مطابق با نتایج مطالعات اخیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان‌‌های موجود شهر تهران شامل «ساختمان‌‌های مسکونی در حال مصرف و مجتمع‌‌هایی که تا پایان سال ۹۳ برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم‌‌اکنون ظرفیت «جمعیت‌‌پذیری» پایتخت به ۱۱ میلیون و ۲ هزار و ۶۱۱ نفر رسیده است؛ به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی حدود ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر است، اما ساختمان‌‌های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به ۱۱ میلیون نفر افزایش پیدا کند.

بنابراین جمعیت‌پذیری تهران از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط‌‌قرمز» توسعه فیزیکی شده است. از این رو رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران یکی از مهم‌ترین چالش‌های پایتخت را «حد بارگذاری جمعیتی» معرفی می‌کند. محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اشاره به روند جمعیت‌پذیری کلان‌شهرهای کشور طی دهه‌های اخیر می‌گوید: در دهه‌های ۳۰ و ۴۰ فقط ۳۰ درصد جمعیت کشور در شهرها سکونت داشتند و ۷۰ درصد باقی مانده در روستاها زندگی می‌کردند. در حالی که امروزه این نسبت کاملا عکس شده است.در حال حاضر نیز بیشترین جمعیت در ۱۳ کلان شهر به ویژه تهران ساکن هستند. علاوه بر این پدیده رشد فزاینده جمعیت در شهر‌های اقماری، بر روند جمعیت‌پذیری کلان‌شهرهایی همچون تهران و کاهش سرانه‌های خدماتی شهری به‌صورت مستقیم تاثیرگذار است. او اعتقاد دارد: مطابق با سقف جمعیت‌پذیری تعریف شده در طرح جامع و تفصیلی، ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران به پایان رسیده است اما همچنان سیاست‌های افزایش جمعیت‌پذیری در پایتخت ادامه دارد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به ریشه شکل‌گیری این چالش شهری اشاره دارد و می‌گوید: از آنجا که یکی از سهل الوصول‌ترین راه‌های کسب درآمد در کلان شهری مانند تهران افزایش فضای تجاری، تغییر کاربری‌ها، کاهش فضای سبز و اختصاص آن به فضاهای مسکونی و تجاری بوده پرواضح است که این سیاست‌ها خود بر افزایش بارگذاری جمعیت دلالت دارد. به گفته وی با وجود آنکه شهرداری تهران بزرگ‌ترین بانک املاک کشور بوده اما در سالیان گذشته این املاک در راستای اجرای پروژه‌ها هزینه شده‌اند. مطالعات کارشناسان شورای عالی شهرسازی نشان می‌دهد مجوز پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران تا پایان سال ۹۳، خط قرمز جمعیت‌پذیری در شهر تهران را جا گذاشته است. بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور از میزان تحقق ظرفیت سکونت پیشنهادی در طرح جامع براساس داده‌های آماری پروانه‌های ساختمانی شهر تهران طی سال‌های ۸۶ تا ۹۳ بیان می‌کند که تا پایان سال ۹۳ مجموعا ۱۵۰میلیون و ۳۷۲ مترمربع، پروانه زیربنای مسکونی برای پایتخت صادر شده است.

با توجه به اینکه سرانه زیربنای مسکونی در آپارتمان‌ها برای هر نفر ۲۴ مترمربع است مشخص می‌شود طی ۸ سال مورد بررسی بیش از ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر به جمعیت قبلی(تا سال ۸۵) یعنی ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار نفر اضافه شده است که در مجموع گنجایش جمعیتی شهر تهران به حدود ۱۱ میلیون نفر می‌رسد. در این محاسبات اگرچه بیش از ۱۵۰ میلیون مترمربع پروانه زیربنای مسکونی صادر شده است اما از آنجا که نیمی از پروانه زیربناهای مسکونی صادر شده مربوط به تخریب ساختمان‌های موجود شهر است، فقط ۵۰ درصد از این مجموع پروانه زیربنای مسکونی در حکم عرضه جدید محسوب می‌شود. البته حتی با احتساب ۴۵درصد پروانه‌های احداث بنا به‌عنوان اضافه ساخت نسبت به بنای تخریب شده (که بسیار کم است چون حداقل بناهای دو طبقه به ۵ طبقه تبدیل می‌شوند) جمعیت‌پذیری تهران با اتمام این بناها به ۱۰میلیون و ۶۸۲ هزار نفر می‌رسد و بازهم از سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در طرح جامع یعنی ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر عبور می‌کند. مطابق بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی نحوه تامین منابع آبی برای جمعیت ساکن در شهر تهران یکی از چالش‌های اولیه برای شهروندان به ویژه در ساختمان‌های متراکم و مرتفع است. چراکه در طرح جامع شهر تهران، تامین منابع آب برای حداکثر ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر پیش‌بینی شده است، در حالی که براساس بررسی کارشناسان مدیریت شهری اجرای ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه جمعیتی معادل ۶۵۰ هزار نفر به شهر تهران اضافه می‌کند و نهایتا جمعیت شهر تهران را به ۱۰ میلیون و ۵۷۰ هزار نفر می‌رساند. اگرچه از سوی مدیران شهری صرفه‌جویی در مصرف آب به‌عنوان یکی از راهکارهای جبران کمبود منابع آبی پایتخت پیشنهاد شده است اما تحقیقات شورای‌عالی شهرسازی بیان می‌کند امکان تامین کامل منابع آبی برای جمعیت مازاد شهر وجود ندارد.

عبور از خط قرمز جمعیتی تعیین شده برای شهر تهران هشدار جدی را به مدیران شهری می‌دهد که باید تا تهیه طرح جدید از صدور هر گونه پروانه ساختمانی دیگر، به جز برای بازسازی واحدهای تخریبی (آن هم در همان مساحت تخریب شده و با همان زیربنا) خودداری شود وگرنه عملا طرح جامع از حیزانتفاع ساقط می‌شود. کارشناسان شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در ادامه بررسی به نتایج جالب‌تری در بخش ساخت وسازهای تجاری و خدمات رسیده‌اند که نشان می‌دهد شهر تهران به هیچ‌وجه در حال حاضر و براساس ارقام و اعداد لحاظ شده در طرح جامع و تفصیلی گنجایش احداث بنای جدید به منظور استفاده‌های مسکونی، تجاری و خدماتی ندارد. این در حالی است که در ضوابط پیشنهادی ساخت وسازهای مرتفع در شهر تهران پهنه عمومی H۴ که حداکثر تراکم مجاز در آن ۱۳ طبقه است بر بیشتر پهنه‌های شهر حاکم است و ساخت‌وسازهای بلند را در قالب پهنه‌های شهر ممکن ساخته است. همچنین ۹۰ قطعه در سه پهنه تعریف شده دیگر شامل H۱،H۲ و H۳ که امکان ساخت‌وسازهای مرتفع تا ۱۰۰ طبقه هم وجود دارد نیز واجد شرایط بلندمرتبه‌سازی شناخته شده‌اند که حداقل ۶۵۰ هزار نفر به سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران اضافه خواهند کرد.

سالاری می‌گوید: یکی از راهکارهای کسب درآمد پایدار برای شهرداری کلان‌شهرهایی همچون تهران استفاده از ظرفیت پروژه‌های مشارکتی شهری است. شهرداری تهران می‌تواند با استفاده از ظرفیت پروژه‌های مشارکتی در هر منطقه بودجه موردنیاز آن منطقه را به‌صورت پایدار تامین کند. به‌عنوان مثال شهرداری می‌تواند با اجاره سهم خود به یک مگا مال بودجه اداره یک منطقه شهری را تامین کند. این در حالی است که هم اکنون شهرداری‌ها در راستای اجرای پروژه‌های عمرانی بزرگ مقیاس که از دیدگاه شهروندان به راحتی ملموس است به راحتی به فروش سهم خود که در واقع جزو ذخایر شهری محسوب می‌شوند، در این پروژه‌های مشارکتی تن می‌دهند.