هر متر آپارتمان در این شهر در سال 93، 13 درصد رشد قیمت داشته است. البته رشد 13 درصدی قیمت آپارتمان مسکونی در زمستان 93 نسبت به زمستان 92 که کمتر از رشد تورم عمومی کالاها در حدود 15 درصد گزارش شده است، نشان می‌دهد سال 93 جزو معدود سال‌هایی است که تورم بخش مسکن کمتر از تورم سایر کالاها و خدمات بوده و این به معنای دوره رکود مسکن در حال حاضر است. با این حال و با وجود این رکود، فاصله قدرت خرید مسکن متوسط طبقات درآمدی با متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در شهری چون تهران آنچنان زیاد است که حتی افزایش نسبی قدرت خرید مردم در سال 93 نیز نتوانسته موجب بازگشت رونق به بازار مسکن بشود.
سهم 45 درصدی هزینه مسکن
برای خانواده
دو جهش بزرگ قیمت مسکن که در طول سال‌های 85 تا 91 روی داد، باعث شد بخش بیشتری از هزینه‌های هر خانوار ایرانی برای تامین مسکن، اعم از خرید، رهن یا اجاره آن صرف شود. به‌طور دقیق‌تر، با اینکه آمارها نشان می‌دهند ظرف سال‌های 75 تا 84، سهم مسکن از کل هزینه یک خانوار در تهران از حدود 37 درصد تا 31 درصد کاهش یافته بود، اما این نسبت ظرف دوره هشت ساله بعدی بیش از 10 درصد افزایش یافت و به نزدیک 46 درصد رسید. در واقع در طول این سال‌ها به‌رغم افزایش قیمت مسکن، درآمد خانوارها به‌طور متناسب رشد نکرد و این باعث شد داشتن سرپناه برای یک خانواده ساکن تهران به قیمت کم کردن از سایر هزینه‌های وی نظیر خوراک، تحصیلات، سفر و سرگرمی و سایر موارد تمام شود.
سهم مسکن از بودجه خانوار
در کشورهای دنیا
مقایسه وضعیت هزینه خانوارهای کشورهای مختلف جهان نشان می‌دهد ایران از نظر هزینه مسکن در جایگاه بسیار نامطلوبی قرار دارد. آمار استخراج شده از بانک‌های اطلاعاتی مربوط به سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۴ نشان می‌دهد ایران با سهم مسکن بیش از ۴۵ درصدی از هزینه خانوار، بالاتر از کشورهای اروپایی، آمریکایی و حتی کشورهای منطقه نظیر ترکیه، عربستان و مصر قرار دارد.
مدیریت هزینه مسکن در دنیا
بخشی از این موضوع به روش تامین مالی مسکن در کشورهای جهان اول و دوم بازمی‌گردد. در کشورهای اسکاندیناوی یا آمریکای شمالی، بخشی اعظم و حتی تا ۹۵ درصد از هزینه خرید مسکن با وام‌های بلندمدت (۱۵ تا ۳۰ ساله) با بهره کم (۳ تا ۵ درصد سالانه) بانکی تامین می‌شود. در نتیجه حتی اقشار کم‌درآمد نیز توانایی خرید مسکن برای زندگی در آن را به‌دست می‌آورند. از سوی دیگر، در چارچوبی که نظام مالیاتی در این کشورها ایجاد کرده است، تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه مسکن بسیار محدود شده و در نتیجه قیمت مسکن به‌صورت حبابی افزایش یا کاهش نمی‌یابد. در مجموع در این کشورها با به کار گرفتن نظام مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن در این کشورها مدیریت شده‌اند. موضوع کلیدی دیگری که کامل‌کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورها است. متاسفانه در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست‌محیطی و توسعه شعرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از کمتر از ۴۰ درصد به بیش از ۹۲ درصد رسیده است. همچنین، تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان‌شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه‌رو ساخته است. این روند به این ختم شده است که هم‌اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود ۴ میلیون تومان گزارش می‌شود که در نتیجه، برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط در تهران و با پسانداز یک میلیون تومان در ماه، ۳۳ سال زمان لازم است.
مدیریت مسکن در ایران
در طول ۲۰ سال اخیر
روند سهم هزینه اجاره‌بها یا به‌طور معادل ارزش جاری مسکن برای مالکان آن در طول سال‌های 75 تا 92 حاکی از آن است که پس از یک دوره کاهشی که سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار از حدود 37 درصد در سال 84 به 31 درصد رسید، روند صعودی در 8 سال پس از آن موجب شد سهم هزینه سرپناه در هزینه‌های خانوار ایرانی نه تنها به 37 درصد سال 75 بازگشت کند؛ بلکه به بیش از 45 درصد در سال 92 برسد. این موضوع بازتاب‌دهنده افزایش و جهش‌های قیمتی مسکن در طول این سال‌ها از یکسو و در سوی دیگر رشد نکردن درآمد کل یک خانوار به‌طور متناسب با هزینه‌های وی است؛ موضوعی که سبب شده به علت ضرورت تامین سرپناه و مسکن برای یک خانواده، از سهم سایر اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به معنایی دیگر، سفره خانوار به بهای داشتن سقف و سرپناه، کوچک‌تر شود.
پژوهشی که به سفارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین نسخه جدید طرح جامع مسکن انجام گرفته مشخص می‌کند که در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، 2/ 33 درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب 4/ 2 برابر و 36/ 1 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد. متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از 5/ 28 درصد کل خانوارها در سال 84 به 2/ 33 درصد در سال 91 افزایش پیدا کرده است، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پسانداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است. از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین - جمعیت متقاضی مسکن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن - زیرمجموعه معاونت مسکن- با انتشار یافته‌های طرح جامع مسکن در شماره جدید فصلنامه خود، اعلام کرد که 8/ 47 درصد از متقاضیان مسکن ملکی که هم‌اکنون مستاجر بوده -یا در محلی غیر از خانه تحت مالکیت خود سکونت دارند- جزو 4 دهک اول هستند و 29 درصد دیگر در دهک‌های 5 تا 7 درآمدی قرار دارند. همچنین 55 درصد سرپرست خانوارها از کل فاقدین مسکن ملکی، دارای سن کمتر از 35 سال هستند. این آمارها بیانگر آن است که از یکسو مخاطبان برنامه مسکن کم‌درآمدها (طرح مسکن اجتماعی) به مراتب بیشتر از برنامه‌ای است که در قالب افزایش تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های میانی در نظر گرفته شده است و از سوی دیگر، حجم قابل‌توجهی از خانوارهای اجاره‌نشین، زوج‌های جوانی هستند که به تازگی تشکیل خانواده داده و مستعد بهره‌برداری حداکثری از برنامه‌های دولت هستند. در پژوهشی که فردین یزدانی، سرتیم نویسندگان طرح جامع مسکن انجام داده است، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از 5/ 71 درصد در سال 84 به 8/ 66 درصد در سال 91 شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.
سهم 45 درصدی هزینه مسکن
برای خانواده
دو جهش بزرگ قیمت مسکن که در طول سال‌های 85 تا 91 روی داد، باعث شد بخش بیشتری از هزینه‌های هر خانوار ایرانی برای تامین مسکن، اعم از خرید، رهن یا اجاره آن صرف شود. به‌طور دقیق‌تر، با اینکه آمارها نشان می‌دهند ظرف سال‌های 75 تا 84، سهم مسکن از کل هزینه یک خانوار در تهران از حدود 37 درصد تا 31 درصد کاهش یافته بود، اما این نسبت ظرف دوره هشت ساله بعدی بیش از 10 درصد افزایش یافت و به نزدیک 46 درصد رسید. در واقع در طول این سال‌ها به‌رغم افزایش قیمت مسکن، درآمد خانوارها به‌طور متناسب رشد نکرد و این باعث شد داشتن سرپناه برای یک خانواده ساکن تهران به قیمت کم کردن از سایر هزینه‌های وی نظیر خوراک، تحصیلات، سفر و سرگرمی و سایر موارد تمام شود.
سهم مسکن از بودجه خانوار
در کشورهای دنیا
مقایسه وضعیت هزینه خانوارهای کشورهای مختلف جهان نشان می‌دهد ایران از نظر هزینه مسکن در جایگاه بسیار نامطلوبی قرار دارد. آمار استخراج شده از بانک‌های اطلاعاتی مربوط به سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۴ نشان می‌دهد ایران با سهم مسکن بیش از ۴۵ درصدی از هزینه خانوار، بالاتر از کشورهای اروپایی، آمریکایی و حتی کشورهای منطقه نظیر ترکیه، عربستان و مصر قرار دارد.
مدیریت هزینه مسکن در دنیا
بخشی از این موضوع به روش تامین مالی مسکن در کشورهای جهان اول و دوم بازمی‌گردد. در کشورهای اسکاندیناوی یا آمریکای شمالی، بخشی اعظم و حتی تا ۹۵ درصد از هزینه خرید مسکن با وام‌های بلندمدت (۱۵ تا ۳۰ ساله) با بهره کم (۳ تا ۵ درصد سالانه) بانکی تامین می‌شود. در نتیجه حتی اقشار کم‌درآمد نیز توانایی خرید مسکن برای زندگی در آن را به‌دست می‌آورند. از سوی دیگر، در چارچوبی که نظام مالیاتی در این کشورها ایجاد کرده است، تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه مسکن بسیار محدود شده و در نتیجه قیمت مسکن به‌صورت حبابی افزایش یا کاهش نمی‌یابد. در مجموع در این کشورها با به کار گرفتن نظام مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن در این کشورها مدیریت شده‌اند. موضوع کلیدی دیگری که کامل‌کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورها است. متاسفانه در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست‌محیطی و توسعه شعرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از کمتر از ۴۰ درصد به بیش از ۹۲ درصد رسیده است. همچنین، تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان‌شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه‌رو ساخته است. این روند به این ختم شده است که هم‌اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود ۴ میلیون تومان گزارش می‌شود که در نتیجه، برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط در تهران و با پسانداز یک میلیون تومان در ماه، ۳۳ سال زمان لازم است.
مدیریت مسکن در ایران
در طول ۲۰ سال اخیر
روند سهم هزینه اجاره‌بها یا به‌طور معادل ارزش جاری مسکن برای مالکان آن در طول سال‌های 75 تا 92 حاکی از آن است که پس از یک دوره کاهشی که سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار از حدود 37 درصد در سال 84 به 31 درصد رسید، روند صعودی در 8 سال پس از آن موجب شد سهم هزینه سرپناه در هزینه‌های خانوار ایرانی نه تنها به 37 درصد سال 75 بازگشت کند؛ بلکه به بیش از 45 درصد در سال 92 برسد. این موضوع بازتاب‌دهنده افزایش و جهش‌های قیمتی مسکن در طول این سال‌ها از یکسو و در سوی دیگر رشد نکردن درآمد کل یک خانوار به‌طور متناسب با هزینه‌های وی است؛ موضوعی که سبب شده به علت ضرورت تامین سرپناه و مسکن برای یک خانواده، از سهم سایر اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به معنایی دیگر، سفره خانوار به بهای داشتن سقف و سرپناه، کوچک‌تر شود.
پژوهشی که به سفارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین نسخه جدید طرح جامع مسکن انجام گرفته مشخص می‌کند که در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، 2/ 33 درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب 4/ 2 برابر و 36/ 1 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد. متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از 5/ 28 درصد کل خانوارها در سال 84 به 2/ 33 درصد در سال 91 افزایش پیدا کرده است، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پسانداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است. از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین - جمعیت متقاضی مسکن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن - زیرمجموعه معاونت مسکن- با انتشار یافته‌های طرح جامع مسکن در شماره جدید فصلنامه خود، اعلام کرد که 8/ 47 درصد از متقاضیان مسکن ملکی که هم‌اکنون مستاجر بوده -یا در محلی غیر از خانه تحت مالکیت خود سکونت دارند- جزو 4 دهک اول هستند و 29 درصد دیگر در دهک‌های 5 تا 7 درآمدی قرار دارند. همچنین 55 درصد سرپرست خانوارها از کل فاقدین مسکن ملکی، دارای سن کمتر از 35 سال هستند. این آمارها بیانگر آن است که از یکسو مخاطبان برنامه مسکن کم‌درآمدها (طرح مسکن اجتماعی) به مراتب بیشتر از برنامه‌ای است که در قالب افزایش تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های میانی در نظر گرفته شده است و از سوی دیگر، حجم قابل‌توجهی از خانوارهای اجاره‌نشین، زوج‌های جوانی هستند که به تازگی تشکیل خانواده داده و مستعد بهره‌برداری حداکثری از برنامه‌های دولت هستند. در پژوهشی که فردین یزدانی، سرتیم نویسندگان طرح جامع مسکن انجام داده است، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از 5/ 71 درصد در سال 84 به 8/ 66 درصد در سال 91 شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.
ارسال نظر