4 راهکار جدید برای بهبود طرح مسکن مهر

مدیریت متمـرکز بر تمام امــور مرتبط با مسکن مهــر از طریق هلدینگ

کنترل قیمت زمین و افزایش ساخت‌وساز از طریق مالیات بر ارزش زمین

اجرای سیاست باز تولید زمین در کلان‌شهرها با تخریب خانه‌های فرسوده

کنتـــرل ســـوداگری در بازار زمین از طــریق مالیات بر سود ســرمایه گروه مسکن - فرید قدیری: نتایج تحقیقات مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران از نحوه اجرای طرح مسکن مهر، در قالب چهار راهکار تازه برای موفقیت در اجرای این طرح ملی، به رییس‌جمهوری ارائه شد.

تحقیقات دانشگاه علم و صنعت درباره طرح مسکن مهر به دنبال فراخوانی که چندی پیش از سوی رییس‌جمهور مبنی بر ارائه راهکارهایی جهت بهبود طرح اعلام شده بود، انجام شده است.

این نهاد تحقیقاتی دانشگاه علم و صنعت که پیش از این مطالعات گسترده‌ای پیرامون طرح جامع مسکن، طرح جامع تهران و تبصره ۶ بودجه ۸۶ انجام داده بود، پیشرفت فیزیکی طرح مسکن مهر را کند توصیف می‌کند و معتقد است برای معضل مسکن کلان‌شهرها در طرح مذکور فکر اساسی نشده است.

به گزارش دنیای اقتصاد مدیریت متمرکز بر تمام امور مرتبط با مسکن مهر، باز تولید زمین در کلان‌شهرها از طریق بافت‌های فرسوده، پادگان‌ها و مراکز صنعتی داخل کلان‌شهرها، مالیات بر ارزش زمین و مالیات بر سود سرمایه چهار راهکار پیشنهادی از سوی نهاد تحقیقاتی دانشگاه علم و صنعت برای بهبود در اجرای طرح مسکن مهر است.

بخش مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت نتایج تحقیقات از طرح مسکن مهر (واگذاری زمین‌های دولتی به صورت اجاره ۹۹ساله به تعاونی‌های مسکن) را در قالب سه بخش «اهم اقدامات صورت گرفته»، «نقاط قوت و ضعف طرح» و «راهکارهای پیشنهادی» گزارش داده است:

اهم اقدامات صورت گرفته

اهم اقدامات صورت گرفته پس از ۱۰‌ماه در این خصوص به شرح ذیل است:‌

تامین زمین، برای حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی و مشخص شدن اسامی ۲۰۰ هزار نفر از آنها، امضای تفاهم‌نامه به ارزش ۱۰‌هزار میلیارد تومان با بانک‌های عامل جهت تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی و شروع آماده‌سازی زمین برای ساخت ۷۰ هزار واحد مسکونی.

آمارهای فوق به‌خوبی نشان می‌دهد این طرح شروع شده، اما پیشرفت فیزیکی آن پایین است و باید جهت تسریع در پروژه‌های ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی راهکارهای جدید و کارآمد مدیریتی در نظر گرفته شوند.

نقاط قوت طرح

این طرح برخلاف سیاست‌های گذشته بخش مسکن کشورکه صرفا بر روی سیاست‌های طرف تقاضا در بازار مسکن تاکید داشته و با تحریک و فشار تقاضا امید به افزایش عرضه مسکن توسط انبوه‌سازان را داشتند، به‌طورمستقیم رویکرد خود را از همان ابتدا سیاست طرف عرضه قرارداده و با در نظرگرفتن ملاحظات آن همچون تبدیل وام خرید به وام ساخت با وام‌های ۱۴‌میلیونی ساخت مسکن، رویکرد ناکارآمد ۴۰ ساله کشور در بخش مسکن و دوره‌های رکود و رونق موجود در این بخش را اصلاح نموده است.

سیاست زمین صفر

یکی از بزرگترین و برجسته‌ترین اقدامات دولت در این خصوص، تلاش جهت حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده مسکن است.

در این سیاست برخلاف دوره‌های گذشته، نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله، بدون واسطه‌های مالکیتی انبوه‌سازان، ازهمان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به ‌سمت تولید انبوه و صنعتی‌سازی، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت می‌کند.

نقاط ضعف طرح

وضعیت مدیریت پروژه در این طرح نامناسب است، زیرا افرادی که در قالب تعاونی‌های مهر ساماندهی شده‌اند از تخصص لازم برای کارفرما شدن در طرح و امضای قرارداد و نظارت لازم بر پیمان‌کاران برخوردار نیستند و این امر می‌تواند پیشرفت این طرح را با مشکل روبه‌رو کند؛ مشکلاتی که بیش از یک‌میلیون خانوار درقالب تعاونی‌های کوچک با آن روبه‌رو خواهند بود و دیگر همچون مشکل پروژه ارکیده با ۴۰۰۰ خانوار مطرح نیست که بتوان به‌دلیل تعداد کم خانوار، آن‌ را تا حدودی حل نمود.

نادیده گرفتن معضل مسکن در کلان‌شهرها

این طرح، مشکل مسکن کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی همچون تهران را حل نمی‌کند و سیاستی را در این جهت دنبال نمی‌کند، چرا که در کلان‌شهرها، دولت زمینی جهت واگذاری به صورت اجاره ۹۹ ساله ندارد و اقدام خاصی نمی‌تواند در راستای تثبیت و کاهش قیمت مسکن براساس این طرح انجام دهد؛ هرچند در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها برای اجرای این طرح برنامه‌ریزی شده است، اما برای این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را طراحی کرد.

راهکارهای پیشنهادی

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به دنبال تحقیقاتی که درباره طرح مسکن مهر انجام داده، راهکارهای تازه‌ای را برای اجرای موفقیت‌آمیز طرح پیشنهاد داده است.

راهکارهایی که به نظر می‌رسد به ویژه برای رفع معضل مسکن در کلان‌شهرها موثر باشد.

مدیریت متمرکز بر طرح

در طرح مسکن مهر با حجم عظیم فعالیت‌هایی که باید در جهت ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی صورت گیرد، نیاز به حضور یک نهاد عمومی قوی اجرایی و عملیاتی احساس می‌شود.

به عنوان مثال، ژاپن برای ساخت انبوه مسکن پس از جنگ جهانی دوم کشور را به ۱۰ناحیه تقسیم کرد و مدیریت ساخت مسکن در هر ناحیه را به یک شرکت مسکن و شهرسازی واگذار کرد که مجموعه این ۱۰شرکت زیرمجموعه یک شرکت هلدینگ قرار می‌گرفتند و تمام امور جذب وام، تهیه مصالح ساختمانی و تامین زمین به عهده این ۱۰شرکت و هلدینگ بود.

باز تولید زمین، بسته سیاسی مسکن برای کلان‌شهرها

با توجه به این‌که یکی از اصلی‌ترین نقاط ضعف «طرح مسکن مهر» همان «نادیده گرفتن معضل مسکن در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ» است؛ در این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را در نظر گرفت.

متاسفانه تاکنون راهکارهای عملی در جهت حل مساله مسکن در کلان‌شهرها ارائه نشده است و صرفا اسکان مردم در شهرهای جدید (شهرهای خوابگاهی) پیرامون کلان‌شهرها پیگیری شده است که مشکلات عدیده‌ای همچون بعد مسافت (فقدان سیستم بهینه حمل‌و‌نقل)، عدم امکانات مناسب زندگی، عدم وجود سامانه‌های اشتغال‌زا و... را می‌توان در آنها مشاهده کرد.

در کلان‌شهرها و شهرهایی که دولت برای کنترل بازار زمین و مسکن از اهرم‌های مالکیتی همچون زمین بی‌بهره است، باید از روش «بازتولید زمین» استفاده کرد. «بازتولید زمین» به معنای تغییر بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری به بافت‌های کارآمد با طراحی شهری جدید و مناسب است. این امر در کلان‌شهرها باید با تمرکز دولت بر بافت‌های فرسوده انجام پذیرد که علاوه بر فرسوده بودن بنا، دارای ناکارآمدترین نوع استفاده از زمین شهری (عدم استفاده بهینه از زمین و فضای شهری) هستند.

البته در راستای فرآیند «بازتولید زمین» و استفاده بهینه از زمین شهری، دولت باید اقدام به خارج کردن پادگان‌ها، کاربری‌های غیرضروری همچون مراکز صنعتی موجود در شهرها و... بنماید تا از این طریق نیز بتواند به تولید و عرضه مسکن کمک کند.

مالیات بر ارزش زمین

در این قسمت باید از ابزارهای مالیاتی که جزو ابزارهای حاکمیتی دولت است، استفاده کرد؛ در یک تعریف ساده، مالیات بر ارزش زمین (LVT) عبارت است از مالیات بر میزان پولی که از یک قطعه زمین در صورت اجاره دادن برای یک کاربری مشخص ایجاد می‌شود. مالیات بر ارزش زمین هزینه نگهداری زمین‌های خالی را برای سوداگران زمین بالا می‌برد و مالکان این زمین‌ها را به سمت استفاده بهینه از زمین هدایت می‌کند.

مالیات بر ارزش زمین بر خلاف دیگر مالیات‌ها که منجر به افزایش قیمت محصول می‌شود، کاهش قیمت زمین را در پی دارد.

چون مالیات بر ارزش زمین بر همه زمین‌ها وضع می‌شود، به نوعی می‌توان گفت که این مالیات برصاحبان زمین فشارمی‌آورد که یا خودشان از زمین‌هایی که دارند به بهترین نحو استفاده کنند و یا این زمین‌ها را به کسانی که توانایی انجام این کار را دارند، بسپارند. در نتیجه بازار زمین به سمت کارایی سوق داده می‌شود و معاملاتی هم که در آن انجام می‌شود به‌منظور استفاده بهینه از زمین‌ها صورت می‌گیرد نه سوداگری.

مالیات بر سود سرمایه

در دنیا برای جلوگیری و مهار سوداگری در بخش مسکن و همچنین حفظ توازن بین نرخ بازگشت سرمایه در بخش‌های تولیدی و مولد با بخش‌های غیرتولیدی و سوداگرانه، ناگزیر به وضع نوعی از مالیات بر بخش زمین و مسکن هستند که افزایش ارزش در این بخش که ناشی از کار و تولید نباشد را مهار می‌کند. این مالیات که مالیات بر سود سرمایه نامیده می‌شود، مالیاتی است که بر سود ناشی از فروش یک سرمایه که با قیمتی پایین‌تر خریداری شده، وضع می‌شود. مبنای این مالیات تفاوت بین قیمت خرید و قیمت نهایی فروش است و این مالیات در هنگام نقل و انتقال سرمایه مورد نظر اعم از زمین،‌ مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گران‌بها و مانند آن اخذ می‌شود.

این مالیات در واقع با اخذ افزایش ارزش زمین منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین می‌شود.