گروه مسکن- طرح ایجاد سیستم کارگزاری مبادلات اعتباری مسکن از طریق شبکه‌های کارگزاری بانکی از سوی دکتر عبدالخالق سجادی به وزارت مسکن و سازمان‌ها و ارگان‌ها مربوطه ارائه شده است. این طرح نیز همانند دیگر طرح‌ها با موافقت‌ها و مخالفت‌ها بسیاری مواجه است. طرح مزبور در میان انبوه‌سازان با اقبال همراه است. وزارت مسکن نیز نظر مثبتی در این زمینه دارد و به نظر می‌رسد که روند مثبتی را نیز در پیش دارد.

به گفته دکتر سجادی ایجاد سیستم کارگزاری مبادلات اعتباری مسکن از طریق شبکه‌های کارگزاری بانکی رونق مبادلات اقتصاد مسکن را به همراه دارد.

این استاد دانشگاه در گفت‌وگو با خبرنگار ما گفت: این سیستم که می‌تواند به وسیله یک یا چند بانک راه‌اندازی شود تقابل اعتبار فروشندگان با خریداران را ایجاد می‌کند.

وی هدف از اجرای این طرح را سبک کردن بار مالی بانک‌ها و دولت در زمینه لزوم سرمایه‌گذاری در مسکن، افزایش مبادلات مسکن و جلوگیری از رکود دوره‌ای بازار مسکن و درنهایت افزایش سرمایه‌گذاری در این زمینه و سهولت استفاده از اعتبارات کارگزاری مسکن به‌علت عدم نیاز به پیش‌پرداخت زیاد برای خرید مسکن دانست.

این استاد دانشگاه همچنین امنیت سرمایه‌گذاری برای فروشندگان و سرمایه‌گذاران و اخذ تضمین‌های صددرصد مطمئن در معاملات و امکان فروش اوراق تضمینی دولتی در بازارهای ثانویه، امکان استفاده عمومی از سیستم اعتباری فوق برای همه مردم، برطرف کردن بسیاری از مشکلات عمده بازار مسکن و فراهم کردن اعتبار فروشندگان و خریداران از طریق واسطه بودن دولت را از جمله اهداف این طرح ذکر کرد.

مشکلات عمده بازار مسکن

دکتر سجا‌دی با اشاره به پایین بودن سطح درآمد مردم و نداشتن قدرت خرید مسکن و همچنین نداشتن منابع لازم بانکی برای پرداخت تسهیلات به مردم به مبلغ مناسب و در زمان متناسب مثلا برای مدت بیش از ۲۰ سال گفت: عدم امکان استفاده کامل از اعتبارات بانکی برای خرید مسکن در شرایط اقتصادی فعلی کشور و پایین بودن مبلغ میزان وام برای مسکن معادل حداکثر یک ششم قیمت مسکن در سطح پایین‌ترین قیمت مسکن از جمله مشکلات عمده بازار مسکن است.

وی همچنین به کندی انجام مبادلات مسکن در قیمت‌های بالاتر به علت عدم قدرت خرید نقدی به وسیله مردم اشاره داشت و افزود: کشور به منابع پولی فراوان در حد بیش از ۷۰۰هزار میلیارد ریال برای مبادله یک میلیون واحد مسکونی با قیمت معادل ۷۰۰میلیون ریال برای هر واحد در سال نیاز آن که فراهم کردن آن برای سیستم بانکی حداکثر معادل یک پنجم مبلغ فوق امکان‌پذیر است.

وی نوسانات و رکود شدید در بازار مسکن طی چهار سال گذشته را باعث رشد و شکست غیرمتعارف سرمایه‌گذاران این بخش دانست و اظهار داشت: این موضوع باعث کندی رشد متعادل مسکن می‌شود.

وی با اشاره به وجود تعداد زیادی از واحدهای مسکونی خالی و راکد که در شرایط بحرانی دوران رکود فروش نرفته گفت: هزینه فرصت‌های از دست رفته برای این موضوع برای جامعه بسیار زیاد است.

سجادی ادامه داد: ایجاد فاصله طبقاتی بین مردم در بخش‌ خانه‌دار شدن به حدی است که یک نفر تا سال‌ها امکان صاحب مسکن شدن برایش مقدور نیست ولی برای افرادی که ارتباطات لازم را دارند افزایش تعداد مسکن بیش از اندازه میسر است.

وی در ادامه عدم وجود اعتبار کافی برای حل مشکل خرید مسکن از طریق سیستم بانکی، عدم جایگزینی سیستم جدید برای مبادلات مسکن با سهولت کافی غیر از منابع بانکی و شخصی و عدم اعتماد مردم به فروش اقساطی را از مشکلات عمده مردم در بازار مسکن دانست و بر لزوم یک کارگزار معتبر شبه دولتی و تضمین شده به عنوان واسطه برای این کار تاکید کرد.

سیستم اجرایی طرح

دکتر سجادی سیستم اجرایی طرح را شامل مشخص کردن بیش از یک هزار شعبه کارگزاری مبادلات مسکن از طریق دو یا سه بانک در سراسر کشور، واگذاری کار به یکی از واحدهای اعتباری شعب انتخاب شده و آموزش دستور‌العمل‌های نحوه خرید و فروش براساس استانداردهای تدوین شده به آنها، تدوین آیین‌نامه‌های مربوط به خرید و فروش اعتباری مسکن از ابعاد مختلف حقوقی از جمله واگذاری برگ‌های فروش، برگ‌های خرید بعد از انجام معاملات، مسائل مربوط به امکان واگذاری واحدهای فروش‌رفته به وسیله خریدار، تخلیه در صورت عدم‌ بازپرداخت اقساط، تملک به وسیله بانک، واگذاری به افراد دیگر و تمام خبرهای حقوقی ذی‌ر‌بط او و در نهایت تهیه دستور‌العمل مدون و روشن در این رابطه دانست.

وی همچنین دعوت از تمامی فروشندگان اقساطی مسکن به مدت حداقل ۱۰ تا ۵۰سال با قیمت کارشناسی در حوزه هر بانک را از دیگر مراحل اجرایی طرح دانست که در صورت تمایل فروش به صورت ۱۰ یا ۲۰درصد نقد و باقی به صورت اقساطی ماهانه با نرخ معادل روز بانکی یا نرخ متغیری از سال‌های فروش اقساطی، برگ درخواست فروش را تکمیل و با وکالت‌نامه به کارگزاری مسکن مربوطه به صورت کتبی واگذار کند.

سجادی تصریح کرد: پس از مراحل نامبرده باید نسبت به تقابل اعتبار فروشندگان و خریداران با هماهنگی کارگزاری بانک دولتی، اقدامات لازم انجام گرفته و پس از انجام معامله دو درصد حق‌العمل کاری از طرفین به وسیله کارگزاری اخذ شود.

وی ادامه داد: فروشنده می‌تواند برگ‌های تضمینی را در بازار ثانویه به افراد دیگری فروخته و حتی در صورت نیاز به مبلغ نقد نزد دیگران با مبلغ کمتری معاوضه کند که در هر حال بانک همیشه تضمین صد در صد پرداخت را دارد.

به گفته وی در صورت عدم بازپرداخت به موقع خریدار که بر اساس برگ‌های اقساطی به بانک کارگزار ارائه شد، دیرکرد اخذ می‌شود و در صورت عدم‌پرداخت بیش از یک سال، بانک حق خواهد داشت ملک را به افراد دیگری واگذار کند.

این استاد دانشگاه در ادامه تصریح کرد: این طرح با مشکلات و محاسنی نیز همراه است.

مشکلات طرح

وی تدوین یک طرح کاملا جامع حقوقی و روشن در راستای اجرای این طرح و حذف بسیاری از عوامل دست و پاگیر قانونی در این رابطه، عدم‌درک موضوع به وسیله بسیاری از دست‌اندرکاران این سیستم به علت نو بودن آن در ایران، نبودن یک تشکیلات مدرن برای طراحی، سازماندهی و اجرا و تعدیلات و اقدام لازم در این راستا و همچنین عدم‌استفاده از سیستم‌های اعتباری و کارگزاری مسکن در ایران و نبودن قوانین شفاف در این رابطه و از سویی لزوم فرهنگ‌سازی در این رابطه و سوق دادن سازمان‌های دولتی ذی‌ربط به طرف وظایف برنامه‌ریزی، سازماندهی، هماهنگی، هدایت، کنترل و نظارت مناسب و مطلوب در این رابطه را از جمله مشکلات پیش روی این طرح دانست.

محاسن طرح

وی گفت: در مقابل مشکلات موجود، این طرح از محاسنی نیز برخوردار است.

وی استفاده عمومی از سیستم اعتباری افراد در زمینه مسکن و سبک کردن بار مالی بانک‌ها و سازمان‌های دولتی را در این رابطه و تحول اساسی در مبادلات مسکن به صورت نظارت شده با حجمی معادل بیش از پنج برابر اعتبارات موجود از محاسن این طرح دانست.

به گفته وی فراهم کردن زمینه‌های تشویق سرمایه‌گذاری به وسیله سرمایه‌گذاران مسکن در مناطق شهرهای کوچک‌تر که زمینه مناسب‌تری را برای فروش مسکن فراهم می‌آورد و همچنین تقویت سیستم‌های انبوه‌سازی در کشور را از دیگر محاسن طرح ذکر کرد.

دکتر سجادی با اعتقاد بر اینکه سیستم اعتباری مالی برای انجام معاملات نقدی یا فروش اقساطی بانکی نمی‌شود، گفت: هر کس آزاد است در هر روشی که می‌خواهد عمل کند یا نقدی یا اعتبار بانکی یا اعتبار کارگزاری با واسطه دولت و فعالیت املاک و کارگزاری، فقط در موارد بحرانی تضمین خریدها را می‌دهد که این مورد نیز از ویژگی‌های مثبت طرح است.

وی از جمله ویژگی‌ها و محاسن این طرح را فراهم کردن زمینه اعتماد لازم برای فروش اقساطی مسکن هم از طرف فروشندگان و هم خریداران دانست چرا که بانک واسطه حقیقی است که برگ تضمین شده صددرصد را در قالب اوراق فروش تضمین یا برگ خرید تضمین مبادله می‌کند.

مراحل اجرایی

دکتر سجادی، در پایان با اشاره به مراحل اجرایی این طرح گفت: پس از تهیه طرح جامع و همه جانبه و انجام محاسبات لازم و تدوین استراتژی در مراحل مختلف طرح باید دولت یا سازمان‌های ذی‌ربط مقدمات مصوبات این طرح را از هر حیث تهیه و اخذ کنند.وی با تاکید بر اینکه دستورالعمل‌های اجرایی طرح باید روشن و مدون تهیه شود، افزود: مراحل اجرایی اولیه باید در یکی از استان‌ها شروع و به تدریج پس از شروع کار تعدیلات لازم آن بررسی و سپس در سایر استان‌ها اجرا شود.وی در پایان تصریح کرد: این طرح اکنون به صورت کلی مطرح شده و در صورت تایید آن می‌توان با استفاده از گروه کاری متخصص و آگاه مقدمات تهیه طرح جامع آن را فراهم کرد.