وضعیت بازار مسکن در آمریکا

زیان در انتظار بازار مسکن آمریکا است. این همان چیزی است که بسیاری از اقتصاددانان به مدت بیش از یک‌سال است زمزمه می‌کنند. قیمت‌های مسکن در آمریکا برای مدت‌های طولانی با افزایشی قابل توجه مواجه بود، به خصوص آنکه در شهر‌های ساحلی رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از رشد درآمد مردم بود. به همین دلیل بسیاری از تحلیلگران در انتظار تغییر سریع این شرایط بوده‌اند. هم‌اکنون حتی آنهایی که فروشنده مسکن هستند از جمله دیوید لپری که خود اقتصاددان ارشد انجمن ملی بنگاه‌های معاملات ملکی است، بر این باورند که لازم است قیمت‌ها کاهش یابد. البته عقیده کلی بر این است که شاید کاهش قیمت‌هایی که مدت‌ها انتظار آن می‌رفت هم‌اکنون آغاز شده باشد، هرچند که تاکنون تغییر قیمت‌ها بسیار کمتر از آن بود که برخی صاحبنظران درباره آن ابراز نگرانی کرده بودند. شواهد موجود هم چندان مشخص‌کننده نیستند: به نظر می‌رسد تقاضا برای خانه‌های موجود با تقاضا برای ساخت‌وساز‌های جدید روندی متفاوت را طی می‌کند و نوسان قابل‌توجهی در قیمت‌ها و تقاضا وجود دارد. داده‌های جدیدی که در هفته جاری منتشر شد، حاکی از آن است که تیرگی بازار مسکن در آمریکا کاملا قابل توجیه است.

در این گزارش آمده است که فروش مسکن نوساز در ماه اکتبر نسبت به ماه پیش از آن ۲/۳درصد کاهش یافته است. این در شرایطی است که عرضه مسکن در بازار در حال افزایش داشته است. دفتر آمار و اداره مسکن و توسعه شهری آمریکا که این داده‌ها را منتشر کرده‌اند، اعلام کردند که هم‌اکنون آنقدر خانه نو برای عرضه وجود دارد که تقاضا برای مسکن را تا سه ماه برطرف می‌کند.

به علاوه، این گزارش حاکی از آن است که اگرچه قیمت‌های اسمی کمی افزایش یافته است، اما تورم و قیمت‌های واقعی کمی کاهش یافتند. اما برخی از گزارش‌های دیگر کاهش قیمت‌های واقعی راحتی بیش از این هم برآورد کرده‌اند. گفته می‌شود فعالان بخش ساخت‌وساز از روش‌های غیرنقدی چون به کار‌بردن تجهیزات مدرن و گرانقیمت برای حفظ قیمت‌ها در سطح بالا استفاده می‌کنند. اگر به راستی این‌گونه باشد، قیمت‌های واقعی تخفیف‌های زیادی را که داده می‌شود می‌پوشانند، طوری که آنها به هیچ‌وجه قابل مشاهده نخواهند بود. این به معنای آن است که بازار مسکن جدید ضعیف‌تر می‌شود، اما نه آنقدر ضعیف که فروشندگان سرسخت قیمت‌ها را پایین آورند.

اما داده‌های مربوط به خانه‌های موجود، تصویری متفاوت را به نمایش می‌گذارند. قیمت‌ها در ماه اکتبر نسبت به زمان مشابه سال قبل ۵/۳درصد کاهش یافته اما آمار فروش کمی افزایش داشته است. داده‌های فصلی نیز کاهش کمی را در قیمت‌ها نشان می‌دهد. شاید فروشندگان خصوصی نسبت به‌تجار سرسخت تمایل بیشتری برای کاهش قیمت‌ها‌(ی‌ اسمی) از خود نشان دهند. اما شاید این تمایل آنها هم به حد کافی نرسد: چون قیمت‌های پایه خانه‌های موجود هم افزایش یافته است. به دلیل افزایش قیمت‌های پایه مسکن هزینه‌های ساخت‌وساز در ماه اکتبر تا یک‌درصد کاهش یافت این بیشترین کاهش از سپتامبر سال ۲۰۰۱ تاکنون بوده‌ است. تعجب ندارد که در چنین شرایطی ارزش سهام نیز کاهش یافت اما دلیل دیگری که نگرانی ایجاد می‌کند تاثیر ثروت است: اول افزایش قیمت سهام و بعد افزایش ارزش مسکن باعث شد آمریکایی‌ها احساس ثروتمندی کنند.

این باعث افزایش مصرف و متعاقب آن تولید شده تا بتواند به تقاضاها پاسخ دهد.

بزرگ‌ترین دارایی که آمریکایی‌ها دارند خانه‌شان است. اگر آنها احساس کنند که فروش خانه‌شان برایشان از زندگی در آن سودآورتر است، به جای دیگر نقل مکان می‌کنند. اما آیا واقعا در آمریکا چنین روندی آغاز شده است؟

کاهش اعتماد مصرف‌کنندگان و میزان کمتر از انتظار خرده‌فروشی در ماه نوامبر چنین چیزی را تایید می‌کند. اما واقعیت به این بدی هم نیست. در هفته گذشته دفتر تحلیل اقتصادی آمریکا (BEA) بررسی‌های اولیه خود را در مورد تولید ناخالص داخلی فصل سوم منتشر کرد. پیش‌بینی این دفتر پیش از این حاکی از آن بود که تولید ناخالص داخلی با رقم تنها ۶/۱درصد افزایش موجب یاس و ناامیدی تحلیلگران اقتصادی شود چون اقتصاددانان انتظار افزایش تولید ناخالص داخلی را تا ۸/۱درصد داشتند، اما در این گزارش جدید آمده است که رشد اقتصاد این کشور رقم ۲/۲درصد را در فصل سوم به خود اختصاص می‌دهد. اگرچه این رقم به اندازه سال گذشته نیست اما آنقدر هست که بر لبان روسای بانک‌های مرکزی جهان پیشرفته لبخند بنشاند. شاید این توضیح خوبی باشد برای اینکه چرا این اواخر بن برنانک، رییس بانک مرکزی آمریکا، لاف می‌زند. اما سخنان به ظاهر خوشحال‌کننده او خبر خوبی برای بازار مسکن نخواهد بود. چون او نرخ بهره را به آن سرعتی که برخی از تحلیلگران پیش‌بینی کردند کاهش نمی‌دهد و قیمت رهن همچنان بالا باقی می‌ماند.

اما این برای همه خبر بدی نیست. عدم‌اطمینان در مورد بازار مسکن نواحی ساحلی می‌تواند موجب رونق کوچکی در جاهایی چون بوفالو شود. بوفالو یک شهر کوچک در منطقه غرب ایالت نیویورک است که ساختمان‌های سبک ویکتوریای، زیبایی دارد.

اما برخی بریتانیا را مثال می‌زنند. این کشور زمانی رونق شدیدی در بازار مسکن را تجربه می‌کرد اما ناظران آن را یک حباب قیمت‌ها می‌دانستند که به زودی می‌ترکد، در حالی که بریتانیا هنوز بازار مسکن پویا و مناسبی دارد که هیچ خطر خاصی متوجه آن نیست.

یک انجمن ساخت و ساز به نام نیشن واید، اعلام کرده است اگر سرمایه‌گذاری در اکتبر سال ۲۰۰۵ در آمریکا خانه «متوسطی» را خریده باشد یک سال بعد از آن یک افزایش قیمت ۸درصدی را شاهد بوده است.