فعالیت گسل عرضه مسکن از سال ۹۳ در پی کاهش شدید حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی، قابل پیش‌بینی بود. «دنیای اقتصاد» در زمستان سال ۹۳ با استناد به آمار رسمی بانک مرکزی، کاهش شدید نرخ رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در آن زمان به‌خصوص در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره (رشد سه‌رقمی سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها به رشد صفر منجر شد) را به‌عنوان «آلارم کاهش عرضه مسکن» تلقی کرد و درباره پیامد آن در سال‌های بعد هشدار داد. نقطه آغاز سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی از نیمه اول سال ۹۳ شروع شد و نقطه اوج آن به سال ۹۵ رسید. در این سال‌ها اگر چه بازار ملک با رسوب واحدهای ساخته شده از دوره رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ مواجه بود اما بخش نامرئی این بازار که بعضا باعث تحلیل‌های غلط درباره مازاد عرضه می‌شود، به جنس واحدهای مسکونی احداث شده در دوره قبلی رونق برمی‌گردد.

ظاهر بازار مسکن از حجم بالای خانه خالی حکایت دارد اما آنچه در تحلیل‌های غلط دیده نمی‌شود جنس غالب واحدهای مسکونی خالی ناشی از ساخت و ساز سال‌های اخیر است که بزرگ‌متراژ بوده و از این بابت، عرضه، کمترین تلاقی را با تقاضای حاضر در بازار دارد. طی سال‌های اخیر کمتر از ۱۵ درصد میزان عرضه مسکن در تهران، واحدهای حداکثر ۸۰ مترمربع بوده در حالی‌که ۵۳ درصد معاملات خرید آپارتمان در تهران به واحدهای تا ۸۰ مترمربع اختصاص دارد. بنابراین، در حال حاضر آنچه به‌عنوان اولین راهکار درونی بازار مسکن می‌تواند تبعات گسل عرضه (شکاف بین عرضه مصرفی با تقاضای موجود در بازار) را کاهش دهد، تامین محرک‌های هدفمند برای سرمایه‌گذاری ساختمانی است. آخرین علامت خطر گسل بازار مسکن، دو ماه پیش مجددا در گزارش رسمی بانک مرکزی رویت شد. براساس آن گزارش، رکورد ۱۵ ساله کمترین عرضه واحد مسکونی تازه (واحدهای تکمیل شده) در سال ۹۵ در کشور زده شد.

سال گذشته، حجم واحدهای مسکونی تکمیل شده در شهرها، ۳۰ درصد کاهش یافت و به ۳۸۱ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید. این میزان عرضه، کمتر از ۵۰ درصد نیاز سالانه بازار مسکن برآورد می‌شود که از این بابت، کسری ناشی از رکود و بی‌توجهی مجموعه عوامل تنظیم بازار مسکن به محرک‌های هدفمند، مشهود است. مطابق برآوردهای دفتر اقتصاد مسکن، این بازار سالانه به دست کم ۷۵۰ تا ۸۰۰ هزار واحد جدید نیاز دارد. در هفته‌های اخیر به دلیل تمرکز خریداران در بازار واحدهای کم‌متراژ از یکسو و کسری شدید این واحد در سمت عرضه، میانگین قیمت مسکن، ۵ واحد درصد بیشتر از تورم عمومی افزایش پیدا کرد و به تخریب قدرت خرید تسهیلات بانکی و در نتیجه بیرون راندن بخشی از تقاضای مصرفی رونق‌ساز از بازار منجر شد. کارشناسان ارشد اقتصاد مسکن در مقطع موجود به دولت و نظام بانکی توصیه می‌کنند تحریک هدفمند سمت عرضه را در دستور کار قرار دهد.

حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان و صاحب‌نظر در زمینه مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بانک عامل بخش مسکن لازم است در مقطع فعلی، تسهیلات را از کانال عرضه به متقاضیان پرداخت کند. در این کانال، وام مسکن ابتدا به ساخت و سازهای مورد نیاز جامعه هدف پرداخت می‌شود و بعد از ساخت، تسهیلات به شکل فروش اقساطی، به خریداران این واحدها منتقل می‌شود. در یک سال اخیر، عمده تسهیلات مسکن به متقاضیان خرید پرداخت شد و حجم پرداخت وام ساخت مسکن حتی با رشد منفی ۱۳ درصد در ۹ ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شد. سهم وام خرید از کل تسهیلات مسکن پرداختی بالای ۵۰ درصد و سهم وام ساخت، کمتر بوده است. تعیین اولویت تامین مالی برای تقاضای مسکن در دوره رکود، یک سیاست منطقی و قابل تایید به نظر می‌رسید اما در حال حاضر، مشاهده تبعات کسری عرضه مسکن ایجاب می‌کند کانال تامین مالی توام عرضه و تقاضا اما با اولویت عرضه، فعال شود.

تحریک هدفمند ساخت و ساز با تسهیلات بانکی به این معنا است که ساخت و سازهای کم متراژ، در اولویت دریافت تسهیلات قرار بگیرند. کارشناسان تاکید می‌کنند بانک عامل بخش مسکن با ابزار نرخ سود تسهیلات می‌تواند وام ارزان‌قیمت را به ساخت و سازهای مورد‌نیاز بازار (آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع) اختصاص دهد. عبده‌تبریزی، معتقد است، در حال حاضر بازار مسکن در مناطق لوکس و شمال شهر تهران به لحاظ حجم عرضه، آن هم از نوع واحدهای بزرگ‌متراژ، در وضعیت نسبتا مناسب قرار دارد، به طوری‌که تاثیر این موضوع در نوسانات قیمت مسکن مناطق مختلف مشهود است. در منطقه یک تهران در اولین ماه رونق معاملات، حجم فروش آپارتمان ۶۲ درصد افزایش پیدا کرد در حالی‌که متوسط قیمت در این منطقه تنها ۴ درصد رشد کرد. این در حالی است که در برخی مناطق دیگر، قیمت‌ها با رشد کمتر معاملات، بیش از ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

این اتفاق، پیامد فعالیت همان گسل عرضه است که در صورت مدیریت عرضه مسکن با پرداخت هدفمند تسهیلات، قابل کنترل است. در شرایط فعلی از آنجا که خانه اولی‌ها با دریافت تسهیلات، در حال ورود به بازار معاملات هستند و این میزان ورود در سال ۹۷ افزایش پیدا خواهد کرد، لازم است برای تقویت سمت عرضه و پایان دادن به کسری ۵۰ درصدی آن، تدبیر شود. دولت برای این تقویت، برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده با زمین‌های دولتی و منابع صندوق توسعه ملی و بانک‌ها را تدوین کرده است. در تهران، ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی برای ۵ سال در بافت فرسوده، مدنظر دولت است اما این برنامه باید بتواند برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذاب باشد.

راهکار دوم برای کنترل هیجانات منفی و مخرب در بازار مسکن نیز به کنترل انتظارات تورمی مربوط است. فعالان اقتصادی و عموم مردم با انتظار تورمی مواجه‌اند به این معنا که نسبت به پایداری سطح فعلی نرخ تورم (حول و حوش ۱۰ درصد)، خوش‌بین نیستند. این برداشت عمومی درباره آینده تورم باعث شده افراد برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌شان، به بازارهای دارای چشم‌انداز مثبت برای سوددهی، نگاه کنند. در این شرایط از آنجا که نرخ سود سپرده‌های بانکی تامین‌کننده بازدهی مورد انتظار افراد نیست و از سوی دیگر، بازارهای زودنقد‌شونده همچون ارز جذابیت پیدا کرده، در نتیجه، نقدینگی به این سمت سوق پیدا کرده است. در این میان، از آنجا که سطح نسبی قیمت در بازارها با گذر زمان، به لحاظ میزان رشد، همگرا خواهد شد، در حال حاضر شیب تغییرات قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به بازار ارز است. جو روانی حاکم بر سمت فروشنده‌های ملکی انتظار برای اثرپذیری تورم مسکن از تغییرات نرخ ارز را پررنگ کرده است. با این حال، قدرت خرید مسکن توان پذیرش رشد بیشتر قیمت را ندارد. تیم اقتصادی دولت می‌تواند این انتظارات را مدیریت کند.