مسکن کالای همگن نیست

علیرضا توکلی

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس

بورس محل مبادله کالا‌های همگن است و اگر کالایی همگن نباشد طبیعتا بورس برای این‌گونه کالا محل مناسبی برای عرضه و مبادله نیست.

برای مثال اگر شما روزی شنیدید که در بورس پراید سفید مدل ۱۳۱ صفر کیلومتر مورد معامله قرار می‌گیرد، اصلا تعجب نکنید، چون یک کالای کاملا همگن و کاملا استاندارد است به دلیل اینکه مدل، رنگ و نوع خودرو کاملا مشخص است و به تعداد انبوه نیز تولید می‌شود بنابراین این نوع کالا می‌تواند در بورس پذیرفته شده و مورد مبادله قرار گیرد. حتی معاملات مکرر در یک کالا که هدف اصلی بورس است، در اقتصاد امری مهم و ضروری است زیرا باعث می‌شود قیمت آن کالا به ارزش ذاتی خود نزدیک شود.

حال اگر خودرویی دست دوم را در نظر بگیریم به دلیل اینکه در زمره کالاهای غیرهمگن قرار می‌گیرد طبیعتا نمی‌تواند در بورس مورد معامله قرار گیرد. واحد مسکونی نیز همین خصوصیت را دارد؛ همه ما می‌دانیم شهر، محل، خیابان، طبقه، نقشه، جهت، نحوه و کیفیت ساخت و عوامل زیاد دیگری بر قیمت این کالا تاثیرگذار است و آن کالا را از حالت منحصر به فرد بودن خارج می‌کند. حتی در پروژه‌های انبوه‌سازی که تعداد زیادی واحد ساختمانی با شرایط و مختصات بسیار مشابه یکدیگر ساخته می‌شود، اگر قیمت‌ها کاملا متعادل باشند، قطعا قیمت طبقات، ضلع شمالی یا جنوبی بودن واحد و متراژ با یکدیگر متفاوت است، بنابراین مکانیزم قیمت‌گذاری بورس خیلی نمی‌تواند به بازار مسکن کمک کند.

در حال حاضر مکانیزم‌هایی که در بازار مسکن وجود دارد؛ مانند سایت‌هایی که تصاویری از املاک را معرفی می‌کنند و افراد در واقع بعد از مشاهده، قیمت‌هایی را اعلام می‌کنند- یک روش منصفانه است که کاملا مبتنی بر حراج نیز است یعنی همان روشی که در بورس برای تعیین قیمت به کار گرفته می‌شود، ضمن اینکه در جهان نیز از همین مکانیزم قیمتی برای قیمت‌گذاری استفاده می‌شود.

اما اینکه مسکن در بورس عرضه شود علاوه بر اینکه یک کالای غیر همگن است، هیچ تجربه‌ای هم در جهان از این نوع فروش ملک وجود ندارد. در هر حال باید پذیرفت کشوهای پیشرفته‌ای در دنیا وجود دارد که از منظر ابزارهای مالی بسیار پیشرفته‌تر از ایران هستند اما در هیچ کدام از این کشورها مشاهده نشده که املاک را در بورس و با مکانیزم بازار سرمایه عرضه کنند.

اما شاید کسانی که بورس مسکن را مطرح می‌کردند معتقدند این اقدام می‌تواند از معاملات مکرر، سفته‌بازی و رشد نابسامان قیمت مسکن جلوگیری کند؛ به اعتقاد بنده انجام معاملات الکترونیک، تولید اسناد مالکیت الکترونیکی و در تکمیل آن قوانین مالیاتی به خوبی می‌تواند سفته بازی را کنترل کند و خوشبختانه اداره ثبت اسناد و املاک کشور در زمینه تولید اسناد الکترونیکی اقدامات بسیار خوبی را انجام داده و در حال حاضر بخشی از اسناد مالکیت کشور به صورت الکترونیکی صادر می‌شوند، ضمن اینکه معاملات نیز در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات ثبت می‌شود، حال در این شرایط اگر قوانین مالیاتی اصلاح شود می‌تواند مکمل جلوگیری از فسادهای احتمالی بازار مسکن باشد.

اما اگر به دنبال نظارت بیشتر بر عرضه و فروش مسکن هستیم، نهادهای نظارتی مانند سازمان بازرسی کل کشور، دیوان محاسبات و سایر دستگاه‌های نظارتی می‌توانند به این موضوع ورود کنند که آیا تعیین قیمت‌های پایه، نحوه عرضه، تقویت تقاضا یا مزایده‌ها طبق مقرارت صورت می‌گیرد یا خیر. بنابراین نظارت بر این موضوعات ارتباطی با بورس ندارد؛ چراکه حتی اگر به فرض غلط، مسکن قابل عرضه از طریق بورس باشد موظف به رعایت قوانین بالادستی توسط بورس است.

بورس آینه‌ای از عرضه و تقاضاهای بازار است که در یک نقطه به تعادل می‌رسد؛ اما اینکه محل آن در یک سایت اینترنتی، بنگاه معاملاتی یا در بورس واقعا تفاوتی ندارد اما هر چه تلاش شود تا نیروهای عرضه و تقاضای بیشتری را به سمت قیمت واقعی کالا متمرکز کنیم، می‌توان انتظار داشت نرخ‌ها واقعی‌تر شود؛ چراکه طبیعتا هر چه میزان تقاضا و تعداد بازیگران بازار افزایش یابد نرخ‌ها واقعی‌تر خواهند شد.

دلیل این عدم اجرا، ماهیت به‌خصوص کالاهایی همچون مسکن است با این توضیح که کالاهای خاص از جمله مسکن به دلیل همگن نبودن و تنوع بسیار زیاد به اندازه تمام واحدها، به هیچ‌وجه قابل دادوستد و معامله در بورس نیستند؛ بنابراین خانه و املاک را هیچ‌وقت نمی‌توان در بورس معامله کرد.

در هیچ کجای دنیا هم معاملات مسکن از طریق بورس صورت نمی‌گیرد؛ چون مسکن از لحاظ ماهیت، کالایی نیست که به راحتی بتوان آن را به بازار حراج وارد کرد.

حتی املاک مازاد بانک‌ها هم به علت ناهمگن بودن نمی‌توانند در بورس مورد معامله قرار بگیرد و به همین دلیل است که عملا پرداختن به این بحث به هیچ نتیجه مشخصی در جهت ساماندهی قیمت مسکن و ایجاد شفافیت در این حوزه، منتهی نخواهد شد.

به‌عنوان یک نتیجه کلی باید گفت نهادهای نظارتی در زمینه مسکن و شفافیت معاملات و قیمت‌ها باید از صاحب‌نظران این صنعت استفاده کنند. عرضه مسکن در بورس صرفا به این دلیل که بورس نهاد شفافی است و معاملات مسکن را شفاف می‌کند یک نگاه ساده‌انگارانه به بورس و عملکرد آن است.