تحقیقات «دنیای اقتصاد» بر پایه وضعیت فعلی بازار معاملات خرید و فروش مسکن در کنار اظهار‌نظرهای کارشناسان در رابطه با این تهدید پنهان نشان می‌دهد طی دو ماه اخیر به‌خصوص مهرماه امسال، برخی مالکان با یک تصور نادرست مبنی بر اینکه بازار از کشش کافی برای افزایش قیمت برخوردار است، اقدام به افزایش قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش مسکن کرده‌اند. هر چند این موضوع هم‌اکنون در بازار مسکن عمومیت ندارد و به هیچ وجه معنای قرار گرفتن بازار ملک در فاز گرانی واحدهای مسکونی از آن استنباط نمی‌شود اما همین موضوع یکی از دلایلی است که طی دو ماه اخیر منجر به افت ماهانه حجم معاملات خرید و فروش مسکن شد.

درحالی‌که تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات خرید و فروش مسکن طی ماه‌های اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل-ماه‌های مشابه قبل-افزایش قابل قبولی داشته است اما بررسی روند تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد شهریور امسال حجم معاملات خرید وفروش ملک در مقایسه با مردادماه امسال با افت مواجه شد.این در حالی است که سطح قیمت‌ها تفاوت چندانی با قیمت فروش مسکن در مرداد ماه نداشت. همین روند برای دومین ماه متوالی در مهرماه هم تجربه شد و حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور با افت همراه شد درحالی‌که معاملات مسکن در این ماه با قیمتی مشابه قیمت ماه قبل انجام شد.

این درحالی است که آمارهای بانک مرکزی از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران در دو ماه شهریور و مهر امسال نیز این موضوع را تایید می‌کند؛ درحالی‌که تحت تاثیر افزایش حضور و استقبال متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک و پیشروی بازار در فاز پیش‌رونق حجم معاملات خرید مسکن امسال نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه نسبت به ماه قبل-مرداد ۹۶-۶/ ۱۳ درصد افت کرد؛ ادامه روند افت ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه منجربه کاهش ۱/ ۱۱ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت نسبت به شهریور شد.

با این‌حال، حجم معاملات خرید وفروش مسکن در مهرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل- مهرماه ۹۵-معادل۴/ ۳۴ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده پیشروی بازار مسکن در فاز پیش‌رونق است.شهریور امسال مجموعا ۱۵ هزار و ۵۰۰ قرارداد خرید مسکن در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید که این میزان در مهرماه به ۱۳ هزار و ۸۱۵ فقره رسید.کارشناسان و فعالان بازار مسکن در خصوص افت حجم ماهانه معاملات آپارتمان‌های مسکونی آن‌هم در زمانی که بازار مسکن در فاز پیش‌رونق قرار گرفته و پیش‌بینی می‌شود به‌زودی وارد فاز رونق شود، معتقدند یکی از مهم‌ترین دلایل افت ماهانه حجم معاملات مسکن در شرایط فعلی افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی است که با یک تصور نادرست مبنی بر برخورداری بازار فعلی از کشش لازم برای افزایش قیمت، قیمت‌های پیشنهادی خود را خارج از توان بازار و متقاضیان افزایش داده‌اند.

به گفته آنها افت ماهانه حجم معاملات مسکن در شرایطی اتفاق افتاده است که قیمت قطعی معاملات در نهایت طی دو ماه اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بانک مرکزی در گزارش اخیر خود از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران در حالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در مهرماه امسال را معادل ۴ میلیون و۷۸۹ هزار تومان اعلام می‌کند که در شهریور ماه نیز متوسط قیمت قطعی خرید مسکن در شهر تهران معادل ۴ میلیون و ۷۵۶ هزار تومان به ثبت رسید. کارشناسان با توجه به تغییرات حجم معاملات مسکن در دو ماه شهریور و مهر ۹۶ و همچنین در نظر گرفتن ثبات نسبی قیمت‌ها معتقدند افت ماهانه حجم معاملات مسکن از تغییرات قیمت قطعی نشات نمی‌گیرد بلکه بخشی از این افت ماهانه ناشی از تغییرات ایجاد شده در برخی قیمت‌های پیشنهادی مربوط به فایل‌های فروش مسکن ارائه شده از سوی فروشندگان به بازار مسکن است؛ هرچند واکنش منفی خریداران به این افزایش و عدم برخورداری بازار مسکن از کشش کافی برای افزایش قیمت عملا نه تنها قیمت قطعی فروش مسکن را به‌طور محسوس افزایش نداده است بلکه با اجتناب خریداران از خرید واحدهای گران‌قیمت افت ماهانه حجم معاملات مسکن را رقم زده است.

فضای کارشناسی بازار مسکن به این دسته از فروشندگان واحدهای مسکونی هشدار می‌دهد به هیچ وجه وارد این بازی دو سر باخت نشوند؛چرا که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن هر چند با افزایش تقاضا برای خرید ملک مواجه شده است اما از آنجا که عمده خریداران هم‌اکنون خریداران مصرفی با بودجه‌های محدود یا متوسط هستند بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد. از این‌رو تعیین قیمت‌های پیشنهادی غیرمنطقی نه تنها منجر به فروش نرفتن واحدها و زیان فروشنده می‌شود بلکه به‌دلیل نداشتن کشش بازار برای افزایش قیمت، افت حجم معاملات را در پی خواهد داشت و متقاضیان خرید نیز با محدودیت دسترسی به فایل‌های قیمت مناسب مواجه می‌شوند. پیامد این وضعیت برای هیچ کدام از طرفین بازار معاملات مسکن اعم از خریدار و فروشنده و حتی واسطه‌های بازار مطلوب نیست. این در حالی است که توصیه می‌شود فروشندگان مسکن با تعیین قیمت‌ها در سطح معقول و منطقی-متناسب با نرخ تورم-هم خودشان موفق به فروش سریع‌تر واحدها شوند و هم مسیر دسترسی متقاضیان خرید به فایل‌های قیمت مناسب را مسدود نکنند.

هم‌اکنون عمده متقاضیان خرید در بازار مسکن متقاضیان مصرفی شامل خانه‌اولی‌ها یا افرادی هستند که قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی مورد سکونت خود را دارند و همین خالی بودن بازار مسکن از تقاضاهای سرمایه‌ای یکی از مهم‌ترین دلایلی است که کارشناسان اعتقاد دارند هم‌اکنون بازار ملک کشش افزایش قیمت ندارد؛ صاحب‌نظران و فعالان بازار مسکن از ابتدای امسال بارها تاکید کرده‌اند حد نهایی افزایش قیمت مسکن در سال جاری افزایش حول و حوش تورم عمومی است و به هیچ وجه جهش قیمتی یا افزایش نامعقول قیمت پیش‌بینی نمی‌شود.