فاز اخیر رونق قبل از دوره کنونی رکود معاملاتی، در فاصله حداکثر دو فصل به پایان رسد. بازار خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران، اواخر ۹۶ از رکود خارج شد و فاز پیش‌رونق به خود گرفت. بهار سال ۹۷ بازار ملک شاهد رونق نسبی معاملات آپارتمان (در پایتخت) بود اما از تابستان همان سال بازار بلافاصله وارد لاک رکودی شد و تا الان نیز رکود با نوسانات شدید (افت شدید معاملات به زیر کف رکودی در برخی ماه‌ها و سپس رشد حجم معاملات در همان فاز رکود در ماه‌های بعد) ادامه داشته است. جغرافیای رکود معاملاتی و ساختمانی در بازار مسکن فقط به شهر تهران محدود نیست، بلکه در همه شهرها، این چالش برای خریداران مصرفی و سازنده‌ها وجود دارد.

یکی از روابط قدیمی در بازار مسکن که الان بهم خورده است همین فاصله یا «تاخیر زمانی بین رکود یا رونق در تهران با دیگر شهرها» است. طی دوره‌های گذشته معمولا رکود یا رونق با تاخیر حداقل دو تا سه فصلی از شهر تهران به دیگر شهرهای کشور سرایت می‌کرد، اما الان شهرهای کشور همزمان با نوسانات ملکی روبه‌رو می‌شوند. البته علت تغییرات همزمان بازارهای مسکن تهران و دیگر شهرها، کاملا مشخص است؛ حساسیت خیلی بالای بازار مسکن با عامل بیرونی در شرایط فعلی آن هم در حالی که طی سال‌های قبل، عوامل بیرونی وزن چندان موثری بر تغییرات این بازار نداشتند باعث شده اکنون تفاوتی بین پایتخت به عنوان شهر پیشتاز در بازار مسکن با سایر شهرها وجود نداشته باشد.

سال گذشته هم در تهران و هم در سایر شهرها، حجم معاملات خرید خانه (آپارتمان) بیش از یک سوم کاهش پیدا کرد. در تهران تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در سال ۹۸ حدود ۳۲ درصد نسبت به سال ۹۷ کم شد و در ۳۰ استان دیگر این نرخ رشد منفی به ۳۶ درصد رسید که بیانگر حتی رکود بیشتر معاملات مسکن در شهرها در مقایسه با پایتخت است.

معدل فروش آپارتمان در سال گذشته کمترین میزان از سال ۹۳ به بعد بوده است. سال گذشته در تهران ۷۴ هزار واحد مسکونی فروش رفت یعنی ماهانه میانگین ۶ هزار واحد مسکونی که از کف رکود هم حدود یک هزار واحد کمتر است. با این حال در برخی ماه‌های سال گذشته میزان فروش (یا خرید) آپارتمان حتی از ۴ هزار واحد کمتر شد که در واقعیت به معنای تعطیلی بازار معاملات ملک بوده است. نکته جالب درباره بازار مسکن تهران و دیگر شهرها،‌ نرخ رشد قیمت است. نه تنها میزان رکود معاملات مسکن بین تهران و دیگر شهرها تقریبا به یک اندازه بوده است که میزان رشد قیمت نیز بهم بسیار نزدیک بوده است.

سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۶۲ درصد و در دیگر شهرها ۶۸ درصد جهش کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: سه علت کلیدی در جهش قیمت مسکن آن هم از نوع دنباله‌دار بودن آن، نقش دارد.

منظور از جهش دنباله‌دار، رشد تند قیمت مسکن طی حداقل دو سال گذشته در تهران است. سال ۹۷ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۷۰ درصد جهش کرد و سال بعد از آن هم ۶۲ درصد پرش کرد. دو سال رشد جهشی قیمت مسکن در دوره‌های بحرانی قبل هم سابقه‌دار بوده است؛ مثل سال‌های ۹۱ و ۹۲ اما اینکه بعد از دو سال، باز هم جهش ادامه کند، تقریبا کم‌سابقه است. از آن عجیب‌تر، همزمانی رشد شدید قیمت مسکن با افت جهشی حجم معاملات آپارتمان است. در طول دوره‌های اخیر و قدیمی رکود و رونق بازار مسکن –الگوی ثبت شده از رفتار بازار معاملات مسکن تهران طی ۲۹ سال گذشته- همواره جهش قیمت از پس رشد شدید معاملات خرید خانه و رونق اساسی در این بازار اتفاق افتاده است. به بیان ساده، آنچه در سال‌های ۷۵، ۸۶ و ۹۱ در بازار معاملات مسکن سبب جهش قیمت مسکن شد، رونق خرید و فروش واحد مسکونی توسط تقاضای مصرفی و البته تقاضای سرمایه‌ای در همان سال یا ماه‌های قبل از آن سال جهشی بود. اما در سال گذشته، تقریبا تقاضای مصرفی در بازار مسکن مشاهده نشد ضمن آنکه معاملات خرید هم فاز رونق نداشت بلکه رکود سنگین در بازار حاکم بود. این یکی دیگر از مصادیق مهم برای توضیح درباره بهم خوردن الگوهای قدیمی در بازار مسکن است.

ریشه‌های سه گانه جهش قیمت

آنچه شرایط دو سال اخیر در بازار مسکن (جهش قیمت توام با رکود سنگین) را رقم زده است سه متغیر کلیدی است: کسری شدید عرضه مسکن، شارژ مرتب انتظارات تورمی در جامعه (کشور) و ناتوانی آشکار سیاست‌گذار اقتصادی در آرامش‌ بخشیدن به اوضاع است. طی سنوات دور هر زمان در جامعه کارشناسی مسکن صحبت از ضرورت تحریک عرضه و سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌شد، تحلیل مقابل این توصیه آن بود که «عرضه چندان تاثیری در روند قیمت مسکن ندارد بلکه قیمت مسکن از متغیرهای مهم دیگری تاثیر می‌پذیرد»، اما الان کاملا مشخص، محرز و اثبات شده است که یکی از ریشه‌های جهش ممتد قیمت مسکن نبود فایل فروش آپارتمان مناسب متقاضیان حاضر در بازار است.

همین حجم محدود معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا ازسوی تقاضای سرمایه‌ای است. تقاضای سرمایه‌ای نیز مثل تقاضای مصرفی دنبال خرید آپارتمان متراژ کوچک است. این در حالی است که عرضه کلی در بازار مسکن بسیار کمتر از تقاضا است و فایل‌های متراژ کوچک نیز چندان در بازار پیدا نمی‌شود.

سال گذشته در تهران ۶۶ هزار واحد مسکونی ساخته شد. در پنج سال منتهی به پایان سال گذشته نیز تیراژ ساخت‌وساز سالانه آپارتمان در تهران کمتر از ۷۰ تا ۷۵ هزار واحد بوده است. این در حالی است که کف نیاز بازار مسکن تهران به واحد مسکونی جدید (ساخت‌وساز سالانه) چیزی در حدود ۸۵ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی است. در سال‌های قبل، بازار مسکن تهران تجربه ساخت بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سال را نیز داشته است. بنابراین طبیعی است که ۵ سال «کم‌سازی» در بازار مسکن تهران اثر خود را در سال‌های ۹۷ و ۹۸ در معاملات بروز دهد. در این میان، اتفاق دیگری که سال گذشته در بازار معاملات خرید آپارتمان رخ داد باعث شد «انعکاس بیشتر اثر کمبود عرضه جدید آپارتمان» در بازار رقم بخورد.

فروش آپارتمان یا به عبارتی، فایل‌های فروش آپارتمان در بازار فقط به واحدهای نوساز و تازه‌ساز محدود نمی‌شود بلکه مالکان آپارتمان‌های در حال استفاده نیز به دلایلی از جمله قصد تبدیل به احسن، واحدهای خود را تبدیل به فایل فروش می‌کنند. در حالت طبیعی (سال‌های قبل از ۹۷)، حدود ۴۴ تا ۴۸ درصد از واحدهای مسکونی فروش رفته در بازار مسکن، آپارتمان چندسال ساخت و کارکرده بودند، اما طی یکی دو سال گذشته تقاضای فروش از سمت دارندگان واحدهای مسکونی کارکرده به شدت کاهش پیدا کرد. این همان اتفاقی است که توانست اثر کمبود واحد نوساز در بازار را تشدید کند. به این ترتیب عدم پشتیبانی واحدهای کارکرده و واحدهای نوساز از تقاضای حاضر در بازار مسکن خود عامل قوی برای جهش قیمت مسکن در دست‌کم دو سال اخیر است.

علت دوم (شارژ کننده دوم) جهش قیمت مسکن، ارتباطی به درون بازار مسکن ندارد، بلکه در «انتظارت تورمی» خلاصه می‌شود. سال ۹۷ کل اقتصاد و جامعه شاهد «انتظارات تورمی» و نوعی «نااطمینانی قوی به آینده اقتصاد» بود. بخشی از «انتظارات تورمی» بخاطر نداشتن حس خوب عمومی به آینده حوزه سیاست بین‌الملل و مهارت تیم اقتصادی در سیاست‌گذاری درست و متناسب با شرایط جدید و بخش زیادی هم، در نتیجه شوک‌های پی در پی نرخ ارز و افزایش شدید سطح قیمت کالاها و خدمات (تورم عمومی)، بوجود آمد. مطالعه اخیر یکی از کارشناسان ارشد اقتصادی در توضیح زمینه افزایش انتظارات تورمی در سال گذشته نشان می‌دهد: اقتصاد ایران در سال‌های ۹۷ و ۹۸ شاهد یکی از بیشترین نرخ‌های دو ساله تورم عمومی بود. در کنار این اتفاق، پالس‌های منفی از ضعف سیاست‌گذار در مهار تورم در جامعه باعث اضطراب خانوارها و سرمایه‌گذاران ریز و درشت نسبت به «سرنوشت دارایی‌هایشان و تقلا برای تبدیل دارایی در بازار مقاوم در برابر تورم» شد. این همان عاملی است که باعث شد سال گذشته دو بازار،‌ به شدت موردتوجه تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه قرار بگیرد یعنی بازار سرمایه (بورس) در اولویت اول و بازار ملک (مسکن) در اولویت دوم.

اکنون می‌توان به این سوال پاسخ داد که «چرا در سال ۹۹ نیز به رغم برداشت همه طیف فعال در بازار مسکن مبنی بر پایان جهش قیمت، اما همچنان روند رشد قیمت مسکن ادامه پیدا کرد.» علت، در «تداوم انتظارات تورمی» است که باعث شده تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک برای تبدیل دارایی به امن‌ترین دارایی در برابر تورم، کماکان (ولو در حجم پایین) وجود داشته باشد و در نتیجه، کمبود شدید عرضه آپارتمان، خودنمایی کند و برآیند این معجون تورمی، مسیر تورم مسکن را شیب‌دارتر از قبل کند.

خرداد و تیر امسال، تورم ماهانه مسکن در تهران رکورد زد. تیر ماه نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن به ۱۲ درصد رسید که در طول سال‌های اخیر بی‌سابقه بود شاید هم هیچ‌وقت در بازار مسکن چنین شتاب رشد قیمتی در فاصله یک ماه آن هم در رکود معاملاتی، سابقه‌دار نبوده است.  علت سوم جهش دنباله‌دار قیمت مسکن، فعل و انفعالات بورس تهران است. این عامل در مقایسه با دو عامل دیگر، دیرتر در بازار مسکن اثر کرد اما شدت اثر آن با اینکه مدت زمان زیادی از تاثیر آن نمی‌گذرد، شدیدتر از دو عامل دیگر است.

اوایل امسال فروشنده‌های مسکن با اطلاع از اینکه سال گذشته بورس تهران به سرمایه‌گذارانش نزدیک به ۲۰۰ درصد سود داد، نسبت به تحولات بازار سرمایه حساس شدند. بازدهی بازار سهام در سال گذشته ۱۸۹ درصد شد. معنای این نرخ آن است که ارزش دارایی (سهام) سرمایه‌گذاران بورسی در سال گذشته (در فاصله ابتدا تا پایان ۹۸) تقریبا ۳ برابر شده است.

این نرخ باعث شکل‌گیری انتظارات افزایشی قیمت در سمت فروشندگان آپارتمان شد. گروهی از فروشندگان بالقوه، از تصمیم خود برای فروش آپارتمان و ملک منصرف شدند (گام اول که باعث کمبود عرضه فایل شد) و گروهی هم که کماکان قصد فروش داشتند بر قیمت‌های پیشنهادی خود تجدیدنظر افزایشی کردند.

سال ۹۸، بازار سایه‌انداز بر معاملات مسکن و رفتار قیمتی فروشنده‌های آپارتمان، «ارز» بود اما امسال، بازار هدایت‌کننده متغیرهای مسکن، «بورس» شده است. از طرفی به تناسب صعود هیجانی شاخص در بازار سرمایه در ماه‌های اخیر، رفتار فروشنده‌های مسکن به شاخص بورس نیز وابسته‌ شد به‌طوری‌که در همین ایام تابستان، دستکاری مکرر و روزانه قیمت‌ پیشنهادی در فایل‌ها با فرمان مالکان و هدایت مستقیم از بازار سرمایه صورت می‌گیرد. جالب آنکه در روزهای کاهشی بورس تهران، شواهدی از تجدیدنظر کاهشی در قیمت فایل‌های آپارتمان دیده نشده است، اما به محض نوسان مثبت شاخص، بازار مسکن شاهد اثر مستقیم فروشنده‌‌های آپارتمان است. برخی واسطه‌های ملکی در بازار مسکن تهران، بورس تهران را دماسنج قیمت مسکن توصیف می‌کنند و می‌گویند تغییرات شاخص در بازار سرمایه است که مسیر نوسان قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان را مشخص می‌کند.

بورس تهران در چند ماه اخیر کانون جامعه نگران از آینده اقتصاد شد. تقریبا غالب خانوارها و سرمایه‌گذاران ریز و درشت برای رویین‌تن کردن سبد دارایی‌شان در برابر تورم عمومی و رشد‌های قیمتی آتی (انتظارات تورمی) به سمت بازار سرمایه و خرید سهام پناه آوردند (برخی‌ها می‌گویند هجوم آوردند) و همین امواج ورودهای جدید به بورس بر افزایش حرارت بورس و قله‌پیمایی شاخص موثر افتاد.

بورس تهران از ابتدای سال تا نیمه تابستان ۳۰۰ درصد به سرمایه‌گذاران خود سود داد. نرخی که در هیچ بازاری طی این سال‌ها محقق نشده‌است. الان هر دو سمت بازار مسکن (هم فروشنده و هم خریداران سرمایه‌ای) توقع دارند چنین نرخی در بازار ملک رویت شود.

بازار ساخت‌وساز باتلاق بسازوبفروش‌ها

یک سوال مهم مرتبط با جهش قیمت مسکن وجود دارد، اینکه «چه کسانی از وضعیت موجود بازار مسکن راضی هستند؟» آیا جهش قیمت مسکن، بهشت و جهنم در بازار ملک به‌وجود آورده است و مثلا بساز و بفروش‌ها ساکن بهشت بازار کنونی ملک هستند؟

پاسخ سطحی و بدون تحقیق درباره واقعیت این بازار آن است که «بله»، سازنده‌ها برنده وضع موجود هستند.

اما واقعیت، درست عکس این پاسخ پوچ است.  بررسی‌ها نشان می‌دهد سازنده‌ها دو ضربه از جهش قیمت مسکن خورده‌اند و شاید از این منظر، زیان آنها اگر بیشتر از خریداران مسکن نباشد، کمتر نیست.

جهش قیمت مسکن باعث پرتاب متقاضیان مصرفی به بیرون بازار معاملات ملک شد. سازنده‌ها خوب آگاه و مطلع هستند که آنچه رونق فروش را در بازار ملک تضمین می‌کند، وجود تقاضای مصرفی به شکل پایدار در بازار است. بنابراین اگر چه در ماه‌های اخیر معاملات خرید در جریان بوده، اما چون تقاضای سرمایه‌ای بیشترین حضور و تقاضای مصرفی کمترین حضور را داشته در نتیجه، فاز رکود در بازار کماکان برقرار بوده و اوضاع و احوال سازنده‌ها نیز بدتر از گذشته شده است. بساز و بفروش‌ها بخاطر جهش قیمت مسکن، نتوانستند فروش مناسب داشته باشند.

کاهش سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن از بالای ۵۲ درصد به نزدیک ۳۶ درصد در حال حاضر بیانگر سختی فروش و مشکلات بساز و بفروش‌ها است. این، اولین ضربه غیرمستقیم جهش قیمت مسکن به بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی است. رشد قیمت زمین نیز عرصه را برای تعریف پروژه‌های جدید به شدت محدود کرده است طوری‌که بخش زیادی از بسازوبفروش‌ها توان مشارکت در ساخت را با مالکان زمین در تهران از دست داده‌اند. این، ضربه دوم جهش قیمت مسکن به سازنده‌ها محسوب می‌شود که از محل بازار زمین به آنها اصابت کرده است.

جهش قیمت مسکن خیلی زود باعث جهش قیمت زمین شد. البته بعضی‌ها معتقدند جهش قیمت زمین ابتدا (زودتر) رخ داد و بعد از آن، قیمت مسکن رشد کرد.

اما هر کدام که زودتر از دیگری اتفاق افتاده باشد آنچه واقعیت دارد «اثرپذیری بازار زمین در حال حاضر از تحولات قیمتی بازار مسکن» است.

سال گذشته قیمت زمین بیش از ۱۰۰ درصد در تهران رشد کرد در حالی که قیمت مسکن رشد ۶۲ درصدی پیدا کرد. بنابراین تورم زمین تندتر از تورم مسکن است و طبیعی هم است چون عرضه در بازار زمین در حالت طبیعی نیز محدودتر از بازار مسکن است بنابراین در زمان‌هایی مثل الان که التهابات قیمتی در بالاترین سطح است و رکود نیز دیده می‌شود، کمبود زمین برای فروش و ساخت‌وساز تشدید هم می‌شود.

‌ماهانه در تهران حدود ۱۰۰ پلاک زمین (ملک کلنگی) خرید و فروش می‌شود. این حجم معامله در مقایسه با معاملات فروش آپارتمان که حداقل ۳۰ برابر آن است، مقیاس کوچک بازار زمین (به لحاظ معاملات) را نشان می‌دهد که به‌طور طبیعی بر روند قیمت زمین تاثیرگذار است. رشد شدید قیمت زمین حاشیه سود سازنده‌ها را نیز تحت تاثیر کاهشی قرار داده است. حاشیه سود سازنده‌ها به لحاظ اسمی با نرخ سود سپرده‌های بانکی برابر می‌کند این در حالی است که هزینه‌های جانبی سازنده‌ها در مقایسه با حالتی که سپرده‌گذاری صورت می‌گیرد باعث شده بازار ساخت‌وساز در مقایسه با «کار نکردن (نساختن) و در بانک سپرده‌گذاری کردن» جذابیت خود را از دست بدهد.

متوسط قیمت زمین در تهران به ۲۵ میلیون تومان در مترمربع رسیده در حالی که متوسط قیمت مسکن در تیرماه مترمربعی ۲۱ میلیون تومان بود. تازه، قیمت متری ۲۵ میلیون تومان برای بهار امسال بوده یعنی زمانی که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر حول و حوش ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان در نوسان بود.

امسال و حتی سال گذشته، در کنار بحران تورم زمین، تورم مصالح ساختمانی نیز کار را برای سازنده‌ها سخت‌تر کرد. قیمت برخی مصالح ساختمانی در سه ماه اول امسال بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد.

نوسان شدید قیمت مصالح ساختمانی، دغدغه بساز و بفروش‌ها شده است. قرار بود دولت مکانیزم «بازار امانی برای عرضه مصالح ساختمانی به سازنده‌های مسکن» ایجاد کند تا سازنده‌ها امکان خرید غیرنقدی مصالح ساختمانی را پیدا کنند، اما هنوز این اتفاق نیفتاده است.

تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بازار فروش در بهار امسال روزانه گزارش شده بود. اکنون دغدغه قیمتی بساز و بفروش‌ها، فقط مشکل زمین نیست که مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی نیز به آن اضافه شده است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی نه فقط در تهران که در سایر شهرهای کشور از رکود ساخت‌ و فروش مسکن رنج می‌برند. با این تفاوت که در سایر شهرها امکان تجاری سازی وجود دارد، اما در تهران بازار ساخت‌وسازهای تجاری اشباع شده و خیلی از مراکز تجاری تازه‌ساز به بن‌بست فروش واحد تجاری به صنوف مختلف برخورد کرده‌اند. در کل کشور حجم سالانه ساخت‌وساز مسکونی در پنج سال اخیر کمتر از ۴۰۰ هزار واحد بوده است. این در حالی است که اگر اوضاع (فروش) برای سازنده‌ها مناسب باشد سازنده‌ها سالانه حداقل ۶۰۰ هزار واحد خواهند ساخت. در بحث زمین، سطح میانگین قیمت زمین در تهران ۵/ ۱ برابر مسکن شده است، اما در بقیه شهرها هنوز این نسبت عدد یک است. اگر این نسبت از یک بیشترشود، صرفه اقتصادی ساخت‌وساز از بین خواهد رفت. طی سه سال اخیر قرار بود سرمایه‌گذاران ساختمانی به داخل بافت‌های فرسوده هدایت شوند تا آنجا با حمایت دولت بتوانند نسبت به ساخت مسکن ارزان اقدام کنند. برنامه ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تدارک دیده شده بود، اما در همین این سال‌ها حدود ۳۰ درصد از برنامه هدف محقق شد. علت آن است که مشوق‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوه به‌اجرا گذاشته نشد!

قرار بود وام نوسازی بافت فرسوده با نرخ ۹ درصد پرداخت شود اما این وام با سود ۱۸ درصد پرداخت شد.

سازنده‌ها چه می‌خواهند؟

اکنون فعالان ساختمانی و بساز و بفروش‌ها سه مطالبه فوری از دولت دارند که اگر محقق شود، همه ذی‌نفعان این بازار (بخصوص خانه اولی‌ها) منتفع خواهند شد.

مطالبه اول سازنده‌های مسکن «فراهم شدن زمینه رونق بخش مسکن» است. منظور از رونق‌بخش مسکن، پویایی و تحرک همزمان در بازارهای معاملات خرید و ساخت‌وساز است. مطالبه دوم «سیاست‌گذاری هوشمند» در مسیری است که در نهایت به آرامش و ثبات نسبی قیمت مسکن ختم شود. مطالبه سوم نیز «برقراری امکان خرید آپارتمان برای خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی» است. بررسی‌ها درباره راه‌های تحقق این مطالبات نشان می‌دهد دولت و سیاست‌گذار پولی باید چند اقدام را همزمان انجام دهد.

اولین اقدام «افزایش سقف وام خرید مسکن» است. با وام‌های فعلی امکان خرید حداکثر ۷ مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد؛ قدرتی که همه عنوانی می‌شود برای آن تعریف کرد به جز «قدرت خرید مسکن».

در دنیا وقتی صحبت از قدرت خرید وام مسکن می‌شود یعنی تسهیلاتی که حداقل ۶۰ تا ۷۰ درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد. اگر منظور از یک واحد مسکونی، یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی باشد در این صورت وام خرید مسکن باید بتواند امکان خرید حداقل ۶۰ مترمربع را پوشش دهد نه ۷ مترمربع!

قدرت فعلی وام‌های مسکن چون که اثر خود را از دست داده در نتیجه تقاضا برای دریافت تسهیلات نیز به شدت کاهش پیدا کرده است به‌طوری‌که سهم وام مسکن از کل وام‌های پرداختی توسط شبکه بانکی به بخش‌های مختلف اقتصاد به زیر ۱۰ درصد سقوط کرده است. یک زمانی - اوایل دهه ۹۰ - سهم وام مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی بالای ۲۰ درصد و تا ۲۵ درصد بود اما الان این وضعیت به کلی فرق کرده است.

طبق اعلام (مطالبه) سرمایه‌گذاران ساختمانی، از بین رفتن قدرت خرید وام‌های مسکن باعث خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار شده است. در نتیجه، حلقه آخر از زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی که همان فروش آپارتمان است نیز قطع شده و همین باعث رکود ساخت‌وساز شده است. اواخر سال گذشته که متوسط قیمت مسکن در تهران حول و حوش ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان در نوسان بود، یک افزایش جزیی سقف وام خرید مسکن توانست یک تحرک خیلی خفیف در خریداران مصرفی ایجاد کند و باعث افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان شد. بنابراین واکنش آنی سمت تقاضای مسکن به افزایش قدرت خرید، محرز و اثبات شده است. اما با این حال، سیاست‌گذار پولی، «کلیدی‌ترین سیاست برای رونق مسکن» را فراموش کرده و با این تصور که افزایش وام خرید مسکن اوضاع بازار را بدتر خواهد کرد، جامعه خانه‌اولی معطل افزایش وام یکم را بدون پاسخ گذاشته است. اتفاقا اگر سقف وام خرید مسکن افزایش پیدا نکند، رکود ساخت‌وساز به همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند و اثر این نبود عرضه جدید در سال‌های آتی شدیدتر از الان بروز می‌کند.

سیاست‌گذار تصور می‌کند آثار سرکوب قدرت خرید مسکن فقط در سمت تقاضا بروز می‌کند در حالیکه ضربه این غفلت هم تقاضا و هم عرضه را تحت تاثیر قرار می‌دهد. بنابراین متقاضیان مسکن یکبار به شکل مستقیم و یکبار هم به شکل غیرمستقیم (از محل کمبود عرضه) از پیامد منفی سرکوب قدرت خرید مسکن آسیب می‌بینند.

مطالبه صریح سازنده‌ها افزایش سقف وام خرید مسکن به حداقل ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فاقد مسکن است. این تسهیلات را حتی می‌توان ابتدا به شکل وام ساخت و سپس با قابلیت انتقال به خریدار، در اختیار سازنده‌ها قرار داد. همچنین مدت زمان بازپرداخت تسهیلات باید حداقل ۲۵ سال تا ۳۰ سال باشد تا اقساط وام، در استطاعت خریداران باشد.

سیاست‌گذار اقتصادی همچنین برای آرام کردن قیمت مسکن و ایجاد رونق در بخش مسکن (دو مطالبه دیگر سازنده‌ها) لازم است به کنترل «انتظارات تورمی» رو بیاورد. برای وضعیت فعلی لازم است شرایط در بازار سرمایه به سمتی حرکت کند که رشد شاخص از هیجان دو سال گذشته فاصله بگیرد، اما در عین حال سود متناسب با تورم و بالاتر از بازدهی ارز و سکه،‌ برای بورس‌بازها قابل تصور و دست‌یافتنی باشد. آن وقت است که تولید انتظارات تورمی در بازار سرمایه متوقف می‌شود و همچنین روند خروج از بازار سرمایه به سمت بازار مسکن تا مرز متوقف شدن، کاهش پیدا می‌کند.

اما این همه اقداماتی نیست که دولت و سیاست‌گذار اقتصادی و پولی باید برای آرام کرد بازارها انجام دهند بلکه افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز لازم است به فوریت اعمال شود. کارشناسان اقتصادی معتقدند اشتهای سرمایه‌گذاری در بازارهایی همچون بورس یا ارز و سکه و حتی بازار مسکن را «نرخ سود واقعی مثبت در بانک‌ها» می‌تواند خاموش کند. وقت افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی از ۱۸ تا ۲۰ درصد کنونی به سطحی تقریبا قابل رقابت با نرخ بازدهی بازارهای پرریسکی مثل بورس، فرا رسیده و حتی تاخیر قابل ملاحظه‌ای نیز در آن اتفاق افتاده است.

خیلی از کسانی که الان بورس‌باز شده‌اند با ریسک کاهش و نوسانی شدن شاخص، راحت نیستند و تمایلی به ادامه ندارند، اما در مقابل، بازار جایگزین برای سرمایه‌گذاری پیدا نمی‌کنند. درست است که نرخ سود سپرده بانکی هرگز نمی‌تواند به اندازه نرخ بازدهی بورس افزایش پیدا کند، اما چون این نرخ (سود بانکی) به نوعی تضمین شده است بنابراین در مقایسه با بورس، ریسک ندارد به همین خاطر افراد تمایل دارند که در بازار پول (سپرده بانکی) سرمایه‌گذاری کنند، اما دست‌کم باید نرخ سود واقعی سپرده‌ها مثبت شود.

این حرکت در بانک‌ها به جذب نقدینگی، کاهش میل به سرمایه‌گذاری در بازارها و همچنین کاهش انتظارات تورمی منجر می‌شود. در نتیجه بازارها نیز به سمت آرامش میل خواهند کرد.

 

این مطلب برایم مفید است
4 نفر این پست را پسندیده اند