دامنه «فروریزش زمین» در تهران بدون عکس‌العمل یا واکنش موثر از سوی مسوولان شهری و دولتی مرتبط با پایتخت، رو به افزایش گذاشته و طی سه ماه اخیر، بطور متوسط هر ۹ روز، یک حادثه خسارت‌بار «نشست خیابان» در یکی از مناطق کلان شهر تهران، به وقوع پیوسته است.عوامل مدیریت بحران تهران تاکنون، رخداد «زلزله» را مهمترین و شاید تنها خطر بزرگ پیش‌روی پایتخت تصور می‌کردند اما غفلت مجموعه مدیریت شهری از ماجراجویی‌هایی که طی چند سال گذشته در زیر پایتخت -تراز منفی یا همان سطح زیرین شهر تهران- اتفاق افتاده است، هم اکنون باعث «تحلیل شدید مقاومت زمین» شده و تبعات آن مدتی است به شکل فروریزش، نشست و ایجاد حفره‌های چندین متری در معابر اصلی و فرعی پایتخت، در حال نمایان شدن است.

علاوه بر فروریزش خیابان‌ها، نشست ساختمان‌های مسکونی و بناهای تاریخی شهر نیز دومین محصول ماجراجویی‌‌های ساختمانی است که در مقایسه با اولی، به‌صورت خاموش و تدریجی در جریان است.سرنخ‌های به‌دست آمده از حوادث «نشست زمین و ترکیدگی لوله گاز محله شهران، نشست زمین در محله پیامبر، نشست اتوبان حکیم، نشست محله نیاوران، آسیب کاخ صاحبقرانیه، حادثه کیانشهر، میدان قیام و...» حاوی یک پیام مشترک است و آن، منشاء تکراری بروز همه این حوادث است.بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، حوادث اخیر و البته سریالی فروریزش یا فرونشست زمین در تهران ناشی از «مداخله گسترده در جریان طبیعی خاک و آب موجود در تراز منفی شهر» است.دو دسته فعالیت عمرانی و ساختمانی در سطح زیرین پایتخت -اولی به‌صورت حفاری در طول و دومی به شکل گودبرداری‌های عمیق- سبب شده از یک سو جریان قنوات در تراز منفی زمین، از مسیر اولیه‌ خارج و حرکت آب‌های زیرزمینی در مسیرهای جدید، باعث تحریک خاک‌های سست و ریزدانه لایه‌های زیرین زمین شود و از سوی دیگر، خلاء آب در مسیرهای اولیه خشک شده، باعث بوجود آمدن مغار و پوکی در بخش‌هایی از سطح زیرین زمین شود.تنش ناشی از این دو جریان -تغییر مسیر آب‌های زیرزمینی و پوک شدن لایه‌های زیرین- در حال حاضر شهر را آبستن حوادثی مشابه آنچه در سه ماه اخیر اتفاق افتاد، کرده است.شهرداری تهران اخیراً اعلام کرد، در مناطقی از شهر ۴۰۰ مغار -حفره پوک در زیر زمین که می‌تواند سر باز کند و باعث فروریزش خیابان شود- شناسایی شده است اما این تعداد، همه فعل و انفعالات رخ داده در زیر زمین پایتخت نیست، بنابراین در حال حاضر زمان و مکان نشست بعدی زمین در تهران، قابل پیش‌بینی نیست و حتی ابعاد فروریزش بعدی را نیز نمی‌توان برآورد کرد.

برخی از فروریزش‌های چند ماه اخیر‌ در مسیر احداث دو خط مترو یا حول و حوش آن، اتفاق افتاده است. مسوولان دولتی مدیریت بحران شهر تهران، حفاری سنتی و غفلت از نقشه مسیر قنات‌ها در این نوع حفاری را باعث و بانی حوادث فرونشست عنوان می‌کنند.اما در مقابل، مدیران شهرداری با رد این ادعا، معتقدند: ترکیدگی ناشی از فرسودگی شدید خطوط اصلی لوله‌های انتقال آب باعث آب‌شستگی زمین و بروز این حوادث شده است.کارشناسان شهری اما نظر جامع و شاید متفاوتی دارند و منشاء غالب فرونشست‌های اخیر را حفاری و گودبرداری چشم‌بسته عنوان می‌کنند.فعالیت‌های عمرانی و ساختمانی در تراز منفی از آنجا که در فضای «ناشناخته» و «بکر» شهر انجام می‌شود، باید به مراتب از نظارت و کنترل بیشتری برخوردار باشد اما ضوابط و مقررات موجود برای ساخت‌وسازهای شهری در تهران، «فاقد» نقشه راه برای فعالیت‌های ساختمانی زیرزمین است.کتابچه ۶۸ صفحه‌ای طرح تفصیلی تهران -مصوب سال ۹۰ که از سال ۹۱ ملاک عمل شهرداری برای صدور مجوز و پروانه‌های ساختمانی قرار گرفت- چارچوب مشخصی برای ساخت‌وسازهای روسطحی در مناطق ۲۲گانه پایتخت مشخص کرده است. این چارچوب شامل «تراکم مثبت ساختمانی یا همان تعداد طبقات قابل احداث بر روی زمین» و همچنین «نوع کاربری ساختمانی در هر محله» است که براساس آن، سازنده‌ها بر حسب آنکه در کدام موقعیت مکانی پایتخت قصد ساخت‌وساز دارند، با محدودیت‌های از پیش تعیین شده به لحاظ ارتفاع و نوع ساختمان در تراز مثبت روبه‌رو خواهند شد.این در حالی است که در کتابچه طرح تفصیلی تهران، نه‌تنها نشانه‌ای از توجه به حساسیت‌های زیرزمینی شهر تهران از بابت جنس خاک، میزان سستی یا مقاومت لایه‌های زیرین زمین و همچنین مسیر قنوات و سفره‌های زیرزمینی دیده نمی‌شود که ضوابطی برای تعیین حد و مرز میزان حفاری و گودبرداری‌های ساختمانی نیز وجود ندارد.

این خلاء مقرراتی سبب شده برج سازی‌های چند سال اخیر بخصوص با کاربری‌های تجاری، تا چندین طبقه -بیش از ۵ تا ۸ طبقه- به تراز منفی نفوذ کند و تبعات این ماجراجویی‌های ساختمانی به شکل نشست خیابان، نشست ساختمان‌های مجاور و در درازمدت نیز به شکل فروریزش خیابان در نقطه‌ای دیگر از شهر، ظاهر شود.تنها اشاره‌ای که متن طرح تفصیلی تهران به ساخت‌وساز در تراز منفی دارد، به یک بخش از ماده ۸ این کتابچه با سرفصل «سطح اشغال و مکان استقرار بنا (توده‌گذاری)» مربوط است که در آن قید شده است: احداث پارکینگ مازاد بر ضوابط، در کلیه پهنه های شهر، در طبقات زیرهمکف (منفی)، با رعایت سطح اشغال ٨٠ درصد در منفی یک و سایر ضوابط قانونی در صورت اخذ مجوز از مراجع قانونی مربوطه، و با رعایت قانون حفظ و گسترش فضای سبز، بلامانع است.محتوای این ماده، یک نسخه کلی فاقد محدودیت عمرانی برای ساخت‌وسازهای تراز منفی، تجویز کرده است، به این معنا که حداکثر تراکم منفی -طبقات زیر زمین- برای ساخت‌وسازها عملاً مشخص نیست و دست سازنده‌ها و عوامل صدور مجوز باز گذاشته شده است.طی دو سه سال گذشته، برج سازها تحت تاثیر این نوع وضع مقررات، از تراز منفی زمین برای تامین پارکینگ مورد نیاز استفاده کرده‌اند و البته بخشی از طبقات احداث شده در سطح زیرین را برای فعالیت‌هایی غیر از پارکینگ، اختصاص داده‌اند.

در ساخت‌وسازهای زیرزمینی فارغ از اینکه، سازنده‌ها از بابت پرداخت عوارض تراکم معادل روی زمین، تقریبا معاف هستند، تحت تاثیر خلاء ضوابط محدودکننده، خسارت‌های زیرپوستی و جبران‌ناپذیری نیز به شهر وارد می‌شود.مطابق ضوابط طرح تفصیلی تهران، فروشگاه‌ها و مجموعه‌های بزرگ، با مقیاس عملکرد ناحیه‌ای، منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای، به ازای هر ١٠٠ مترمربع زیربنای مفید، ملزم به تامین حداقل ٢ واحد پارکینگ، علاوه بر پارکینگ مورد نیاز هستند. این شرط، در کنار مجوز مربوط به احداث پارکینگ مازاد، به برج سازها اجازه گودبرداری عمیق می‌دهد.اخیرا شورای عالی شهرسازی با اطلاع از تاثیر گودبرداری‌های عمیق پروژه‌های برج سازی بر تشدید فروریزش و نشست زمین در تهران، به مرکز تحقیقات مسکن ماموریت داد، ضابطه محدودیت‌زا برای عمیق‌سازی در پایتخت را تدوین کند.در این میان، کارشناسان شهری نیز توصیه می‌کنند، شهرداری تهران برای ترمیم حفره مقرراتی در طرح تفصیلی، «بازنگری اساسی» در ضوابط ساخت‌وسازهای شهری را با هدف اعمال قانون بر گودبرداری‌ها کلید بزند.بر این اساس، باید در ضوابط طرح تفصیلی، حداکثر تراکم منفی ساختمان‌ها با لحاظ اوضاع زیرزمین، نقشه قنات‌ها، مسیر حرکت مترو و پارامترهایی از این دست، تعیین شود تا مخاطرات ناشی از گودبرداری در تهران به حداقل برسد.