افزایش نرخ تراکم در تهران
دنیای اقتصاد- معاون شهردار تهران اعلام کرد: نرخ پایه تراکم (هزینه صدور مجوز افزایش طبقات در ساختوساز) ۱۳ درصد افزایش پیدا می‌کند؛ شهرداری‌تهران فارغ از اظهارنظرهای غیررسمی مبنی بر تراکم‌فروشی، طبق آنچه به صراحت در بودجه امسال خود آورده، برنامه وصول ۲۶۰۰ میلیارد تومان از محل «عوارض بر مازاد تراکم» را پیش‌بینی کرده است که با توجه به مصوبه سال گذشته شورای‌شهر، اخذ این عوارض قرار است مشمول افزایش قیمت شود. هزینه خرید تراکم ۱۰ تا ۱۵ درصد از کل قیمت ساخت را در برمی‌گیرد؛ ضمن اینکه احداث تا ۲ طبقه، نیازی به مجوز تراکم ندارد. هزینه افزایش طبقه در ساختوسازهای پایتخت ۱۳ درصد افزایش یافت
تغییر قیمت «تراکم» در تهران
جزئیات بیشتر از تغییر نرخ تراکم در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مسوولان شهرداری و شورای‌شهر
تحلیل انبوهسازان از تاثیر نرخ جدید تراکم بر هزینه ساخت
فرصت دو ماهه برای سازنده‌ها
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: فروش تراکم ساختمانی در تهران مشمول ۱۳ درصد افزایش قیمت می‌شود.
«تراکم» مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «۲طبقه» است، اما از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به ۴ طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر ۹ طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد» گذاشته است.
به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساختوسازهای مسکونی در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.
محاسبات انبوهسازان نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ناشی از خرید تراکم در تهران بین ۱۰ تا ۱۵ درصد از کل هزینه ساختوساز را در بر می‌گیرد؛ به طوری که متوسط قیمت ساخت برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی ۵۰۰ هزار تومان است که حدود ۸۰ هزار تومان از آن بابت خرید مجوز تراکم هزینه می‌شود.
هزینه تراکم در مناطق شمالی شهر بعضا تا متری یک میلیون تومان هم برآورد می‌شود.
«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته مطلع شد نرخ پایه تراکم در تهران از ابتدای آبان‌ماه افزایش پیدا کرده است.در همین باره تعدادی از انبوهسازان در تماس با گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» از افزایش ۵/۱۱ درصد و برخی دیگر که دیروز به شهرداری‌های مناطق مراجعه کرده بودند، از رشد ۱۵ درصدی قیمت تراکم خبر دادند.
اما هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران ضمن تشریح جزئیات کامل ماجرا به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طبق مصوبه شورای‌شهر، افزایش نرخ پایه تراکم در حد ۱۳ درصد است که با دو ماه تاخیر از ابتدای دی‌ماه سال جاری ملاک عمل برای صدور پروانه‌ساختمانی قرار می‌گیرد.
روز گذشته افزایش قیمت تراکم واکنش‌های مختلفی را در بین انبوهسازان به همراه داشت. گروهی از سازنده‌ها معتقدند با گران‌شدن مجوز خرید تراکم، رونق ساختوساز در تهران آسیب نمی‌بیند، اما هزینه تمام‌شده و قیمت مسکن در میان‌مدت، از این افزایش اثر می‌گیرد.
اما برخی دیگر از انبوهسازان، رشد نرخ تراکم را باعث خروج عده‌ای از سازنده‌ها از بازار ساختوساز ارزیابی می‌کنند.
براساس این گزارش، هر چند معاون شهردار تهران از اجرای طرح افزایش نرخ تراکم از ابتدای زمستان امسال خبر می‌دهد، اما زمزمه‌هایی که از دیروز در شهرداری‌های مناطق نقل اجتماعات چندنفری مراجعه‌کنندگان شده مبنی بر افزایش قریب‌الوقوع قیمت تراکم، نشان می‌دهد مسوولان شهری قصد دارند با انتشار این خبر از هم‌اکنون، شتاب صدور پروانه‌های ساختمانی از حالا تا دو ماه آینده را افزایش دهند تا سازنده‌ها برای در امان ماندن از پرداخت ۱۳ درصد اضافه‌تر، طی دو ماه پیش‌رو، نسبت به اخذ مجوزها از شهرداری اقدام کنند.
با مصوبه شورای شهر نرخ عوارض مازاد بر تراکم ساختمان‌های مسکونی پایتخت تا دو ماه دیگر ۱۳ درصد افزایش پیدا می‌کند.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اعلام این خبر اظهار کرد: براساس مصوبه شورای شهر تهران بنا شده بود از ابتدای آبان‌ماه (روز گذشته) سال جاری نرخ عوارض مازاد تراکم ۱۳ درصد افزایش پیدا کند، اما به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری بنا شده است اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه به تعویق بیفتد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در پایان سال گذشته با مصوبه شورای شهر به شهرداری تهران اجازه داده شد از ابتدای سال ۱۳۹۰ نرخ عوارض مازاد بر تراکم در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری در تمامی مناطق تهران، ۱۳ درصد افزایش یابد، اما بنا به تصمیم شهرداری تهران ابلاغ و اجرای این مصوبه به ابتدای آبان‌ماه سال‌جاری موکول شد که به گفته معاونت شهرسازی شهرداری تهران با آغاز آبان‌ماه به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری در سازمان فن‌آوری اطلاعات اجرای آن تا دی‌ماه سال‌جاری به تعویق افتاد.
بر این اساس به گفته کارشناسان بازار مسکن با افزوده شدن ۱۳ درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم رویه بازار مسکن دچار تغییر و تحولات اساسی خواهد شد، به گونه‌ای که با افزایش ۱۳ درصدی نرخ عوارض قیمت پایه تراکم، هزینه صدور پروانه، در هر منطقه تا ۳۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد که به طور طبیعی تاثیر مستقیمی بر هزینه‌های ساختوساز به ویژه در ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد گذاشت. با این وجود معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت.
مصوبه شورای شهر است
در همین رابطه در تماس «دنیای اقتصاد» با برخی از اعضای شورای شهر این اعضا از تصویب چنین مصوبه‌ای اظهار بی‌اطلاعی کردند.
اما در این میان حمزه شکیب رییس کمیسیون عمران شورای شهر با تایید این خبر گفت: تصویب این مصوبه به سال‌جاری مربوط نمی‌شود. در پایان سال گذشته با تصمیم اعضای شورا به شهرداری تهران اجازه داده شد نرخ عوارض مازاد بر تراکم را تا ۱۳ درصد افزایش دهد، اما با وجود این مجوز تاکنون برای اجرای این مصوبه اقدامی نشده است.
او در پاسخ به این سوال که در شرایطی که در مورد میزان فروش تراکم و تراکم در دست شهروندان در شورای‌شهر ابهام وجود دارد، آیا به نظر شما این افزایش، هزینه‌های ساختوساز را بالا نخواهد برد؟ گفت: فعلا که شما می‌گویید تا دو ماه به تعویق افتاده است اجازه دهید ببینیم در آن زمان چه می‌شود!
سیستم شهرداری آماده نیست
در همین حال هیربد معصومی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران درخصوص اجرایی نشدن این مصوبه تاکنون با تایید خبر افزایش ۱۳ درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مصوبه شورای عوارض مازاد تراکم تا ۱۳ درصد رشد خواهد کرد، اما اجرای این مصوبه تا ابتدای دی‌ماه سال‌جاری به دلیل آماده نبودن سیستم شهرداری به تعویق افتاده است.
او در ادامه افزود: البته از آنجا که نرخ عوارض مازاد بر تراکم بر اساس قیمت مصوب چند سال پیش است و به روز نیست این میزان افزایش چندان بر قیمت مسکن تاثیر نخواهد گذاشت.
او عنوان کرد: به نظر می‌رسد تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد بر تراکم شهرداری تهران برقیمت مسکن چندان قابل‌توجه نیست.
اتاق فکر برای افزایش عوارض
به اعتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به سهم ۱۰ درصدی عوارض و تراکم در هزینه‌های ساختوساز، افزایش ۱۳ درصدی نرخ عوارض مازاد بر تراکم رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد.
ایرج رهبر رییس انجمن انبوهسازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: نتیجه ابتدایی این تصمیم رشد قیمت مسکن در پایتخت خواهد بود.
او اظهار کرد: فعالان ساختمانی نسبت به تعدد عوارض دریافتی شهرداری معترض هستند؛ چراکه معتقدند در حال حاضر اتاق فکری برای افزایش درآمدهای شهری تشکیل شده است.
او ادامه داد: افزایش این نرخ هزینه‌های ساختوساز در مناطق مختلف تهران را بسته به نوع منطقه افزایش خواهد داد.
اثر روانی رشد تراکم چیست؟
در همین رابطه محمدمهدی مافی یکی از فعالان ساختمانی نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: با افزایش ۱۳ درصدی نرخ ضریب منطقه‌ای عوارض مازاد بر تراکم، قیمت پایه عوارض نزدیک به ۳۰ درصد رشد خواهد کرد که در نهایت به رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران منتهی خواهد شد.
او افزود: با توجه به این موضوع که شهرداری ارائه‌دهنده خدمات بسیاری به شهر است؛ بنابراین برای جبران هزینه‌های انجام شده باید منبع درآمدی برای خود داشته باشد.
او تصریح کرد: افزایش نرخ تراکم در دو جنبه تاثیر مستقیم خواهد گذاشت. یکی رشد قیمت تمام‌شده ملک خواهد بود و دیگری تاثیرات روانی است که بر بازار مسکن بر جای می‌گذارد.او در پاسخ به این سوال که سهم عوارض مازاد بر تراکم بر هزینه ساخت هر مترمربع چقدر است، گفت: این مورد به محل ساخت و نوع کاربری ساختمان بستگی دارد. به عنوان مثال تاثیر این عامل در ساختمان‌های مسکونی بسیار کمتر از ساختمان‌های اداری و تجاری خواهد بود. علاوه‌بر این بسته به اینکه ساختمان در چه منطقه‌ای قرار دارد تاثیر آن متفاوت است. به عنوان مثال ساختمانی که در مناطق محروم واقع شده است تاثیر کمتری از افزایش این نرخ می‌گیرد تا یک ساختمان که در منطقه شمال شهر واقع شده است.
او افزود: اما به طور متوسط سهم عوارض مازاد بر تراکم از هزینه ساختوساز حدود ۱۰ درصد است.
ساختوساز کم نمی‌شود قیمت زیاد می‌شود
بیت‌ا... ستاریان کارشناس مسکن درباره افزایش نرخ تراکم در تهران و تاثیر آن بر بازار مسکن گفت: این افزایش تاثیر چندانی بر قیمت تمام‌شده نمی‌گذارد، اما در کنار سایر فاکتورها همچون قیمت مصالح ساختمانی که نسبت به سال گذشته ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده، هزینه ساختوساز را بالا می‌برد.
ستاریان تصریح کرد: رونق ساختوساز در تهران طی ماه‌های آتی بدون توجه به افزایش قیمت تراکم، ادامه پیدا می‌کند با این تفاوت که انبوهسازان بعد از اعمال نرخ‌های جدید تراکم، بر روی قیمت‌گذاری املاک آماده تحویل، تجدیدنظر خواهند کرد و احتمالا قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند.
این فعال ساختمانی همچنین افزود: در مناطق مختلف تهران بابت خرید مجوز تراکم متر مربعی ۸۰ هزار تا یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان از سوی سازنده‌ها پرداخت می‌شود.
شهرداری چاره‌ای جز فروش تراکم ندارد
گروه مسکن- هاجر شادمانی: افزایش ۱۳ درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم که قرار است از دو ماه دیگر در مناطق مختلف شهر تهران به عنوان مبنای جدید فروش تراکم به مورد اجرا درآید با واکنش کارشناسان و صاحبنظران حوزه شهری مسکن رو‌به‌رو شد.به گزارش دنیای اقتصاد و به اذعان کارشناسان مسکن، فروش تراکم مازاد به منزله اعطای مجوز اسکان جمعیتی بیش از حد مجاز در یک منطقه، بار سنگینی را بر شهر تحمیل می‌کند که بهای آن را تمام شهر می‌پردازد.
اجبار شهرداری به افزایش ۱۳ درصدی
یک کارشناس مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم در تهران به منظور جبران کمبودهای مالی شهرداری برای پرداخت هزینه‌های شهری صورت گرفته است، اعلام کرد: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم نوعی اجبار برای شهرداری‌ها به خصوص در کلانشهر تهران است.کمال اطهاری افزود: هزینه‌های شهری به صورت تصاعدی بالا می‌رود؛ از سوی دیگر اشباع جمعیتی در کلانشهر تهران هزینه‌های مضاعفی را بر شهرداری تحمیل می‌کند.وی تصریح کرد: اقدام شورای شهر به منظور افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، اقدامی موجه برای تامین هزینه‌های شهرداری است.اطهاری با اشاره به تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم بر قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مازاد تراکم نوعی شهرفروشی است و افزایش عوارض آن بی شک نتیجه ای جز کاهش ساخت مسکن نخواهد داشت.
وی با انتقاد از ناپایداری درآمدهای شهرداری به منظور تامین هزینه‌های شهری خاطرنشان کرد: درحال حاضر مهم‌ترین اثر افزایش نرخ عوارض تراکم در تهران بحران ناشی از تراکم فروشی و تکیه شهرداری به درآمدهای ناپایدار است.
وی افزود: فروش مازاد تراکم یعنی فروش رانت و هزینه این رانت فروشی را کل شهر پرداخت می کند.این کارشناس مسکن گفت: تکیه شهرداری‌ها به درآمدهای ناشی از تراکم فروشی ناشی از عدم حمایت دولت، محدودیت منابع مالی شهرداری‌ها و در نهایت ناپایداری اقتصاد کشور است.
عکس: دنیای اقتصاد
ارسال نظر