محمدهاشم بت‌شکن: بانک را به ریل انضباط برگرداندیم
دستاورد بانک مسکن در دولت یازدهم
مدیرعامل بانک مسکن مهمترین دستاورد بانک در دولت یازدهم را تعیین تکلیف اضافه برداشت ۴۵ هزار میلیارد تومانی از حساب بانک مرکزی و تبدیل آن به خط اعتباری با دوره بازپرداخت ۲۰ ساله می‌داند که تحت تاثیر این اقدام که برخی کارشناسان پولی از آن به معجزه نظام بانکی یاد می‌کنند، بانک مسکن در ریل انضباط قرار گرفت. متن گفت و گو با محمدهاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن را در زیر بخوانید:
بعد از حدود دو سال مدیریت در بانک مسکن، چه مقایسه‌ای از بانکداری خصوصی و دولتی دارید؟ در کدام سیستم، اختیار بیشتری در به‌کارگیری ابزارهای نوین بانکی و مالی وجود دارد؟
در ضوابط و قوانین بانکداری از جهت نوع مالکیت، خیلی تفاوتی وجود ندارد.
بعد از حدود دو سال مدیریت در بانک مسکن، چه مقایسه‌ای از بانکداری خصوصی و دولتی دارید؟ در کدام سیستم، اختیار بیشتری در به‌کارگیری ابزارهای نوین بانکی و مالی وجود دارد؟
در ضوابط و قوانین بانکداری از جهت نوع مالکیت، خیلی تفاوتی وجود ندارد.
مدیرعامل بانک مسکن مهمترین دستاورد بانک در دولت یازدهم را تعیین تکلیف اضافه برداشت 45 هزار میلیارد تومانی از حساب بانک مرکزی و تبدیل آن به خط اعتباری با دوره بازپرداخت 20 ساله می‌داند که تحت تاثیر این اقدام که برخی کارشناسان پولی از آن به معجزه نظام بانکی یاد می‌کنند، بانک مسکن در ریل انضباط قرار گرفت. متن گفت و گو با محمدهاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن را در زیر بخوانید:
بعد از حدود دو سال مدیریت در بانک مسکن، چه مقایسه‌ای از بانکداری خصوصی و دولتی دارید؟ در کدام سیستم، اختیار بیشتری در به‌کارگیری ابزارهای نوین بانکی و مالی وجود دارد؟
در ضوابط و قوانین بانکداری از جهت نوع مالکیت، خیلی تفاوتی وجود ندارد. در واقع ضوابط حاکم بر نظام بانکی، نگاهی به نوع مالکیت ندارد. در بانک خصوصی ابتکار عمل بیشتر است و برای اجرای ایده‌های جدید، دست مدیران بانکهای خصوصی باز است. بانکهای خصوصی، به سرعت و ظرف حداکثر ۱۰ سال، با الگوسازی‌های متنوع، می‌توانند جایگاه خود را گسترش دهند اما در نظام بانکداری دولتی، گاهی اوقات، الگوسازی صرفاً برای عقب‌نماندن از بازاری که بانکهای خصوصی برای خودشان درست کرده‌اند، انجام می‌شود. یکی از تفاوت‌های ماهوی بانکهای دولتی و بانک خصوصی این است که مفهوم سود هر سهم در بانکهای دولتی چندان مطرح نیست. وقتی ابزار سودآوری وجود نداشته نباشد، بهره‌وری قابل سنجش نیست. در واقع در بانک خصوصی، ذی‌نفع‌های متعددی وجود دارد، کارمندان، مشتریان و سهامداران. اما در بانک دولتی، سهامداران صرفا به دنبال سودآوری بانک نیستند. ما البته در بانک مسکن اخیراً یک اداره جدید تحت عنوان اداره بررسی‌های اقتصادی و توسعه محصول در زیرمجموعه مدیریت طرح و برنامه ایجاد کردیم که این اداره وظیفه دارد متناسب با نیاز مشتری، ابزارها، تسهیلات و نهادهای جدید بانکی و مالی خلق کند.
بانک مسکن در این دوره، با چند تحول اساسی روبرو شد از جمله اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از حدود 6 سال، سه بار در فاصله سال‌های 92، 93 و 94 افزایش پیدا کرد و سبد وام‌های بخش مسکن کاملاً متنوع شد. از طرفی، اولین صندوق زمین و ساختمان به عنوان یک مسیر جدید غیربانکی برای تامین مالی عرضه و تقاضای مسکن، در همین دوره راه‌اندازی شد در حالیکه دو دولت قبل، حرف تاسیس چنین صندوقی پیش کشیده بود و حتی به صورت نمادین یک صندوق در سال‌های 88-87 شکل گرفت اما ناکام ماند. شکل‌گیری منسجم گروه مالی بانک مسکن و اجرای طرح مدیریت دارایی به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی ساختاریافته نیز از جمله محصولات جدید بانک مسکن در کارنامه مدیریتی شما محسوب می‌شود. مجموعه این اتفاقات جدید چه آثار مثبتی در بخش مسکن و ساختمان به همراه دارد و اصولاً با چه هدفی دست به چنین اقداماتی در بانک مسکن زدید؟
شاید یکی از مهمترین اتفاقات مثبت در این دولت، احیای رسالت اولیه و بازگشت به هویت اصلی در بانک مسکن باشد. در دولت قبل، بانک مسکن به کارگزار دولت تبدیل شده بود. کار بانک تجهیز منابع است اما این کارکرد و همچنین وظیفه اعطای تسهیلات به شکل مناسب و نظارت بر آن، طی ۸ سال منتهی به ۱۳۹۲، از بانک مسکن گرفته شد به دلیل اینکه اصلاً نیازی به تجهیز منابع نداشت چون که اضافه برداشت از بانک مرکزی برای طرح مسکن مهر انجام می‌شد. در مقطعی که بنده مدیرعامل بانک مسکن شدم، بانک مرکزی جرایم متعددی برای حساب قرمز بانک مسکن نزد خود، اعمال کرده بود. سیستم ساتنا در بانک مسکن قطع شده بود، سیستم پایا قطع بود. آیا به نظر شما این نقص عمده، می‌توانست به حفظ و افزایش مشتریان بانک مسکن منجر شود! مهمترین مشکل بانک مسکن در آن دوره، بی‌انضباطی مالی بود. بانک وقتی می‌تواند به‌راحتی دست توی جیب بانک مرکزی کند، نیازی به جذب سپرده و واسطه‌گری مالی برای تجهیز منابع ندارد. از آن طرف، صلاحیت بانک مسکن تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با نظارت کارشناسی مستقیم خود بود اما در مسکن‌مهر، مشتری بانک را دولت انتخاب می‌کرد و دستور پرداخت تسهیلات در مراحل مختلف، خارج از اراده بانک مسکن و توسط مسولان دولتی صادر می‌شد. بانک مسکن وظایف اصلی خود را قبل از این ۸ سال، به خوبی انجام داده بود. نسبت مطالبات غیرجاری بانک مسکن در قبل از شروع مسکن‌مهر، زیر ۲ درصد بود یعنی در حد استانداردهای بین‌الملل. اما این طرح، رژیم پس‌انداز در بین متقاضیان مسکن که اساس و ریشه تامین مالی بخش مسکن محسوب می‌شود را به هم ریخت. پرداخت تسهیلات مسکن‌مهر از محل اضافه برداشت، با نرخ سود ارزان ۴ تا ۹ درصد و بدون سپرده، روند سپرده‌گذاری در بانک مسکن برای دریافت تسهیلات استاندارد را مختل کرد. لذا مانده تسهیلات و سپرده صندوق‌‌های پس‌انداز مسکن در آن دوره، با رشد منفی مواجه شد و نظام بانک مسکن از جهت تجهیز منابع و پرداخت تسهیلات دچار آسیب شد.
شاید مهمترین کاری که هیات‌مدیره فعلی بانک مسکن انجام داد این بود که در اسفند سال ۹۲ با پیگیری‌های بانک، تمام اضافه برداشت‌‌های بانک مسکن به یک خط اعتباری مشخص تبدیل شد. با این اقدام، عملکرد گذشته بانک، نظم پیدا کرد و مناسبات ۸ سال قبل بین بانک مسکن و بانک مرکزی، کاملاً شفاف و روشن شد. برای بازپرداخت این خط نیز ابتدا ۳ سال و بعداً ۱۰ سال دوره تنفس تصویب شد و قرار است در دوره ۲۰ ساله بازپرداخت به بانک مرکزی صورت بگیرد. همچنین جرایم ۳۴ درصدی ناشی از اضافه برداشت ۴۵ هزار میلیارد تومانی که سالانه محاسبه می‌شود نیز بخشیده شد. خوشبختانه اقدامات دو سال اخیر برای تعیین تکلیف اضافه برداشت بانک مسکن در طرح مسکن مهر، با حمایت‌های اعضای شورای پول و اعتبار، مسولان بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی انجام شد.پس می‌توان گفت بزرگترین دستاورد بانک مسکن در دولت یازدهم، این اقدام بود که به گفته برخی‌ها، یک معجزه محسوب می‌شود. الان شعب بانک مسکن، همه سرویس‌های بانکی را قادرند به مشتری ارایه کنند. دومین نکته این بود که بانک مسکن در دوره قبل به بهانه غیرتحریمی بودن، در دام فعالیت‌های تجاری و ارزی افتاده بود، آن هم در اوج بحران ارزی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ که در گذشته کم‌سابقه بود، از یک سو نرخ ارز سه برابر افزایش پیدا کرد، از سوی دیگر به دلیل تحریم‌های ظالمانه، هزینه انتقال پول فوق العاده افزایش یافت و ارتباط بانکهای ایران به شبکه بانکهای جهانی قطع شد. در این وانفسا بانک مسکن قرار شد گشایش اعتبار انجام دهد که البته از این موضوع گزیده شد، بانک مسکن چون که ظرفیت این کار را نداشت و سابقه فعالیت ارزی آن هم در دوره بحرانی و غیرطبیعی را نداشت، آسیب دید.در این دوره، همه تلاش ما این بود که بانک مسکن به ریل قبلی خود برگردد و کارهای اصلی و تخصصی خود را انجام دهد. ما به عنوان بانک مسکن، وظیفه داریم با فعالان بخش مسکن و ساختمان، طرح‌های تامین مالی را پیش ببریم. این بخش، خوشبختانه پرمزیت‌ترین بخش به لحاظ بیشترین فعالیت بخش خصوصی و نوع وثایق و ضمانت‌های بانکی که عمدتاً دارایی ملکی تسهیلات‌گیرندگان است، به حساب می‌‌آید.
رسالت بانک مسکن دقیقاً چیست؟
در اساسنامه بانک مسکن، سه ماموریت کلیدی تعریف شده است؛ اول اینکه بانک به متقاضیان خرید مسکن، تسهیلات خرید پرداخت کند. دوم اینکه به شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی، تسهیلات مورد نیاز ارایه دهد و در نهایت، نیاز مالی انبوه‌سازان و سازنده‌های مسکن مخصوص میان‌درآمدی و متوسط جامعه را پوشش دهد. اما بانک مسکن در گذشته، از دو جهت آسیب خورد؛ اول از ریسک‌های پنهان مسکن‌مهر و دوم، خروج از ریل تخصصی بواسطه فعالیت‌های تجاری ارزی.در دولت یازدهم، بعد از دو دستاوردی که در ابتدای صحبت به آنها اشاره کردم، ابزارسازی‌هایی که شما در سوال قبلی از آنها نام بردید را می‌توان جزو موفقیت‌های دیگر بانک مسکن برشمرد. بانک مسکن مسولیت تامین مالی بلندمدت را برعهده دارد درحالیکه سایر بانک‌ها اصولاً چنین وظیفه‌ای برای خود قایل نیستند. سپرده‌های بانک‌ها عندالمطالبه است، اما تسهیلات مسکن ماهیتاً بلندمدت است و یکی از مشکلاتی که نظام تامین مالی مسکن دارد شکاف بین سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها است به این معنا که تامین منابع یا همان سپرده‌گذاری‌ها، عموما کوتاه مدت صورت می‌گیرد اما مصارف بانک یا تسهیلات مسکن به شکل بلندمدت است. لذا بانک مسکن تنها بانکی است که حتماً باید نقش یک پل را بین بازار پول و بازار سرمایه ایفا کند. تامین مالی بلندمدت باید از طریق بانکهای توسعه‌ای با تکیه بر منابع دولتی انجام شود. ما ابزارهای جدیدی در دو سال اخیر همچون صندوق زمین و ساختمان را ایجاد کردیم تا بتوانیم منابع غیرسپرده‌ای را از طریق بازار سرمایه جذب کنیم.
در این راستا، یک تحول ساختاری انجام شد و شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن به گروه مالی بانک مسکن تبدیل شد تا زنجیره خدمات تامین مالی مسکن را بتواند طراحی و فعال کند. از محصولات این گروه، راه‌اندازی اولین شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن بود که البته در ابتدای راه است. مهمترین حلقه مفقوده در حال حاضر، انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی است.بانک مسکن خوشبختانه دو ویژگی منحصر به فرد در منابع و مصارف خود دارد. در بانکهای تجاری، ورودی منابع عمدتاً ناشی از جذب منابع سپرده‌ای و هزینه‌ای جدید است اما یک منبع خیلی مناسب وصول اقساط تسهیلات قبلی است که در بانکهای تجاری کمتر انجام می‌شود و پول تازه وارد شبکه بانکی نمی‌شود بلکه حداکثرسود تسهیلات پرداختی، از مشتریان دریافت می‌شود و اصل آن، تمدید می‌شود. اما در بانک مسکن به دلیل ماهیت قراردادهای پرداخت تسهیلات به مشتریان، از ابتدا، اصل و سود تسهیلات تقسیط می‌شود. لذا در بانک مسکن با جریان درآمدی با کیفیت و با ثبات مواجه هستیم که در سایر بانک‌ها، چنین مزیتی کمتر وجود ندارد. الان بانک مسکن با ۵ میلیون پرونده تسهیلاتی مستمر و زنده روبروست و اتکای بانک به این جریان نقدی، می‌تواند بانک مسکن را در اجرای برنامه‌های بلندمدت، کمک کند.
اردیبهشت امسال شورای پول و اعتبار با هدف انحصارشکنی از عاملیت پرداخت وام خرید مسکن، ممنوعیت پرداخت این تسهیلات در کلیه بانکهای تجاری را لغو کرد، اما این مصوبه هیچ وقت اجرایی نشد. چرا همچنان این تسهیلات از کانال بانک مسکن به متقاضیان ارایه می‌شود؟
الان نرخ سود تسهیلات مسکن ۲۱ درصد است اما در بانکهای تجاری، تسهیلات سرمایه در گردش با دوره بازپرداخت ۶ ماهه، با سود ۲۴ درصد به مشتریان پرداخت می‌شود. شما اگر مدیرعامل یک بانک خصوصی بودید، کدام روش پرداخت تسهیلات را انتخاب می‌کردید آن هم با توجه به قیمت تمام شده پول در بازار بین بانکی و جذب منابع سپرده‌ای.به همین دلیل است که علیرغم اینکه، ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای همه بانکهای تجاری لغو شد و به قول برخی مسولان، انحصار پرداخت وام خرید مسکن شکسته شد، شما ملاحظه می‌کنید، کمتر بانکی طی ماه‌های بعد از رفع ممنوعیت، نسبت به پرداخت وام مسکن که به بازپرداخت بلندمدت نیاز دارد، اقدام کرده است. بعضی از بانک‌ها، اعلام آمادگی کردند که حداکثر برای دوران مشارکت، وام ساخت مسکن دو ساله با سود ۲۴ درصد پرداخت خواهند کرد. موضوع پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود ۲۱ درصد و تقسیط ۱۲ساله و در مقابل، موضوع ارایه تسهیلات ۶ ماهه با سود ۲۴ درصد، در حال حاضر، گلوگاه تامین مالی بخش مسکن است. از آن طرف هم، بازار رهن ثانویه نیز وجود ندارد که بتوان تسهیلات بلندمدت پرداخت شده را تنزیل کرد و به منابع اولیه رسید. در واقع چون که ابزارهای رایج در دنیا، برای تامین مالی این بخش، در اختیار ما وجود ندارد، شاهد شکاف و مشکل در تامین مالی هستیم.
شما در ابتدای دولت یازدهم بحث توسعه‌ای شدن بانک مسکن را مطرح کردید اما هنوز بعد از دو سال، این پوست‌اندازی صورت نگرفته است. البته ظاهراً در لایحه بودجه سال95 و لایحه برنامه ششم، بحث توسعه‌ای شدن بانک مسکن آمده است. در این باره بیشتر توضیح دهید.
برای این پرسش لازم می‌دانم یک مقدمه مختصری را بگویم. بانک مسکن یک ویژگی دیگری علاوه بر انجام کارهای بزرگ و توسعه‌ای در بخش مسکن دارد و آن تشویق به پس‌انداز است و چون این موضوع به مردم برمی‌گردد پس بانک مسکن باید شبکه گسترده‌ای از شعب داشته باشد. برخی‌ها می‌گویند بانکهای توسعه‌ای نمی‌توانند سپرده از مردم جذب کنند! چرا که در دنیا حدوداً ۵۰ درصد بانکهای توسعه‌ای از سپرده‌های مردم استفاده نمی‌کنند. اما من معتقدم و باور دارم که فقط در یک حالت بانک توسعه‌ای می‌تواند از مسیر پس‌انداز تامین مالی انجام دهد، آن هم وقتی که تشویق رژیم پس‌انداز سیاست اصلی دولت باشد.در کشور ما اگر رهنمود‌های مقام معظم رهبری در بحث سرمایه‌گذاری را مطالعه کنید، یکی از سیاست‌ها تشویق به پس‌انداز است. پس نهاد و سازوکاری که باید این کار را انجام دهد، بانک مسکن است. حالا مفهوم بانک توسعه‌ای به چه معناست؟ هر جا که ساز و کار بازار مثلاً برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن، کارآمد نیست، بانک توسعه‌ای مسکن وظیفه دارد ورود کند. بانک توسعه‌ای یعنی ابزار اعمال سیاست‌های دولت. حالا دولت اگر می‌خواهد بانک مسکن مجری و کانال اجرای سیاست‌هایش در توسعه بخش باشد، باید لوازم آن را مهیا کند. مهمترین لوازم تجهیز منابع بلندمدت کم هزینه است.اما اینکه بانک مسکن قرار باشد همچون سایر بانک‌ها، از بازار بین بانکی و با رقابت، منابع با نرخ بالا جذب کند و در مقابل، با نرخ پایین و یارانه‌ای و به شکل بلندمدت، تسهیلات مسکن بپردازد، چنین روشی در مغایرت اساسی با چارچوب بانک توسعه‌ای قرار دارد و شدنی نیست. سرمایه بانک مسکن در حال حاضر حدود ۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان است در حالیکه مهمترین ویژگی بانکهای توسعه‌ای در دنیا، سرمایه فوق العاده قوی این بانک‌ها است. در چین بانک توسعه‌ای، ۱۰۰ میلیارد دلار سرمایه دارد.
ضمن آنکه اکثر سرمایه فعلی بانک مسکن، از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها است. سرمایه، توان تسهیلات دهی بانک را بالا می‌برد. از آن طرف، طبق قانون بودجه همه بانکهای دولتی باید یک دوازدهم سودی که قرار است در پایان سال کسب شود را در طول سال به دولت پرداخت کنند و در عین حال مالیات نیز باید بپردازند. این دو وظیفه، نیز در منافات با فعالیت بانک توسعه‌ای مسکن است. در سنوات گذشته فعالیت بانک مسکن، سود بانک مستقیم به حساب افزایش سرمایه بانک منظور می‌شد. خوشبختانه در لایحه برنامه ششم و بودجه سال آینده، برای توسعه‌ای شدن بانک مسکن، پیشنهاد شده است بانک از پرداخت مالیات و سهم سود معاف شود و در ازای آن، سرمایه بانک مسکن افزایش پیدا کند. این موضوع یک گام رو به جلو است.از طرفی در شرایطی که دولت با تنگنای شدید مالی روبروست، پیشنهاد کردیم که بخشی از دارایی‌های دولت در اختیار بانک مسکن در قالب خدمات مدیریت دارایی قرار بگیرد تا با فرآوری این اموال از طریق مکانیزم‌های بازار سرمایه، به جریان نقدی تبدیل شود و وارد بانک مسکن شودتا در نهایت چرخه نقدینگی را فعال کند. در این پروسه، طرح‌های دولت در حوزه مسکن و شهرسازی و حمل و نقل نیز با همین چرخه نقدینگی، تامین مالی خواهد شد. این مدل، خود یک مدل بنیادین متاثر از مبانی اقتصاد مقاومتی است که متکی به ظرفیت‌های درونی برای احصاء جریان نقدی مورد نیاز اقتصاد کشور است.الان کاهش قیمت نفت، فرصتی شده برای افزایش بهره‌وری در اقتصاد است . شرایط کنونی اقتصاد ایران، راهکارهای خاص خود را می‌طلبد. برای تامین مالی در این شرایط، باید راهکارهای ساختاریافته مورد استفاده قرار بگیرد. شجاعت برای تغییر و تحول مورد نیاز است. مدل خدمات مدیریت دارایی نیز در همین قالب قابل تشریح است که خوشبختانه یکی از بندهای ۵ گانه‌ای که دولت در لایحه بودجه سال آینده تصویب کرده، صدور مجوز برای مدیریت دارایی توسط بانک مسکن برای پیشبرد طرح‌های عمرانی وزارت راه و شهرسازی است.
پیام شما در هفتاد و هفتمین سالگرد تاسیس بانک مسکن به همکاران، مشتریان و همچنین سپرده‌گذاران بانک چیست؟
من فکر می‌کنم نقش بانکهای توسعه‌ای به ویژه در شرایط غیرعادی اقتصاد، فوق العاده زیاد است. نقش بانکهای توسعه‌ای در مواجهه با رکود اقتصادی، نقش منحصر به فرد است و باید برای رفع آن پیش‌قدم شوند. مثلاً بانک مسکن در این مقطع، برای خروج از رکود مسکن، حاضر شد ریسک خرید و فروش قسطی مسکن را بپذیرد. این کار، یک گره از اقتصاد مسکن باز می‌کند. یا مثلاً در دو سال اخیر، سبد تسهیلات خرید مسکن بعد از 8 سال متنوع شد. بانک مسکن برای مشتریان معتبر و ارزشمند اعتباری و تخصصی خود، فرش قرمز پهن کرده است.لذا اگر قبول داریم که بانک مسکن یک بانک دولتی و در عین حال توسعه‌ای و تخصصی در بخش مسکن است، مهمترین خط‌کش برای سنجش کارآمدی بانک این است که بسنجیم تا چه حد فعالیت‌های بانک مسکن در جهت اهداف عالیه دولت در بخش مسکن همراستا بوده است. لذا همکاران من باید این آمادگی را داشته باشند در عین حالی که در حوزه تخصصی تامین مالی مسکن، باید با سایر بانک‌ها برای جذب منابع بیشتر و ارایه سرویس‌های بهتر به مشتری، رقابت کنند، البته در بخش توسعه‌ای، با هیچ بانکی رقابت نکنند. حوزه ستادی بانک مسکن نیز باید برای پوست‌اندازی آماده شود و با شرایط اولیه بانک توسعه‌ای وفق پیدا کند. بانک‌ها معمولاً به کارهای روزمره خدمات بانکی عادت کرده‌اند اما بانک مسکن در این مقطع برای تغییر ریل از حالت تخصصی به تخصصی و توسعه‌ای، باید آمادگی پذیرش تغییر و تحول را داشته باشد.من معتقدم در بانک مسکن هر مشتری یک بازار است و متناسب با نیازش، باید تسهیلات و ابزارهای خاص، طراحی شود. در ادبیات اقتصادی، تولیدکننده یک محصول یا خدمات، معمولاً از دو استراتژی عمده بهره می‌برد. استراتژی اول، تولید یک محصول با قیمت پایین برای همه است و استراتژی دوم، تولید یک محصول خاص برای مشتری خاص اما با حاشیه سود بالا.ما در بانک مسکن، باید بتوانیم در کنار استراتژی اول مثل خدمات عمومی پرداخت، دو استراتژی دیگر نیز شامل استراتژی تمایز و دیگری استراتژی تمرکز بکار بگیریم. تمایز یعنی خدمت خاص بصورت ویژه و تمرکزبر ریزشدن و وقت گذاشتن برای ارایه یک محصول برای مشتریان هدف خاص.
بعد از حدود دو سال مدیریت در بانک مسکن، چه مقایسه‌ای از بانکداری خصوصی و دولتی دارید؟ در کدام سیستم، اختیار بیشتری در به‌کارگیری ابزارهای نوین بانکی و مالی وجود دارد؟
در ضوابط و قوانین بانکداری از جهت نوع مالکیت، خیلی تفاوتی وجود ندارد. در واقع ضوابط حاکم بر نظام بانکی، نگاهی به نوع مالکیت ندارد. در بانک خصوصی ابتکار عمل بیشتر است و برای اجرای ایده‌های جدید، دست مدیران بانکهای خصوصی باز است. بانکهای خصوصی، به سرعت و ظرف حداکثر ۱۰ سال، با الگوسازی‌های متنوع، می‌توانند جایگاه خود را گسترش دهند اما در نظام بانکداری دولتی، گاهی اوقات، الگوسازی صرفاً برای عقب‌نماندن از بازاری که بانکهای خصوصی برای خودشان درست کرده‌اند، انجام می‌شود. یکی از تفاوت‌های ماهوی بانکهای دولتی و بانک خصوصی این است که مفهوم سود هر سهم در بانکهای دولتی چندان مطرح نیست. وقتی ابزار سودآوری وجود نداشته نباشد، بهره‌وری قابل سنجش نیست. در واقع در بانک خصوصی، ذی‌نفع‌های متعددی وجود دارد، کارمندان، مشتریان و سهامداران. اما در بانک دولتی، سهامداران صرفا به دنبال سودآوری بانک نیستند. ما البته در بانک مسکن اخیراً یک اداره جدید تحت عنوان اداره بررسی‌های اقتصادی و توسعه محصول در زیرمجموعه مدیریت طرح و برنامه ایجاد کردیم که این اداره وظیفه دارد متناسب با نیاز مشتری، ابزارها، تسهیلات و نهادهای جدید بانکی و مالی خلق کند.
بانک مسکن در این دوره، با چند تحول اساسی روبرو شد از جمله اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از حدود 6 سال، سه بار در فاصله سال‌های 92، 93 و 94 افزایش پیدا کرد و سبد وام‌های بخش مسکن کاملاً متنوع شد. از طرفی، اولین صندوق زمین و ساختمان به عنوان یک مسیر جدید غیربانکی برای تامین مالی عرضه و تقاضای مسکن، در همین دوره راه‌اندازی شد در حالیکه دو دولت قبل، حرف تاسیس چنین صندوقی پیش کشیده بود و حتی به صورت نمادین یک صندوق در سال‌های 88-87 شکل گرفت اما ناکام ماند. شکل‌گیری منسجم گروه مالی بانک مسکن و اجرای طرح مدیریت دارایی به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی ساختاریافته نیز از جمله محصولات جدید بانک مسکن در کارنامه مدیریتی شما محسوب می‌شود. مجموعه این اتفاقات جدید چه آثار مثبتی در بخش مسکن و ساختمان به همراه دارد و اصولاً با چه هدفی دست به چنین اقداماتی در بانک مسکن زدید؟
شاید یکی از مهمترین اتفاقات مثبت در این دولت، احیای رسالت اولیه و بازگشت به هویت اصلی در بانک مسکن باشد. در دولت قبل، بانک مسکن به کارگزار دولت تبدیل شده بود. کار بانک تجهیز منابع است اما این کارکرد و همچنین وظیفه اعطای تسهیلات به شکل مناسب و نظارت بر آن، طی ۸ سال منتهی به ۱۳۹۲، از بانک مسکن گرفته شد به دلیل اینکه اصلاً نیازی به تجهیز منابع نداشت چون که اضافه برداشت از بانک مرکزی برای طرح مسکن مهر انجام می‌شد. در مقطعی که بنده مدیرعامل بانک مسکن شدم، بانک مرکزی جرایم متعددی برای حساب قرمز بانک مسکن نزد خود، اعمال کرده بود. سیستم ساتنا در بانک مسکن قطع شده بود، سیستم پایا قطع بود. آیا به نظر شما این نقص عمده، می‌توانست به حفظ و افزایش مشتریان بانک مسکن منجر شود! مهمترین مشکل بانک مسکن در آن دوره، بی‌انضباطی مالی بود. بانک وقتی می‌تواند به‌راحتی دست توی جیب بانک مرکزی کند، نیازی به جذب سپرده و واسطه‌گری مالی برای تجهیز منابع ندارد. از آن طرف، صلاحیت بانک مسکن تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با نظارت کارشناسی مستقیم خود بود اما در مسکن‌مهر، مشتری بانک را دولت انتخاب می‌کرد و دستور پرداخت تسهیلات در مراحل مختلف، خارج از اراده بانک مسکن و توسط مسولان دولتی صادر می‌شد. بانک مسکن وظایف اصلی خود را قبل از این ۸ سال، به خوبی انجام داده بود. نسبت مطالبات غیرجاری بانک مسکن در قبل از شروع مسکن‌مهر، زیر ۲ درصد بود یعنی در حد استانداردهای بین‌الملل. اما این طرح، رژیم پس‌انداز در بین متقاضیان مسکن که اساس و ریشه تامین مالی بخش مسکن محسوب می‌شود را به هم ریخت. پرداخت تسهیلات مسکن‌مهر از محل اضافه برداشت، با نرخ سود ارزان ۴ تا ۹ درصد و بدون سپرده، روند سپرده‌گذاری در بانک مسکن برای دریافت تسهیلات استاندارد را مختل کرد. لذا مانده تسهیلات و سپرده صندوق‌‌های پس‌انداز مسکن در آن دوره، با رشد منفی مواجه شد و نظام بانک مسکن از جهت تجهیز منابع و پرداخت تسهیلات دچار آسیب شد.
شاید مهمترین کاری که هیات‌مدیره فعلی بانک مسکن انجام داد این بود که در اسفند سال ۹۲ با پیگیری‌های بانک، تمام اضافه برداشت‌‌های بانک مسکن به یک خط اعتباری مشخص تبدیل شد. با این اقدام، عملکرد گذشته بانک، نظم پیدا کرد و مناسبات ۸ سال قبل بین بانک مسکن و بانک مرکزی، کاملاً شفاف و روشن شد. برای بازپرداخت این خط نیز ابتدا ۳ سال و بعداً ۱۰ سال دوره تنفس تصویب شد و قرار است در دوره ۲۰ ساله بازپرداخت به بانک مرکزی صورت بگیرد. همچنین جرایم ۳۴ درصدی ناشی از اضافه برداشت ۴۵ هزار میلیارد تومانی که سالانه محاسبه می‌شود نیز بخشیده شد. خوشبختانه اقدامات دو سال اخیر برای تعیین تکلیف اضافه برداشت بانک مسکن در طرح مسکن مهر، با حمایت‌های اعضای شورای پول و اعتبار، مسولان بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی انجام شد.پس می‌توان گفت بزرگترین دستاورد بانک مسکن در دولت یازدهم، این اقدام بود که به گفته برخی‌ها، یک معجزه محسوب می‌شود. الان شعب بانک مسکن، همه سرویس‌های بانکی را قادرند به مشتری ارایه کنند. دومین نکته این بود که بانک مسکن در دوره قبل به بهانه غیرتحریمی بودن، در دام فعالیت‌های تجاری و ارزی افتاده بود، آن هم در اوج بحران ارزی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ که در گذشته کم‌سابقه بود، از یک سو نرخ ارز سه برابر افزایش پیدا کرد، از سوی دیگر به دلیل تحریم‌های ظالمانه، هزینه انتقال پول فوق العاده افزایش یافت و ارتباط بانکهای ایران به شبکه بانکهای جهانی قطع شد. در این وانفسا بانک مسکن قرار شد گشایش اعتبار انجام دهد که البته از این موضوع گزیده شد، بانک مسکن چون که ظرفیت این کار را نداشت و سابقه فعالیت ارزی آن هم در دوره بحرانی و غیرطبیعی را نداشت، آسیب دید.در این دوره، همه تلاش ما این بود که بانک مسکن به ریل قبلی خود برگردد و کارهای اصلی و تخصصی خود را انجام دهد. ما به عنوان بانک مسکن، وظیفه داریم با فعالان بخش مسکن و ساختمان، طرح‌های تامین مالی را پیش ببریم. این بخش، خوشبختانه پرمزیت‌ترین بخش به لحاظ بیشترین فعالیت بخش خصوصی و نوع وثایق و ضمانت‌های بانکی که عمدتاً دارایی ملکی تسهیلات‌گیرندگان است، به حساب می‌‌آید.
رسالت بانک مسکن دقیقاً چیست؟
در اساسنامه بانک مسکن، سه ماموریت کلیدی تعریف شده است؛ اول اینکه بانک به متقاضیان خرید مسکن، تسهیلات خرید پرداخت کند. دوم اینکه به شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی، تسهیلات مورد نیاز ارایه دهد و در نهایت، نیاز مالی انبوه‌سازان و سازنده‌های مسکن مخصوص میان‌درآمدی و متوسط جامعه را پوشش دهد. اما بانک مسکن در گذشته، از دو جهت آسیب خورد؛ اول از ریسک‌های پنهان مسکن‌مهر و دوم، خروج از ریل تخصصی بواسطه فعالیت‌های تجاری ارزی.در دولت یازدهم، بعد از دو دستاوردی که در ابتدای صحبت به آنها اشاره کردم، ابزارسازی‌هایی که شما در سوال قبلی از آنها نام بردید را می‌توان جزو موفقیت‌های دیگر بانک مسکن برشمرد. بانک مسکن مسولیت تامین مالی بلندمدت را برعهده دارد درحالیکه سایر بانک‌ها اصولاً چنین وظیفه‌ای برای خود قایل نیستند. سپرده‌های بانک‌ها عندالمطالبه است، اما تسهیلات مسکن ماهیتاً بلندمدت است و یکی از مشکلاتی که نظام تامین مالی مسکن دارد شکاف بین سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها است به این معنا که تامین منابع یا همان سپرده‌گذاری‌ها، عموما کوتاه مدت صورت می‌گیرد اما مصارف بانک یا تسهیلات مسکن به شکل بلندمدت است. لذا بانک مسکن تنها بانکی است که حتماً باید نقش یک پل را بین بازار پول و بازار سرمایه ایفا کند. تامین مالی بلندمدت باید از طریق بانکهای توسعه‌ای با تکیه بر منابع دولتی انجام شود. ما ابزارهای جدیدی در دو سال اخیر همچون صندوق زمین و ساختمان را ایجاد کردیم تا بتوانیم منابع غیرسپرده‌ای را از طریق بازار سرمایه جذب کنیم.
در این راستا، یک تحول ساختاری انجام شد و شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن به گروه مالی بانک مسکن تبدیل شد تا زنجیره خدمات تامین مالی مسکن را بتواند طراحی و فعال کند. از محصولات این گروه، راه‌اندازی اولین شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن بود که البته در ابتدای راه است. مهمترین حلقه مفقوده در حال حاضر، انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی است.بانک مسکن خوشبختانه دو ویژگی منحصر به فرد در منابع و مصارف خود دارد. در بانکهای تجاری، ورودی منابع عمدتاً ناشی از جذب منابع سپرده‌ای و هزینه‌ای جدید است اما یک منبع خیلی مناسب وصول اقساط تسهیلات قبلی است که در بانکهای تجاری کمتر انجام می‌شود و پول تازه وارد شبکه بانکی نمی‌شود بلکه حداکثرسود تسهیلات پرداختی، از مشتریان دریافت می‌شود و اصل آن، تمدید می‌شود. اما در بانک مسکن به دلیل ماهیت قراردادهای پرداخت تسهیلات به مشتریان، از ابتدا، اصل و سود تسهیلات تقسیط می‌شود. لذا در بانک مسکن با جریان درآمدی با کیفیت و با ثبات مواجه هستیم که در سایر بانک‌ها، چنین مزیتی کمتر وجود ندارد. الان بانک مسکن با ۵ میلیون پرونده تسهیلاتی مستمر و زنده روبروست و اتکای بانک به این جریان نقدی، می‌تواند بانک مسکن را در اجرای برنامه‌های بلندمدت، کمک کند.
اردیبهشت امسال شورای پول و اعتبار با هدف انحصارشکنی از عاملیت پرداخت وام خرید مسکن، ممنوعیت پرداخت این تسهیلات در کلیه بانکهای تجاری را لغو کرد، اما این مصوبه هیچ وقت اجرایی نشد. چرا همچنان این تسهیلات از کانال بانک مسکن به متقاضیان ارایه می‌شود؟
الان نرخ سود تسهیلات مسکن ۲۱ درصد است اما در بانکهای تجاری، تسهیلات سرمایه در گردش با دوره بازپرداخت ۶ ماهه، با سود ۲۴ درصد به مشتریان پرداخت می‌شود. شما اگر مدیرعامل یک بانک خصوصی بودید، کدام روش پرداخت تسهیلات را انتخاب می‌کردید آن هم با توجه به قیمت تمام شده پول در بازار بین بانکی و جذب منابع سپرده‌ای.به همین دلیل است که علیرغم اینکه، ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای همه بانکهای تجاری لغو شد و به قول برخی مسولان، انحصار پرداخت وام خرید مسکن شکسته شد، شما ملاحظه می‌کنید، کمتر بانکی طی ماه‌های بعد از رفع ممنوعیت، نسبت به پرداخت وام مسکن که به بازپرداخت بلندمدت نیاز دارد، اقدام کرده است. بعضی از بانک‌ها، اعلام آمادگی کردند که حداکثر برای دوران مشارکت، وام ساخت مسکن دو ساله با سود ۲۴ درصد پرداخت خواهند کرد. موضوع پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود ۲۱ درصد و تقسیط ۱۲ساله و در مقابل، موضوع ارایه تسهیلات ۶ ماهه با سود ۲۴ درصد، در حال حاضر، گلوگاه تامین مالی بخش مسکن است. از آن طرف هم، بازار رهن ثانویه نیز وجود ندارد که بتوان تسهیلات بلندمدت پرداخت شده را تنزیل کرد و به منابع اولیه رسید. در واقع چون که ابزارهای رایج در دنیا، برای تامین مالی این بخش، در اختیار ما وجود ندارد، شاهد شکاف و مشکل در تامین مالی هستیم.
شما در ابتدای دولت یازدهم بحث توسعه‌ای شدن بانک مسکن را مطرح کردید اما هنوز بعد از دو سال، این پوست‌اندازی صورت نگرفته است. البته ظاهراً در لایحه بودجه سال95 و لایحه برنامه ششم، بحث توسعه‌ای شدن بانک مسکن آمده است. در این باره بیشتر توضیح دهید.
برای این پرسش لازم می‌دانم یک مقدمه مختصری را بگویم. بانک مسکن یک ویژگی دیگری علاوه بر انجام کارهای بزرگ و توسعه‌ای در بخش مسکن دارد و آن تشویق به پس‌انداز است و چون این موضوع به مردم برمی‌گردد پس بانک مسکن باید شبکه گسترده‌ای از شعب داشته باشد. برخی‌ها می‌گویند بانکهای توسعه‌ای نمی‌توانند سپرده از مردم جذب کنند! چرا که در دنیا حدوداً ۵۰ درصد بانکهای توسعه‌ای از سپرده‌های مردم استفاده نمی‌کنند. اما من معتقدم و باور دارم که فقط در یک حالت بانک توسعه‌ای می‌تواند از مسیر پس‌انداز تامین مالی انجام دهد، آن هم وقتی که تشویق رژیم پس‌انداز سیاست اصلی دولت باشد.در کشور ما اگر رهنمود‌های مقام معظم رهبری در بحث سرمایه‌گذاری را مطالعه کنید، یکی از سیاست‌ها تشویق به پس‌انداز است. پس نهاد و سازوکاری که باید این کار را انجام دهد، بانک مسکن است. حالا مفهوم بانک توسعه‌ای به چه معناست؟ هر جا که ساز و کار بازار مثلاً برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن، کارآمد نیست، بانک توسعه‌ای مسکن وظیفه دارد ورود کند. بانک توسعه‌ای یعنی ابزار اعمال سیاست‌های دولت. حالا دولت اگر می‌خواهد بانک مسکن مجری و کانال اجرای سیاست‌هایش در توسعه بخش باشد، باید لوازم آن را مهیا کند. مهمترین لوازم تجهیز منابع بلندمدت کم هزینه است.اما اینکه بانک مسکن قرار باشد همچون سایر بانک‌ها، از بازار بین بانکی و با رقابت، منابع با نرخ بالا جذب کند و در مقابل، با نرخ پایین و یارانه‌ای و به شکل بلندمدت، تسهیلات مسکن بپردازد، چنین روشی در مغایرت اساسی با چارچوب بانک توسعه‌ای قرار دارد و شدنی نیست. سرمایه بانک مسکن در حال حاضر حدود ۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان است در حالیکه مهمترین ویژگی بانکهای توسعه‌ای در دنیا، سرمایه فوق العاده قوی این بانک‌ها است. در چین بانک توسعه‌ای، ۱۰۰ میلیارد دلار سرمایه دارد.
ضمن آنکه اکثر سرمایه فعلی بانک مسکن، از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها است. سرمایه، توان تسهیلات دهی بانک را بالا می‌برد. از آن طرف، طبق قانون بودجه همه بانکهای دولتی باید یک دوازدهم سودی که قرار است در پایان سال کسب شود را در طول سال به دولت پرداخت کنند و در عین حال مالیات نیز باید بپردازند. این دو وظیفه، نیز در منافات با فعالیت بانک توسعه‌ای مسکن است. در سنوات گذشته فعالیت بانک مسکن، سود بانک مستقیم به حساب افزایش سرمایه بانک منظور می‌شد. خوشبختانه در لایحه برنامه ششم و بودجه سال آینده، برای توسعه‌ای شدن بانک مسکن، پیشنهاد شده است بانک از پرداخت مالیات و سهم سود معاف شود و در ازای آن، سرمایه بانک مسکن افزایش پیدا کند. این موضوع یک گام رو به جلو است.از طرفی در شرایطی که دولت با تنگنای شدید مالی روبروست، پیشنهاد کردیم که بخشی از دارایی‌های دولت در اختیار بانک مسکن در قالب خدمات مدیریت دارایی قرار بگیرد تا با فرآوری این اموال از طریق مکانیزم‌های بازار سرمایه، به جریان نقدی تبدیل شود و وارد بانک مسکن شودتا در نهایت چرخه نقدینگی را فعال کند. در این پروسه، طرح‌های دولت در حوزه مسکن و شهرسازی و حمل و نقل نیز با همین چرخه نقدینگی، تامین مالی خواهد شد. این مدل، خود یک مدل بنیادین متاثر از مبانی اقتصاد مقاومتی است که متکی به ظرفیت‌های درونی برای احصاء جریان نقدی مورد نیاز اقتصاد کشور است.الان کاهش قیمت نفت، فرصتی شده برای افزایش بهره‌وری در اقتصاد است . شرایط کنونی اقتصاد ایران، راهکارهای خاص خود را می‌طلبد. برای تامین مالی در این شرایط، باید راهکارهای ساختاریافته مورد استفاده قرار بگیرد. شجاعت برای تغییر و تحول مورد نیاز است. مدل خدمات مدیریت دارایی نیز در همین قالب قابل تشریح است که خوشبختانه یکی از بندهای ۵ گانه‌ای که دولت در لایحه بودجه سال آینده تصویب کرده، صدور مجوز برای مدیریت دارایی توسط بانک مسکن برای پیشبرد طرح‌های عمرانی وزارت راه و شهرسازی است.
پیام شما در هفتاد و هفتمین سالگرد تاسیس بانک مسکن به همکاران، مشتریان و همچنین سپرده‌گذاران بانک چیست؟
من فکر می‌کنم نقش بانکهای توسعه‌ای به ویژه در شرایط غیرعادی اقتصاد، فوق العاده زیاد است. نقش بانکهای توسعه‌ای در مواجهه با رکود اقتصادی، نقش منحصر به فرد است و باید برای رفع آن پیش‌قدم شوند. مثلاً بانک مسکن در این مقطع، برای خروج از رکود مسکن، حاضر شد ریسک خرید و فروش قسطی مسکن را بپذیرد. این کار، یک گره از اقتصاد مسکن باز می‌کند. یا مثلاً در دو سال اخیر، سبد تسهیلات خرید مسکن بعد از 8 سال متنوع شد. بانک مسکن برای مشتریان معتبر و ارزشمند اعتباری و تخصصی خود، فرش قرمز پهن کرده است.لذا اگر قبول داریم که بانک مسکن یک بانک دولتی و در عین حال توسعه‌ای و تخصصی در بخش مسکن است، مهمترین خط‌کش برای سنجش کارآمدی بانک این است که بسنجیم تا چه حد فعالیت‌های بانک مسکن در جهت اهداف عالیه دولت در بخش مسکن همراستا بوده است. لذا همکاران من باید این آمادگی را داشته باشند در عین حالی که در حوزه تخصصی تامین مالی مسکن، باید با سایر بانک‌ها برای جذب منابع بیشتر و ارایه سرویس‌های بهتر به مشتری، رقابت کنند، البته در بخش توسعه‌ای، با هیچ بانکی رقابت نکنند. حوزه ستادی بانک مسکن نیز باید برای پوست‌اندازی آماده شود و با شرایط اولیه بانک توسعه‌ای وفق پیدا کند. بانک‌ها معمولاً به کارهای روزمره خدمات بانکی عادت کرده‌اند اما بانک مسکن در این مقطع برای تغییر ریل از حالت تخصصی به تخصصی و توسعه‌ای، باید آمادگی پذیرش تغییر و تحول را داشته باشد.من معتقدم در بانک مسکن هر مشتری یک بازار است و متناسب با نیازش، باید تسهیلات و ابزارهای خاص، طراحی شود. در ادبیات اقتصادی، تولیدکننده یک محصول یا خدمات، معمولاً از دو استراتژی عمده بهره می‌برد. استراتژی اول، تولید یک محصول با قیمت پایین برای همه است و استراتژی دوم، تولید یک محصول خاص برای مشتری خاص اما با حاشیه سود بالا.ما در بانک مسکن، باید بتوانیم در کنار استراتژی اول مثل خدمات عمومی پرداخت، دو استراتژی دیگر نیز شامل استراتژی تمایز و دیگری استراتژی تمرکز بکار بگیریم. تمایز یعنی خدمت خاص بصورت ویژه و تمرکزبر ریزشدن و وقت گذاشتن برای ارایه یک محصول برای مشتریان هدف خاص.
ارسال نظر