گزارش رسمی از شکست «تامین مسکن» برابر «دستگاه‌‌‌های زمیندار»؛ جاذبه اراضی دولتی برای دولتی‌‌‌ها چیست؟
قبولی دستگاهها در زمین‌داری
گزارش تفریغ بودجه ۱۴۰۲ نشان میدهد، از تکلیف فروش ۹۹ همت دارایی منقول و غیرمنقول مازاد دولت فقط ۷۰۰ میلیارد تومان از محل فروش املاک مازاد محقق شد؛ یعنی دستگاهها در «چسبندگی به ملک» از ۱۰۰ نمره ۹۹ را کسب کردند
قانون گفته بود «زمین‌‌‌های مورد نیاز مسکن ملی» با «فروش اراضی تحت مالکیت دستگاهها» تامین شود، اما نشد
راضیه احقاقی: گزارش تفریغ بودجه 1402 در بخش مسکن از عملیاتی نشدن بندهای مرتبط با آزادسازی زمین نهادها و سازمان‌‌‌های دولتی و عدم‌فروش املاک مازاد این سازمان‌‌‌ها با هدف تامین اعتبار مالی مورد نیاز مصارف بودجه‌‌‌ای ذکر شده در برنامه بودجه حکایت دارد. بندهای مربوط به بخش مسکن در برنامه بودجه 1402 با استناد به قانون جهش تولید مسکن تدوین شده بود؛ با وجود این گزارش تفریغ بودجه نشان داد که عمده تکالیف در نظر گرفته شده در بخش تامین زمین و فروش املاک مازاد با هدف رد دیون یا تامین مالی محقق نشده است.
درحالی در این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به تعیین تکلیف زمین‌‌‌های بایر و رهاشده نهادهای دولتی شده است که به نظر می‌‌‌رسد در ساختار سیاسی کشور این وزارتخانه قدرت کافی برای الزام نهادهای دولتی برای واگذاری رایگان زمین را ندارد. درواقع چسبندگی به زمین در میان تمامی نهادها و سازمان‌‌‌های دولتی کشور بالا است؛ این چسبندگی ناشی از دو فاکتور رانت زمین و ریسک صفر نگهداری آن به‌‌‌عنوان سرمایه امن است. سرعت رشد قیمت زمین نسبت به ساختمان در کشور بالاتر بوده و همین موضوع جذابیت نگهداری زمین را افزایش داده و در عین حال نبود قوانین مالیاتی برای زمین‌‌‌های بایر نیز سرمایه‌‌‌گذاری در بخش زمین را تشویق کرده است. در چنین شرایطی اگر دولت جدید قصد دارد فروش زمین‌‌‌های مازاد را تقویت کند، لازم است تا این هدف را به شکل مستقیم و بالاتر از سطح وزارت راه وشهرسازی پیگیری کند.
گزارش تفریغ تبصره 11 بودجه مربوط به حوزه مسکن و حمل‌‌‌نقل منتشر شد؛ در بندهای «ه»، «و»، «ی» و «ث» به شکل مستقیم به مساله تامین زمین و فروش املاک مازاد اشاره شده که البته در هیچ یک از این بندها موفقیت قابل‌توجهی حاصل نشده است. در حالی که قانون بودجه 1402 نتوانست دستگاه‌‌‌های دولتی و نهادهای عمومی را به فروش املاک مازاد با هدف سرمایه‌‌‌گذاری در سایر حوزه‌‌‌ها یا پرداخت بدهی به سایر سازمان‌‌‌ها و نهادها ملزم کند؛ این قانون موفقیتی در عرضه زمین از سوی نهادهای دولتی نیز نداشته است.
در حالی دولت در آزادسازی زمین مطابق قانون بودجه 1402 موفق نبود که بخشی از عدم‌پیشبرد طرح مسکن ملی در دولت قبل به عدم‌تامین کافی زمین مرتبط بود. مطابق داده‌‌‌های وزارت مسکن دولت سیزدهم، از خانوارهایی که در طرح مسکن ملی ثبت‌نام کردند 6میلیون خانوار دارای صلاحیت شناسایی شدند؛ از این تعداد یک میلیون و 800 هزار خانوار با تامین آورده در این طرح ثبت‌نام کردند، اما برای یک میلیون و 100 هزار واحد تامین زمین انجام شد. درواقع 38 درصد ثبت‌‌‌نام‌کنندگان در این طرح با چالش تامین زمین مواجه هستند. این در حالی است که نهادها و سازمان‌‌‌های دولتی میزان قابل‌توجهی زمین بایر در اختیار دارند که بدون استفاده رها شده، اما چسبندگی نامرئی به زمین مانع از واگذاری این زمین‌‌‌ها برای اجرای طرح‌‌‌هایی نظیر طرح مسکن ملی می‌شود. در عین حال چسبندگی نهادها و سازمان‌‌‌های دولتی به زمین و املاک باعث شده تا این نهادها در تامین مالی و بازپرداخت بدهی‌‌‌های خود نیز با چالش‌‌‌های گوناگونی مواجه باشند.
تبصره 11 بودجه سال 1402 با استناد به بند 10 قانون جهش تولید تدوین شده است؛ در بند 10 این قانون آمده است که کلیه وزارتخانه‌‌‌ها، موسسات و دستگاه‌‌‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که 100درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود اقدام کنند. این واگذاری در چارچوب مکان‌‌‌یابی موضوع ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (به استثنای اراضی تبصره (۲) ماده (۹) این قانون) است. در این قانون آمده است که ظرف دو ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه وشهرسازی باید نهادهای دولتی نسبت به اجرای آن اقدام کنند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
در بند «ه» تبصره 11 قانون برنامه بودجه 1403 آمده است: به دستگاه‌‌‌های اجرایی اجازه داده می‌شود با رعایت ماده 10 قانون جهش تولید مسکن مصوب هفدهم مرداد ماه سال 1400 در سقف ردیف ذی‌‌‌ربط مندرج در جدول شماره 5 این قانون با اخذ مجوز از وزیر امور اقتصاد و دارایی اقدام کنند. در جزء 1 بند «ه» آمده است که برای فروش املاک مازاد خود با رعایت قوانین و مقررات مربوطه و موازین شرعی اقدام و درآمد حاصله را پس از واریز به خزانه با تخصیص سازمان برنامه و بودجه کشور صرف طرح‌‌‌های تملک دارایی‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای با اولویت استان محل وقوع املاک کنند. در برنامه بودجه 1402 میزان درآمد از محل فروش منابع حاصل از فروش اموال و دارایی‌‌‌های منقول و غیر منقول مازاد دولت بند «ه» تبصره یک برابر 995 هزار میلیارد ریال پیش‌بینی شده بود؛ میزان وصول این درآمد مطابق لیست خزانه تنها 9 میلیارد ریال یعنی 0.9 درصد برنامه بود.
در بند «و» این برنامه آمده است که به دستگاه‌‌‌های اجرایی اجازه داده می‌شود برای تسویه مطالبات و بدهی‌‌‌های قطعی حسابرسی شده خود به شهرداری‌‌‌ها و سازمان تامین اجتماعی و نهادهای عمومی غیردولتی و سازمان تامین اجتماعی نیروهای مسلح، یا بابت آورده سهم دولت در طرح‌‌‌های مشترک عمومی-خصوصی نسبت به مبادله/تهاتر اراضی به قیمت کارشناسی (با رعایت ماده 10 قانون جهش تولید مسکن) و املاک در اختیار را با رعایت قوانین و مقررات مربوط و موازین شرعی و در چارچوب آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای که ظرف دو ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی با همکاری وزارت کشور و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌‌‌رسد، اقدام کند. مطابق بررسی‌‌‌ها این بند و اهداف قانون‌‌‌گذار تا پایان سال 1402 محقق نشده است.
در بند «ی» آمده است به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده می‌شود، حسب ضرورت زمین‌‌‌ها و املاک در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن در حریم و محدوده هر یک از شهرها را به موضوع بازآفرینی بافت‌‌‌های فرسوده و حاشیه‌‌‌های شهرها اختصاص دهد. مطابق بررسی‌‌‌ها وزارت راه وشهرسازی با استفاده از سازوکار این بند صرفا قطعه زمینی به مساحت 11 هزار مترمربع در شهر شیراز را بر اساس توافق به عمل آمده مورخ شانزدهم بهمن ماه 1402 فی مابین سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری جهت بازآفرینی بافت‌‌‌های فرسوده و حاشیه‌‌‌های شهر شیراز به شرکت یاد شده واگذار کرد، اما تا پایان سال 1402 تحویل قطعی انجام نشد.
در بند «ث» آمده است؛ جهت تشویق ساکنان بافت فرسوده به مشارکت در نوسازی محله‌‌‌های فرسوده و حاشیه‌‌‌ای، وزارت راه وشهرسازی مجاز است در فرآیند کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده و حاشیه‌‌‌ای با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود تا سقف 40 درصد تخفیف در قیمت کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی مذکور اعمال کند. مطابق بررسی‌‌‌ها این بند و اهداف قانون‌‌‌گذار تا پایان سال 1402 محقق نشده است.
نگهداری زمین به سود دولتی‌‌‌ها است
فردین یزدانی پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن در خصوص دلایل تمایل سازمان‌‌‌ها و نهادها برای زمین و ملک‌داری به «دنیای اقتصاد» گفت: املاک و مستغلات پناهگاهی امن برای سرمایه‌‌‌گذاری در ایران شمرده می‌شود؛ ریسک سرمایه‌‌‌گذاری در این بازار پایین بوده، هر چند نقدشوندگی املاک پایین است. مزایا و ویژگی‌‌‌های حاکم بر بازار مسکن در کشور باعث شده تا سازمان‌‌‌ها و نهادهای دولتی، بانک‌ها و... برای سالیان متمادی به سمت سرمایه‌‌‌گذاری در این بازار رفته و از فروش املاک و زمین‌‌‌های خود اجتناب کنند. در چنین شرایطی الزام سازمان‌‌‌ها و نهادهای دولتی برای واگذاری زمین و املاک خود به سادگی میسر نیست. وی ادامه داد: البته رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن و زمین طی سال‌‌‌گذشته نیز در عدم‌تحقق فروش بخشی از املاک مازاد دستگاهها دخیل بوده و نمی‌‌‌توان تمام این عدم‌فروش را به نخواستن نهادها مرتبط کرد.
این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه گفت: طبیعتا هیچ نهاد یا سازمان دولتی تمایلی برای عرضه زمین خود به وزارت راه وشهرسازی با اهدافی نظیر اجرای مسکن ملی ندارد. این موضوع تنها در شرایطی محقق می‌شود که یک قوه قاهره نظیر دولت بتواند این سازمان‌‌‌ها را ملزم به اجرای این امر کند. البته قضیه املاک و زمین‌‌‌های بانک‌ها متفاوت است، چرا که بانک‌ها با بخشی از سپرده‌‌‌های خود در بخش زمین و مسکن سرمایه‌‌‌گذاری کرده‌‌‌اند و نمی‌‌‌توان آنها را به سادگی ملزم به فروش املاک و زمین‌‌‌های خود کرد.
یزدانی با تاکید بر مخالفت با طرح مولدسازی آن‌گونه که در قانون تصریح شده، گفت: با وجود این لازم است تمامی نهادهای دولتی مکلف به واگذاری زمین‌‌‌های بایر خود شوند. این در حالی است که واگذاری املاک به سادگی واگذاری زمین نبوده و می‌‌‌تواند با مفسده همراه شود. وی تاکید کرد: تحقق واگذاری زمین از سوی نهادهای دولتی نیاز به قدرت سیاسی و عزمی از بالا دارد. وزارت راه و شهرسازی توان کافی برای تحقق چنین امری را ندارد. طی سال‌های گذشته قوانین متعددی در خصوص واگذاری زمین وضع شده، اما هیچ یک به نتیجه مدنظر نرسیده است؛ درواقع مشکل در قوانین نیست، بلکه باید مشکل را در نبود عزم سیاسی دنبال کرد.
