یخ‌شکن بازار مسکن

غلامرضا سلامی
اقتصاددان　

خانه از دیدگاه اقتصادی نوعی کالا است و به‌عنوان یک کالای اقتصادی دارای ویژگی‌هایی است که آن را از سایر کالاها متمایز و تحلیل عرضه و تقاضای این بازار در مقایسه با سایر بازارها را سخت‌تر می‌کند زیرا از یکسو مسکن کالای مصرفی است که پس از غذا و پوشاک مهم‌ترین نیاز مصرف‌کنندگان به‌حساب می‌آید و از سوی دیگر به‌عنوان کالای غیر‌منقول با دوام کالایی سرمایه‌ای است که سرمایه‌گذاری در آن، بزرگ‌ترین‌ بخش دارایی خانوار به‌شمار می‌رود و علاوه بر خانوار برای بنگاه‌های اقتصادی نیز جذابیت بالایی دارد؛ بنابراین در یک جمع‌بندی می‌توان مسکن را گران‌ترین کالاهای ضروری خانوار و یکی از جذاب‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی توصیف کرد، به همین واسطه نیز سلسله‌ای از عوامل اقتصادی، فنی و سیاسی بر این بازار اثر‌گذار است.

تاثیرگذاری این عوامل به‌علاوه سایر عوامل درونی بخش مسکن، دوره‌های رونق و رکود این بخش را شکل می‌دهد. با نگاهی به مجموعه این عوامل به‌نظر می‌رسد نشانه‌های مختلف نوید می‌دهد عمر رکود مسکن رو‌به پایان است و بالاخره این بازار پس از یک دوره طولانی به رونق سلامی دوباره خواهد کرد. بررسی وضعیت معاملات و رفتار متقاضیان و عرضه‌کنندگان این بازار طی ماه‌های اخیر حاکی از آن است که یک رونق آرام و ملایم در انتظار بازار مسکن است. دستیابی به چنین پیش‌بینی برای بازار مسکن طی ماه‌های آتی به معنای شکل‌گیری رونق در بازار مسکن از جنس سفته‌بازانه نخواهد بود. البته در مورد مثبت یا منفی بودن شکل‌گیری رونق سفته‌بازانه نظرات مختلفی از سوی کارشناسان مطرح می‌شود اما بنده معتقد هستم رونق سفته‌بازانه کاملا مذموم نیست.

این شکل رونق اگر موتور محرک رونق معاملات و افزایش ورود متقاضیان به این بخش در ابتدای دوره رونق باشد، نه‌تنها بد نیست بلکه مثبت هم تلقی می‌شود اما نوع شکل‌گیری آن در کشور ایران به دلیل شدت‌یافتن آن تبعات منفی را در دوره‌های گذشته برای بخش مسکن به دنبال داشته است. نکته‌ای که در این مقطع زمانی ممکن است در شکل‌گیری رونق مسکن موثر باشد کاهش اطمینان مردم به سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری است. اگر درجه اطمینان سپرده‌گذاران به انباشت پس‌انداز خود در این محل کاهش یابد، به‌طور طبیعی سبد سرمایه‌گذاری خود را تغییر داده و به سمت بازار دیگری می‌روند. در چنین شرایطی از آنجا که بازار مسکن ریسک کمتری نسبت به سایر بازارهای مالی دارد، ممکن است در جایگاه انتخاب اول سرمایه‌گذاران قرار گیرد. به این ترتیب سرمایه‌گذاران با خرید خانه و اجاره دادن ملک خریداری شده به این بازار وارد می‌شوند که می‌تواند کمک موثری در روشن شدن موتور محرکه رونق مسکن باشد.

با این حال آنچه از شواهد بازار مسکن به‌دست می‌آید شکل‌گیری رونق آرام و ملایم بدون شوک قیمتی در این بازار است. بررسی دقیق‌تر وضعیت معاملات در مناطق مختلف شهر نیز حاکی از ورود تدریجی متقاضیان مصرفی به این بخش است. البته در این میان اثرگذاری برخی عوامل بیرونی بخش مسکن در تسریع یا کند‌شدن روند خروج بخش مسکن از رکود قابل‌توجه است. به‌نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین عوامل بیرونی که در حال‌حاضر مانع بزرگی بر سر راه خروج مسکن از رکود است، نرخ غیرمتعارف سود سپرده‌های بانکی است که با شرایط اقتصادی کشور ما ناهماهنگ است. در حال‌حاضر بسیاری از بانک‌ها و موسسات اعتباری به دلیل کمبود منابع به افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی روی آورده‌اند.

پرداخت نرخ سود سپرده‌های بالای بانکی سبب شده که بسیاری از خانوارها همچنان مایل به انباشت سرمایه خود در حساب‌های بانکی باشند، بنابراین اگر در آینده تعادلی میان نرخ سود سپرده‌های بانکی با نرخ تورم عمومی کشور ایجاد شود، این فاکتور می‌تواند به‌عنوان یخ‌شکن بازار مسکن عمل کند. البته این تنگنا فقط مربوط به بخش مسکن نیست و در مجموع بسیاری از گره‌های اقتصادی ایران از طریق رفع تنگنای اعتباری حل خواهد شد. به‌عنوان مثال یکی از علل بالا بودن نرخ سود سپرده تسهیلات، بدهی دولت به سیستم بانکی است. اگر دولت این بدهی را به اوراق بدهی تبدیل کند، می‌تواند تنگنای اعتباری موجود در این بخش را رفع کند. به‌طور کلی وقتی نرخ سود و بهره بانکی بالا می‌رود، تامین مالی برای بخش مسکن برای وام‌های بلندمدت مشکل می‌شود. فرض کنید اگر مبلغ وام افزایش پیدا کند، با نرخ سود بیش از 20 درصد اقساط ماهانه برای بازپرداخت این وام به‌ویژه برای متقاضیان میان درآمدی سخت و سنگین خواهد شد.

با توجه به اینکه طی چند سال گذشته از یکسو قیمت مسکن و از سوی دیگر نرخ بهره افزایش پیدا کرده است، به‌مرور زمان قدرت خرید و قدرت بازپرداخت اقساط گیرندگان وام کاهش داشته است، از این‌رو اگر تصمیم‌گیران حوزه مسکن و ساختمان در نظر داشته باشند با الگوبرداری از تجربه سایر کشورها، 70 تا 80 درصد از قیمت فروش ملک را به متقاضی خرید وام پرداخت کنند قطعا از توان متقاضیان دهک‌های درآمدی متوسط و پائین خارج خواهد بود، بنابراین نیاز است برای این بخش از تقاضای مسکن طرح دیگری متناسب با توان و استطاعت آنها طراحی و برنامه‌ریزی شود.

از سوی دیگر بخشی از تقاضای مصرفی بازار نیز هستند که تسهیلات موجود کفاف نیاز آنها را نمی‌دهد. یکی از ابزارهای پیشنهادی برای تحرک این بخش از تقاضای مصرفی بازار، راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن است. اگرچه این ابزار تامین مالی در بسیاری از کشورهای دنیا پلی در جهت رونق‌بخشی به بازار مسکن و خانه‌دار شدن بخشی از تقاضای مصرفی بازار است که توان پرداخت اقساط ماهانه با رقم بالا را دارند اما به‌نظر می‌رسد لیزینگ در ایران هنوز با نرخ سود بانکی فعلی صرفه اقتصادی ندارد چراکه در حال حاضر لیزینگی که تماما متکی به منابع مالی خود باشد، درکشور نداریم بنابراین نیاز است شرکت‌های لیزینگ به منابع خارج از شرکت خود وابسته شوند که طبیعتا نیاز به پرداخت نرخ سود بالایی است، از این‌رو آنچه قابل مشاهده است این موضوع است که تامین منبع برای خرید مسکن از طریق لیزینگ با دوره بازپرداخت حداقل 10 ساله می‌تواند فقط در استطاعت قشر محدود و کوچکی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن باشد.