گروهی از کارشناسان، روز پنج‌شنبه بعد از آغاز رسمی برنامه بازآفرینی شهری -با اعلام رئیس‌جمهوری در وزارت راه و شهرسازی- به‌دلیل عدم اطلاع از پلان عملیاتی دولت دوازدهم برای نوسازی بافت‌فرسوده، این برنامه را در راستای برنامه‌های ناموفق دولت‌های گذشته در این حوزه، تفسیر کردند. هرچند هنوز هم جزئیات کتابچه ۷۰ صفحه‌ای حاوی نقشه راه ۱۰ ساله بازآفرینی شهرها (این نقشه مسیر احیا و نوسازی ۲۷۰۰ محله فرسوده شناسایی‌شده در شهرها را ترسیم کرده است) به جز تعداد محدودی، در دسترس سایر کارشناسان مرتبط قرار نگرفته است اما بر اساس آنچه ناظران این برنامه به آن دست پیدا کرده‌اند، بازآفرینی شهرها با این طرح تدارک دیده شده، از بابت سه مولفه کلیدی -که سرنوشت طرح، به نوعی به آنها گره خورده است- دارای ابهام یا نقص است.

کارشناسان مسکن و شهرسازی و همچنین صاحب‌نظران مسائل اجتماعی درباره اولین قسمت مبهم یا ناقص این برنامه، به خلأ ابزارهای شکل‌دهنده مشارکت اجتماعی برای نوسازی سراسری بافت‌های فرسوده اشاره می‌کنند. در برنامه ملی بازآفرینی شهری، قرار است سرمایه‌گذاران ساختمانی، روی زمین‌های دولتی ساخت و ساز کنند و به موازات این فعالیت، رضایت مالکان محله‌های فرسوده مجاور این اراضی برای تحویل کلید ملک‌شان و انتقال به واحدهای نوساز – برای آزادسازی عرصه محله‌های در نوبت تخریب و نوسازی- را جلب کنند. به‌رغم آنکه، نوسازی سریالی با اهرم زمین‌های دولتی، بر مدار جلب مشارکت ساکنان محله‌های فرسوده استوار شده و در عین حال، مجموعه دولت، شهرداری و سازنده‌ها، تجربه‌های تلخ از نحوه رضایت مالکان به تخریب و نوسازی دارند، اما مکانیزم و ابزارهای ایجاد مشارکت در برنامه مشخص نیست.

شهرسازان و کارشناسان مسائل اجتماعی و شهری معتقدند: برای همراه شدن ساکنان بافت‌های فرسوده با برنامه بازآفرینی شهری، لازم است زمینه راه‌اندازی تشکل‌های اجتماعی در این محلات فراهم شود. این تشکل‌ها می‌توانند علاوه‌بر تحرک‌بخشی به ساکنان برای مشارکت در بازار تخریب و نوسازی، منافع واقعی مالکان و ساکنان بافت در برابر عمران‌گران و سرمایه‌گذاران را حفظ و صیانت کنند تا به مخاطره نیفتد. در حال حاضر این نگرانی وجود دارد که رانت احتمالی در واگذاری زمین‌های دولتی به گروهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی، به شکل‌گیری رابطه نامناسب بین سرمایه‌گذار و صاحب زمین و عوامل صدور مجوزها منجر شود که در این صورت، مالکان املاک کلنگی، بازنده آن خواهند بود.

در برابر این نگرانی البته، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت اعلام کرده است، بر کار سازنده‌ها و کیفیت ساختمان‌های احداثی نظارت عالیه وجود دارد و در عین حال، فرآیند انتخاب سرمایه‌گذاران و واگذاری زمین به آنها براساس مناقصه صورت می‌گیرد. برنامه بازآفرینی شهرها به این صورت است که افراد حقوقی تحت عنوان «توسعه‌گرها» سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در ۲۷۰ محله فرسوده شهری احداث می‌کنند. ابهام دوم این برنامه از نگاه کارشناسان، مشخص نبودن تعریف درست و شفاف از «توسعه‌گر» است. رئیس‌جمهوری در مراسم آغاز به‌کار این برنامه، از نشستی با توسعه‌گرها گفت که در آن، این افراد یک مطالبه از دولت داشتند و شرط ورود به نوسازی بافت‌های فرسوده را تامین آن عنوان کرده بودند. با این حال، انبوه‌سازان طی روزهای اخیر با اعلام بی‌خبری از چنین نشستی، بابت عدم مذاکره و نظرخواهی از آنها در جریان تدوین این برنامه، گلایه‌هایی داشتند.

آیا منظور از توسعه‌گر، انبوه‌ساز است؟ آیا شرکت‌های ساختمانی، توسعه‌گر تلقی می‌شوند؟ آیا اصلا در وضع موجود بازار مسکن و سرمایه‌گذاری ساختمانی، افرادی تحت عنوان توسعه‌گر وجود دارند؟ برداشتی که فعالان ساختمانی از توسعه‌گر براساس گفته‌های مسولان دولتی دارند، مجموعه‌ای توانمند به لحاظ دو بعد ساختمانی و مالی است به این معنا که توان فنی ساخت‌وساز در مقیاس بزرگ را داشته باشد و بتواند بخشی از سرمایه مورد نیاز ساخت‌وساز را خود تامین کند. اما محاسباتی که در برنامه ملی بازآفرینی شهری بر نقش توسعه‌گرها شده، قطعا فراتر از این است که لازم است توضیح داده شود.

ابهام سوم این برنامه نیز دامنه اختیار مالکان و حق انتخاب آنها در چگونگی نوسازی است. گروهی از مالکان در بافت‌فرسوده ممکن است به تخریب رضایت ندهند اما مایل به بازسازی و تعمیر (مقاوم‌سازی) محل سکونت‌ خود باشند. گروهی دیگر احتمال دارد به دنبال تجمیع همسایه‌ای دو تا سه پلاک باشند. در این صورت، باید این امکان و اجازه برای این دو گروه از مالکان در بافت فراهم باشد. اما رویکرد برنامه بازآفرینی شهرها، محله‌سازی در مقیاس بزرگ را در دستور کار سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران گذاشته است. هر چند، منعی برای نوسازی در مقیاس خُرد وجود ندارد اما اینکه تسهیلات و مشوق‌های نوسازی، فقط به بزرگ‌سازی‌ها تعلق می‌گیرد یا شامل همه پروژه‌های نوسازی می‌شود، ابهامی است که باید برطرف شود.

 یک برخورد با سه بافت!

یک صاحب‌نظر مسائل شهری، برنامه ملی بازآفرینی شهری را یک برخورد با سه نوع بافت متفاوت در شهرها می‌داند که چنین روشی برای نوسازی بافت‌ فرسوده، بافت‌های تاریخی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی، قابل تحقق نیست. محمود اولاد در این باره می‌گوید: طرح ارائه‌شده، یک شیوه برخورد با هر سه نوع بافت و در هرجای ایران را نشان می‌دهد؛ این امر همان‌طور که تجارب هم نشان داده، بسیار نادرست است. هرچند مسوولان برخلاف نظر طرح مطرح کردند که در هر محله متفاوت خواهد بود اما این دوگانگی نشان می‌دهد که ساختار این تفاوت مشخص نیست. این کارشناس شهری و آشنا به تجربه‌های نوسازی بافت فرسوده تهران، مقیاس عرضه مسکن در این برنامه را محل نقد دوم خود می‌داند و می‌گوید: طرح، ساخت و نوسازی ٥٠٠ هزار واحد مسکونی را در ٥ سال مد نظر قرار داده است. از طرفی گفته شده که هدف نهایی برنامه بازآفرینی، نوسازی ۵/ ۱ میلیون واحد مسکونی موجود در بافت فرسوده (نیمی از کل واحدهای این بافت‌ها) است.

این مقیاس با لحاظ تجربه‌ای که در مسکن مهر به شکل ساخت ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طی ۱۰ سال به ثبت رسید و همچنین با لحاظ مشکلات ساخت و ساز در داخل شهرها و چالش پیچیده مشکلات مالکیتی در بافت فرسوده، می‌تواند موفقیت‌آمیز بودن طرح نوسازی را زیر سوال ببرد. اولاد در عین حال نقطه روشن طرح را توجه به ابعاد زیرساختی و خدماتی در محله‌های فرسوده عنوان می‌کند و معتقد است: تاکید وزیر راه و شهرسازی بر توجه به سرانه‌های خدماتی و شهری و اینکه نحوه مداخله در بافت به شکل بازسازی یک مسجد یا یک مدرسه یا یک درمانگاه خواهد بود، بسیار خوشحال‌کننده و عالی است. این کارشناس با بررسی جزئیات پلان عملیاتی برای اجرای برنامه بازآفرینی شهرها، سطح قیمت فروش واحد مسکونی که مبنای محاسبه سود سرمایه‌گذار قرار گرفته را دارای اشکال دانسته است. در طرح، قیمت فروش یک واحد مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده تهران متر مربعی ٣ میلیون تومان ذکر شده است.

این در حالی است که در بهترین حالت در این محلات و آن هم در تهران، قیمت فروش آپارتمان در عمده محله‌های بافت، حول و حوش متر مربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است بنابراین چگونه ممکن است در محلات شهرهای دیگر به این قیمت واحد فروخته شود؟ ضمن اینکه، قیمت فروش واحدهای تجاری نیز متر مربعی ١٠ میلیون تومان پیش‌بینی شده است که این نیز، قابل تامل به نظر می‌رسد. اولاد درباره سود تضمین شده معادل ۱۸ درصد در سال در برنامه ملی بازآفرینی شهری برای سرمایه‌گذاران (توسعه‌گرها) نیز می‌گوید: خواب سرمایه معادل ١٨ درصد نرخ سود تسهیلات بانکی دیده شده اما ریسک سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذار در نظر گرفته نشده است. در طرح نوسازی بافت فرسوده مطابق این برنامه، فروش نیمی از واحدهای مسکونی از بابت سهم مالک زمین تضمین شده است اما برای نیمی دیگر، ریسک فروش، به‌واسطه تقاضای موثر ناشی از وام خرید صندوق یکم، صرفا کاهش پیدا کرده است.