شرکت‌های ساختمانی در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح می‌کند
عوارض شهرداری‌‌‌ها مقابل رونق مسکن
محمد ابراهیمی فعال صنعت ساختوساز در استان البرز در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه به طور کلی پرداخت عوارض برای انبوهسازان و سازندگان است و پیمانکاران مبرا از این پرداخت هستند گفت: زمانی که پروژه‌‌‌ای به صورت پیمانکاری توسط انبوهسازان انجام می‌شود مجری پروژه‌‌‌ها موظف به پرداخت هزینه‌‌‌های عوارض هستند، بنابراین پرداخت این مبالغ تنها برای سازندگان است.
به گفته وی از بین عوارض متعدد، عوارض نوسازی و عمران شهری و عوارض خدمات پسماند از مهم‌ترین پرداختی‌‌‌های سازنده است و به طور کلی میزان پرداخت عوارض توسط سازندگان ۵۰درصد مالکان است و پرداختی مالکان در قیاس با مبلغی که سازندگان پرداخت می‌کنند، رقم ناچیزی است.
ابراهیمی با بیان اینکه البته سازندگان در نهایت این ارقام را در قیمت مسکن لحاظ می‌کنند خاطرنشان کرد: چنین رویکردی منجر به افزایش قیمت تمام‌شده می‌شود و طبیعتا در شرایط کاهش تولید، قیمت‌ها بالاتر می‌رود. موضوعی که اصلا به نفع خانه اولی‌‌‌ها نیست و باید سیاست‌‌‌های کسب درآمد شهرداری تغییر کند.
وی در پاسخ به این سوال که در حال حاضر عوارض هر مترمربع از یک پروژه مسکونی در استان البرز به چه میزان است گفت: به طور کلی نرخ عوارض یکساله هر شهر ابتدای فروردین مشخص می‌شود. عوارض ساختمان دارای فرمول مشخصی است که برای تمام استان‌‌‌ها قابل محاسبه است. در محاسبه عوارض ساخت، باید ارزش ساختمان (اعیان) یا ارزش زمین (عرصه) در نظر گرفته شود. ابراهیمی با بیان اینکه این فرمول نشان می‌دهد هر ملک به دلیل جایگاه، وسعت و ارزش زمین نرخ عوارض خاصی دارد خاطرنشان کرد: دولت تنها به تعیین میزان عوارض بسنده نکرده حتی اگر سازنده‌‌‌ای عوارض خود را به موقع نپردازد مشمول جریمه‌‌‌های سنگینی تا ۹درصد نیز می‌شود.
ناتوان کردن سازندگان با دریافتی‌‌‌های بلامحل
سعید آسویار فعال صنعت ساختوساز در استان تهران در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» گفت: شهرداری ۱۸ نوع عوارض برای ساخت مسکن وضع کرده است که بدترین آن عوارض تامین اجتماعی است و فشار زیادی را به سازندگان مسکن وارد کرده است. اخیرا رقم این عوارض بسیار بالا رفته است در حالی که تامین اجتماعی از پولی که برای صدور پروانه‌‌‌ها دریافت می‌کند هیچ خدماتی ارائه نمی‌‌‌دهد.
آسویار بیان کرد: از عوارض دیگری که می‌توان گفت فشار زیادی به سازندگان وارد می‌کند، اما نحوه دریافت آن به شکل درستی اتفاق نمی‌‌‌افتد، عوارض خدمات مهندسی است. دریافت این عوارض ضروری است و مبلغ کمی هم دارد، اما متاسفانه بعد از مدتی برای دریافت آن به گروکشی بین سیستم نظارت و سازنده منجر می‌شود. هم‌‌‌اکنون هزینه عوارض مهندسی را در ابتدای کار از سازنده دریافت می‌کنند و در صندوق خاص نگهداری می‌کنند و با این کار توان اولیه سازنده را با پرداخت‌‌‌های متعدد می‌‌‌گیرند در صورتی که می‌توانند این عوارض را در پایان پروژه و با توجه به پیشرفت آن دریافت کنند.
آسویار در خصوص عوارض توافقات متذکر شد: عوارض دیگری که بسیار زیاد استفاده می‌شود عوارض توافق بین سازنده و شهرداری برای مازاد تراکم است، زیرا امروز تراکم استاندارد دیگر پاسخگوی ساختوساز مسکن نیست بنابراین برای هر دوطرف منفعت در این است با وضع و پرداخت عوارض حکم اضافه بنا صادر شود و شهرداری با عوارض اضافه بنایی که می‌گیرد خود را با سازنده شریک می‌‌‌داند در حالی که سازنده بیشترین سختی را متحمل می‌شود و تامین وجه از سوی او انجام می‌شود.
وی افزود: عوارض دیگری هم که وجود دارد شامل آب و برق و گاز است و زمانی‌که پروژه ساختمانی شکل می‌گیرد در دوران ساخت، هزینه آب‌بها و انرژی که حساب می‌کنند به صورت صنعتی ست که البته کار اشتباهی نیست، اما عوارض بسیار سنگینی برای پروژه‌‌‌های بزرگ ساختمانی دارد.
در ادامه همین مبحث امید توکلی فعال صنعت ساختوساز در مناطق بافت فرسوده استان تهران با بیان اینکه در حال حاضر عوارض ساختوساز در مناطق بافت فرسوده مشمول ۵۰درصد تخفیف است گفت: به طور کلی سازنده‌‌‌هایی که وارد ساختوساز در این بخش‌‌‌ها می‌شوند با چالش‌‌‌های زیادی روبه‌‌‌رو هستند، این در حالی است که منافع زیادی نیز نمی‌‌‌برند بنابراین لازم است این تخفیف‌‌‌ها در مناطق جنوبی و مناطق کمبرخوردار برای افزایش حضور سرمایه‌گذاران و سازندگان ۱۰۰درصد باشد.
وی گفت: در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع از ساختمان دو‌طبقه حدود ۱۲ میلیون تومان، ۳ تا ۵ طبقه ۱۳ میلیون تومان و ۶تا ۸ طبقه ۱۶ میلیون تومان است البته به این ارقام باید ۱۰درصد شامل هزینه‌‌‌های پروانه ساخت، عوارض شهرداری، بیمه و سایر هزینه‌‌‌های متفرقه اضافه شود.
توکلی گفت: در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا مترمربعی ۳۳۰هزار تومان بوده است. که امسال با افزایش ۱۹درصدی روبه‌‌‌رو است.
۷۰درصد درآمد شهرداری متکی بر ساخت مسکن
رئیس هیات‌مدیره انبوهسازان گلستان و فعال صنعت ساختوساز در استان گلستان در این زمینه گفت: شهرداری هرساله نرخ صدور پروانه را افزایش می‌دهد و علت این اقدام پایدار نبودن درآمد‌‌‌های آن است که مجبور است ۷۰ تا ۸۰درصد این درآمد‌‌‌های خود را متکی بر ساخت‌وساز‌‌‌های شهری قرار دهد به همین دلیل تا زمانی که تورم در کشور احساس می‌شود درآمد‌‌‌های حاصل از ساختوساز را متناسب با آن افزایش می‌دهد.
محمد مرتضوی افزود: رویه دیگر این ماجرا نیز مربوط به قوانینی است که دولت برای مالیات‌‌‌ها مصوب کرده است که این سلسله قوانین باعث ایجاد مشکلاتی در زمینه سرمایه‌گذاری در مسکن شده است.
وی در خصوص نحوه محاسبه عوارض شهری در کشور گفت: از آنجا که در کشور ما زمین از یک قیمت ثابت برخوردار نیست عوارض قیمت فروش در نظر گرفته می‌شود و این عوارض بستگی به قیمت زمین دارد.
مرتضوی ادامه داد: اگر متوسط قیمت تمام‌شده مسکن در گرگان را مترمربعی ۱۵ تا ۲۰ میلیون در نظر بگیریم عوارض شهرداری حدود ۱۰درصد این مبلغ برای هر مترمربع است. این رقم با احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و هزینه نظارت فنی عنوان شده است.وی بیان کرد: علاوه بر عوارض شهرداری که حدود ۱۰درصد قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن است باید این را در نظر گرفت که بیمه و مالیات دولت و سایر عوامل دیگر هم درصدی از قیمت تمام‌شده را به خود اختصاص می‌دهد که در مجموع برای هر مترمربع مسکن حدود ۲۰درصد آن برای پرداخت عوارض شهرداری و مالیات دولتی خواهد بود و البته عوارض شهرداری برای مسکن لوکس بیش از ۲۰درصد است.
وی در بخش دیگر سخنانش متذکر شد: یکی از مشکلات جدی شهرداری، عدم‌درآمد پایدار است به همین دلیل شهرداری برای تامین هزینه‌‌‌های خود سراغ سازندگان مسکن می‌رود و این موجب افزایش نرخ عوارض سالانه به دلیل تورم و عدم‌درآمد پایدار شهرداری است که نهایتا به افزایش هزینه‌‌‌های مسکن منجر می‌شود.
کمرشکن شدن هزینه‌‌‌های حمل‌ونقل در صنعت ساختمان
جعفر قرائتی‌ستوده دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان و فعال صنعت ساختوساز گفت: امروز هزینه حمل‌ونقل مصالح ساختمانی یکی از دغدغه‌‌‌های مهم سازندگان به حساب می‌‌‌آید، زیرا برای هر تریلی بار مصالح سازنده باید بین ۵ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان پرداخت کند و این مساله تاثیر زیادی روی قیمت ساخت و فروش مسکن می‌‌‌گذارد.
این سازنده در مناطق شمالی کشور افزود: قیمت ساخت مسکن با مصالح نسبتا خوب بین ۱۸ تا ۲۵ میلیون تومان تمام می‌شود و به دلیل عوارض و هزینه‌‌‌های حمل‌ونقل اختلاف قیمت زیادی در مناطق مختلف از جهت قیمت دیده می‌شود.
وی در خصوص تاثیر عوارض شهرداری بر قیمت‌ها متذکر شد: حدود ۱۵ تا ۲۰درصد هزینه‌‌‌های تمام‌شده برای جواز ساخت است.
میزان اثرگذاری افزایش عوارض ساختمانی بر قیمت نهایی مسکن
مسعود یعقوبی فعال صنعت ساختوساز در استان اصفهان در این زمینه گفت: یکی از هزینه‌‌‌های لازم برای اخذ جواز ساخت، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری است. این هزینه در زمان ثبت درخواست مجوز ساخت در شهرداری‌‌‌ها یا دفاتر خدمات الکترونیک از متقاضی اخذ شده و میزان عوارض ساختمان، در هر استان و نیز بخش‌‌‌های مختلف هر استان بر حسب منطقه، متفاوت است. اما به طور کلی اگر اطلاعات دقیقی در مورد قیمت مسکن در هر استان داشته باشید می‌توانید با احتساب هزینه ۱۰درصدی هزینه عوارض را به دست بیاورید البته در این میان استثنائات نیز وجود دارد، اما بالای یک میلیون تومان در هر مترمربع است.یعقوبی در ادامه اظهار کرد: همان طور که قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه دستمزد بر ساختوساز اثرگذار است، بدون شک افزایش هزینه عوارض ساختمانی اثر تورمی بر بخش مسکن دارد و به قیمت تمام‌شده مسکن اضافه می‌شود. و امیدوارم دولت برای رونق‌‌‌دهی ساختوساز کشور تخفیف‌‌‌های مطلوب‌‌‌تری به سازندگان ارائه دهد.
فرار سرمایه‌گذاران از ساختوساز با جریمه‌‌‌های سنگین
اما احمد مسلمی فعال صنعت ساختوساز در خراسان در این خصوص گفت: عوارض شهرداری مشهد در مناطق مختلف به علت ناهمگنی رقم متفاوتی است؛ به طور مثال ابوذر غفاری (کوهسنگی، رضا، بعثت، ناصر خسرو) هزینه عوارض شهرداری آن حدود مترمربعی یک میلیون و ۶۰۰هزار تومان است البته این هزینه‌‌‌ها فقط مربوط به شهرداری است سایر هزینه‌‌‌ها مثل نظام مهندسی، بیمه و ... را نیز باید برای اخذ جواز ساخت در نظر بگیرید. یا عوارض پرداختی هر مترمربع در مناطقی مانند مطهری، کشوری، عبادی حدود ۷۰۰هزار تومان و برای مناطقی کمبرخوردار مانند سرخس، بسیج و کال‌‌‌امیرآباد حدود۳۰۰هزار تومان است. اما همین ارقام در حاشیه بلوار سجاد حدود ۲میلیون و ۴۰۰هزار تومان است. به گفته وی البته میزان عوارض ساختمانی در همه مناطق به یک نسبت افزایش پیدا نمی‌‌‌کند و هر محله و منطقه با محلات و مناطق دیگر فرق دارد. حتی در شمال تهران میزان عوارض ساختمانی در محله‌‌‌های مختلف با هم فرق دارد.
زارع در خصوص نحوه محاسبه عوارض ساخت ساختمان شهرداری گفت: عوارض نوسازی برای شهر‌‌‌های مختلف متفاوت است و با استفاده از فرمول‌‌‌هایی تعیین می‌شود. این فرمول‌‌‌ها از سوی وزارت کشور تعیین شده و پس از ابلاغ توسط شورا‌‌‌های اسلامی شهر‌‌‌ها بررسی و تایید می‌شود. مبلغ عوارض ساختمان‌‌‌ها یا اراضی، در شهر‌‌‌های مختلف متفاوت است و اساس تعیین آن ارزش منطقه‌‌‌ای املاک یا همان ضریب پی (P) است که با افزایش یا کاهش ارزش در شهر‌‌‌های مختلف، مبلغ عوارض مربوطه تغییر خواهد کرد. روی هم رفته در تمامی شهر‌‌‌ها معیار‌‌‌های تعیین ارزش ملک یا زمین مشابه بوده و شامل این موارد است: تعیین موقعیت ملک، در دفترچه ارزش معاملاتی دارایی، مساحت زمین، پهنه ملک، مساحت جبهه و پشت جبهه (تا سال ۹۱) و مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ و نوع کاربری.
در فرمول محاسبه عوارض ساخت باید ارزش ساختمان (اعیان) یا ارزش زمین (عرصه) را اعمال کرد و متاسفانه در صورت دیرکرد در پرداخت مبلغ به دست آمده سازنده مجبور به جریمه سنگین است. در این زمان ۹درصد جریمه به مبلغ اصلی افزوده می‌شود.
مسلمی با انتقاد از این رویه گفت: اعمال جریمه سنگین برای سازنده یک ساختار دافعه است و این موارد باعث می‌شود سرمایه‌گذاران به سمت فعالیت‌‌‌های سوداگرانه و دلال‌گونه رجعت کنند.
