اتفاق بی‌سابقه در بازار تابستانه مسکن

به گزارش خبرنگار اقتصادنیوز ، گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه سال 1400» که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است نشان می دهد که در آخرین ماه تابستان، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به حدود  7 هزار و 789 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 41.6 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.0 درصد کاهش نشان می‌دهد.

  در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 317.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 2.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

قدیمی ها پر مشتری تر شدند

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 7789 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 33.0 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با شهریورماه سال قبل حدود 5.0 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل «6 تا 10»، «11 تا 15»، «16 تا 20» و «بیش از 20» سال ساخت افزوده شده است.

منطقه 5 همچنان رکورد دار فروش / 10 منطقه پر مشتری تهران

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریورماه سال 1400 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 10.0 و 8.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.6 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در شهریورماه سال 1400 مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 7، 8، 1، 15 و 11) بوده و 12 منطقه باقی‌مانده 27.4 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 تحولات قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران

در شهریورماه سال 1400، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 317.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 2.4 و 30.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

منطقه یک گران‌ترین و منطقه 18 ارزان ترین منطقه پایتخت

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 689.1 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 150.3 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

این رقم ها  نسبت به ماه مشابه سال 1399 به ترتیب 35.7 و 44.3 درصد افزایش نشان می‌دهند.

بازار کدام آپارتمان‌های تهران گرم است؟

 براساس آمار منتشر شده بانک مرکزی ،توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریورماه سال 1400 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمت «150 تا 200» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 16.3 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی «200 تا 250» و «250 تا 300» میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های 16.0 و 12.9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که 61.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (317.0 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

متراژ محبوب خریداران مسکن

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1400 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» مترمربع با سهم 15.1 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.7 و 11.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 56.3 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.

در شهریورماه سال 1400، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «10.0 تا 15.0» میلیارد ریال با سهم 18.2 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «5.0 تا 10.0» و «15.0 تا 20.0» میلیارد ریال به ترتیب با اختصاص سهم‌های 17.6 و 12.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 50.0 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 20.0 میلیارد ریال اختصاص داشته است.

افزایش نجومی نرخ اجاربها

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در شهریورماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 42.8 و 45.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است . این درحالی است که بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا صاحبان خانه تنها می توانستند 25 درصد بر مبلغ کرایه خود بی افزایند .  

بازار مسکن جنوب همچنان در رکود 

مجید صالحی یکی از مشاوران املاک قدیمی که در محدوده جنوبی تهران فعالیت می کند به اقتصادنیوزمی گوید :  افزایش تعداد معاملات مسکن در محدوده جنوبی شهر رخ نداده است و به نظر نمی آید به این میزان معاملات در تهران افزایش داشته باشد .

او ادامه می دهد :‌در محدوده جنوبی بیشتر معاملات در محدوده قیمتی متری 13 میلیون تومان تا 15 میلیون تومان انجام می شود و آپارتمان هایی با قد 4 تا 9 سال که افت قیمتی داشته اند .

این فعال بازار مسکن معتقد است هنوز چشم انداز بازار مسکن مشخص نیست اما نباید انتظار ارزانی در این بازار را داشته باشیم زیرا هزینه های ساخت افزایش داشته است .

صالحی در خصوص افزایش فایل های سبز هم توضیح می دهد :‌شاید برخی به دلیل پول لازم بودن زیر قیمت بازار و یا ملک خود را حراج کنند اما این موارد نادر است و بسیاری حاضر به عقب نشینی قیمتی نیستند . فروشنده ای که می خواهد خانه خود را ارتقا دهد مجبور است که ملک اش را به قیمت بفروشد یا کسی که با هزینه های بالا آپارتمان ساخته است که نمی تواند با زیان آن را به فروش برساند .

رشد نقطه ای بی سابقه در شهریور 

به گزارش اقتصادنیوز ،مقایسه قیمت متوسط اعلام شده هر متر مربع زمین مسکونی در شهریور ماه از سوی بانک مرکزی با موقعیت مشابه خود در سال گذشته نشان از رشدی 30.25 درصدی داشت است. مقایسه رشد سالانه شهریور ماه با ماه های گذشته نشان می دهد از اردیبهشت ماه سال 97 تا کنون رشد نقطه ای آخرین ماه تابستان بی سابقه بوده است. به عبارت دیگر رشد نقطه به نقطه این ماه کمترین میزان در تقریبا سه سال گذشته بوده است.رکورد های دیگر اما خبر از افزایش قیمت می دهند.

تعداد معاملات در این ماه با 41.7 درصد رشد نسبت به مرداد ماه به 7 هزار و 789 فقره رسیده است. در 6 سال گذشته این میزان رشد درتعداد معاملات شهریور بی سابقه بوده است.

تغییر عادت خریداران تابستانه مسکن 

بررسی آمار تعداد معلاملات مسکن از سال 95 تا کنون نشان می دهد هر ساله در شهریور کاهش تعداد معامله داشته ایم. برخلاف عادت پایان تابستان تعداد معاملات  در این ماه افزایشی بوده  که در تمام تابستان 5 سال گذشته بی سابقه بود.

این افزایش در نهایت منجر به رشد نقدینگی وارد شده به بازار مسکن شده و 20 هزار و 989 میلیارد تومان نقدینگی را وارد بازار مسکن کرد. برای محاسبه نقدینگی وارد شده بازار مسکن متراژ متوسط معامله شده در هر ماه را 85 مترمربع در نظر گرفته و با ضرب در قیمت و تعداد معاملات در هر ماه می توان تخمینی از گردش پول در این بازار در هر ماه را ارائه داد.

در همین رابطه برآورد ها نشان می دهد در ماه جاری 20 هزار و 989 میلیارد تومان پول در بازار خرید و فروش مسکن تهران جابجا شده که نسبت به ماه قبل 45 درصد افزایش داشته است. مقایسه ها با سال های اخیر نشان می دهد در 6 سال گذشته این تنها مرتبه ای است که نقدینگی بازار مسکن در پایان تابستان روندی افزایشی داشته است. به عبارت دیگر در تمام شش سال گذشته به جز امسال پول وارد شده در بازار مسکن نسبت به مرداد نزول پیدا می کرده است.  این رخداد می تواند به علت رشد بالای تعداد معاملات در شهریور امسال باشد.