رویکرد‌ها، دستور کار و ماموریت‌های گروه مالی بانک مسکن تشریح شد
پل به بازار سرمایه برای تامین مالی مسکن
گروه مالی بانک مسکن (زیرمجموعه بانک مسکن) مجموعه‌ای از سیاست‌ها و رویکردهای تازه برای استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در جهت تامین مالی بخش مسکن را در دستور کار قرار داده که بخشی از آنها در ماه‌های گذشته به اجرا درآمده و بخشی دیگر نیز در دستور کار مطالعاتی قرار دارد. مصطفی ازگلی مدیر عامل گروه مالی بانک مسکن در گفت‌و گویی به تشریح ساختار و فعالیت‌های این گروه پرداخته است. گروه مالی بانک مسکن در راستای اهداف جدید تعریف شده در بانک برای اجرای طرح‌های توسعه‌ای طی دو سال اخیر چندین ابزار و نهاد نوین مالی برای تامین مالی بخش مسکن و پروژه‌های زیرساختی کشور را فعال کرده که از جمله آنها می‌توان به صندوق زمین و ساختمان، نهاد مدیریت دارایی و .
گروه مالی بانک مسکن (زیرمجموعه بانک مسکن) مجموعه‌ای از سیاست‌ها و رویکردهای تازه برای استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در جهت تامین مالی بخش مسکن را در دستور کار قرار داده که بخشی از آنها در ماه‌های گذشته به اجرا درآمده و بخشی دیگر نیز در دستور کار مطالعاتی قرار دارد. مصطفی ازگلی مدیر عامل گروه مالی بانک مسکن در گفت‌و گویی به تشریح ساختار و فعالیت‌های این گروه پرداخته است. گروه مالی بانک مسکن در راستای اهداف جدید تعریف شده در بانک برای اجرای طرح‌های توسعه‌ای طی دو سال اخیر چندین ابزار و نهاد نوین مالی برای تامین مالی بخش مسکن و پروژه‌های زیرساختی کشور را فعال کرده که از جمله آنها می‌توان به صندوق زمین و ساختمان، نهاد مدیریت دارایی و ... اشاره کرد. در این مسیر چه سیاست‌هایی پیگیری می‌شود؟
سیاست‌ها و طرح‌های در دستور کار گروه مالی بانک مسکن بستگی به اهداف کلان و سیاست‌های ابلاغی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مسکن دارد. ماموریت گروه مالی بانک مسکن در شرایط کنونی کمک به تامین مالی مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف می‌باشد. به طور کلی تامین مالی رسمی بخش مسکن از دو طریق عمل می‌شود. اول از بازار پول و دوم بازار سرمایه. بانک وظیفه تامین مالی از بازار پول را به عهده دارد و وظیفه بستر سازی تامین مالی از بازار سرمایه و سایر بازارهای غیربانکی بر عهده گروه مالی بانک مسکن است. به عبارت دیگر گروه مالی بانک مسکن خدمات غیربانکی را از طریق ایجاد و یا تملیک شرکت‌های تابعه انجام می‌دهد. در برنامه بلندمدتی که برای گروه مالی مسکن در سال ۹۳ تهیه شده است فلسفه وجودی گروه مالی بانک مسکن تعریف شده است:
* «ما بوجود آمده ایم تا زنجیره ارزش بانک مسکن در حوزه بانکداری توسعه‌ای و تجاری را در قالب یک هلدینگ مالی از طریق ایفای نقش‌های زیر تکمیل نماییم:
* بازوی دولت به منظور تامین مالی بخش مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف
* جذب منابع مردمی از طریق ابزارهای بازار سرمایه و هدایت آن به بخش‌های بازار هدف
* ارایه ابزارهای نوین برای تامین مالی بخش مسکن با قیمت رقابتی و بالاترین سرعت با تاکید بر بازار سرمایه
* ورود به بخش‌هایی از حوزه مسکن و ساختمان که بخش خصوصی انگیزه‌ای برای ورود به آن را ندارد.»
البته این بدین معنی نیست که در گذشته چنین سیاست‌هایی تعقیب نشده است. بلکه برآنیم تا در آینده این سیاست‌ها را جدی‌تر دنبال کرده و فعالیت‌های گروه مالی را حول این موضوع متمرکز کنیم. گروه مالی بانک مسکن جهت ساماندهی همه شرکت‌های زیرمجموعه بانک مسکن در یک هلدینگ تخصصی تشکیل شده است، در سالیان گذشته فعالیت‌های برخی از این شرکت‌ها چندوجهی و گاه غیرمرتبط با بخش مسکن بود و تلاش می‌شد که در هر فعالیت سودآوری سرمایه گذاری شود، اما در حال حاضر مدیریت درصدد است تا گروه مالی بانک مسکن به طور تخصصی در راستای رسالت اصلی بانک ـ یعنی تامین مالی مسکن ـ فعالیت داشته باشد. لذا کلیه فعالیت‌های غیرمرتبط با بخش مسکن (مانند بازرگانی، گردشگری، واردات لوازم و تجهیزات پزشکی و ...) در این گروه مالی متوقف شده و با توجه به رسالت اصلی بانک مسکن که همانا تامین مالی مسکن مردم با تأکید بر اقشار متوسط و ضعیف‌تر است، گروه مالی بانک مسکن تلاش می‌کند که در جایگاه حلقه ارتباطی بازار پول و بازار سرمایه از تمام ظرفیت‌های موجود به‌منظور نیل به اهداف بانک مسکن استفاده کند. برای انجام این هدف ـ تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه ـ تمام روش‌های موجود بررسی و احصاء شده است. در این زمینه روش‌های مختلفی مطالعه و تدوین شده است که نخستین آن ایجاد شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن است که اولین شرکت تامین سرمایه تخصصی در این زمینه محسوب می‌شود. در شرکت فوق، منابع مالی از طریق بازار سرمایه جمع‌آوری و به بخش مسکن و توسعه ساخت و ساز هدایت می‌شود. تعهد پذیره‌نویسی اوراق بهادار، طراحی و انتشار ابزار مالی، نهادسازی، خدمات مشاوره‌ای و عرضه اولیه سهام در صنعت ساختمان از مهم‌ترین کارکردهای این نهاد تخصصی است. لازم به ذکر است جهت عملیاتی نمودن این استراتژی، گروه تعدادی از شرکت‌ها را ایجاد ( نظیر تاسیس شرکت تامین سرمایه آباد مسکن) و برخی دیگر را نیز باز تعریف فعالیت کرده است (شرکت مدیریت سرمایه آباد). همچنین بعضی از شرکت‌ها را نیز به تدریج منحل یا از سبد سرمایه گذاری خارج کرده است.
در حال حاضر گروه مالی بانک مسکن چه نوع طرح یا سیاست جدید را در حوزه تامین مالی در دست مطالعه، تصویب یا اجرایی شدن دارد؟
از جمله استراتژی‌های بانک مسکن و گروه مالی بانک توسعه نظام نوین تامین مالی مسکن و نهادسازی و ابزارسازی در این خصوص است. اجرای هر استراتژی نیز نیازمند ایجاد ساختار اجرایی و تخصیص منابع خاص خود است. در واقع به علت اینکه این ابزارها در گذشته به دلایلی مورد توجه و استفاده قرار نگرفته است در تلاشیم در راستای خط مشی‌های دولتی و نقشی که سهامدار ما از ما توقع دارد، خود را از حالت «مجری» سیاست‌ها به مرتبه «تصمیم‌سازی» و مرجع مشاوره و برنامه‌ریز در بخش مالیه مسکن توسعه دهیم. در این راستا مجموعه‌ای از بازارها، نهادها و ابزارهای نوین تامین مالی مسکن را طراحی و عملیاتی سازی آنها در دستور کار قرار گرفته است. این ابزارها و نهادها در سه بازار اصلی این صنعت فعال خواهند شد که عبارتند از بازار پول، سرمایه و بیمه. موفقیت نظام جامع تامین مالی مسکن مستلزم هماهنگی اجزای سه‌گانه نظام مالی کشور است. برای هماهنگی این بازارها و گردش روان آن می‌بایست نهادهای مکملی در هر یک از بازارها نقش ایفا نمایند که می‌توان به تامین سرمایه تخصصی مسکن برای بازار سرمایه، تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای بازار پول و تاسیس شرکت بیمه تخصصی برای بازار بیمه اشاره کرد. به حمدالله در سال ۹۳ شرکت تامین سرمایه آباد مسکن به عنوان نهاد تخصصی تامین سرمایه مسکن تشکیل و شروع به کار کرد. اما دو نهاد دیگر در حال حاضر وجود ندارند و کمبود آنها حس می‌گردد. خلاصه‌ای از طرح‌های دردست مطالعه و اجرایی شده به شرح زیر است:
در دست مطالعه:
صندوقهای املاک و مستغلات:
بنا به تعریف صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جمع آوری می‌کند. سهام این صندوقها در بورس مورد معامله قرار می‌گیرد و سهام داران علاوه بر سود حاصل از افزایش قیمت املاک و درآمد اجاره این دارایی‌ها در هزینه استهلاک دارایی‌ها و سایر هزینه‌ها نیز شریک می‌باشند. صندوقهای املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در پرتفویی متنوع از املاک و مستغلات که دارای جریان درآمدی تقریبا ثابت و مداوم فراهم می‌نماید و قسمت عمده‌ای از این درآمدها را میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم می‌کند. این نوع صندوقها به صورت تاریخی توجه سرمایه‌گذاران خرد و همچنین سرمایه‌گذاران بلند مدت مانند صندوقهای بازنشستگی و شرکت‌های بیمه که خواهان دریافت جریانی منظم و ثابت از وجوه هستند را به خود جلب کرده‌اند. به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد املاک و مستغلات و تاثیر آن بر اقتصاد بسیاری از کشورها و هم چنین استفاده آنها به عنوان ابزاری مناسب جهت تنوع بخشی در سبد سرمایه‌گذاری، این بخش مورد استقبال روز افزون سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی قرار گرفته است .افراد با خرید سهام صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک عملا مالکیت مجموعه‌ایی از مجتمع‌های مسکونی، مراکز خرید، حتی مراکز بهداشتی درمانی را بر عهده می‌گیرند .از این نظر صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران شانس مشارکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مقیاس وسیع‌تری در بخش املاک و مستغلات را اعطا می‌کند. مقیاسی که عملا سرمایه‌گذاران خرد و حقیقی توانایی سرمایه گذاری در آن را نداشتند و حتی اگر منابع آن را در اختیار داشته باشند امکان مدیریت تخصصی برای افراد مقدور نمی‌باشد. در حالی که برای صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در طیف وسیعی از انواع املاک و مستغلات وجود دارد.
صندوقهای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از مزایای مالیاتی مختلفی برخوردارند و به صورت فنی بازده‌های بالایی دارند. علاوه بر اینکه این صندوقها امکان سرمایه‌گذاری نقدشونده در املاک و مستغلات را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند، سرمایه‌گذاری در این صندوقها ریسک‌های کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات در پی دارد. با توجه به مزایای این صندوقها و همچنین در نظر گرفتن محدودیت‌های موجود در بکاربری این صندوقها در کشور مطالعاتی در مجموعه گروه مالی مسکن جهت طراحی مدل بهینه و بومی‌سازی این نوع صندوقها انجام شده است.
لیزینگ مسکن:
به طور کلی فرایند لیزینگ از لحاظ اجرایی عبارتست از یک رشته فعالیت اعتباری کاملا تخصصی مبتنی بر روش اجاره که در آن نوعی قرارداد با توافق میان دو شخص یا بیشتر اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی بمنظور بهره برداری از عین یا منفعت کالای سرمایه‌ای یا مصرفی با دوام که از قابلیت اجاره برخوردار باشد، منعقد می‌گردد. لذا این روش (Leasing) مجموعه‌ای از مبادلات اقتصادی مشتمل بر خرید، اجاره و نهایتا فروش (تملیک) را در بر می‌گیرد. به‌عبارت دیگر قرارداد یاد شده بین شرکت لیزینگ بعنوان مالک یا موجر (Lessor) و متقاضی یا استفاده کننده از تسهیلات بعنوان مستاجر (Lessee) منعقد می‌گردد. یکی از کالاهایی که می‌توان آن را تحت قرارداد لیزینگ معامله نمود مسکن می‌باشد. در لیزینگ مسکن به صورت معمول آورده نقدی متقاضی ۲۰ تا ۳۰ درصد و آورده شرکت لیزینگ ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت خرید یک ملک است و متقاضی ملک را بصورت اجاره به شرط تملک در اختیار می‌گیرد و پس از آنکه اجاره را به صورت کامل پرداخت کرد مالک می‌شود. لیزینگ مسکن می‌تواند برای خانه‌دار شدن افرادی که به‌صورت ماهانه قادر به تامین جریانات نقدی کافی هستند گزینه بسیار مناسبی باشد.
در دست اجرا:
صندوقهای زمین و ساختمان:
صندوقهای زمین و ساختمان با هدف جذب منابع مالی برای پروژه‌های ساختمانی شکل گرفته و افزون بر وام، گزینه جدیدی را برای تامین منابع مورد نیاز پیش روی سازندگان قرار می دهد. افراد با خرید واحدهای این صندوقها مالک قسمتی از پروژه ساختمانی شده و در سود و زیان مشارکت می‌نمایند. صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ازجمله نهادهای مالی هستند که براساس بند هـ ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، با مجوز از سازمان بورس در قالب یک شخصیت حقوقی مستقل از ارکان خود تاسیس می‌شوند. این نوع نهاد مالی با کمک به انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن و در نهایت پاسخگویی به تقاضای ایجادشده در این بخش، ضمن فراهم آوردن امکان مشارکت عمومی با سرمایه‌های کوچک در این بخش، به رونق دیگر صنایع مرتبط با مسکن کمک قابل توجهی می‌کنند. در حال حاضر دو صندوق زمین و ساختمان نسیم و مسکن شمالغرب با مشارکت مستقیم این مجموعه در حال فعالیت می‌باشند. و اقدامات اولیه برای تأسیس صندوق زمین و ساختمان برای پنج پروژه دیگر نیز انجام گرفته‌است.
حساب‌های امانی مسکن:
یکی از کاربردهای حساب‌های امانی حساب امانی بکارگیری این حساب به عنوان واسط در معامله پیش‌فروش املاک است. با استفاده از این ابزار وجوه خریدار برای پیش‌خرید یک واحد از پروژه در یک حساب امانی نزد شخص سوم معتمد نگهداری می‌شود و از آن محل به سازنده (فروشنده) پرداخت می‌شود. خریداران واحد ملکی اقساط خرید خود را به حساب امانی واریز می‌کنند و این وجوه در حساب امانی تجمیع شده، سپس بانک با در نظر گرفتن میزان پیشرفت پروژه وجوه موجود در حساب را به سازنده (فروشنده) تخصیص می‌دهد. هدف از طراحی این مکانیزم کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران در بازار پیش‌فروش مسکن است. با توجه به تاکیدات وزیر محترم راه و شهرسازی پیرامون موضوع حساب‌های امانی، هدف اصلی از ایجاد این حساب‌ها ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران است. حساب امانی می‌بایست دو دغدغه اصلی خریداران واحدهای پیش‌فروش مسکن که اتمام پروژه در مهلت اصلی قرارداد و تناسب کیفیت پروژه با معیارهای ذکر شده در قرارداد است را رفع کند. توان بانکها در نظارت بر قراردادهای مشارکتی این امکان را فراهم می‌کند تا خریداران با اعتمادی که به بانکها دارند در پروژه‌های پیش‌فروش مشارکت کنند
اوراق رهنی:
اوراقی است که نشان‌گر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده است. در واقع می‌توان گفت که منافع حاصل از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده در قالب اوراق بهادار با پشتوانة وام‌های رهنی، تبدیل به اوراق بهادار می‌شود. ورقۀ بهادار با پشتوانۀ وام‌های رهنی یک ورقۀ قرضه است، با این تفاوت که دارندگان آن به‌جای دریافت مقادیر ثابت کوپن‌ها و اصل، جریان‌های نقدی حاصل از از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده را دریافت می‌کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند اوراق رهنی را در زمان عرضه اولیه به بازار و یا در بازار ثانویه معامله کنند. در حال حاضر بسترهای حقوقی و عملیاتی لازم برای انتشار اوراق فراهم شده است. برای نمونه می‌توان به تصویب دستورالعمل انتشار اوراق در سازمان بورس اوراق بهادار اشاره کرد.
صکوک استصناع:
طبق قرارداد استصناع مالک ساخت پروژه مذکور را به پیمانکار مربوطه سفارش می‌دهند و در مقابل متعهد می‌شوند بها و اجرت پروژه را طبق زمان بندی مشخص (برای مثال پنج تا ۱۰ سال) به سازنده آن بپردازند. در این روش سفارش دهنده به جای پرداخت وجه نقد در سر رسیدهای مقرر، اقدام به اعطای اوراق بهادار استصناع متناسب با پیشرفت پروژه می‌کند. در حال حاضر طرح انتشار صکوک استصناع روی پروژه ساخت دفتر مرکزی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران با مدیریت این مجموعه در مرحله اخذ موافقت اصولی قرار دارد.
بانک مسکن طرح راه اندازی شرکت‌های پس انداز و تسهیلات منطقه‌ای را در راستای بانک توسعه‌ای بخش مسکن در اولویت خود دارد. برای چنین طرحی چه پیش نیازهایی باید فراهم شود؟ چه مصوباتی در دولت و بانک مرکزی لازم است و در راه اندازی این شرکت ها، نظام تامین مالی مسکن با چه تحولاتی روبرو خواهد شد؟
گروه مالی با همکاری با بانک مسکن در حال بررسی امکان راه اندازی شرکت‌های پس‌انداز منطقه‌ای می‌باشد. همانطور که می‌دانید شرکت‌های پس انداز منطقه‌ای در استان‌های مختلف و متناسب با اوضاع اقتصاد مسکن آنجا، قادرند تسهیلات مسکن مختص آن منطقه پرداخت کنند. همانطور که می‌دانید نمی‌توان نسخه واحدی در ساخت و ساز و تامین مالی برای مناطق مختلف کشور در نظر گرفت و قیمت زمین و ساخت و کیفیت مورد درخواست در پهنه کشور با یکدیگر متفاوت است. لذا یکی از پیشنهاداتی که مطرح است تشکیل شرکت‌های پس انداز و منطقه‌ای کردن تسهیلات مسکن و تقویت بازار پول می‌باشد. نقطه قوت طرح این است که درکنار مشارکت سرمایه گذاران خصوصی، افراد به طور واضح و ملموس شاهد ان خواهند بود که سرمایه آنها در چه پروژه‌ای و در چه منطقه‌ای سرمایه گذاری شده است و میزان پیشرفت پروژه در چه حدی است. بدین ترتیب که می‌توان شرکت‌هایی را تاسیس کرد که ساختاری سهامداری آنها بدین گونه باشد که ۲۰ درصد سهام آن متعلق به بانک مسکن، ۲۰ درصد سرمایه‌گذاران نهادی نظیر صندوقهای بازنشستگی و شرکت‌های بیمه و ۶۰ درصد سهم تجار و کسبه آن منطقه باشد. این موسسات به صورت خصوصی و منطقه‌ای اداره شده و دو وظیفه اصلی جمع آوری سپرده‌های افراد برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن و ارائه تسهیلات در قبال ترهین ملک را انجام می‌دهند. برای این امر نیز اقدام به بازاریابی و انتخاب مشتریان هدف هر منطقه و اطمینان از اشتغال و اهلیت اعتباری آنان می‌نمایند. منابع مالی شرکت نیز شامل سرمایه، سپرده متقاضیان و منابع حاصل از فروش اوراق بهادار مسکن به بانکها می‌باشد. ساختار سهامداری آن نیز عبارت خواهد بود از بانک مسکن، صندوقهای بازنشستگی و بیمه ها، شرکت‌های انبوه‌سازی و ساختمانی و عموم مردم.
همچنین در نظر داریم نهادهای دیگری مانند شرکت تخصصی لیزینگ مسکن و صندوق املاک و مستغلات و سایر ابزارها و نهادهایی که به ساماندهی این بازارها کمک می‌کند از جمله بازار رهن ثانویه را ایجاد کنیم. اما برای عملیاتی شدن این نهادها و ابزارها همانطور که آقای دکتر بت شکن هم اشاره کرده اند به انواع بسترهای قانونی، نظارتی و الزامات و پیش‌نیازهای راهبردی احتیاج است که باید توسط هیات دولت، وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین بانک مرکزی و سازمان بورس فراهم شود. با بررسی‌هایی که انجام داده‌ایم، مشخص شده است که برای ایجاد این بازارها، ابزارها و نهادهای نوین و جدید تامین مالی مسکن و افزایش توان تسهیلات‌دهی در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن، باید بسترها و الزامات مربوطه به شرح زیر فراهم شود:
الزامات مربوط به بانک مرکزی : بانک مرکزی باید مجوز صندوقهای پس‌انداز جدید و صندوقهای پس‌انداز منطقه‌ای را صادر کند و ضمن موافقت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در آینده نزدیک، مقدمات راه‌اندازی عملیاتی لیزینگ مسکن را فراهم کند. در این مسیر همچنین لازم است نرخ سپرده قانونی حساب‌های تعهدی مسکن نیز کاهش یابد. الزامات مربوط به وزارت امور اقتصادی و دارایی: اقدامات مطلوبی که توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌بایست امکان آن فراهم شود تدوین لایحه بانک‌های توسعه‌ای، صدور مجوز بیمه تخصصی اعتباری مسکن، افزایش سرمایه بانک مسکن و تسویه یا تهاتر مطالبات از دولت و انجام پیش‌نیازهای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای و در نتیجه، مهیا شدن شرایط استفاده از نهادها وابزارهای جدید تامین مالی مسکن است که انتظار داریم به زودی اتفاق بیفتد. الزامات مربوط به سازمان بورس و اوراق بهادر : صدور مجوز تاسیس نهاد اعتبار‌سنجی، صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، ایجاد انواع ابزارهای تامین مالی و راه‌اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات نیز از جمله اقداماتی است که انتظار همکاری از سازمان بورس و اوراق بهادار را داریم.
در مورد فعالیت گروه مالی بانک مسکن در زمینه ارایه خدمات مدیریت دارایی و تامین مالی ساختار یافته توضیح دهید و جزئیات و آخرین وضعیت پایلوت این طرح که هم اکنون در شهر جدید پردیس در دست اجراست را تشریح کنید.
با در نظر گرفتن اهداف بلند مدت و استراتژیکی که برای آینده اقتصادی کشور در نظر گرفته شده‌است، تکیه صرف بر روش‌های موجود تامین مالی نمی‌تواند تمام پتانسیل‌های موجود سرمایه‌گذاری را حمایت و پشتیبانی کند. بی‌شک برای تحقق بسیاری از پروژه‌‌ها و به خصوص برای تقویت حضور بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری‌های کشور، نیازمند استفاده از روش‌های جدید توأم با نوآوری و هماهنگ‌سازی با ساختار و خصوصیات بخش مالی کشور می‌باشیم. تامین مالی ساختار یافته یکی از روش‌های تامین مالی است که برای رفع نیازهای مالی که معمولا با ابزار مالی موجود در بازار مرتفع نمی‌شود و منحصر به فرد شرکت‌هاست به کار می‌رود روش‌هایی که در این خصوص وجود دارد نیز مختلف اند ولی یکی از ابزارهای متداول در تامین مالی ساختاریافته، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها است. در شرایطی که بنگاه‌ها به منابع مالی برای توسعه فعالیت‌های خود احتیاج دارند یا نیاز به نقدینگی دارند از روش تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها استفاده می‌کنند. در اواخر سال مالی منتهی به ۳۱/ ۰۶/ ۱۳۹۳ پیرو اجرای دستور مقام عالی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر بهره گیری از روش‌های نوین تامین منابع مالی مورد نیاز جهت تکمیل طرح‌های در دست اجرا، توافقنامه‌ای فیمابین شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید و بانک مسکن منعقد گردید که جهت تکمیل طرح‌های در دست اجرا از طریق مدیریت دارایی‌ها انجام گردد. در این خصوص اقدامات لازم جهت ایجاد روابط حقوقی مناسب، ارزیابی املاک و ایجاد نقشه راه تامین مالی در حال انجام می‌باشد.
شرکت تامین سرمایه مسکن با چه هدفی و در چه تاریخی تاسیس شد و چه مسئولیت‌هایی را تعقیب می‌کند؟
گروه مالی بانک مسکن در راستای عمل به رسالت خود که تامین مالی مسکن مردم با تأکید بر اقشار متوسط و پایین‌تر از متوسط است، شرکت تامین سرمایه آباد مسکن را تاسیس نمود. این شرکت با سرمایه ۲هزار میلیارد ریالی و با دریافت مجوز فعالیت خود در تیرماه سال جاری از سازمان بورس و اوراق بهادار رسما فعالیت خود را آغاز نموده است. همچنین تمام سرمایه این شرکت به طور مستقیم توسط گروه مالی بانک مسکن تامین شده است. شایان ذکر است؛ اساسنامه شرکت، صرفا فعالیت در صنعت املاک و مستغلات و شهرسازی را مجاز می‌دارد که این امر ماهیت فعالیت‌های این شرکت را از سایر تامین سرمایه‌ها متمایز ساخته و شاید بتوان تامین سرمایه آباد مسکن را نهادی بی رقیب در این زمینه قلمداد نمود.گفتنی است؛ شرکت‌های تامین سرمایه نهادهای مالی می‌باشند که به عنوان واسطه بین ناشر اوراق بهادار و عامه سرمایه‌گذاران فعالیت می‌کنند. موضوع فعالیت اصلی این شرکت‌ها، پذیره‌نویسی، تعهد پذیره‌نویسی و تعهد خرید اوراق بهادار در عرضه‌های ثانویه می‌باشد. اگرچه می‌توانند در فعالیت‌هایی نظیر ارائه انواع خدمات مشاوره در زمینه جزئیات تامین مالی و عرضه اوراق بهادار، ارائه خدمات طراحی و انتشار ابزارهای مالی، مدیریت دارایی‌ها، صندوقهای سرمایه‌گذاری، کارگزاری، کارگزاری/ معامله‌گری، سبدگردانی، بازارگردانی فعال باشند. شرکت تامین سرمایه آباد مسکن نیز به عنوان بازوی اجرایی گروه مالی مسکن در این اندک زمان شروع به فعالیت خود همواره سعی در نیل به اهداف تامین مالی به طور اعم و اهداف گروه مالی بانک مسکن به طور اخص داشته است. همانگونه که مستحضرید، صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ابزارهای مالی نوینی می‌باشند که با تحریک و تقویت طرف عرضه منابع مالی را جذب و صرف ساخت پروژه‌های ساختمانی می‌نمایند. در این راستا عمده اقدامات انجام شده توسط تامین سرمایه آباد مسکن متمرکز بر شناسایی و امکان سنجی پروژه‌های ساختمانی به منظور تامین مالی از طریق صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان بوده است. آنچه مسلم است، چگونگی فضای حاکم بر صنعت املاک و مستغلات در کشور و رونق مجدد آن منجر به اجرایی ساختن پروژه‌های جدید و نیاز به وجوه بیشتر جهت تامین مالی آنها می‌باشد، که مسیر توسعه این عضو نوپا گروه مالی بانک مسکن را هموار خواهد ساخت.
در حال حاضر چه تعداد صندوق زمین و ساختمان در کشور تاسیس شده و آخرین وضعیت اقتصادی و ساختمانی اولین صندوق که تحت عنوان نسیم راه اندازی شد چگونه است؟
از مزیت‌های صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این است که دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری برای خرید واحدهای مسکونی در اولویت قرار دارند و به این ترتیب پس از پایان پروژه آن دسته از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری که تمایل به خرید واحدهای مسکونی پروژه را داشته باشند می‌توانند با تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری خود به واحدهای مسکونی و پرداخت ما به ازای آن دارنده یکی از این واحدها شوند و آن دسته از دارندگان واحدها که تمایلی به خرید ندارند با فروش واحدها وجوه سرمایه‌گذاری به آنها عودت داده شده و می‌توانند بازدهی مناسبی را کسب کنند.صندوق نسیم به‌عنوان نخستین صندوق زمین و ساختمان فعالیت خود را از شهریورماه سال گذشته با اخذ مجوز ازسازمان بورس آغاز کرد. مسیر سالم و شفاف این صندوق برای جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سمت تولید مسکن با توجه به نظارت‌های مختلفی که در طول این مسیر از سوی سازمان بورس وجود دارد، نخستین مزیت این صندوق برای دارندگان واحدهای آن است تا از این طریق به راحتی در صنعت مسکن بدون وجود هیچ‌گونه نگرانی سرمایه‌گذاری کنند. مزیت دیگر این صندوقها این است که تامین مالی از سوی بازار سرمایه صورت می‌گیرد به این معنی که سیستم بانکی دخالتی در این صندوق نداشته و به این ترتیب محدودیت‌های بانکی ممانعتی دراین مسیر ایجاد نمی‌کند. منابع جمع‌آوری شده به طور مستقیم در اختیار این صندوق قرار می‌گیرد و این صندوق نیز ساخت و‌ساز را انجام می‌دهد و پس از اتمام پروژه و فروش واحدهای مسکونی، مبلغ واحدها در اختیار دارندگان قرار خواهد گرفت. یکی دیگراز مزایای این صندوق، وجود بازار ثانویه است، به این ترتیب کسانی که این واحدهای سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کنند و شریک تجاری این پروژه محسوب می‌شوند در صورت تمایل به راحتی می‌توانند در هنگام پیشرفت پروژه به هر دلیلی واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به فروش برسانند و صندوق، واحدها را به قیمت روز از دارندگان خریداری می‌کند.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم، اولین صندوق زمین و ساختمان در کشور می‌باشد که پس از پیگیری‌های فراوان در مهرماه سال گذشته شروع به فعالیت نمود. صندوق مزبور جهت تامین مالی ساخت پروژه ۸۰ واحدی مسکونی منطقه ۲۲ شهرداری تهران در زمینی به مساحت ۲۰۳۴ مترمربع می‌باشد. عملیات ساخت این پروژه در شهریورماه سال ۱۳۹۳ آغاز شده و مطابق امیدنامه صندوق، پیش‌بینی شده که در خرداد ماه سال ۱۳۹۶ به اتمام برسد. همچنین زیربنای ناخالص این پروژه ۱۵۲۸۸ مترمربع است. از نقاط قوت این پروژه، میزان پیشرفت ساخت آن است که با درصد پیشرفت فیزیکی ۰۴/ ۵۶ درصد تا پایان آبان ماه سال‌جاری، ۶۶/ ۳ درصد از برنامه خود پیشی گرفته است. صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب نیز به منظور ساخت پروژه مسکونی نرگس رشدیه در قالب یک بلوک ۱۲ طبقه‌ای در زمینی به مساحت ۳۰۵۰ مترمربع واقع در منطقه رشدیه تبریز در آبان ماه سال‌جاری مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس دریافت نمود. زیربنای ناخالص پروژه ۹۶ واحدی نرگس رشدیه، ۱۹۵۴۴ مترمربع است. همچنین در خردادماه سال‌جاری عملیات ساخت این پروژه آغاز شده و مطابق برنامه، بایستی در آبان‌ماه سال ۱۳۹۴ پایان پذیرد. خوشبختانه گروه مالی بانک مسکن به همراه عوامل خود، در مدیریت این صندوق نیز موفق بوده و پیشرفتی فیزیکی ۵۵/ ۱۶ درصدی عملیات ساخت پروژه مزبور که ۱۱/ ۱ درصد از برنامه مربوطه جلوتر است، نشان این واقعیت می‌باشد.همچنین تاکنون پروژه‌های ساختمانی متعددی از طریق نهادهای مختلفی به شرکت تامین سرمایه آباد مسکن جهت تامین مالی ساخت ارائه شده است. بر این اساس، مذاکرات اولیه با برخی از نهادها همچون سازمان ملی زمین و مسکن در حال انجام است و به زودی شاهد توسعه این مدل نوپا در کشور خواهیم بود.
وجود این گروه در زیرمجموعه بانک مسکن تا چه حد توانسته از طرح‌های دولت در بخش مسکن پشتیبانی کند و در پیشبرد آنها موثر واقع گردد؟
همانطور که می‌دانید، طبق اصل سی و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانیاست. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. در راستای نیل به این هدف، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن دولت، طرح جامع مسکن را تهیه، تنظیم و ابلاغ نموده است که بخش اول این طرح سه بخشی به تامین منابع مالی بخش مسکن می‌پردازد. تامین منابع مالی در حوزه تسهیلات داخلی شامل ایجاد صندوق مسکن، بازار رهن ثانویه، مسکوکات داخل و خارج، فروش سهام و اوراق مسکن یا تسهیلات فاینانس و امکان دسترسی بخش خصوصی به منابع خارج از کشور است که تقریبا به جرات می‌توان بیان داشت که در تمامی این طرحها گروه مالی بانک مسکن حضور فعال داشته و دارد و تمام تلاش مجموعه مشاوره اقتصادی مالی، طراحی روش‌های تامین مالی نوین متناسب با شرایط جاری اقتصاد کشور، مطالعه و تحقیق در زمینه اقتصاد مسکن و عوامل موثر بر آن در هر برهه زمانی و ارائه راهکارهایی جهت رفع موانع مالی می‌باشد. تشکیل شرکت تامین سرمایه مسکن، مطالعه در مورد رهن ثانویه از مطالعه تطبیقی تا نحوه روند اجرایی، تشکیل و اجرای صندوق زمین و ساختمان، مطالعه و ارایه خدمات مدیریت دارایی و تامین مالی ساختار یافته، تشکیل حوزه مطالعات تخصصی اقتصاد مسکن در گروه و... تنها جزیی از اقدامات گروه در راستای نیل به اهداف فوق بوده است. البته لازم به ذکر است که برخی از این اقدامات عملیاتی و اجرایی شده و برخی دیگر نیاز به پیش زمینه‌ها و بسترهای قانونی، نظارتی و الزامات و پیش‌نیازهای راهبردی دارد که باید توسط هیات دولت، وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین بانک مرکزی و سازمان بورس فراهم شود.
سیاست‌ها و طرح‌های در دستور کار گروه مالی بانک مسکن بستگی به اهداف کلان و سیاست‌های ابلاغی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و بانک مسکن دارد. ماموریت گروه مالی بانک مسکن در شرایط کنونی کمک به تامین مالی مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف می‌باشد. به طور کلی تامین مالی رسمی بخش مسکن از دو طریق عمل می‌شود. اول از بازار پول و دوم بازار سرمایه. بانک وظیفه تامین مالی از بازار پول را به عهده دارد و وظیفه بستر سازی تامین مالی از بازار سرمایه و سایر بازارهای غیربانکی بر عهده گروه مالی بانک مسکن است. به عبارت دیگر گروه مالی بانک مسکن خدمات غیربانکی را از طریق ایجاد و یا تملیک شرکت‌های تابعه انجام می‌دهد. در برنامه بلندمدتی که برای گروه مالی مسکن در سال ۹۳ تهیه شده است فلسفه وجودی گروه مالی بانک مسکن تعریف شده است:
* «ما بوجود آمده ایم تا زنجیره ارزش بانک مسکن در حوزه بانکداری توسعه‌ای و تجاری را در قالب یک هلدینگ مالی از طریق ایفای نقش‌های زیر تکمیل نماییم:
* بازوی دولت به منظور تامین مالی بخش مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف
* جذب منابع مردمی از طریق ابزارهای بازار سرمایه و هدایت آن به بخش‌های بازار هدف
* ارایه ابزارهای نوین برای تامین مالی بخش مسکن با قیمت رقابتی و بالاترین سرعت با تاکید بر بازار سرمایه
* ورود به بخش‌هایی از حوزه مسکن و ساختمان که بخش خصوصی انگیزه‌ای برای ورود به آن را ندارد.»
البته این بدین معنی نیست که در گذشته چنین سیاست‌هایی تعقیب نشده است. بلکه برآنیم تا در آینده این سیاست‌ها را جدی‌تر دنبال کرده و فعالیت‌های گروه مالی را حول این موضوع متمرکز کنیم. گروه مالی بانک مسکن جهت ساماندهی همه شرکت‌های زیرمجموعه بانک مسکن در یک هلدینگ تخصصی تشکیل شده است، در سالیان گذشته فعالیت‌های برخی از این شرکت‌ها چندوجهی و گاه غیرمرتبط با بخش مسکن بود و تلاش می‌شد که در هر فعالیت سودآوری سرمایه گذاری شود، اما در حال حاضر مدیریت درصدد است تا گروه مالی بانک مسکن به طور تخصصی در راستای رسالت اصلی بانک ـ یعنی تامین مالی مسکن ـ فعالیت داشته باشد. لذا کلیه فعالیت‌های غیرمرتبط با بخش مسکن (مانند بازرگانی، گردشگری، واردات لوازم و تجهیزات پزشکی و ...) در این گروه مالی متوقف شده و با توجه به رسالت اصلی بانک مسکن که همانا تامین مالی مسکن مردم با تأکید بر اقشار متوسط و ضعیف‌تر است، گروه مالی بانک مسکن تلاش می‌کند که در جایگاه حلقه ارتباطی بازار پول و بازار سرمایه از تمام ظرفیت‌های موجود به‌منظور نیل به اهداف بانک مسکن استفاده کند. برای انجام این هدف ـ تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه ـ تمام روش‌های موجود بررسی و احصاء شده است. در این زمینه روش‌های مختلفی مطالعه و تدوین شده است که نخستین آن ایجاد شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن است که اولین شرکت تامین سرمایه تخصصی در این زمینه محسوب می‌شود. در شرکت فوق، منابع مالی از طریق بازار سرمایه جمع‌آوری و به بخش مسکن و توسعه ساخت و ساز هدایت می‌شود. تعهد پذیره‌نویسی اوراق بهادار، طراحی و انتشار ابزار مالی، نهادسازی، خدمات مشاوره‌ای و عرضه اولیه سهام در صنعت ساختمان از مهم‌ترین کارکردهای این نهاد تخصصی است. لازم به ذکر است جهت عملیاتی نمودن این استراتژی، گروه تعدادی از شرکت‌ها را ایجاد ( نظیر تاسیس شرکت تامین سرمایه آباد مسکن) و برخی دیگر را نیز باز تعریف فعالیت کرده است (شرکت مدیریت سرمایه آباد). همچنین بعضی از شرکت‌ها را نیز به تدریج منحل یا از سبد سرمایه گذاری خارج کرده است.
در حال حاضر گروه مالی بانک مسکن چه نوع طرح یا سیاست جدید را در حوزه تامین مالی در دست مطالعه، تصویب یا اجرایی شدن دارد؟
از جمله استراتژی‌های بانک مسکن و گروه مالی بانک توسعه نظام نوین تامین مالی مسکن و نهادسازی و ابزارسازی در این خصوص است. اجرای هر استراتژی نیز نیازمند ایجاد ساختار اجرایی و تخصیص منابع خاص خود است. در واقع به علت اینکه این ابزارها در گذشته به دلایلی مورد توجه و استفاده قرار نگرفته است در تلاشیم در راستای خط مشی‌های دولتی و نقشی که سهامدار ما از ما توقع دارد، خود را از حالت «مجری» سیاست‌ها به مرتبه «تصمیم‌سازی» و مرجع مشاوره و برنامه‌ریز در بخش مالیه مسکن توسعه دهیم. در این راستا مجموعه‌ای از بازارها، نهادها و ابزارهای نوین تامین مالی مسکن را طراحی و عملیاتی سازی آنها در دستور کار قرار گرفته است. این ابزارها و نهادها در سه بازار اصلی این صنعت فعال خواهند شد که عبارتند از بازار پول، سرمایه و بیمه. موفقیت نظام جامع تامین مالی مسکن مستلزم هماهنگی اجزای سه‌گانه نظام مالی کشور است. برای هماهنگی این بازارها و گردش روان آن می‌بایست نهادهای مکملی در هر یک از بازارها نقش ایفا نمایند که می‌توان به تامین سرمایه تخصصی مسکن برای بازار سرمایه، تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای برای بازار پول و تاسیس شرکت بیمه تخصصی برای بازار بیمه اشاره کرد. به حمدالله در سال ۹۳ شرکت تامین سرمایه آباد مسکن به عنوان نهاد تخصصی تامین سرمایه مسکن تشکیل و شروع به کار کرد. اما دو نهاد دیگر در حال حاضر وجود ندارند و کمبود آنها حس می‌گردد. خلاصه‌ای از طرح‌های دردست مطالعه و اجرایی شده به شرح زیر است:
در دست مطالعه:
صندوقهای املاک و مستغلات:
بنا به تعریف صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جمع آوری می‌کند. سهام این صندوقها در بورس مورد معامله قرار می‌گیرد و سهام داران علاوه بر سود حاصل از افزایش قیمت املاک و درآمد اجاره این دارایی‌ها در هزینه استهلاک دارایی‌ها و سایر هزینه‌ها نیز شریک می‌باشند. صندوقهای املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در پرتفویی متنوع از املاک و مستغلات که دارای جریان درآمدی تقریبا ثابت و مداوم فراهم می‌نماید و قسمت عمده‌ای از این درآمدها را میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم می‌کند. این نوع صندوقها به صورت تاریخی توجه سرمایه‌گذاران خرد و همچنین سرمایه‌گذاران بلند مدت مانند صندوقهای بازنشستگی و شرکت‌های بیمه که خواهان دریافت جریانی منظم و ثابت از وجوه هستند را به خود جلب کرده‌اند. به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد املاک و مستغلات و تاثیر آن بر اقتصاد بسیاری از کشورها و هم چنین استفاده آنها به عنوان ابزاری مناسب جهت تنوع بخشی در سبد سرمایه‌گذاری، این بخش مورد استقبال روز افزون سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی قرار گرفته است .افراد با خرید سهام صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک عملا مالکیت مجموعه‌ایی از مجتمع‌های مسکونی، مراکز خرید، حتی مراکز بهداشتی درمانی را بر عهده می‌گیرند .از این نظر صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران شانس مشارکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مقیاس وسیع‌تری در بخش املاک و مستغلات را اعطا می‌کند. مقیاسی که عملا سرمایه‌گذاران خرد و حقیقی توانایی سرمایه گذاری در آن را نداشتند و حتی اگر منابع آن را در اختیار داشته باشند امکان مدیریت تخصصی برای افراد مقدور نمی‌باشد. در حالی که برای صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در طیف وسیعی از انواع املاک و مستغلات وجود دارد.
صندوقهای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از مزایای مالیاتی مختلفی برخوردارند و به صورت فنی بازده‌های بالایی دارند. علاوه بر اینکه این صندوقها امکان سرمایه‌گذاری نقدشونده در املاک و مستغلات را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند، سرمایه‌گذاری در این صندوقها ریسک‌های کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات در پی دارد. با توجه به مزایای این صندوقها و همچنین در نظر گرفتن محدودیت‌های موجود در بکاربری این صندوقها در کشور مطالعاتی در مجموعه گروه مالی مسکن جهت طراحی مدل بهینه و بومی‌سازی این نوع صندوقها انجام شده است.
لیزینگ مسکن:
به طور کلی فرایند لیزینگ از لحاظ اجرایی عبارتست از یک رشته فعالیت اعتباری کاملا تخصصی مبتنی بر روش اجاره که در آن نوعی قرارداد با توافق میان دو شخص یا بیشتر اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی بمنظور بهره برداری از عین یا منفعت کالای سرمایه‌ای یا مصرفی با دوام که از قابلیت اجاره برخوردار باشد، منعقد می‌گردد. لذا این روش (Leasing) مجموعه‌ای از مبادلات اقتصادی مشتمل بر خرید، اجاره و نهایتا فروش (تملیک) را در بر می‌گیرد. به‌عبارت دیگر قرارداد یاد شده بین شرکت لیزینگ بعنوان مالک یا موجر (Lessor) و متقاضی یا استفاده کننده از تسهیلات بعنوان مستاجر (Lessee) منعقد می‌گردد. یکی از کالاهایی که می‌توان آن را تحت قرارداد لیزینگ معامله نمود مسکن می‌باشد. در لیزینگ مسکن به صورت معمول آورده نقدی متقاضی ۲۰ تا ۳۰ درصد و آورده شرکت لیزینگ ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت خرید یک ملک است و متقاضی ملک را بصورت اجاره به شرط تملک در اختیار می‌گیرد و پس از آنکه اجاره را به صورت کامل پرداخت کرد مالک می‌شود. لیزینگ مسکن می‌تواند برای خانه‌دار شدن افرادی که به‌صورت ماهانه قادر به تامین جریانات نقدی کافی هستند گزینه بسیار مناسبی باشد.
در دست اجرا:
صندوقهای زمین و ساختمان:
صندوقهای زمین و ساختمان با هدف جذب منابع مالی برای پروژه‌های ساختمانی شکل گرفته و افزون بر وام، گزینه جدیدی را برای تامین منابع مورد نیاز پیش روی سازندگان قرار می دهد. افراد با خرید واحدهای این صندوقها مالک قسمتی از پروژه ساختمانی شده و در سود و زیان مشارکت می‌نمایند. صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ازجمله نهادهای مالی هستند که براساس بند هـ ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، با مجوز از سازمان بورس در قالب یک شخصیت حقوقی مستقل از ارکان خود تاسیس می‌شوند. این نوع نهاد مالی با کمک به انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن و در نهایت پاسخگویی به تقاضای ایجادشده در این بخش، ضمن فراهم آوردن امکان مشارکت عمومی با سرمایه‌های کوچک در این بخش، به رونق دیگر صنایع مرتبط با مسکن کمک قابل توجهی می‌کنند. در حال حاضر دو صندوق زمین و ساختمان نسیم و مسکن شمالغرب با مشارکت مستقیم این مجموعه در حال فعالیت می‌باشند. و اقدامات اولیه برای تأسیس صندوق زمین و ساختمان برای پنج پروژه دیگر نیز انجام گرفته‌است.
حساب‌های امانی مسکن:
یکی از کاربردهای حساب‌های امانی حساب امانی بکارگیری این حساب به عنوان واسط در معامله پیش‌فروش املاک است. با استفاده از این ابزار وجوه خریدار برای پیش‌خرید یک واحد از پروژه در یک حساب امانی نزد شخص سوم معتمد نگهداری می‌شود و از آن محل به سازنده (فروشنده) پرداخت می‌شود. خریداران واحد ملکی اقساط خرید خود را به حساب امانی واریز می‌کنند و این وجوه در حساب امانی تجمیع شده، سپس بانک با در نظر گرفتن میزان پیشرفت پروژه وجوه موجود در حساب را به سازنده (فروشنده) تخصیص می‌دهد. هدف از طراحی این مکانیزم کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران در بازار پیش‌فروش مسکن است. با توجه به تاکیدات وزیر محترم راه و شهرسازی پیرامون موضوع حساب‌های امانی، هدف اصلی از ایجاد این حساب‌ها ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران است. حساب امانی می‌بایست دو دغدغه اصلی خریداران واحدهای پیش‌فروش مسکن که اتمام پروژه در مهلت اصلی قرارداد و تناسب کیفیت پروژه با معیارهای ذکر شده در قرارداد است را رفع کند. توان بانکها در نظارت بر قراردادهای مشارکتی این امکان را فراهم می‌کند تا خریداران با اعتمادی که به بانکها دارند در پروژه‌های پیش‌فروش مشارکت کنند
اوراق رهنی:
اوراقی است که نشان‌گر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده است. در واقع می‌توان گفت که منافع حاصل از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده در قالب اوراق بهادار با پشتوانة وام‌های رهنی، تبدیل به اوراق بهادار می‌شود. ورقۀ بهادار با پشتوانۀ وام‌های رهنی یک ورقۀ قرضه است، با این تفاوت که دارندگان آن به‌جای دریافت مقادیر ثابت کوپن‌ها و اصل، جریان‌های نقدی حاصل از از وام‌های رهنی یک‌کاسه‌شده را دریافت می‌کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند اوراق رهنی را در زمان عرضه اولیه به بازار و یا در بازار ثانویه معامله کنند. در حال حاضر بسترهای حقوقی و عملیاتی لازم برای انتشار اوراق فراهم شده است. برای نمونه می‌توان به تصویب دستورالعمل انتشار اوراق در سازمان بورس اوراق بهادار اشاره کرد.
صکوک استصناع:
طبق قرارداد استصناع مالک ساخت پروژه مذکور را به پیمانکار مربوطه سفارش می‌دهند و در مقابل متعهد می‌شوند بها و اجرت پروژه را طبق زمان بندی مشخص (برای مثال پنج تا ۱۰ سال) به سازنده آن بپردازند. در این روش سفارش دهنده به جای پرداخت وجه نقد در سر رسیدهای مقرر، اقدام به اعطای اوراق بهادار استصناع متناسب با پیشرفت پروژه می‌کند. در حال حاضر طرح انتشار صکوک استصناع روی پروژه ساخت دفتر مرکزی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران با مدیریت این مجموعه در مرحله اخذ موافقت اصولی قرار دارد.
بانک مسکن طرح راه اندازی شرکت‌های پس انداز و تسهیلات منطقه‌ای را در راستای بانک توسعه‌ای بخش مسکن در اولویت خود دارد. برای چنین طرحی چه پیش نیازهایی باید فراهم شود؟ چه مصوباتی در دولت و بانک مرکزی لازم است و در راه اندازی این شرکت ها، نظام تامین مالی مسکن با چه تحولاتی روبرو خواهد شد؟
گروه مالی با همکاری با بانک مسکن در حال بررسی امکان راه اندازی شرکت‌های پس‌انداز منطقه‌ای می‌باشد. همانطور که می‌دانید شرکت‌های پس انداز منطقه‌ای در استان‌های مختلف و متناسب با اوضاع اقتصاد مسکن آنجا، قادرند تسهیلات مسکن مختص آن منطقه پرداخت کنند. همانطور که می‌دانید نمی‌توان نسخه واحدی در ساخت و ساز و تامین مالی برای مناطق مختلف کشور در نظر گرفت و قیمت زمین و ساخت و کیفیت مورد درخواست در پهنه کشور با یکدیگر متفاوت است. لذا یکی از پیشنهاداتی که مطرح است تشکیل شرکت‌های پس انداز و منطقه‌ای کردن تسهیلات مسکن و تقویت بازار پول می‌باشد. نقطه قوت طرح این است که درکنار مشارکت سرمایه گذاران خصوصی، افراد به طور واضح و ملموس شاهد ان خواهند بود که سرمایه آنها در چه پروژه‌ای و در چه منطقه‌ای سرمایه گذاری شده است و میزان پیشرفت پروژه در چه حدی است. بدین ترتیب که می‌توان شرکت‌هایی را تاسیس کرد که ساختاری سهامداری آنها بدین گونه باشد که ۲۰ درصد سهام آن متعلق به بانک مسکن، ۲۰ درصد سرمایه‌گذاران نهادی نظیر صندوقهای بازنشستگی و شرکت‌های بیمه و ۶۰ درصد سهم تجار و کسبه آن منطقه باشد. این موسسات به صورت خصوصی و منطقه‌ای اداره شده و دو وظیفه اصلی جمع آوری سپرده‌های افراد برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن و ارائه تسهیلات در قبال ترهین ملک را انجام می‌دهند. برای این امر نیز اقدام به بازاریابی و انتخاب مشتریان هدف هر منطقه و اطمینان از اشتغال و اهلیت اعتباری آنان می‌نمایند. منابع مالی شرکت نیز شامل سرمایه، سپرده متقاضیان و منابع حاصل از فروش اوراق بهادار مسکن به بانکها می‌باشد. ساختار سهامداری آن نیز عبارت خواهد بود از بانک مسکن، صندوقهای بازنشستگی و بیمه ها، شرکت‌های انبوه‌سازی و ساختمانی و عموم مردم.
همچنین در نظر داریم نهادهای دیگری مانند شرکت تخصصی لیزینگ مسکن و صندوق املاک و مستغلات و سایر ابزارها و نهادهایی که به ساماندهی این بازارها کمک می‌کند از جمله بازار رهن ثانویه را ایجاد کنیم. اما برای عملیاتی شدن این نهادها و ابزارها همانطور که آقای دکتر بت شکن هم اشاره کرده اند به انواع بسترهای قانونی، نظارتی و الزامات و پیش‌نیازهای راهبردی احتیاج است که باید توسط هیات دولت، وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین بانک مرکزی و سازمان بورس فراهم شود. با بررسی‌هایی که انجام داده‌ایم، مشخص شده است که برای ایجاد این بازارها، ابزارها و نهادهای نوین و جدید تامین مالی مسکن و افزایش توان تسهیلات‌دهی در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن، باید بسترها و الزامات مربوطه به شرح زیر فراهم شود:
الزامات مربوط به بانک مرکزی : بانک مرکزی باید مجوز صندوقهای پس‌انداز جدید و صندوقهای پس‌انداز منطقه‌ای را صادر کند و ضمن موافقت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در آینده نزدیک، مقدمات راه‌اندازی عملیاتی لیزینگ مسکن را فراهم کند. در این مسیر همچنین لازم است نرخ سپرده قانونی حساب‌های تعهدی مسکن نیز کاهش یابد. الزامات مربوط به وزارت امور اقتصادی و دارایی: اقدامات مطلوبی که توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌بایست امکان آن فراهم شود تدوین لایحه بانک‌های توسعه‌ای، صدور مجوز بیمه تخصصی اعتباری مسکن، افزایش سرمایه بانک مسکن و تسویه یا تهاتر مطالبات از دولت و انجام پیش‌نیازهای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای و در نتیجه، مهیا شدن شرایط استفاده از نهادها وابزارهای جدید تامین مالی مسکن است که انتظار داریم به زودی اتفاق بیفتد. الزامات مربوط به سازمان بورس و اوراق بهادر : صدور مجوز تاسیس نهاد اعتبار‌سنجی، صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، ایجاد انواع ابزارهای تامین مالی و راه‌اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات نیز از جمله اقداماتی است که انتظار همکاری از سازمان بورس و اوراق بهادار را داریم.
در مورد فعالیت گروه مالی بانک مسکن در زمینه ارایه خدمات مدیریت دارایی و تامین مالی ساختار یافته توضیح دهید و جزئیات و آخرین وضعیت پایلوت این طرح که هم اکنون در شهر جدید پردیس در دست اجراست را تشریح کنید.
با در نظر گرفتن اهداف بلند مدت و استراتژیکی که برای آینده اقتصادی کشور در نظر گرفته شده‌است، تکیه صرف بر روش‌های موجود تامین مالی نمی‌تواند تمام پتانسیل‌های موجود سرمایه‌گذاری را حمایت و پشتیبانی کند. بی‌شک برای تحقق بسیاری از پروژه‌‌ها و به خصوص برای تقویت حضور بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری‌های کشور، نیازمند استفاده از روش‌های جدید توأم با نوآوری و هماهنگ‌سازی با ساختار و خصوصیات بخش مالی کشور می‌باشیم. تامین مالی ساختار یافته یکی از روش‌های تامین مالی است که برای رفع نیازهای مالی که معمولا با ابزار مالی موجود در بازار مرتفع نمی‌شود و منحصر به فرد شرکت‌هاست به کار می‌رود روش‌هایی که در این خصوص وجود دارد نیز مختلف اند ولی یکی از ابزارهای متداول در تامین مالی ساختاریافته، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها است. در شرایطی که بنگاه‌ها به منابع مالی برای توسعه فعالیت‌های خود احتیاج دارند یا نیاز به نقدینگی دارند از روش تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها استفاده می‌کنند. در اواخر سال مالی منتهی به ۳۱/ ۰۶/ ۱۳۹۳ پیرو اجرای دستور مقام عالی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر بهره گیری از روش‌های نوین تامین منابع مالی مورد نیاز جهت تکمیل طرح‌های در دست اجرا، توافقنامه‌ای فیمابین شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید و بانک مسکن منعقد گردید که جهت تکمیل طرح‌های در دست اجرا از طریق مدیریت دارایی‌ها انجام گردد. در این خصوص اقدامات لازم جهت ایجاد روابط حقوقی مناسب، ارزیابی املاک و ایجاد نقشه راه تامین مالی در حال انجام می‌باشد.
شرکت تامین سرمایه مسکن با چه هدفی و در چه تاریخی تاسیس شد و چه مسئولیت‌هایی را تعقیب می‌کند؟
گروه مالی بانک مسکن در راستای عمل به رسالت خود که تامین مالی مسکن مردم با تأکید بر اقشار متوسط و پایین‌تر از متوسط است، شرکت تامین سرمایه آباد مسکن را تاسیس نمود. این شرکت با سرمایه ۲هزار میلیارد ریالی و با دریافت مجوز فعالیت خود در تیرماه سال جاری از سازمان بورس و اوراق بهادار رسما فعالیت خود را آغاز نموده است. همچنین تمام سرمایه این شرکت به طور مستقیم توسط گروه مالی بانک مسکن تامین شده است. شایان ذکر است؛ اساسنامه شرکت، صرفا فعالیت در صنعت املاک و مستغلات و شهرسازی را مجاز می‌دارد که این امر ماهیت فعالیت‌های این شرکت را از سایر تامین سرمایه‌ها متمایز ساخته و شاید بتوان تامین سرمایه آباد مسکن را نهادی بی رقیب در این زمینه قلمداد نمود.گفتنی است؛ شرکت‌های تامین سرمایه نهادهای مالی می‌باشند که به عنوان واسطه بین ناشر اوراق بهادار و عامه سرمایه‌گذاران فعالیت می‌کنند. موضوع فعالیت اصلی این شرکت‌ها، پذیره‌نویسی، تعهد پذیره‌نویسی و تعهد خرید اوراق بهادار در عرضه‌های ثانویه می‌باشد. اگرچه می‌توانند در فعالیت‌هایی نظیر ارائه انواع خدمات مشاوره در زمینه جزئیات تامین مالی و عرضه اوراق بهادار، ارائه خدمات طراحی و انتشار ابزارهای مالی، مدیریت دارایی‌ها، صندوقهای سرمایه‌گذاری، کارگزاری، کارگزاری/ معامله‌گری، سبدگردانی، بازارگردانی فعال باشند. شرکت تامین سرمایه آباد مسکن نیز به عنوان بازوی اجرایی گروه مالی مسکن در این اندک زمان شروع به فعالیت خود همواره سعی در نیل به اهداف تامین مالی به طور اعم و اهداف گروه مالی بانک مسکن به طور اخص داشته است. همانگونه که مستحضرید، صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ابزارهای مالی نوینی می‌باشند که با تحریک و تقویت طرف عرضه منابع مالی را جذب و صرف ساخت پروژه‌های ساختمانی می‌نمایند. در این راستا عمده اقدامات انجام شده توسط تامین سرمایه آباد مسکن متمرکز بر شناسایی و امکان سنجی پروژه‌های ساختمانی به منظور تامین مالی از طریق صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان بوده است. آنچه مسلم است، چگونگی فضای حاکم بر صنعت املاک و مستغلات در کشور و رونق مجدد آن منجر به اجرایی ساختن پروژه‌های جدید و نیاز به وجوه بیشتر جهت تامین مالی آنها می‌باشد، که مسیر توسعه این عضو نوپا گروه مالی بانک مسکن را هموار خواهد ساخت.
در حال حاضر چه تعداد صندوق زمین و ساختمان در کشور تاسیس شده و آخرین وضعیت اقتصادی و ساختمانی اولین صندوق که تحت عنوان نسیم راه اندازی شد چگونه است؟
از مزیت‌های صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این است که دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری برای خرید واحدهای مسکونی در اولویت قرار دارند و به این ترتیب پس از پایان پروژه آن دسته از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری که تمایل به خرید واحدهای مسکونی پروژه را داشته باشند می‌توانند با تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری خود به واحدهای مسکونی و پرداخت ما به ازای آن دارنده یکی از این واحدها شوند و آن دسته از دارندگان واحدها که تمایلی به خرید ندارند با فروش واحدها وجوه سرمایه‌گذاری به آنها عودت داده شده و می‌توانند بازدهی مناسبی را کسب کنند.صندوق نسیم به‌عنوان نخستین صندوق زمین و ساختمان فعالیت خود را از شهریورماه سال گذشته با اخذ مجوز ازسازمان بورس آغاز کرد. مسیر سالم و شفاف این صندوق برای جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سمت تولید مسکن با توجه به نظارت‌های مختلفی که در طول این مسیر از سوی سازمان بورس وجود دارد، نخستین مزیت این صندوق برای دارندگان واحدهای آن است تا از این طریق به راحتی در صنعت مسکن بدون وجود هیچ‌گونه نگرانی سرمایه‌گذاری کنند. مزیت دیگر این صندوقها این است که تامین مالی از سوی بازار سرمایه صورت می‌گیرد به این معنی که سیستم بانکی دخالتی در این صندوق نداشته و به این ترتیب محدودیت‌های بانکی ممانعتی دراین مسیر ایجاد نمی‌کند. منابع جمع‌آوری شده به طور مستقیم در اختیار این صندوق قرار می‌گیرد و این صندوق نیز ساخت و‌ساز را انجام می‌دهد و پس از اتمام پروژه و فروش واحدهای مسکونی، مبلغ واحدها در اختیار دارندگان قرار خواهد گرفت. یکی دیگراز مزایای این صندوق، وجود بازار ثانویه است، به این ترتیب کسانی که این واحدهای سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کنند و شریک تجاری این پروژه محسوب می‌شوند در صورت تمایل به راحتی می‌توانند در هنگام پیشرفت پروژه به هر دلیلی واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به فروش برسانند و صندوق، واحدها را به قیمت روز از دارندگان خریداری می‌کند.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم، اولین صندوق زمین و ساختمان در کشور می‌باشد که پس از پیگیری‌های فراوان در مهرماه سال گذشته شروع به فعالیت نمود. صندوق مزبور جهت تامین مالی ساخت پروژه ۸۰ واحدی مسکونی منطقه ۲۲ شهرداری تهران در زمینی به مساحت ۲۰۳۴ مترمربع می‌باشد. عملیات ساخت این پروژه در شهریورماه سال ۱۳۹۳ آغاز شده و مطابق امیدنامه صندوق، پیش‌بینی شده که در خرداد ماه سال ۱۳۹۶ به اتمام برسد. همچنین زیربنای ناخالص این پروژه ۱۵۲۸۸ مترمربع است. از نقاط قوت این پروژه، میزان پیشرفت ساخت آن است که با درصد پیشرفت فیزیکی ۰۴/ ۵۶ درصد تا پایان آبان ماه سال‌جاری، ۶۶/ ۳ درصد از برنامه خود پیشی گرفته است. صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب نیز به منظور ساخت پروژه مسکونی نرگس رشدیه در قالب یک بلوک ۱۲ طبقه‌ای در زمینی به مساحت ۳۰۵۰ مترمربع واقع در منطقه رشدیه تبریز در آبان ماه سال‌جاری مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس دریافت نمود. زیربنای ناخالص پروژه ۹۶ واحدی نرگس رشدیه، ۱۹۵۴۴ مترمربع است. همچنین در خردادماه سال‌جاری عملیات ساخت این پروژه آغاز شده و مطابق برنامه، بایستی در آبان‌ماه سال ۱۳۹۴ پایان پذیرد. خوشبختانه گروه مالی بانک مسکن به همراه عوامل خود، در مدیریت این صندوق نیز موفق بوده و پیشرفتی فیزیکی ۵۵/ ۱۶ درصدی عملیات ساخت پروژه مزبور که ۱۱/ ۱ درصد از برنامه مربوطه جلوتر است، نشان این واقعیت می‌باشد.همچنین تاکنون پروژه‌های ساختمانی متعددی از طریق نهادهای مختلفی به شرکت تامین سرمایه آباد مسکن جهت تامین مالی ساخت ارائه شده است. بر این اساس، مذاکرات اولیه با برخی از نهادها همچون سازمان ملی زمین و مسکن در حال انجام است و به زودی شاهد توسعه این مدل نوپا در کشور خواهیم بود.
وجود این گروه در زیرمجموعه بانک مسکن تا چه حد توانسته از طرح‌های دولت در بخش مسکن پشتیبانی کند و در پیشبرد آنها موثر واقع گردد؟
همانطور که می‌دانید، طبق اصل سی و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانیاست. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. در راستای نیل به این هدف، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن دولت، طرح جامع مسکن را تهیه، تنظیم و ابلاغ نموده است که بخش اول این طرح سه بخشی به تامین منابع مالی بخش مسکن می‌پردازد. تامین منابع مالی در حوزه تسهیلات داخلی شامل ایجاد صندوق مسکن، بازار رهن ثانویه، مسکوکات داخل و خارج، فروش سهام و اوراق مسکن یا تسهیلات فاینانس و امکان دسترسی بخش خصوصی به منابع خارج از کشور است که تقریبا به جرات می‌توان بیان داشت که در تمامی این طرحها گروه مالی بانک مسکن حضور فعال داشته و دارد و تمام تلاش مجموعه مشاوره اقتصادی مالی، طراحی روش‌های تامین مالی نوین متناسب با شرایط جاری اقتصاد کشور، مطالعه و تحقیق در زمینه اقتصاد مسکن و عوامل موثر بر آن در هر برهه زمانی و ارائه راهکارهایی جهت رفع موانع مالی می‌باشد. تشکیل شرکت تامین سرمایه مسکن، مطالعه در مورد رهن ثانویه از مطالعه تطبیقی تا نحوه روند اجرایی، تشکیل و اجرای صندوق زمین و ساختمان، مطالعه و ارایه خدمات مدیریت دارایی و تامین مالی ساختار یافته، تشکیل حوزه مطالعات تخصصی اقتصاد مسکن در گروه و... تنها جزیی از اقدامات گروه در راستای نیل به اهداف فوق بوده است. البته لازم به ذکر است که برخی از این اقدامات عملیاتی و اجرایی شده و برخی دیگر نیاز به پیش زمینه‌ها و بسترهای قانونی، نظارتی و الزامات و پیش‌نیازهای راهبردی دارد که باید توسط هیات دولت، وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین بانک مرکزی و سازمان بورس فراهم شود.
ارسال نظر