ساختار بازار اجاره مسکن در ایران

بهروز ملکی

کارشناس اقتصاد مسکن

در بسیاری از کشورهای توسعه‏یافته، بخش قابل توجهی از مسکن مورد نیاز خانوار، در بازار اجاره تامین می‏شود؛ ولی در کشورمان با وجود افزایش سهم مسکن اجاره‏ای طی دهه‏های اخیر، همچنان سهم تصرف اجاره‏ای به مراتب کمتر از تصرف ملکی است و عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به‌صورت ملکی تامین کنند. واقع مطلب ‏این است که به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ‏ایران بالا است؛ به گونه‏ای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‏ای را انتخاب نمی‏کنند.

نکتة شایان توجه، ساختار تقاضای مصرفی مسکن در کشور است. با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال‏های آتی در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدودة سنی ۲۰ تا ۴۰ سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به‌طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‏انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانة ثروت نسل‏های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‏کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‎ای روی می‏آورند. در سمت عرضه مسکن اجاره‎‏ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‏مندی از فرصت‏های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‏داری دارد. خلأ نهادهای اجاره‏داری، بالا بودن هزینه‏های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره‏داری و... نیز مزید بر علت هستند.

نگاهی به سمت عرضه مسکن اجاره‏ای در کشور، حاکی از آن است که عرضه، توسط متقاضیان بلندمدت سرمایه‏ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) تامین می‏شود؛ چراکه این افراد برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پس‏انداز روی دارایی به‌صورت خرید مسکن می‏نمایند و واحدهای مازاد بر نیاز خود را به‌صورت اجاره‎‏ای ارائه می‏دهند. با‏ این حال یکی از مهم‎‏ترین علل شکل نگرفتن اجاره‏داری حرفه‏ای در کشورمان را می‏توان ناشی از نوع بازدهی آن دانست. شایان توجه است که مسکن نیز مانند سهام، دو نوع بازدهی ایجاد می‏کند: یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن).

مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن، تقریبا منطبق با تورم عمومی ‏است. بنابراین افزایش قیمت مسکن را نمی‏توان به‌عنوان بازدهی واقعی لحاظ کرد؛ چرا‏که افزایش قیمت، در واقع جبران کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی ‏است و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره‏بها تامین می‏شود؛ بنابراین توسعه اجاره‏داری حرفه‏ای رابطه مستقیمی ‏با بازدهی ناشی از اجاره دارد. در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر مصروف اجاره بها (حدود یک سوم در سال ۱۳۹۳) می‏شود، عمده بازدهی اسمی ‏مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره بهای دریافتی. به گونه‏‏ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) ۵ تا ۸ درصد است. ضمن ‏اینکه با لحاظ هزینه‏های جانبی (استهلاک، مالیات، حق الزحمه مشاوران املاک و...)، بازدهی واقعی اجاره‏داری، به کمتر از اعداد یادشده می‏رسد.

این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره‏داری حرفه‏ای، از طریق اجاره‏بها تامین می‏شود؛ ضمن‏ اینکه در ‏این کشورها علاوه بر بازدهی معمول ناشی از دریافت اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم‏بهره، معافیت‏های مالیاتی و... برای حمایت از مسکن اجاره‎‏ای اقشار هدف لحاظ می‏شود که ‏این امتیازات، جذابیت اجاره‏داری برای این اقشار را نیز افزایش می‏دهد. از سوی دیگر، پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب افزایش دوره بهره‏برداری از سرمایه‏گذاری برای اجاره‏داری می‏شود. بنابر‏این با توجه به جمیع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره‏داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه‏گذاری به قصد اجاره‏داری حرفه‏ای نداشته باشد.

در همین راستا، بر خلاف تصور عمومی ‏نباید صاحبان منازل را به سبب بالا بودن اجاره‏ها، برندگان بازار مسکن در‏ ایران بدانیم. ممکن است گفته شود مستاجران نیز رضایتی از بازار اجاره ندارند و از بالا بودن اجاره‏ها، به‏ویژه در کلان‏شهرها گله دارند. دو علت کلی برای‏ این مساله قابل ذکر است؛ علت اول، درون‏بخشی و ناشی از بالا بودن قیمت زمین و مسکن است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر می‏شود و علت دوم، برون‏بخشی و ناشی از پایین بودن سطح عمومی‏ درآمدها است که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر می‏شود.

تصرف مسکن

در سال1365، بیش از 77 درصد خانوارهای کل کشور، دارای سکونت ملکی بوده‏اند، 12 درصد اجاره‏نشین و 8/ 10 درصد نیز سایر انواع تصرف (رایگان، سازمانی و...) داشته‏اند. این نسبت‏ها در سال 1390 به 7/ 62 درصد تصرف ملکی و 6/ 26 درصد تصرف اجاره‎‏ای و 7/ 10 درصد سایر انواع تصرف تغییر یافته است. بنابراین، طی دهه‏های گذشته، سهم تصرف ملکی در کشور کاهش و سهم تصرف اجاره‎‏ای افزایش یافته است. به نظر می‏رسد نوسانات اقتصاد کلان، افزایش نرخ تورم به خصوص قیمت مسکن، افت درآمد واقعی خانوار و توزیع نابرابر درآمدی، موجب شده است که تامین مالی مسکن ملکی، از توان بسیاری از خانوارها، به‏ویژه در شهرها، فراتر رود و نسبت مالکیت مسکن کاهش یابد. به عبارت دیگر، مستاجران با برون‏فکنی از بازار مسکن ملکی مواجه بوده و افزایش سکونت اجاره‏ای در کشور را نمی‏توان به اختیار خانوارها نسبت داد. از سوی دیگر، تغییرات در ساختار جمعیتی کشور و گسترش خانوارهای 1 و 2 نفره، تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای را افزایش داده است. این در حالی است که برای خانوار ایرانی به لحاظ فرهنگی و اجتماعی، سکونت ملکی دارای مطلوبیت بالاتری نسبت به سکونت اجاره‎ای است.

همچنین باید توجه داشت که مسکن در ایران، بخش بزرگی از ثروت خانوار را به خود اختصاص داده است. از این ‏رو، افزایش قیمت مسکن، بسته به نحوه مالکیت خانوار، میزان افزایش درآمد سالانه خانوار و همچنین نرخ تورم، اثرات متفاوتی بر اقتصاد خانوارها دارد.نگاهی به نحوه تصرف خانوارها در استان‏های مختلف کشور نیز حاکی از اختلافات معنادار در این باره است، در حالی که حدود 40 درصد از خانوارها در استان‏های البرز و تهران، سکونت اجاره‎‏ای داشته‏اند، این نسبت در استان‏های اردبیل و چهارمحال و بختیاری، حدود 16 درصد بوده است.

مختصات مسکن اجاره‎‏ای در ایران

سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‏کنند).

میزان اجاره‏نشینی در کشور طی سه دهه گذشته، روند افزایشی داشته است (به مرور زمان، درصد بیشتری از خانوارها، اجاره‏نشین شده‎اند).

میزان و ساختار عایدی اجاره‎داری، مشکلات حقوقی و مهیا نبودن بسترهای اقتصادی، از دلایل شکل نگرفتن اجاره‎داری حرفه‎ای در کشور است.

ناکافی و ناکارآمد بودن مسکن اجتماعی و حمایتی، موجب سوق یافتن گروه‏های هدف چنین طرح‏هایی به بازار مسکن اجاره‎‏ای شده است.

ساختار اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، موجب ذهنیت نامطلوب درباره مسکن اجاره‎‏ای است.

بالا بودن طول دوره انتظار مسکن و انباشت تقاضا، موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای شده است.

افرادی که به منظور اشتغال به کلان‏شهرها - به‏ویژه تهران- مهاجرت می‏کنند، عمدتاً متقاضی مسکن اجاره‎‏ای هستند که موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای در این مناطق می‏گردند. فقدان برنامه راهبردیِ بلندمدت برای مسکن اجاره‎‏ای، سیاست‏گذاری در این حوزه را مقطعی و بدون نقشه راه نموده است. بعد خانوار در اجاره‏نشینان، کمتر از مالکان است (خانواده‎های مستاجران، کم‎جمعیت‎تر از خانواده‎های مالکان هستند). اجاره‏نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد (مستاجران، جوان‏تر از مالکان هستند). سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه مستقیمی با جمعیت شهر دارد (مشکل اجاره‏نشینی در شهرهای پرجمعیت بیشتر است). اجاره‏نشینی، رابطه مستقیمی با میزان مهاجرپذیری شهرها دارد (در شهرهای مهاجرپذیر، اجاره‏نشینی بیشتر است). در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره‎بها تقریباً منطبق بر ترکیبی از نرخ افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است.

مشکل اجاره‏نشینی کشور، بیش از اینکه یک مسأله درون‎بخشی (مثل بالا بودن اجاره به قیمت مسکن) باشد یک مسأله برون‎بخشی (مثل بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار) است. هرچند جانشینی بالایی میان مسکن ملکی و اجاره‎‏ای وجود دارد اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نبوده و می‏توان آن‏ها را مکمل یکدیگر دانست؛ بر این مبنا کل مسأله اجاره‏ را نمی‏توان در بازار مسکن ملکی حل نمود. نهادسازی برای اجاره‏داری، لازمه شکل‎گیری حرفه‏ای اجاره‏داری است.

در برنامه‎ریزی برای مسکن اجتماعی، ضروری است سهمی از آن به‌صورت اجاره‎‏ای تامین شود. در این خصوص علاوه بر دولت، نقش شهرداری، بهزیستی، کمیته امداد و... شایان توجه است. اتخاذ هر سیاست عوام‎پسندی که با لحاظ منافع متقاضیان (مستاجران) و بدون توجه به منافع عرضه‏کنندگان (موجرین) صورت پذیرد، در نهایت موجب بازی باخت-باخت می‏گردد (تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سرکوب مالی موجرین، سیاست‏های این چنینی بعد از مدتی کنار گذاشته شده‏اند). با توجه به سهم بالای اجاره مسکن در هزینه خانوار و همچنین شاخص قیمت مصرف کننده، خلأ حضور وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاست‏گذاری پولی کشور (شورای پول و اعتبار) مشهود است.

بازار اجاره‏ مسکن

اجاره‏بهای مسکن از عوامل مختلف درون‏ و برون‎بخشی متأثر است؛ به‌طوری که می‏توان آن را تابعی چند متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‏ای، عوامل روانی و... دانست. در میان‏مدت و بلند‏مدت، نرخ اجاره‏بها هماهنگ با نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن تغییر می‏یابد، با این حال در کوتاه‏مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‏ای نیز حائز اهمیت است؛ به‌طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج‎گیری اجاره‏بهای مسکن را مشاهده می‌کنیم؛ ولی پس از عبور از این دوره و فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره‏ مسکن، تعدیل و به ثبات نسبی می‏رسد. درخصوص چشم‏انداز بازار اجاره در سال جاری نیز با ورود به خردادماه، باید افزایش تدریجی اجاره‏بها در این بازار را به انتظار نشست. این روند افزایشی قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. البته این سخن به هیچ‏وجه به معنای افزایش شدید اجاره‏بها نبوده و بازار اجاره در سال جاری، به‏تبعِ تورم عمومی و همچنین قیمت مسکن، از آرامش برخوردار خواهد بود