طرح جامع مسکن در جلسات تخصصی دولت مورد بررسی قرار گرفته و کلیات آن به تصویب کمیسیون بررسی‌کننده هیات‌دولت (زیربنایی) رسیده است

طرح جامع مسکن که با هدف پاسخگویی به نیاز‌های بخش مسکن تدوین شده است، تعداد زیادی برنامه و اقدامات اجرایی دارد و به دنبال آن است که سیاست‌ها و شعار‌هایی را که همیشه در خصوص بخش مسکن گفته شده و عملی نشده است، عملیاتی کند. این طرح که یک طرح مستمر و ادامه‌دار است، قرار است در دو مقطع پنج‌ساله و یک مقطع ۲۰ساله اجرایی شود. بررسی این طرح امروز با حضور معاون اول رییس‌جمهوری، وزیر مسکن و شهرسازی و کارشناسان مربوطه این وزارتخانه در کمیته فرعی کمیسیون زیربنایی هیات‌دولت آغاز و وارد مراحل جدی‌تر خود می‌شود. همزمان با جدی شدن بررسی طرح جامع مسکن در رده‌های بالای هیات‌دولت، مرکز پژوهش‌های مجلس نیز با انتشار یک گزارش ۲۱صفحه‌ای پیشنهاد‌هایی را برای ایجاد تعادل در بازار مسکن ارائه کرده است. مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش تامین مسکن مناسب برای تمام اقشار جامعه را از شاخص‌های اصلی کارآمدی هر حکومت دانسته و متذکر شده است که عدم تامین مسکن مناسب علاوه بر مشکلات اقتصادی، تبعات فرهنگی نیز دارد. این مرکز در گزارش خود خواستار افزایش عرضه مسکن از سوی دولت، کنترل بازار زمین و کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن و تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت شده است. پیشنهادهای مرکز پژوهش‌های مجلس

برای ایجاد تعادل در بازار مسکن

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس آمده است: مقایسه آمار تولید مسکن با نیاز کشور برآورد صحیحی از کمبود مسکن در کشور را نمایان می‌سازد. موجودی فعلی مسکن نسبت به تعداد خانوارهای موجود، بافت‌های فرسوده و مسکن مورد نیاز برای خانواده‌های تازه تشکیل شده، عناصر اصلی نیاز مسکن کشور را تشکیل می‌دهند.

کشور ما اکنون با کمبود ۶/۱میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است. این در حالی است که بیش از ۴۰هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور شناسایی شده است که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند. همچنین سالانه به‌طور متوسط حدود ۷۰۰هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان، به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این در حالی است که پیک هرمی جمعیتی کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید تا سال ۱۳۹۰، سالانه به ۹۳۰هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل مشکلات اشتغال و تمکن پایین جوانان برای تامین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان افزایش یافته و براساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان، بیش از ۵/۱میلیون جوان، بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند. آمار فوق به‌خوبی نشان از کمبود بالای مسکن و تقاضای مداوم آن در ۲۰ سال آینده دارد.

برای کنترل وضع موجود می‌باید تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل ۴/۱میلیون واحد مسکونی مناسب ساخته شود تا سالانه یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شود. این در حالی است که براساس آمار وزارت مسکن، بالاترین میزان تولید سالانه مسکن ۷۰۰هزار واحد و در سال ۱۳۸۴ بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت، در صورت عدم تغییر نگرش در سیاست‌های این بخش، دست یافتن به تولید ۴/۱میلیون واحد مسکونی در سال، غیر ممکن به نظر می‌رسد. علاوه بر آن باید از آمار ۷۰۰هزار واحد تولیدی، آمار واحدهای تخریب شده (استهلاک) را کسر کرد که در این صورت، خالص واحدهای اضافه شده به موجودی مسکن به مراتب از عدد ۷۰۰هزار واحد کم‌تر خواهد بود.

در کشور ما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری ۵/۳۱درصد است که این رقم برای دهک‌های پایین درآمدی در کلان شهرها به بیش از ۷۰درصد نیز می‌رسد و این بدان معنا است که قسمت قابل توجهی از درآمد خانوار از طریق پرداخت اجاره بها و یا اقساط خرید مسکن در این بخش هزینه می‌شود این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشورهای موفق در حل معضل مسکن به کمتر از ۱۵درصد می‌رسد.

بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، منجر به کاهش قدرت خرید خانوار و به تبع آن کاهش هزینه‌های ضروری خانوار از جمله هزینه‌های خوراکی و بهداشتی می‌شود. بنابراین دولت برای تامین اقلام ضروری می‌باید هزینه‌های یارانه‌ای خود را افزایش دهد که بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می‌کند. کاهش قدرت خرید خانوار از سوی دیگر منجر به کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در سایر بخش‌ها و بروز آثار رکودی در اقتصاد کشور شده است. بنابراین ضروری است کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به‌عنوان یکی از اهداف اصلی بخش مسکن کشور مدنظر قرار گیرد تا یکی از مولفه‌های اساسی فقر و ناتوانی اقتصاد خانوار مرتفع شود.

بنابراین ضروری است سیاست‌های بخش مسکن در جهت ایجاد رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش اصلاح شود تا تعادل بین عرضه و نیاز و کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به صورت توامان برقرار شود. در این راستا یک بسته سیاستی با محورهای زیر پیشنهاد می‌شود:

- افزایش عرضه مسکن توسط دولت

- کنترل بازار زمین و کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن

- تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

۱ - مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانواده است که قانون اساسی دولت را موظف به تامین مسکن مناسب برای تمام اقشار جامعه کرده است که این امر یکی از شاخص‌های اصلی کارآمدی هر حکومتی محسوب می‌شود.

۲ - مشکل مسکن کشور اساسا ماهیت اقتصادی دارد و به‌رغم آنچه تصور می‌شود مشکل آن تامین مالی نبوده بلکه عدم‌تخصیص بهینه منابع موجود است.

۳ - بخش مسکن کشور مبتلا به پدیده شکست بازار است و سازوکار بازار به‌رغم وجود عوامل تولید مسکن در کشور (نیاز، نیروی کار، مصالح و زمین) و عدم‌حضور دولت در این بخش نتوانسته است مسکن موردنیاز کشور را تولید و عرضه کند.

۴ - عدم‌حضور دولت در بخش عرضه مسکن و تحریک بازار تنها از ناحیه تقاضا، با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله در بازار زمین و رهاسازی آن، سبب شده است که بخش مسکن کشور شاهد دوره‌های متناوب رکود و رونق‌ تورمی باشد.

۵ - دوره‌های متناوب رکود و رونق تورمی، کمبود عرضه مسکن مناسب در مواجهه با جمعیت میلیونی نیازمند آن و سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را به دنبال داشته است.

بنابراین ضروری است سیاست‌های بخش مسکن در جهت ایجاد رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش اصلاح شود تا تعادل بین عرضه و نیاز (مجموع تقاضای مصرفی موثر و غیرموثر) و کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را به صورت توامان برقرار شود.

۶ - افزایش عرضه مسکن توسط دولت، کنترل بازار زمین و کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن و تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت، مولفه‌های اصلی سیاست‌هایی است که رونق پایدار غیرتورمی به همراه کاهش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را به دنبال دارد.

۷ - افزایش عرضه مسکن توسط دولت، از طریق سفارش پروژه‌های ساخت انبوه مسکن به پیمانکاران غیردولتی از طریق شرکت‌های عامل چهارم غیردولتی در زمین‌های دولتی و غیردولتی و پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن اتفاق خواهد افتاد که رونق پایدار در تولید و عرضه مسکن، کنترل تورم بازار مسکن، حذف واسطه‌های مالکیتی و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری برای مصرف‌کنندگان و کوتاه شدن زمان ساخت و کاهش هزینه‌ها به‌دلیل بهره‌گیری از ساخت صنعتی و اقتصاد مقیاس را به دنبال خواهد داشت.

۸ - حضور دولت در بخش عرضه مسکن در دوران نیاز کشورها، از سابقه‌ای طولانی در کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه اعم از شرقی و غربی برخوردار است که تجربه کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره جنوبی، چین، شوروی و ... از این دست می‌باشند که دولت‌های آنها در سطوح مختلف، نقش اصلی در کاهش معضل مسکن و ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز (مجموعه تقاضای مصرفی موثر و غیرموثر) را بر عهده داشته‌اند.

۹ - ایجاد تاخیر زمانی بین هزینه زمین و ساخت، اصلاح قوانین تغییر کاربری و تفکیک زمین و استفاده از قوانین مالیاتی، مجموعه سیاست‌هایی است که کنترل بازار زمین و کاهش سهم هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن را به دنبال دارد.

۱۰ - سیاست‌ تکمیلی سیاست‌های افزایش عرضه مسکن از سوی دولت و کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن، سیاست تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت است. این تسهیلات باید به گونه‌ای باشد که ۸۰درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش دهد - که با توجه به قیمت‌های کنونی تسهیلات ۱۲ تا ۱۵میلیون تومانی مورد نیاز است - تا مصرف‌کنندگان توان پیش‌خرید واحدهای مسکونی سفارش داده شده به پیمانکاران غیردولتی از سوی دولت که پرداخت هزینه زمین آن نیز به تاخیر افتاده است را پیدا کنند. ولی متاسفانه سهم بخش مسکن از منابع بانکی اختصاص داده شده به اشتغال (۱۸۰۰۰میلیارد تومان) بسیار ناچیز بوده است و این در حالی است که این بخش از زودبازده‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده و به عنوان موتور محرک اقتصادی، اشتغال بسیار بالایی به صورت مستقیم و غیرمستقیم به همراه رشد اقتصادی در پهنه کشور ایجاد می‌کند و ظرفیت خالی واحدهای صنعتی موجود را فعال می‌کند.

۱۱ - اجرای سیاست افزایش عرضه مسکن از طریق سفارش پروژه‌ به پیمانکاران غیردولتی، تنها زمانی امکان‌پذیر است که ملاحظات اجرایی آن مورد توجه قرار گیرد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به ایجاد شرکت‌های غیردولتی عامل چهارم و تضمین بانکی از طریق گشایش اعتبار ریالی (LCریالی) برای پیمانکاران اشاره کرد. با ایجاد شرکت‌های غیردولتی عامل چهارم، وظایف تصدیگری دولت به بخش‌های غیردولتی از طریق مکانیسم عامل چهارم (مدیریت طرح) در سفارش پروژه ساخت منتقل می‌شود و همچنین منجر به برقراری صحیح ارتباط کارفرما (دولت) با سرمایه‌گذاران و پیمانکاران ساخت واحدهای مسکونی می‌شود و تضمین بانکی از طریق گشایش اعتبار ریالی (LC ریالی)، پرداخت به موقع مالی پروژه‌ها را تضمین می‌کند و مانع از افزایش هزینه‌ها به دلیل دیرکرد در پرداخت‌ها می‌شود.