در حالی که صدور «تراکم منفی»، برخی از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در تهران به ویژه با کاربری تجاری را به زیرزمین تهران کشانده اما تغییر کاربری طبقات زیرزمینی از پارکینگ به تجاری به یک رویه منفعت‌طلبانه در پایتخت تبدیل شده است. در این بین فقدان حد مشخص برای طبقات زیرزمینی در طرح تفصیلی شهر تهران یکی از عواملی است که به افزایش تغییرکاربری دامن زده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح تفصیلی جدید شهر تهران که از ابتدای سال ۹۱ مبنای عمل قرار گرفته است، اگرچه بلندمرتبه‌سازی‌های خارج از ضابطه به ویژه با کاربری تجاری را قدری محدودتر کرده و شهرداری‌های مناطق دیگر نمی‌توانند صرفا با انگیزه درآمدی نسبت به صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی اقدام کنند، اما یک خلاء مهم در این طرح دردسرساز شده و آن فقدان محدودیت «تراکم منفی» است. در واقع جلوگیری از افزایش تعداد طبقات ساختمان بیش از حد مجاز طرح تفصیلی و ممانعت از فروش تراکم اضافه در تهران طی چند سال اخیر، موجب حرکت وارونه طبقات ساختمانی شده و بر شمار طبقات زیرزمینی طی سالهای اخیر افزوده است. این مجوز سبب شده گودبرداری‌های عمیق در دل زمین پایتخت بعضا موجب آسیب به ابنیه مجاور شود.

اوایل مهرماه بود که ماجرای ترک برداشتن بخشی از بنای کاخ صاحبقرانیه منتشر و سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری مدعی شد یک پروژه مال‌سازی بزرگ در مجاورت آن مسبب این ترک‌ها شده است. کش‌وقوس بر سر جست‌وجوی مقصر ماجرا تقریبا بی‌نتیجه بود چراکه متولیان پروژه مجتمع تجاری واقع در نیاوران، فاصله بیش از ۴۰۰ متری کارگاه ساختمانی با کاخ صاحبقرانیه را به‌عنوان دلیل محکمی برای رد ادعاهای مطرح شده، گوشزد می‌کردند و از طرفی متولیان سازمان میراث فرهنگی گودبرداری عمیق ۳۲ متری را به لحاظ فنی با آسیب بنای کاخ مرتبط می‌دانستند.صرف نظر از وجود یا عدم ارتباط میان گودبرداری مال با ترک‌های عمیق بنای میراثی مذکور، این ماجرا بار دیگر فقدان ضوابط کافی برای محدودسازی طبقات منفی را به مدیران شهری یادآوری کرد. هرچند مدیریت شهری تهران تراکم منفی را عمدتا با هدف تامین پارکینگ در ضوابط طرح تفصیلی پیش‌بینی کرده است، اما تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد در ساختمان‌های تجاری کاربری پارکینگ بیشتر به بهانه‌ای برای عمیق‌تر شدن بنا بدون جلوه ارتفاع آن در سطح شهر تبدیل شده است به نحوی که در بسیاری از مجتمع‌های تجاری مجوز احداث طبقات منفی با هدف تامین پارکینگ صادر می‌شود اما پس از بهره برداری، برخی از طبقات پارکینگ به غرفه‌های تجاری اختصاص پیدا می‌کند.

رستوران به جای انبار!

غلامرضا انصاری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، منشاء رواج گودبرداری‌های عمیق در تهران را ارزش ریالی چند برابری یک واحد تجاری در مقایسه با یک واحد پارکینگ عنوان کرد و توضیح داد: انگیزه مالی مهم‌ترین عاملی است که موجب می‌شود برخی از طبقات پارکینگ در قالب غرفه‌های تجاری بهره‌برداری شود. به گفته وی، در برخی از موارد طبقات زیرسطحی که به انبار تجاری تعلق دارد نیز به غرفه‌های تجاری به ویژه کافه و رستوران تبدیل می‌شود و کاربری آن به کلی تغییر می‌کند. در واقع مالک بدون اینکه عوارض واحد تجاری را بابت زیرزمین‌های خود پرداخت کرده باشد، با تغییر کاربری پارکینگ و انباری زیرسطحی خود، از کاربری تجاری در این طبقات منتفع می‌شود.انصاری با تاکید بر اینکه شورای شهر و به‌طور کلی مدیریت شهری مخالفتی با نفس ساخت‌وساز تجاری ندارد، معتقد است باید ادبیات جدیدی تحت عنوان «مال سازی» در طرح تفصیلی تهران گنجانده شود که در قالب آن موضوع چگونگی جانمایی و توزیع مال‌ها مورد بازنگری قرار گیرد. بر این اساس نه تنها مجتمع‌های تجاری در معابر کم‌عرض تحت هیچ شرایطی نباید مجوز دریافت کنند، بلکه تامین پارکینگ نیز باید از ضوابط دقیق‌تری پیروی کند تا تراکم منفی به شکل درست مدیریت شود.

وی با انتقاد از اینکه طرح تفصیلی شهر تهران برای تراکم منفی تعیین تکلیف نکرده است، گفت: تغییر کاربری‌های بی قاعده طبقاتی که در دل زمین به بهانه تامین پارکینگ ساخته می‌شود، نقض حقوق شهروندی است اما به نظر می‌رسد اهتمامی برای برخورد با این قبیل تخلفات در شهرداری وجود ندارد.این عضو شورای شهر تهران با انتقاد از فقدان ابزار کارآمد برای مقابله با تغییرکاربری پارکینگ‌ها، گفت: به نظر می‌رسد این تخلف در سال‌های اخیر رواج زیادی پیدا کرده و حربه اغلب تجاری‌سازها برای گودبرداری‌های عمیق، تامین پارکینگ است اما در عمل همه ظرفیتی که در پروانه پیش‌بینی شده، به پارکینگ اختصاص پیدا نمی‌کند.

با این حال فقدان ابزارهای نظارتی کارآمد موجب می‌شود با این قبیل تخلفات برخورد لازم صورت نگیرد. از طرفی شورای شهر هم فاقد اقتدار لازم برای نظارت بر این قبیل تخلفات است کمااینکه تذکر کتبی بنده درباره ‌مال‌سازی در برخی از مناطق تهران با گذشت چند هفته همچنان بی‌پاسخ مانده است.انصاری در ادامه با انتقاد از گودبرداری‌های عمیق در پروژه‌های تجاری سطح شهر، گفت: شهری مثل تهران که تا این حد اشباع شده چرا باید میزبان گودبرداری‌های ۳۰ و ۴۰ متری باشد و کدام منطق این وضعیت را مجاز و بدون اشکال می‌شمارد؟ حتی اگر این گودبرداری‌های عمیق با مجوز شهرداری صورت گرفته، باید در ضوابط و مقرراتی که بر اساس آن مجوز صادر شده، تجدیدنظر صورت گیرد. کمااینکه بسیاری از مجتمع‌های تجاری که در چند سال اخیر مورد بهره‌برداری قرار گرفته، با وجود تامین پارکینگ بازهم به انسداد کامل مسیرهای منتهی به مجتمع در ساعات پیک منجر شده است و این بزرگترین نشانه‌ای است که موید ضرورت بازنگری در مقررات تجاری‌سازی است.

طرح تفصیلی نیازمند بازنگری است

عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران معتقد است شورای عالی شهرسازی و معماری کشور باید موضوع محدودسازی تراکم منفی و میزان گودبرداری‌ها در تهران را پیگیری کند به نحوی که با اعمال اصلاحات در طرح تفصیلی به‌صورت پایدار با این گودبرداری‌ها مقابله کند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، وقوع تقریبا ۱۰ فرونشست سطحی و عمقی از حادثه فرونشست و آتش‌سوزی در شهران تا نشست اخیر چهارراه مولوی نیز یکی دیگر از موارد نگران‌کننده‌ای است که از عوارض ناشناخته زیرسطحی حکایت دارد. در این میان گودبرداری‌های عمیق صورت گرفته در سطح شهر می‌تواند این عوارض را تحت‌الشعاع قرار دهد و به وقوع حادثه منجر شود. انصاری در این رابطه با اشاره به وجود قنوات گسترده در فضاهای زیرسطحی، گفت: گودبرداری‌های عمیق طی دهه‌های اخیر موجب شده سطح آب‌های زیرزمینی در تهران تنزل پیدا کند و این مساله یک خطر بالقوه برای شهر محسوب می‌شود و تهران را آبستن فرونشست‌های سریالی کرده است.محمدمهدی تندگویان، نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به تعدد قنوات تهران در گذشته، اظهار کرد: متاسفانه نقشه‌ای از اغلب قنوات تهران وجود ندارد و تا دو سال قبل هم تقریبا هیچ قانونی درباره نحوه مواجهه ساخت‌وسازها با قنوات وجود نداشت؛ در نتیجه مسیر قنوات را در صورت مزاحمت برای گود، کور می‌کردند.

این کور کردن طبعا موجب بروز مشکل در جای دیگری می‌شد چراکه آب راه خود را می‌جوید و در نقطه دیگری موجب آب‌شستگی زمین و فرونشست می‌شود.وی افزود: از دو سال قبل که ضوابط مربوط به قنوات در ساخت‌وسازها ملاک عمل قرار گرفت، مقرر شده در جریان گودبرداری‌ها در صورتی که پیمانکار به قنات رسید، آن را هدایت کند تا شبکه قنوات از بین نرود و از تبعات منفی پس از آن جلوگیری شود. تندگویان یکی از مشکلات مهم کنونی در گودبرداری‌های عمیق را فقدان نقشه قنوات عنوان کرد و گفت: هر چند بازنگری در ضوابط طرح تفصیلی مبتنی بر نقشه شبکه قنوات امری ضروری است اما این اقدام فعلا امکان‌پذیر نیست چراکه نقشه‌ای در کار نیست که مبنای بازنگری قرار گیرد.نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر در عین حال بر ضرورت جلوگیری از گودبرداری‌های عمیق در نقاطی که قنات شناخته شده وجود دارد تاکید کرد. او معتقد است اغلب شهرداری‌های مناطق به ویژه در شمال تهران این قاعده را لحاظ می‌کنند و مجوز گودبرداری در محورهای دارای قنات صادر نمی‌شود. اما واقعیت این است که به دلیل فقدان نقشه شبکه قنوات موارد استثنا نمی‌تواند این مشکل را برطرف کند.

مقررات غیرصریح تراکم منفی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، عدم محدودیت مجوز تراکم منفی در طرح تفصیلی از منظر تندگویان ناشی از خلأ قانونی نیست، بلکه به «عدم صراحت مقررات» بازمی‌گردد. تندگویان با اشاره به اینکه طرح تفصیلی تنها برای طبقات روی سطح تعیین تکلیف کرده است، گفت: به دلیل عدم صراحت مقررات، دست شهرداران مناطق در صدور مجوز تراکم زیرسطحی باز است. از طرفی به دلیل مشکل همیشگی کمبود پارکینگ در تهران شهرداری ناچار می‌شود حتی بعضا اجازه گودبرداری در ۱۰۰ درصد زیربنای ملک را نیز صادر کند اما بعدها امکان تغییرکاربری این طبقات از پارکینگ به تجاری وجود دارد.وی معتقد است مشکل اصلی در فقدان ضمانت اجرایی آرای کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمان (ماده ۱۰۰) است. برآورد تندگویان این است که ۴۰ درصد از آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ فاقد ضمانت اجرایی است. وی در این رابطه توضیح داد: اغلب آرای تخریب که در کمیسیون ماده ۱۰۰ صادر می‌شود، در گام بعدی در کمیسیون توافقات شهرداری مناطق به پرداخت جریمه نقدی تبدیل می‌شود.این عضو شورای شهر تهران البته کمبود پارکینگ را مشکل جدی پایتخت می‌داند و از این رو از ایده بهره‌مندی از فضاهای زیرسطحی برای حل این معضل دفاع کرد و آن را یک رویه رایج در دنیا توصیف کرد اما در عین حال تاکید دارد که ضوابط تراکم منفی فاقد دستورالعمل اجرایی و وحدت رویه است.

ملاحظات گسلی در طرح تفصیلی

یکی دیگر از مواردی که بازنگری در طرح تفصیلی شهر تهران را ضروری کرده است، دل‌نگرانی‌هایی است که نسبت به جانمایی ساختمان‌های بلندمرتبه روی گسل‌های پایتخت وجود دارد. چندی پیش محمدتقی کره‌ای، رئیس سازمان زمین‌شناسی کشور در صحن پارلمان شهری تهران از قرارگیری برج میلاد روی یکی از گسل‌های مهم شهر پرده برداشت و ماجرای زلزله احتمالی تهران را دوباره بر سر زبان‌ها انداخت. تندگویان معتقد است تقریبا تمام پهنه شهر تهران روی گسل قرار گرفته است اما احتمال فعالیت برخی از این گسل‌ها بیشتر است. وی با بیان اینکه نمی‌توان ساخت‌وساز در تهران را به خاطر وجود گسل تعطیل کرد، گفت: کشوری نظیر ژاپن اگرچه روی گسل‌های فعال قرار گرفته است اما ضوابط ساخت‌وساز در آن به حدی از استاندارد رسیده که ادعا می‌شود در صورت وقوع زلزله تا هشت ریشتری، تخریب سازه‌ای صورت نمی‌گیرد. بلندمرتبه‌سازی هم در ژاپن کاملا رایج است چراکه استانداردها به درستی رعایت می‌شود.وی با تاکید بر ضرورت استانداردسازی ساخت‌وسازها اظهار کرد: در حال حاضر بدون اینکه زلزله‌ای رخ دهد، برخی از ساختمان‌های شهر که حتی بعضا نوساز هستند دچار ترک‌های عمیق یا ریزش می‌شوند. این موضوع نشان از فقدان استانداردهای کارآمد و نیز عدم نظارت سازمان نظام مهندسی ساختمان بر کیفیت ساخت‌وسازها دارد. نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران تاکید کرد: باید هزینه ساخت‌وساز در تهران با ارتقای استانداردها افزایش یابد به نحوی که ساختمان‌های ایمن با عمر زیاد ساخته شود و اگر سازنده‌ای توان تامین این هزینه‌ها را نداشته باشد، به هیچ وجه نتواند از تیغ نظارت سازمان نظام مهندسی فرار کند.

موقعیت خطرناک بیمارستان‌ها

«چاره تهران فقط زلزله است». این جمله را محمدمهدی تندگویان با لحنی که شباهت زیادی به مزاح ندارد گفت. او معتقد است در شرایطی که وضعیت ساختمان‌های کلیدی تهران تا این حد نگران‌کننده و اغلب روی گسل قرار گرفته است، تنها زلزله و تخریب کل شهر می‌تواند فرصت از نو ساختن شهری ایمن را فراهم کند. از این مزاح اگر بگذریم جانمایی اغلب بیمارستان‌های مهم شهر تهران روی گسل نیز یکی دیگر از موضوعاتی است که در سال‌های گذشته مغفول واقع شده است.

تا پیش از این موضوع فرسودگی ابنیه بیمارستان‌های تهران مورد توجه قرار گرفته بود و آمار بیش از ۵۰۰ بیمارستان فرسوده در تهران مطرح شده بود. نگرانی درباره اینکه در صورت وقوع زلزله احتمالی تهران، بیمارستان‌ها خود اولین ساختمان‌هایی هستند که بر سر بیماران و پرسنل فرو می‌ریزند و نمی‌توانند نقش استراتژیک خود را ایفا کنند، حرف تازه‌ای نیست؛ اما اینکه اغلب بیمارستان‌های شهر تهران روی گسل قرار گرفته است موضوع را پیچیده‌تر می‌کند.این بدان معناست که حتی بیمارستان‌های نوساز که مبتنی بر ضوابط فنی ساخته شده‌اند هم در معرض ریزش قرار دارند.تندگویان کوتاهی مهندسان ناظر در پروژه‌های بیمارستان‌سازی را یکی دیگر از مشکلات رایج توصیف کرد و گفت: اغلب بیمارستان‌ها فاقد گواهی پایان کار هستند چراکه سازندگان آنها قصد فروش ساختمان را ندارند،‌ در نتیجه به دنبال پایان کار نمی‌روند. از سوی دیگر همین مساله موجب شده که بسیاری از بیمارستان‌سازی‌ها بدون حضور مستمر و موثر مهندسان ناظر صورت گیرد. این مسائل در کنار جانمایی آنها روی گسل قطعا در صورت وقوع زلزله مشکل‌آفرین خواهد شد. وی مدعی است که حدود ۹۰ درصد بیمارستان‌های شهر تهران فاقد گواهی پایان کار است و در نتیجه نمی‌توان از ایمنی سازه‌ای آنها با اطمینان سخن گفت.