توقف تخلیه حباب زمین

گروه مسکن- فرید قدیری: کاهش سریالی قیمت زمین مسکونی در تهران بعد از ۵ فصل، در پاییز امسال متوقف شد و به دنبال «تثبیت» بهای «فروش» و «اجاره» آپارتمان، هم‌اکنون نوع سوم پایداری در بازار ملک به‌وجود آمده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نوسانات بلندمدت قیمت‌ها در بازار زمین حاکی است: حبابی که ناگهان در سال‌۹۱ قیمت املاک کلنگی و زمین‌های خام شهر تهران را فراگرفت و در بهار۹۲ با ثبت تورم ۱۶۰درصدی در این بازار، به بیشترین حد ممکن رسید، اگرچه طی ۹ ماه آخر پارسال و همچنین نیمه‌اول امسال مسیر تخلیه را پیمود اما در فصل گذشته، بدون آنکه کاهش بیشتر یا افزایش جدید در قیمت زمین حاکم شود، حالت ثبات در آن برقرار شد.

موتور تخلیه «حباب زمین» از حرکت باز ایستاد

«پایداری» نوع سوم در بازار ملک

داده‌های گزارش‌های پیشین و جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط ارزش زمین قابل ساخت‌وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعی حدود ۶ میلیون تومان در اوایل پارسال، هم‌اکنون به سطح متری ۴میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برگشته است.

زمین از ابتدای تابستان سال گذشته تا پایان تابستان امسال حدود ۳۰درصد ارزان شد طوری که میانگین قیمت در این فاصله، شیب یکدست منفی را طی کرد و در انتهای تابستان۹۳ به سطح ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید.

اما در پاییز۹۳، قیمت زمین با نوسان جزئی ۱/ ۱درصد نسبت به مدت مشابه سال۹۲، عملا از سرازیری ماه‌های قبل خارج شد و پس از ۵ فصل، بدون تغییر ثابت ماند. این در حالی است که دست‌کم از پاییز۹۲ به بعد، ارزش زمین‌های مسکونی تهران در هر فصل بین ۱۰ تا ۱۳درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش یافته بود.

هم‌اکنون بررسی‌های کارشناسی درباره آنچه باعث از حرکت ایستادن موتور تخلیه حباب در بازار زمین شده، بر دو فاکتور اثرگذار تاکید دارد. فاکتور اول به حذف شکاف بزرگ ۲۴ماهه بین بازار مسکن و بازار زمین برمی‌گردد. صعود قیمت زمین در تهران از پاییز سال۹۱ با فاصله زیادی از قیمت مسکن، تشدید شد طوری‌که ارزش معاملاتی آپارتمان‌ها که تا پیش از دهه۸۰ همواره از ارزش زمین بالاتر بود در اوایل سال۹۲، تحت‌تاثیر جهش زمین، در پایین‌ترین سطح -در مقایسه با قیمت زمین- قرار گرفت.

در بهار سال۹۲ اگر چه قیمت مسکن و زمین هر دو به حباب حداکثری دچار شدند و به بالاترین نقطه، هم به لحاظ سطح قیمت و هم به لحاظ نرخ تورم رسیدند اما در این فصل، شکاف نسبی بین قیمت املاک کلنگی و واحدهای مسکونی، به میزان بی‌سابقه‌ای افزایش یافت، طوری‌که با متوسط قیمت متری ۹/ ۵ میلیون تومانی زمین و متری ۲/ ۴ میلیون تومانی آپارتمان، اختلاف یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی بین آنها به‌وجود آمد. شکاف بهار۹۲ که به لحاظ اندازه، در سال‌های اخیر بی‌سابقه بود، هم‌اکنون ۷۷درصد کم شده طوری‌که در پاییز امسال قیمت زمین حداکثر به اندازه ۴۰۰ هزار تومان بالاتر از قیمت مسکن قرار گرفت.

طی ماه‌های اخیر، به دلیل آنکه شتاب تخلیه حباب زمین به مراتب بیشتر از شتاب کاهش قیمت مسکن بود، فاصله بزرگ بین این دو سطح قیمت، تا مرز «محوشدن» کم شد.

در حال حاضر، قیمت مسکن نسبت به نقطه اوج -بهار۹۲- حدود ۹درصد کاهش یافته اما در همین فاصله، قیمت زمین ۳۰درصد افت کرده است.

به این ترتیب، ترمیم اساسی شکاف ۷/ ۱ میلیون تومانی بین قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران از یکسو و نرخ بالای تخلیه حباب زمین در مقایسه با مسکن از سوی دیگر، علائمی است که به کمک آنها می‌توان یک دلیل توقف روند کاهنده قیمت زمین را تحلیل کرد. وضعیت کنونی به این معناست که احتمالا بازار زمین کشش کاهش بیشتر قیمت را ندارد و تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار، حول‌وحوش «صفر» خواهد بود.

در عین حال، افت شدید ساخت‌وساز، تقاضا برای خرید زمین یا ملک کلنگی را به شدت کاهش داده و از این نظر، امکان ریزش دوباره قیمت زمین وجود دارد. در این میان، ثبات قیمت زمین در پاییز را می‌توان در راستای خرید فصلی بسازوبفروش‌ها نیز قابل تامل دانست. فصل پاییز، زمان اصلی خرید ملک کلنگی از طرف سازند‌ه‌ها به حساب می‌آید. طبق گزارش مرکز آمار، در پاییز امسال حجم معاملات در بازار زمین ۵/ ۳درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد بنابراین این احتمال وجود دارد که زمستان امسال، مجددا قیمت زمین شیب منفی بگیرد و باز هم سطح قیمت کمتر شود. اما شرط تحقق این پیش‌بینی، اوضاع آتی عامل دوم اثرگذار بر بازار زمین است. این عامل همان منشأ اصلی سقوط قیمت زمین در ۵ فصل منتهی به تابستان۹۳ است. در این مدت به واسطه نظارت شورای‌عالی شهرسازی بر روال صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و همچنین کنترل‌های سختگیرانه‌ای که این شورا بر تصمیمات کمیسیون ماده۵ شهر تهران، برای تغییرکاربری و افزایش تراکم اعمال کرد، «سفته‌بازی با زمین» مهار شد. نیمه اول امسال بررسی‌های رئیس شورای‌عالی شهرسازی -وزیر راه‌وشهرسازی- نشان داد بین تراکم اضافه و قیمت زمین در تهران رابطه تصاعدی وجود دارد، طوری که با فروش تراکم بیشتر از حد مجاز برای یک قطعه، تا چندبرابر به ارزش ریالی آن زمین افزوده می‌شود و تاثیر مسری این جهش قیمتی بر ارزش املاک مجاور، کل یک محله شهر را با تورم قیمت ملک مواجه می‌کند. پروسه صدور مجوزهای خاص تراکم و کاربری در ماه‌های اخیر به عنوان منشأ تحریک قیمت زمین، عملا معلق بود و اگر این وضعیت همچنان حفظ شود، می‌توان به ثبات بازار زمین در بدترین حالت یا کاهش بیشتر قیمت در خوش‌بینانه‌ترین وضع ممکن، امیدوار بود. با این حال در روزهای اخیر برخی اقدامات در حوزه نظارت بر روند شهرسازی تهران، از تقلیل سطح نظارت عالیه حکایت دارد.

اخیرا شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پاسخ به درخواست کمیسیون ماده۵ شهر تهران مبنی‌بر کسب تکلیف برای نحوه برخورد با ۴۷درخواست برج‌سازی در محله‌های گران‌قیمت پایتخت، دستور «بررسی طبق ضوابط» را به این کمیسیون صادر کرده است؛ این در حالی است که موقعیت برخی از زمین‌هایی که مالکان‌شان درخواست احداث بلندمرتبه را دارند، در طرح تفصیلی تهران، روی پهنه‌هایی با تراکم‌کم یا غیرمسکونی قرار گرفته و جای بررسی ندارد! اگر قرار باشد این درخواست‌ها طبق ضوابط بررسی شود، علی‌القاعده به برخی از آنها باید پاسخ منفی داده شود، در غیر این‌صورت با رونق گرفتن دوباره مجوزهای خاص، احتمال تغییرات قیمت زمین نیز وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در ماه‌های اخیر از رکود مسکن نیز اثر گرفت. قیمت زمین در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲، حدودا ۱۰ برابر شد.

ثبات در سه بخش

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اطلاعات رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد در وضعیت فعلی، هر سه بخش بازار ملک وارد مرحله ثبات نسبی شده است؛ از یکسو نوسانات قیمت مسکن در بازه افت و خیز کمتر از ۵درصد مهار شده و از سوی دیگر، تغییرات اجاره‌بها نیز تقریبا متوقف شده است، در این میان قیمت زمین نیز به پایداری رسیده است.

مرکز آمار ایران، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران طی پاییز امسال را متری ۴ میلیون و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را متری ۱۹ هزار تومان اعلام کرده است.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و داده‌های سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در تهران طی پاییز۹۳ را متری ۴میلیون و ۹۰ هزار تومان و متوسط اجاره‌بها را نیز متری ۲۰هزار و ۸۰۰ تومان گزارش کرده بود. به این ترتیب، اختلاف آماری بین گزارش‌های متولیان بخش مسکن و مرکز آمار در حوزه قیمت آپارتمان، از بین رفته اما در حوزه اجاره‌بها، هنوز فاصله وجود دارد.