نویسنده طرح جامع مسکن موضوع واگذاری اراضی دولتی به حکومت‌های محلی را آسیب شناسی کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، فردین یزدانی در تشریح آنچه طی سال‌های اخیر در قالب توصیه کارشناسی نسبت به واگذاری مدیریت زمین‌های دولتی به شهرداری‌ها به‌منظور اجرای بهینه‌تر سیاست‌های تامین مسکن مورد تاکید قرار گرفته است، شروط موفقیت این رویکرد را اعلام کرد.

موضوع واگذاری زمین‌های دولتی به حکومت‌های محلی مشابه آنچه در بسیاری از کشورهای دنیا در سرفصل سیاست‌های تامین مسکن مشاهده می‌شود، طی چند سال گذشته به یکی از مهمترین توصیه‌ها و دغدغه‌های کارشناسان حوزه مسکن تبدیل شده است؛ طوری‌که بسیاری از این صاحب‌نظران و حتی مسوولان دولتی عقیده دارند در صورتی که اراضی دولتی به حکومت‌های محلی واگذار شود تامین مسکن مورد نیاز برای خانوارها با سرعت و سهولت بیشتری انجام خواهد شد. این در حالی است که هم‌اکنون تعیین الگوی صحیح مداخله دولت‌ها در اراضی دولتی به یکی از سوالات اصلی در حوزه مسکن تبدیل شده است. یزدانی معتقد است: هر چند نفس واگذاری زمین‌های دولتی به حکومت‌های محلی موضوعی درست و قابل توجیه است اما موفقیت این رویکرد در کشور ما وابسته به رعایت شروطی است که عدم رعایت آنها می‌تواند منجر به شکست سیاست‌های مدیریت زمین و تامین مسکن شود.

به گفته وی مدیریت صحیح در بازار زمین وابسته به کنترل رانت وفسادی است که در نفس این اراضی وجود دارد. به عبارت دیگر زمین کالایی است که فی‌نفسه منجر به رانت و فساد می‌شود مگر اینکه با اعمال مدیریت صحیح و مسدود کردن زمینه‌های رانت و فساد، هزینه فساد برای سودجویان افزایش یابد. به گفته وی در غیاب شفافیت در بازار زمین، واگذاری مدیریت زمین به شهرداری ها نتیجه‌ای جز کاهش هزینه‌های رانت برای سودجویان، دوچندان کردن ناکارآمدی بازار زمین در سیاست‌های تامین مسکن، فساد بیشتر در بازار زمین و کاهش نظارت بر عملکرد این بازار نخواهد داشت.نویسنده طرح جامع مسکن واگذاری مدیریت زمین به شهرداری‌ها را وابسته به ایجاد سه تغییر مهم در بازار زمین و نحوه کسب درآمد مجموعه‌های مدیریت شهری اعلام کرد.

اولین اقدام به ایجاد شفافیت در بازار زمین و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی در این زمینه و همچنین دسترس‌پذیر شدن اطلاعات آن برای عموم بر می‌گردد. دومین گام برای محلی سازی زمین‌های دولتی به افزایش هزینه‌های رانت برای سوداگران بر می‌گردد. گام سوم مستلزم تعریف درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها و قطع هر گونه وابستگی درآمدی حکومت‌های محلی به وجوهات ناشی از تخلفات ساختمانی و واگذاری زمین است. یزدانی تاکید کرد: با نظام درآمدی فعلی شهرداری‌ها، اعطای مدیریت اراضی دولتی به آنها بهترین ارمغان برای افزایش سطح درآمدهای ناپایدار شهری از طریق افزایش زمین‌های رانت برای سوداگران زمین و مسکن است.

وی خاطر نشان کرد: هر چند موضوع واگذاری اراضی دولتی به حکومت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها در نفس خود اقدامی درست و اساسی در راستای اجرای سیاست‌های توسعه مسکن محسوب می‌شود اما در شرایط امروز کشور کاری مضر و خطرناک محسوب می‌شود. به گفته یزدانی این در حالی است که هم‌اکنون نیز زمین به عنوان ابزار قدرت در اختیار شرکت‌های دولتی قرار گرفته است و مشخص است که در چنین وضعیتی حتی وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی زمین‌های دولتی از قدرت کافی برای اعمال سیاست‌های خود در حوزه مدیریت زمین برخوردار نیست. نویسنده طرح جامع مسکن تاکید کرد: در صورتی که خواهان از بین بردن تجاری سازی زمین در این بازار هستیم اصلاح ساختاری نظام درآمدی شهرداری ها، شرکت‌های دولتی و سایر سطوح مدیریت محلی امری اجتناب‌ناپذیر است.

این در حالی است که لازم است در وهله اول، کسب درآمد از زمین از اولویت مدیران دولتی و محلی خارج شود و آن گاه در مسیر تغییر سیاست و واگذاری مدیریت زمین به حکومت‌های محلی - شهرداری‌ها - حرکت کنیم. یزدانی افزود: در شرایط فعلی و با توجه به آنچه گفته شد، در شرایط اقتصادی و فساد کنونی موجود در بازار زمین، مخالف واگذاری اراضی دولتی به حکومت‌های محلی هستم. به گفته وی جریان فساد موجود در بازار زمین عملا این بازار را از سال‌های گذشته به بازاری ناکارآمد در اجرای سیاست‌های تامین و توسعه مسکن تبدیل کرده است؛ طوری‌که از دهه ۷۰ به بعد تجاری سازی زمین به روالی معمول در مدیریت اراضی تبدیل شده است.وی پرداخت هزینه‌های جانبی برای انتفاع چندین برابری از زمین را طی سال‌های گذشته از مهمترین زمینه‌های فساد در مدیریت اراضی دولتی و در برخی موارد زمین‌های با مالکیت خصوصی اعلام کرد که در طول دوره‌های گذشته از جانب برخی افراد و کارگزاران اقتصادی نیز به عنوان فعالیت‌های رانت جویانه دنبال شده است.

سه رویکرد اصلی مدیریت زمین

طی سال‌های گذشته، دولت‌ها عمدتا از سه رویکرد متفاوت در مدیریت اراضی شهری استفاده کرده اند؛ اولین رویکرد، «رویکرد مداخله حداکثری» دولت‌ها در سیاست‌های مدیریت زمین است؛ مشابه همان چیزی که در حال حاضر در ایران وجود دارد.در این رویکرد، دولت‌ها مالکان اصلی زمین محسوب می‌شوند و حکومت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها سهم کمتری در بهره‌مندی از این اراضی جهت اعمال سیاست‌های توسعه مسکن دارند. رویکرد دوم در برخی دیگر از کشورها در پیش گرفته شده که عمدتا دخالت دولت‌ها در مدیریت زمین به شکل مداخله حداقلی و غیر مستقیم است؛ این دولت‌ها «رویکرد رهاسازی» را در موضوع مدیریت زمین اتخاذ کرده و عمده مدیریت اراضی را به حکومت‌های محلی واگذار کرده‌اند.

رویکرد سوم، «رویکرد بینابینی» است که در آن دولت‌ها و حکومت‌های محلی به صورت مشترک موضوع مدیریت زمین را برعهده دارند و تکیه آنها بر توانمند سازی بخش‌های دولتی و غیر دولتی - خصوصی - در موضوع تامین زمین و مسکن است.هم‌اکنون به اعتقاد کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن، بازار زمین دست کم از چهار اشکال ساختاری رنج می‌برد. نبود چشم‌انداز مشخص برای بازار زمین، تصمیم‌گیری‌های متمرکز و غیر مشارکتی، ناهماهنگی سیاست‌ها و ناهماهنگی نهادهای مدیریت زمین شهری مهمترین و عمده‌ترین اشکالات فعلی نظام مدیریت زمین را شامل می‌شوند.