مهدی نصرتی

درباره افزایش قیمت مسکن در اقتصاد ایران معمولا دو دلیل بیان می‌شود: اول افزایش شدید نقدینگی در سال‌های اخیر همراه با عدم توانایی بازارهای مالی برای جذب این نقدینگی، ... همچنین انجام واردات کالا توسط دلارهای نفتی که باعث می‌شود عمده بار افزایش تورم متوجه بخش مسکن شود. دوم وجود حباب قیمت در بازار مسکن. هرچند در مورد صحت دلیل اول شکی وجود ندارد ولی به نظر می‌رسد حباب قیمتی نیز در بخش مسکن وجود داشته باشد. دلیل این امر نیز فاصله زیاد میان قیمت‌های عرضه و تقاضای مسکن است، به نحوی که بسیار فراتر از قدرت خرید عموم مردم است.

ویژگی حباب، موقتی بودن آن است، اما سوال اینجاست که چرا این عامل موقتی در بخش مسکن از بین نمی‌رود؟ درباره دلایل تشکیل حباب قیمت در اقتصاد تئوری‌های مختلفی وجود دارد که موضوع بحث ما نیست. معمولا حباب قیمت‌ها، ترکیدن و سقوط شدید قیمت‌ها را نیز به همراه دارد. هرچند فرآیند ترکیدن حباب برای کسانی که در قیمت‌های بالا اقدام به خرید دارایی‌ها کرده‌اند، بسیار ناگوار و پرهزینه است اما به هرحال موجب تصحیح خطا در کل اقتصاد می‌شود و باعث می‌شود قیمت دارایی‌هایی که بیش از ارزش ذاتی شان بالا رفته بود، مجددا اصلاح شود.

اما به نظر می‌رسد در اقتصاد ایران لزوما این گونه نیست. عباراتی نظیر این که «ملک در ایران ضرر نمی‌کند» یا «مسکن همیشه سودده است» تاییدی بر این موضوع است.

در واقع اتفاقی که در بخش مسکن در کشورمان صورت می‌گیرد بدین شکل است: بنا به هر دلیلی حباب قیمت‌ها شکل می‌گیرد و سیل نقدینگی به سمت مسکن سرازیر می‌شود. قیمت‌ها بالا و بالاتر می‌رود. اما از آنجا که افزایش قیمت‌ها غیر واقعی بوده است شکاف میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود. تا اینجا تفاوتی میان مسکن و سایر داراییها وجود ندارد. اما با مشاهده شکاف عرضه و تقاضا حباب قیمت‌ها باید بترکد و قیمت‌ها شکسته شود. اما چرا این اتفاق نمی‌افتد؟

یک دلیل برای این موضوع ممکن است این باشد که در شرایط تورمی ‌ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت مسکن ثابت می‌ماند و قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن افت کرده است.

اما اگر در این شرایط بازهم قیمت‌ مسک ن افزایش یابد، چه دلیلی می‌توان ارائه کرد؟ به نظر می‌رسد یک دلیل این امر، افزایش میزان و سقف وام‌های دولتی باشد. در واقع به جای این که حباب بترکد و قیمت‌های عرضه شکسته شود تا شکاف عرضه و تقاضا پر شود، این قیمت‌های تقاضاست که به وسیله وام‌های مسکن افزایش می‌یابد. بدین ترتیب رونقی موقتی در بخش مسکن ایجاد می‌شود تا وقتی که مجددا قیمت‌ها افزایش یابد. بدین ترتیب بخش مسکن در یک مارپیچ تورمی‌ گرفتار می‌شود که یک طرف آن افزایش قیمت مسکن و طرف دیگر آن افزایش نقدینگی و افزایش وام‌های خرید مسکن است.

سیاستی که اقتصاددانان برای جلوگیری از تداوم و بزرگ شدن حباب قیمت پیشنهاد می‌کنند کاهش حجم نقدینگی و افزایش نرخ بهره است یعنی دقیقا عکس آنچه در ایران اجرا می‌شود.