«قضا زدایی» در پیش‌فروش

محمد گودرزی

دبیر هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران کشور

بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان قانون‌گذار تعیین کرده است که چه مرجعی صلاحیت تنظیم قرارداد پیش‌فروش را دارد. قرارداد پیش‌فروش یک عنوان حقوقی است و قانون مذکور از تصویب چنین قانونی هدفی دارد. در این قانون حدود صلاحیت تنظیم سند و حدود شرح وظایف تعیین شده است، بنابراین با توجه به اینکه قانون‌گذار تعیین کرده چه مرجعی می‌تواند سند پیش‌فروش را تنظیم کند، باید تابع آن بود.

حتی با توجه به اینکه سازمان ثبت اسناد رسمی، دادگاه صلح محل، دادسرا و دادستان مراجع اولی بر دفاتر ثبت اسناد رسمی هستند و شرح وظایف آنها در ردیف یکدیگر قرار دارند اما اجازه ندارند نسبت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش اقدام کنند؛ شاید این سوال مطرح باشد که چرا با وجود نهادهای اولی نسبت به دفاتر اسناد رسمی اما قانون‌گذار این دفاتر را مسوول تنظیم قرارداد پیش‌فروش تعیین کرده است؟ باید گفت تشخیص قانون‌گذار اینگونه بوده است و علت را باید از قوه مقننه جویا شد. بنابراین قانون‌گذار یک قانون جدید در حوزه پیش‌فروش ساختمان به تصویب رسانده و حدود اختیارات را بر اساس آن مشخص کرده است.

همیشه دفاع ناقص و ابتر بدترین ضربه به یک اصل است و اگر شخصی بخواهد درباره آن اظهار نظر کند باید شأن نزول تصویب یا علت تصویب قانون را بررسی کند. با توجه به اینکه در گذشته شاهد معاملات معارض قولنامه ای بودیم، قانون‌گذار برای جلوگیری از فروش معارض و همچنین فروش یک ملک به چند نفر این قانون را به تصویب رساند.

در قانون پیش‌فروش ساختمان عنوان شده مرجع صلاحیت دار تنظیم سند (دفاتر اسناد رسمی) باید از سازمان ثبت اسناد رسمی استعلام کند سپس این سند پیش‌فروش در سامانه ثبت اطلاعات املاک و مستغلات در مشاوران املاک ثبت می‌شود. در این شرایط اجازه فروش یک ملک به چند نفر در صورت طی روال قانونی وجود نخواهد داشت؛ این امر به معنای ایجاد امنیت در خرید و فروش و معاملات ساختمانی است که از تشکیل پرونده‌های جدید قضایی جلوگیری می‌کند؛ این موضوع در دنیا به «قضا زدایی» مصطلح است که کاهش پرونده‌های قضایی قطعا موجب خلوت‌تر شدن دادگستری‌ها می‌شود.

قانون‌گذار با هدف جلوگیری از معاملات معارض و فروش یک واحد به چند خریدار و همچنین ایجاد پرونده‌های دارای چند شاکی، قانون پیش‌فروش ساختمان را تهیه و به تصویب رساند که هر صنف یا تشکل باید در محدوده اختیارات قانونی خود از آن تبعیت کند.

تاکید می‌کنم و اطمینان می‌دهم اجرای دقیق این قانون قطعا از فروش‌های معارض جلوگیری می‌کند؛ ضمن اینکه در سند رسمی پیش‌فروش دقیقا مشخصات مالک درج می‌شود و اگر سازنده و پیش‌فروشنده به توافق خود عمل نکنند، طبق مفاد مقررات قانون ثبت اسناد رسمی، ذی‌نفع سند رسمی می‌تواند خسارات خود را از مستنکف دریافت کند.