انحراف‌گیری از بازیافت املاک‌فرسوده

مطابق قوانین بالادست دولت و شهرداری در حوزه نوسازی بافت‌فرسوده و همچنین برنامه پنجم توسعه، قرار بود در فاصله سال‌های 90 تا 94 هر سال معادل 10 درصد از مساحت 3700هکتاری بافت‌ فرسوده شهر تهران نوسازی شود و سالی 20 هزار پلاک مسکونی کلنگی از کل 205 هزار پلاک موجود در بافت، تخریب و نوسازی شود.

اما آمارها نشان می‌دهد: بیشترین نرخ نوسازی املاک فرسوده تهران طی سال‌های اخیر برای سال ۹۲ ثبت شده که فقط ۵/ ۷ درصد پلاک‌ها در این سال، زیر بار ساخت‌وساز رفت و در بقیه سال‌های برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازی از ۵ درصد کل بافت فرسوده - نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نکرد. روند کند نوسازی بافت فرسوده تهران در صورتی که ادامه پیدا کند، مناطق کلنگی پایتخت به جای ۱۰ سال، ظرف مدت ۲۰ سال نوسازی خواهند شد.

نتایج بررسی‌ها درباره اشکالات روش سنتی بازیافت خانه‌های فرسوده شهر تهران حاکی است: در این روش که همه سیاست‌گذاری‌ها و عملیات نوسازی متکی به تسهیلات بانکی است، از یکسو «کج‌تابی بانک‌ها در ارائه تسهیلات مصوب ساخت مسکن» و از سوی دیگر «عدم کفاف سقف وام در پوشش هزینه‌ نوسازی» باعث شده بازدهی برنامه‌ریزی‌ها به حداقل برسد و بود و نبود تسهیلات، چندان بر حجم نوسازی‌ها اثر نداشته باشد. محدوده فعلی بافت فرسوده تهران، قابلیت عرضه حداقل 80 هزار واحد مسکونی جدید و نوساز حاصل از بازیافت خانه‌های قدیمی را دارد که چون این خانه‌ها در مناطق جنوبی و مرکزی - محله‌های ارزان قیمت- قرار دارند، ساخت‌‌وساز روی عرصه این املاک باعث تسهیل شرایط خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و تعدیل سطح کنونی قیمت مسکن خواهد شد.

به همین منظور، رئیس سابق سازمان نوسازی شهر تهران روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن تایید شکست مدل سنتی نوسازی بافت‌فرسوده در تهران پیشنهاد کرد: دولت و شهرداری، مدل «نوسازی مشارکتی» جایگزین «تمرکز بر پرداخت وام‌ محدود بانکی» کنند. در این مدل، امکانات و توانایی‌های مثلث عوامل نوسازی شامل «مالک»، «سازنده یا سرمایه‌گذار» و «دولت و شهرداری» در یک مسیر هم‌جهت می‌شود و به لحاظ مالی تا چند برابر سقف فعلی وام نوسازی، منابع تامین می‌شود.

علیرضا جعفری با تاکید بر اینکه در حال حاضر وام 50 میلیون تومانی نوسازی فقط 6/ 16 درصد هزینه ناخالص نوسازی محله‌های فرسوده تهران (با لحاظ هزینه تملک زمین، ساخت مسکونی و نوسازی خدمات غیرمسکونی محله) را پوشش می‌دهد، تصریح کرد: در مدل «نوسازی مشارکتی»، بخشی از هزینه‌های نوسازی می‌تواند توسط دولت‌ و شهرداری از طریق واگذاری پروژه‌های غیرمسکونی یا تخفیف در هزینه‌های جانبی، برای سازنده‌‌ها و سرمایه‌گذاران جبران شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اواخر مهرماه سال گذشته اولین برنامه تامین مالی دولت یازدهم در بخش مسکن با افزایش وام ساخت ویژه بافت‌های فرسوده کشور به تصویب هیات دولت رسید. برمبنای توافق انجام شده قرار شد به مدت ۶ سال، یک میلیون و ۸۰۰هزار فقره تسهیلات ساخت -وام نوسازی- به زوج‌های جوان، کم‌درآمدها و اقشار متوسط در بافت‌فرسوده پرداخت شود. سقف وام جدید نوسازی، متناسب با جمعیت شهرها، دارای سه سطح و حداکثر ۵۰ میلیون تومان تعیین شد. مطابق با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته قرار است تسهیلات ۵۰ میلیونی با سود ۱۴ درصد به سازنده‌ها پرداخت شود و مابه‌التفاوت این نرخ تا سود ۲۲درصد بانکی که ۹ درصد برآورد می‌شود را دولت در قالب یارانه بخش مسکن به بانک‌ها پرداخت کند. اما شهرداری تهران، برای نحوه تخصیص یارانه سود وام ۵۰ میلیونی، شرط تعیین کرده و ارائه این تسهیلات را فقط برای پروژه‌های تجمیعی مجاز دانسته است. با توجه به اینکه در مصوبه دولت، دست شهرداری‌ها برای تعیین ضوابط نحوه پرداخت وام ۵۰ میلیونی نوسازی باز گذاشته شده است، در تهران این تسهیلات ۱۴ درصدی به پروژه‌های تک‌قطعه‌ای تعلق نمی‌گیرد بلکه حتما باید تجمیع اتفاق بیفتد. این نوع تسهیلات بانکی سال گذشته به‌عنوان پنجمین محور بسته تشویقی بافت فرسوده از سوی شهرداری تهران معرفی شد.

در طول چند ماه گذشته اگرچه افزایش 20میلیون تومانی وام ساخت در شهر تهران گام بلندی برای تحریک سمت عرضه و رفع تنگناهای مالی محسوب می‌شد اما به نظر می‌رسد همچنان دو ایراد وام بافت فرسوده پابرجا است. برخی مدیران شهری معتقدند یکی از ایراداتی که در بخش تسهیلات بانکی هنوز رفع نشده این موضوع بوده که در طول سال‌های گذشته بسیاری از تعهدات بانک‌ها هنوز عملی نشده است و بسیاری از متقاضیان نتوانستند از تسهیلات تشویقی بهره‌مند شوند و همین امر منجر به ‌ایجاد جو بی‌اعتمادی در میان متقاضیان شده است. به‌عنوان نمونه، امسال، در حالی که باید 300 هزار فقره وام نوسازی 50 میلیون تومانی در کل کشور پرداخت شود، در فصل بهار فقط 32 هزار درخواست نوسازی به بانک‌ها ارائه شده که معادل کمتر از نصف برنامه مصوب است؛ ضمن اینکه هنوز آماری که نشان دهد چه تعداد از همین درخواست‌ها از سوی بانک‌ها اجابت شده، اعلام نشده است!

از سوی دیگر مسیر پرداخت تسهیلات و فرآیند بوروکراسی‌های اداری و تقاضای اسناد و ضامن از متقاضیان روند تسهیلات‌دهی را سخت‌تر و طولانی کرده است که باعث کم شدن استقبال افراد شده است. از این رو این سوال پیش می‌آید که آیا در چنین شرایطی پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی به بافت فرسوده در هر سال امکان‌پذیر خواهد بود؟ و در صورت تحقق آیا مشکلات بافت فرسوده با پرداخت تسهیلات بانکی رفع می‌شود؟

علیرضا جعفری کارشناس ارشد مدیریت شهری با اشاره به قانون برنامه پنجم توسعه برای نوسازی بافت فرسوده به «دنیای اقتصاد» گفت: مطابق برنامه پنجم توسعه سالانه باید 10 درصد از بافت‌های فرسوده کشور نوسازی شود، اما تحقق نوسازی 10 درصدی در فضای شهری از یک سو نیازمند توانمندی‌های اقتصادی مالکان و از سوی دیگر توجیهات اقتصادی سرمایه‌گذاران و همراهی مسوولان است.

مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه اگر در حوزه نوسازی بافت فرسوده، هدف‌گذاری آماری بدون توجه به تامین ظرفیت‌های موردنیاز انجام شود، تحقق اهداف نوسازی صرفا در حوزه مکتوبات باقی می‌ماند، اظهار کرد: عرصه عمل در تولید مسکن در بافت فرسوده به ابعاد مختلفی بستگی دارد که یکی از آنها بحث توانمندسازی اقتصادی مالکان و سازندگان است که بعضا در حوزه ماموریتی حاکمیت برای ارائه تسهیلات قرار می‌گیرد. اما باید بدانیم که بازیگران دیگری هم در این حوزه نقش بازی می‌کنند که اگر به آنها توجه نشود، دستیابی به آن هدف غیرقابل تحقق می‌شود.

او به تحقیقات انجام شده در حوزه نوسازی بافت فرسوده در سال‌های گذشته اشاره کرد و افزود: در محدوده بافت فرسوده کشور یک ضرورت وجود دارد و یک واقعیت. درست است که تهدیدهای بالقوه موجود در بافت فرسوده کشور ضرورت نوسازی آن را تداعی می‌کند اما واقعیت آن است که مطابق بررسی‌های انجام شده طی دو سال گذشته برای نوسازی هر یک هکتار بافت فرسوده بودجه‌ای بالغ بر 30 میلیارد تومان نیاز است. بی‌تردید طی دو سال گذشته با بالارفتن نرخ تورم عمومی کشور این رقم بازهم افزایش پیدا کرده است. جعفری تصریح کرد: این مطالعات نشان می‌دهد اعتبار مورد نیاز برای نوسازی بافت فرسوده شهری همچون تهران که بالغ بر 3700هکتار از مساحت آن را محدوده بافت فرسوده شامل می‌شود رقم سنگینی است که تامین آن در ظرفیت بودجه حاکمیتی نیست.

او با تشریح مشکلات تامین بودجه مورد نیاز نوسازی بافت فرسوده، مدل «نوسازی مشارکتی» را پیشنهاد داد و گفت: برای تحقق اهداف برنامه پنجم توسعه کشور در حوزه بافت فرسوده باید به سمت مدل‌های مشارکت در نوسازی بافت فرسوده رفت. در تعریف مدل مشارکتی نوسازی باید توان مالکان را به‌عنوان ساکنان بافت، توان سرمایه‌گذاران را به‌عنوان یک فرآیند اقتصادی سودآور و توان حاکمیت را به عنوان پشتوانه برای توانمندسازی عرصه سازندگان و مالکان افزایش دهیم. به گفته وی، مهم‌ترین وظیفه حاکمیت ایجاد ظرفیت‌های محرک توسعه از طریق اجرای طرح‌های مشارکتی است.

پیامدهای تراکم‌فروشی در بافت فرسوده تهران

اگرچه طی چند دهه اخیر فروش تراکم به‌عنوان ابزاری مهم برای مهار توسعه شهر و تعادل‌بخشی فضایی در تمامی شهرهای دنیا با در نظرگرفتن ظرفیت‌های زیست‌محیطی، خدمات و تاسیسات زیربنایی شهر و ویژگی‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی آن مطرح شده است اما در ایران سیاست‌هایی نظیر خودکفایی شهرداری‌ها در دهه ۶۰ باعث شد تا ابزار تراکم ساختمانی به عامل کلیدی در سیاست‌های مسکن و توسعه شهری مبدل شود. در این روند، غفلت از ابعاد گسترده توسعه شهری و نبود نگاه یکپارچه به مسائل مسکن و توسعه شهری موجب شد تا اثرات مخرب و جبران‌ناپذیری بر پیکره شهرها از محل فروش بی‌رویه تراکم ساختمانی وارد شود؛ به تعبیری دیگر ابزاری که در سایر شهرهای دنیا با لحاظ پیش‌بینی‌های لازم عاملی برای تعادل‌بخشی فضای شهری شد، پیامدهای منفی برای این شهر به دنبال داشت. پیامدهای منفی تراکم‌فروشی در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی شناسایی شده است.

با آنکه مدیریت شهری در چند سال گذشته تاکید داشته که فروش مجوزهای تراکم ساختمانی مغایر با ضوابط شهرسازی را محدود کرده است اما به نظر می‌رسد برخی اقدامات مدیریت شهری در محلات دیگر شهر از جمله بافت فرسوده، پیامدهای منفی فروش تراکم را به دنبال دارد. نتایج تحقیقاتی که اخیرا در وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده است، نشان می‌دهد: سیاست کنونی شهرداری تهران مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده شهر که با هدف مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر مخاطراتی همچون زلزله صورت می‌گیرد نیز حرکت در راستای فروش تراکم ساختمانی است و گرچه موجب بهسازی کالبدی شهر می‌شود اما تغییر در ساختار محله‌ای و از بین رفتن اجتماع محله‌ای نیز از پیامدهای آن است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مریم زارعیان، کارشناس ارشد گروه مطالعات اجتماعی وزارت راه وشهرسازی در تحقیقی در مورد پیامدهای منفی تراکم فروشی و شباهت آن با شیوه کنونی نوسازی بافت فرسوده آورده است: گروهی از پیامدهای منفی پس از اجرای سیاست فروش تراکم ساختمانی، زندگی شهری را تهدید می‌کند.

معضلات زیست‌محیطی در تهران، چه در سرانه فضای سبز، آلودگی هوا، معضل نواقص زیرساختی و کمبود امکانات برای جمعیت کنونی تهران و همچنین بحران‌های اقتصادی که ساکنان تهران به دلیل نبود تناسب جمعیت با امکانات و فرصت‌ها چه در بخش اشتغال و چه در بخش عرضه و تقاضا و سایر عرصه‌های اقتصادی با آن دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند، از جمله این پیامدها است. در این تحقیق به پیامدهای اجتماعی فروش تراکم نیز تاکید شده است که مطابق با بررسی انجام شده، اثرات مشابهی با سیاست کنونی نوسازی بافت فرسوده پایتخت دارد.

براساس این تحقیق، با افزایش تراکم جمعیت، میزان ارتباط با گروه‌های اجتماعی همچون همسایگان و هم‌محله‌ای‌ها کاهش پیدا می‌کند. گرچه وجود تراکم و ازدحام جمعیت، امکان برخوردها را زیادتر می‌سازد، اما برقراری ارتباط با گروه‌های اجتماعی نیازمند اعتماد اجتماعی و احساس دوستی و تعلق است. از سوی دیگر هرقدر ارتباط با گروه‌های اجتماعی کمتر باشد استفاده از کمک‌ها و حمایت‌های آنها نیز کمتر خواهد بود. این موضوع نشان‌دهنده آن است که مناطق پرتراکم که افراد ارتباط خارج از گروهی کمتری دارند، از حمایت‌های خارج از گروهی کمتری نیز برخوردارند.