مشخصات آپارتمان‌های قسطی در بازار مسکن

طرح فروش قسطی آپارتمان‌های مسکونی که از اول اردیبهشت امسال با همکاری بانک عامل بخش مسکن برای تضمین بازپرداخت تسهیلات غیرنقد خرید ملک به‌صورت رسمی آغاز شد، هم‌اکنون در بازار غیر‌رسمی فروش غیر‌نقد آپارتمان از سوی برخی سازنده‌ها در جریان است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح فروش قسطی مسکن به‌دنبال پیشنهاد سال گذشته انبوه‌سازان در نهایت بهار امسال ابلاغ شد که در قالب این طرح قرار شد سازنده‌ها در قبال فروش آپارتمان‌های آماده خود تسهیلات غیر‌نقدی حداکثر ۱۵۰ میلیونی برای خریداران در نظر بگیرند. در حالی که بنا به برخی دلایل، از زمان ابلاغ این طرح تاکنون هنوز هیچ سازنده‌ای برای معرفی واحدهای آماده خود به‌منظور فروش در قالب این طرح به بانک عامل بخش مسکن مراجعه نکرده است، جریان دومی از فروش قسطی آپارتمان در بازار مسکن ایجاد شده است.

به این ترتیب هر چند تصویب طرح تضمین فروش قسطی مسکن با واسطه یک نهاد رسمی یعنی بانک مسکن از ابتدای اردیبهشت ماه زمینه فروش قسطی آپارتمان‌های مسکونی با تسهیلات غیر‌نقدی حداکثر ۱۵۰ میلیونی را برای سازندگان و خریداران ملک ایجاد کرد، اما هم‌اکنون این جریان در بازار مسکن و بدون حضور نهاد رسمی واسط جلوتر از طرح تضمین فروش قسطی قرار دارد. در حال حاضر، به‌رغم عدم استقبال سازنده‌ها از طرح مصوب فروش قسطی مسکن که پیش از این به پیشنهاد خود آنها مورد بررسی قرار گرفت و طراحی شد، این طرح با شیوه‌های مختلف و روش‌های دلخواه سازندگان مسکن در بازار غیر‌رسمی فروش ملک در جریان است.

به این ترتیب هم‌اکنون برخی سازندگان مسکن در شهر تهران و سایر کلانشهرها، به روش‌های دلخواه خود اقدام به فروش قسطی واحدهای مسکونی به خریداران می‌کنند.این در حالی است که هر چند پیش از این نیز انواعی از شیوه‌های فروش قسطی در میان خریداران و فروشندگان آپارتمان مرسوم بود، اما امسال برای اولین بار، شیوه‌های مختلفی از این روش با عنوان اعطای تسهیلات غیر‌نقدی به خریداران که تقریبا به طرح تضمین فروش قسطی شبیه است، از سوی سازندگان در بازار مسکن اعمال می‌شود.

فروش قسطی آپارتمان‌های مصرفی

در میان اغلب فایل‌های فروش اقساطی مسکن با تکیه بر تسهیلات غیر‌نقدی سازندگان به خریداران که هم‌اکنون بدون حضور نهاد واسط رسمی -بانک عامل بخش مسکن - در بازار مسکن در جریان است عموما واحدهایی به چشم می‌خورد که در گروه آپارتمان‌های مصرفی یعنی بازه مساحتی کوچک متراژ و میان متراژ قرار دارند.

به این ترتیب، هر چند طرح تضمین فروش قسطی مسکن با واسطه یک نهاد رسمی - بانک مسکن - هم با هدف تامین مالی خرید آپارتمان برای متقاضیان مصرفی تصویب و ابلاغ شد، جریان فعلی فروش قسطی مسکن بدون نهاد واسط رسمی، عملا واحدهای مسکونی مصرفی و متقاضیان این واحدها را در پایتخت شامل می شود.

هم‌اکنون در میان فایل‌های سازندگانی که به شیوه فروش اقساطی برای فروش هر چه سریعتر ملک خود در آستانه فاز رونق معاملات ملک متوسل شده‌اند اغلب فایل‌ها مربوط به آپارتمان‌های نوساز یا کم سن و سالی است که این دسته از سازندگان ملک دست کم طی دو سال اخیر موفق به فروش آنها در بازار مسکن نشده‌اند. فروش اقساطی آپارتمان در بازار مسکن بدون حضور نهاد تضمین‌کننده واسط هم‌اکنون با عرف‌های گوناگونی همچون ۳۰ درصد پرداخت نقدی، ۷۰ درصد اقساط میان مدت کمتر از ۱۰ سال - مثلا ۷ تا ۸ ساله - و البته بدون بهره یا سود یا هر اصطلاح دیگری مانند کارمزد و... صورت می‌گیرد.

این در حالی است که هم‌اکنون کارمزد مصوب بانک تضمین‌کننده برای فروش قسطی ۳/ ۲ درصد است که البته با محاسبه پورسانت بنگاه برای معاملاتی که هم‌اکنون بدون حضور نهاد تضمین‌کننده انجام می‌شود در برخی موارد حتی هزینه خرید و فروش اقساطی در بازار مسکن برای این دسته از معاملات فراتر از کارمزد بانک تضمین‌کننده خواهد بود.

در واقع جریان اعطای تسهیلات غیر‌نقد برای فروش قسطی مسکن از سوی سازنده‌ها و به نفع خریداران، با تضمین بانک عامل بخش مسکن در قبال دریافت کارمزد ۳۶/ ۲ درصدی مصوب شد تا از این طریق بانک مسکن به‌عنوان نهاد رسمی واسط، قطعیت پرداخت تسهیلات از سوی سازنده به خریدار از یک طرف و بازپرداخت به موقع اقساط از سوی خریداران در بازه‌های زمانی تعیین شده را تضمین کند.

فروش قسطی آپارتمان با تضمین بانک عامل بخش مسکن به‌دلیل تعیین برخی شروط شامل حال آن دسته از واحدهایی می‌شود که بیش از ۱۰ سال از زمان ساخت آنها سپری نشده باشد و متقاضیان آنها برای استفاده از سقف ۱۵۰ میلیونی این تسهیلات، آپارتمانی را با حداقل ارزش روز ۳۰۰ میلیون تومان خریداری کنند. به این معنی که خریدار برای استفاده از سقف تسهیلات غیر‌نقدی در این طرح، آپارتمانی را خریداری می‌کند که دو برابر سقف تسهیلات ارزش داشته باشد.

در برخی دیگر از پروژه‌ها که هم‌اکنون در بازار مسکن به‌صورت قسطی به فروش می‌رود، سازنده شرایط ۵۰ درصد پرداخت نقدی، ۴۵ درصد تسهیلات غیر‌نقدی کوتاه‌مدت و ۵ درصد پرداخت در زمان تنظیم و انتقال سند به نام خریدار را تعیین کرده است. مزیت این روش آن است که علاوه‌بر فروش اقساطی این واحدها اگرچه اقساط باید در مدت کوتاه‌تری به سازنده پرداخت شود، اما خریدار این امکان را دارد که پس از تسویه مبلغ و انتقال سند بعد از گذشت یک‌سال، از مزایای تسهیلات بانکی خرید ملک هم استفاده کند.

علاوه‌بر فروش اقساطی واحدهای مصرفی در بازار مسکن بدون حضور نهاد رسمی واسط، برخی سازندگان واحدهای بزرگ متراژ هم برای دور زدن رکود ساختمانی اقدام به فروش اقساطی ملک خود در بازار مسکن کرده‌اند تا بتوانند با در نظر گرفتن تسهیلات غیر‌نقدی برای متقاضیان خرید مسکن، از افزایش حجم معاملات مسکن به نفع خود بهره‌برداری کنند.البته به‌دلیل وجود نهاد ضمانت‌کننده رسمی در طرح فروش اقساطی مسکن که از اول اردیبهشت ماه اجرایی شد، اطمینان این شیوه برای خریداران و فروشندگان اقساطی مسکن به‌دلیل وجود ضمانت رسمی بانک عامل بخش مسکن به‌طور قطع بسیار بیشتر از خرید وفروش قسطی در بازار مسکن و بدون حضور نهاد واسط رسمی است.