الزامات توسعه تامین مالی مسکن
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به‌رغم وجود اجماع نسبی در خصوص لزوم ابزارهای تامین مالی بخش مسکن در کشور طی سه دهه گذشته، ابزارهای تامین مالی این بخش عمدتا سنتی و ناکارآمد بوده و ابزارهای نوین، عملا نقش چندانی در تامین مالی بخش مسکن بر عهده ندارند. حال سوالی که مطرح است، چرایی عدم انگیزه برای شکل‌گیری نظام تامین مالی مسکن است که در این فرصت، به برخی از آنها پرداخته می‌شود؛ ضمن اینکه چگونگی تخصیص این منابع نیز واجد اهمیت است که در مجالی دیگر قابل طرح و بحث است. تورم بالا و تعیین دستوری نرخ بهره: درشرایط تورمی و تعیین دستوری نرخ بهره، عموما نرخ بهره واقعی منفی می‌شود که این مساله باعث ناکارآمدی بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی و همچنین سایر ابزارهای مالی همچون صکوک استصناع، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود؛ درنتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم ریسک دسترسی داشته باشند.
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به‌رغم وجود اجماع نسبی در خصوص لزوم ابزارهای تامین مالی بخش مسکن در کشور طی سه دهه گذشته، ابزارهای تامین مالی این بخش عمدتا سنتی و ناکارآمد بوده و ابزارهای نوین، عملا نقش چندانی در تامین مالی بخش مسکن بر عهده ندارند. حال سوالی که مطرح است، چرایی عدم انگیزه برای شکل‌گیری نظام تامین مالی مسکن است که در این فرصت، به برخی از آنها پرداخته می‌شود؛ ضمن اینکه چگونگی تخصیص این منابع نیز واجد اهمیت است که در مجالی دیگر قابل طرح و بحث است. تورم بالا و تعیین دستوری نرخ بهره: درشرایط تورمی و تعیین دستوری نرخ بهره، عموما نرخ بهره واقعی منفی می‌شود که این مساله باعث ناکارآمدی بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی و همچنین سایر ابزارهای مالی همچون صکوک استصناع، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود؛ درنتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم ریسک دسترسی داشته باشند. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانک‌های پرداخت‌کننده باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند. این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است که این مساله باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک‌ها و حتی شرکت‌های لیزینگی می‌شود.
عدم شفافیت و سختگیرانه بودن قوانین و مقررات: در شرایطی که قوانین و مقررات از شفافیت لازم برخوردار نبوده یا سختگیرانه باشند، بسیاری از ابزارهای تامین مالی بخش مسکن کارآیی خود را ازدست می‌دهند. به عنوان مثال عدم شفافیت و طولانی بودن روند اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری‌ها و همچنین قوانین سختگیرانه شرکت بورس و اوراق بهادار، باعث شده است تاکنون از ظرفیت برخی از ابزارها همچون صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و اوراق مشارکت در بخش تولید مسکن استفاده چندانی نشود.
عدم نهادسازی جهت پس‌انداز مسکن: در کشور ما به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس‌اندازهای مردمی جهت تامین مسکن طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی‌شود. برنامه‌های پس‌انداز‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست‌های تشویقی-حمایتی دولتی نیز برای آن برنامه‌ریزی شود تا با ترغیب مردم به پس‌انداز، نهادسازی برای این مهم تحقق یابد.
مقیاس کوچک پروژه‌های ساخت مسکن: به‌منظور عملیاتی کردن بخشی از ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن(از جمله سرمایه‌گذاری خارجی و صندوق‌های زمین، مسکن، اوراق مشارکت و...) با توجه به بالا بودن هزینه‌های ثابت راه‌اندازی این ابزارها، باید پروژه‌های ساختمانی با مقیاس بزرگ تعریف شوند این در حالی است که بخش قابل توجهی از پروژه‌های مسکونی در ایران مقیاس خرد دارند.
عدم تهیه آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن: ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن مربوط به شیوه‌های تامین مالی بخش مسکن است. بر اساس این ماده قانونی که درسال ۱۳۸۷ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است وزارت امور اقتصادی و دارایی باید ظرف مدت سه ماه از زمان تصویب قانون، آیین‌نامه اجرایی تامین مالی بخش مسکن را که عمدتا مبتنی بر ابزارهای نوین مالی هستند، تهیه و به تصویب هیات وزیران می‌رساند ولی تاکنون این آیین‌نامه تهیه نشده است.
نبود رقابت: وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی، نوآوری و کاهش هزینه‌های تامین مالی بخش مسکن می‌شود ولی در حال حاضر به دلایلی همچون انحصاری بودن فعالیت بانک مسکن در حوزه تامین مالی مسکن و همچنین تعیین دستوری نرخ بهره، رقابتی در این خصوص شکل نگرفته است.
ارسال نظر