هر‌چند بازار اجاره واحدهای لوکس و گرانبها در مناطق مرغوب شمال شهر تهران مانند بازار اجاره سایر مناطق هم‌اکنون تحت تاثیر تغییر فصل از انعطاف بیشتری در تعیین میزان و نحوه دریافت اجاره‌بها برای متقاضیان برخوردار است، اما در این بخش از بازار مسکن هم‌اکنون دو پدیده مهم قابل رصد است. بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره واحدهای مسکونی لوکس و فوق‌لوکس در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد درحال حاضر برخی از این واحدها که عمدتا نسبت به سایر آپارتمان‌های واقع در این مناطق شرایط ویژه‌تر و مشخصات متمایز‌کننده‌تری دارند در میان سایر فایل‌های مربوط به اجاره آپارتمان در این مناطق به‌عنوان فایل شاخص یا فایل ممتاز، تنها به گروه‌های به‌خصوصی از متقاضیان بازار اجاره عرضه می‌شوند. این فایل‌ها که در مقایسه با سایر فایل‌های اجاره مسکن در مناطق مرغوب شمال شهر تهران علاوه بر سطح کیفی و قیمتی به لحاظ تعداد نیز انگشت شمار هستند هم‌اکنون به‌عنوان فایل ویژه به برخی مشتریان خاص بازار اجاره عمدتا در منطقه یک شهر تهران معرفی می‌شوند.

عمده مالکان و موجران این واحدها برخلاف مالکان و موجران سایر واحدهای مسکونی استیجاری در مناطق مختلف شهر تهران که تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با شرایط اجاره ماهیانه ۱۰۰ درصدی یا سهم بیشتر اجاره ماهانه در مقایسه با رهن به مستاجران اجاره دهند تمایل دارند واحدهای سوپر لوکس خود را با رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند؛البته هم‌اکنون همه این فایل‌های ویژه، «رهن کامل بیش از یک میلیارد تومان» را به‌عنوان مهم‌ترین شرط اجاره آپارتمان‌های مذکور به متقاضیان ثروتمند تعیین کرده‌اند؛ هرچند اجاره این واحدهای خاص علاوه بر رهن بسیار بالا و میلیاردی که برای آنها تعیین شده است مستلزم برخورداری شخص متقاضی از شرایط دیگری است که به‌عنوان قوانین ساختمان‌ها و مجتمع‌های سوپرلوکس در محدوده همان ساختمان به رسمیت شناخته می‌شود. در برخی از این مجتمع‌ها هر‌چند ممکن است به‌صورت مستقیم به متقاضی اجاره آپارتمان‌های خاص اعلام نشود، اما به‌طور غیرمستقیم سطح اقتصادی، اجتماعی، تحصیلات، تعداد نفرات و... مورد بررسی مالک قرار گرفته و در صورت تایید از سوی موجر و مطابقت ویژگی‌های مستاجر با شرایط عمومی موردنظر و متناسب با سایر ساکنان، آپارتمان به وی اجاره داده می‌شود. 

آپارتمان‌های سوپر لوکس با رهن میلیاردی، این روزها بیشتر در میان فایل‌های اجاره مربوط به پنت‌هاوس‌های مجلل شمال شهر تهران مشاهده می‌شود؛ بنا بر اذعان مشاوران املاک و واسطه‌های اجاره مسکن در این مناطق مالکان این واحدها عمدتا تاجران و سرمایه‌گذارانی هستند که ترجیح می‌دهند با دریافت رهن میلیاردی از متقاضیان اجاره این واحدها، مبلغ مورد نظر را در سایر بازارها سرمایه‌گذاری کنند. این دسته از مالکان تمایل یا اساسا نیازی به دریافت اجاره بهای ماهانه از مستاجران ندارند و این رویه دقیقا برخلاف رویه‌ای است که هم‌اکنون در میان سایر مالکان و موجران در بازار اجاره واحدهای مسکونی مشاهده می‌شود؛ عرضه آپارتمان‌های استیجاری با شرایط رهن کامل میلیاردی در شرایطی این روزها منجر به ایجاد شاخه یا دسته‌بندی جدید در سیستم فایلینگ بنگاه‌های مسکن مناطق شمالی شهر تهران شده است که در سایر بخش‌های بازار اجاره مسکن این مناطق، شرایط نسبتا متعادلی به لحاظ حجم و نحوه قیمت‌گذاری برای اجاره آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت مشاهده می‌شود. به‌عنوان مثال، مالک آپارتمان سوپرلوکس در محدوده خیابان فرمانیه، آپارتمان ۳۲۰ مترمربعی خود را به شرایط رهن کامل ۲ میلیارد و ۲۰۰ هزار تومانی به بازار اجاره عرضه کرده است؛ بنا‌بر اعلام مالک، این واحد به سبک مدرن طراحی و ساخته شده است، کلید نخورده و تک‌واحدی است و از امکاناتی نظیر روف‌گاردن، سینما، استخر و... برخوردار است.

در همین منطقه، واقع در محدوده فرمانیه شرقی، آپارتمان فوق‌لوکس با مساحت ۴۰۰ مترمربع ۴ خوابه فول امکانات با شرایط یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل به متقاضیان اجاره آپارتمان در این منطقه معرفی شده است؛ هر‌چند مالک این آپارتمان اعلام کرده است شرایط اجاره این واحد تا حدی قابل تعدیل بوده و در صورتی که متقاضی تمایل داشته باشد می‌تواند نحوه دریافت اجاره را به فرمول ترکیبی رهن به علاوه اجاره ماهانه تغییر دهد. مشاهدات صورت گرفته و همچنین تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون علاوه بر معدود آپارتمان‌هایی که با رهن میلیاردی به بازار اجاره معرفی شده‌اند، در سایر فایل‌ها تنوع مناسبی از انواع فایل‌های اجاره آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در این مناطق وجود دارد که در مقایسه با سطح آپارتمان‌ها ومنطقه‌ای که در آن واقع شده‌اند شرایط قیمتی نسبتا مناسبی برای اجاره آنها تعیین شده است.

هم‌اکنون فراوانی واحدهای مسکونی اجاره‌ای با شرایط رهن کامل در مناطق مرغوب شمال شهر تهران به ویژه سه منطقه اول پایتخت (مناطق ۱ تا ۳) به مراتب بیش از سایر مناطق به خصوص مناطق مواجه با موج قابل توجه تقاضای مصرفی برای اجاره آپارتمان‌های معمولی کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است. در شرایطی که هم‌اکنون در سایر محلات و مناطق شهر تهران تحت تاثیر تغییر فصل و کاسته شدن از سطح تقاضا برای اجاره آپارتمان، موجران انعطاف بیشتری در تعیین اجاره‌بها ونسبت میان رهن و اجاره ماهیانه آپارتمان‌ها در مقایسه با ماه‌های اوج جابه‌جایی و تقاضا در بازار اجاره از خود نشان می‌دهند اما این انعطاف هم‌اکنون در اجاره‌بهای پیشنهادی مالکان واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران بیش از سایر مناطق مشهود است.