از دیدگاه برخی کارشناسان شهری و شهرسازی ریشه گرایش شدید برج سازها و فعالان بخش ساختمانی در سال‌های اخیر به ساخت‌وساز در تراز منفی به یک نقطه مغفول مانده در اسناد فرادست شهرسازی باز می‌گردد. مطابق با بررسی کارشناسان ارشد حوزه شهری اگر در سال‌های اخیر بسیاری از برج سازان با هدف افزایش ارزش اقتصادی پروژه به گودبرداری‌های عمیق و ایجاد تراکم منفی در زیرسطح به اسم تامین پارکینگ برای طبقات واقع در تراز مثبت روی آورده‌اند به‌دلیل وجود یک حفره عمیق در ضوابط تدوین شده طرح تفصیلی جدید تهران است.مشاهده‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بسیاری از پروژه‌های بلندمرتبه با کاربری‌های مختلف مسکونی یا تجاری-خدماتی که در پهنه‌های مختلف شهری در حال اجرا شدن است به ایجاد گودبرداری‌های عمیق تا ۴۰ متر به اسم تامین پارکینگ اقدام کرده‌اند. اخذ مجوز برای احداث ۵ تا ۱۰ طبقه در تراز منفی اگرچه در ابتدا با عنوان تامین پارکینگ انجام می‌شود اما در بسیاری از موارد مشاهده می‌شود که در برج‌های چند‌منظوره ساخته شده در پایتخت، ایجاد واحدهای کوچک تجاری در طبقات منفی شکل گرفته‌است.به گفته کارشناسان شهری نبود حد و مرز مشخص برای انجام گودبرداری‌های عمیق و ایجاد طبقات منفی از آنجا نشات می‌گیرد که در حال حاضر در کتابچه مقررات طرح تفصیلی هیچ ضابطه‌ای برای تعیین میزان دقیق ساخت‌وساز در تراز منفی در انواع پلاک‌های ساختمانی تعریف نشده‌است.

این خلأ در حال حاضر سبب شده برج سازها با توجه به صرفه اقتصادی ساخت وساز در تراز منفی نسبت به اخذ مجوز برای گودبرداری‌های عمیق اقدام کنند. این در حالی است که با توجه به وضعیت فعلی لایه‌های زیرین زمین در شهر تهران باید در ضوابط طرح تفصیلی به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وساز در پایتخت، نقشه قنوات و نقشه گسل‌های پایتخت به سایر ضوابط مصوب در این طرح اضافه شود. به این معنا که برای هر پلاک به‌ویژه در ابرپروژه‌های برج سازی علاوه‌بر تعیین دقیق حد مجاز تراکم مثبت، با توجه به وضعیت خاک محدوده، موقعیت قرارگیری ملک روی قنات و گسل‌های شهری، تعداد طبقات منفی نیز مشخص شود.اقبال شاکری رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران با تایید این موضوع، به دو عامل تاثیرگذار دیگر در هجوم برج سازها به عمق زیاد و ایجاد تراکم منفی اشاره می‌کند.او در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» توقف صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی را به‌عنوان یکی از عوامل تاثیرگذار معرفی می‌کند و می‌گوید: یکی از تبعات منفی توقف صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی با دستور شورایعالی شهرسازی و معماری کشور، تغییر مسیر برج ساز در پروژه‌های ساختمانی به عمق زمین است.

از سال گذشته شورای عالی شهرسازی و معماری به علت آماده نبودن ضوابط بلندمرتبه‌سازی و به‌منظور جلوگیری از بارگذاری‌های بیش از اندازه، مدیریت شهری را مکلف کرد فعلا صدور پروانه‌های ساختمانی بلندمرتبه (بیش از ۱۲ طبقه روی زمین) را مسکوت بگذارد.این عضو شورای شهر تهران عامل دوم را در مسیر صدور مجوز برای طبقات منفی می‌داند و می‌گوید: در حال حاضر صدور مجوز برای ساخت طبقات غیر هم‌سطح از سوی شوراهای معماری مناطق آسانتر از صدور مجوز تراکم مثبت است. این عامل سبب شده با وجود آنکه مشکلات و هزینه‌های احداث طبقات مثبت برای سازنده‌ها کمتر است اما برای درخواست صدور مجوز برای تراکم منفی تمایل نشان دهند. به گفته وی این در حالی است که از لحاظ خدمات مورد نیاز شهروندان، حجم ترافیک و... طبقات منفی با طبقات روی سطح زمین هیچ‌‌گونه تفاوتی ندارند.رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران در عین حال به بروز برخی مشکلات ناشی از گودبرداری‌های عمیق در برخی پهنه‌های شهر اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: انجام گودبرداری‌های عمیق بعضا ۴۰ متری که برای احداث طبقات منفی صورت می‌گیرد در صورتی که بیش از حد متعارف باشد از آنجا که در مسیر قنوات و سفره‌های آب زیرزمینی شهر تهران قرار می‌گیرند سبب بروز مشکل می‌شود و می‌تواند تبعات ناگواری همچون ایجاد فرونشست زمین را در پی داشته باشد.او تاکید می‌کند: ساخت طبقات منفی اگر برخلاف ضوابط طرح تفصیلی نباشد مشکلی ندارد؛ اما اگر طبقات منفی برخلاف آن باشد باید با آن برخورد شود و این برخورد نیز باید پیش از ساخت مجتمع باشد نه آنکه بعد از ساخت مجتمع تازه به دنبال برخورد با تخلف باشیم.

از این‌رو به نظر می‌رسد هم شهرداری، هم نظام مهندسی و هم وزارت راه و شهرسازی(به عنوان نهادی که روند کلی موضوعات ساخت‌و‌ساز را پیگیری می‌کند) باید به این موضوع توجه ویژه داشته باشند.شاکری به الگوی ایجاد سازه‌های زیرسطحی بزرگ در سایر کشورهای جهان اشاره می‌کند و می‌گوید: در سایر کشورها برای ایجاد سازه های زیرسطحی طراحی‌های متفاوت و دقیق انجام می‌شود. البته دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری‌های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است. به تعبیر دیگر اگرچه برای انجام گودبرداری‌های عمیق مطالعات ژئوتکنیک صورت می‌گیرد ولی در این عملیات به تبعات اجتماعی و اقتصادی آنها توجه نمی‌شود.به گفته این عضو شورای شهر تهران پرکردن قنات‌ها، انحراف مسیر آب‌های زیرزمینی، زه‌کشی آب و... از جمله مشکلاتی است که در اثر گودبرداری‌های عمیق برای لایه‌های زیرین زمین در پایتخت ممکن است به وجود آید، از این‌رو به نظر می‌رسد سه ضلع مثلث شهرداری، سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی به‌دلیل عمومیت این پدیده باید به موضوع توجه ویژه داشته باشند و تدبیر جدید بیندیشند.

به‌عنوان مثال براساس قوانین، برای اجرای گودبرداری‌های عمیق، اخذ مجوز از سازمان مدیریت بحران و استعلام از این سازمان ضروری است اما به رغم این الزام قانونی متاسفانه در حال حاضر این مهم اجرایی نمی‌شود.او عنوان می‌کند: متاسفانه بخشی نگری و توپ را در زمین طرف انداختن مشکلی است که در حوزه ساخت‌وساز داریم و به نظر نمی‌آید مدیران کلان به این امر آگاه نباشند که در نهایت اولویت اصلی منافع مردم است. وقتی از شهرداری درباره مشکلات گودبرداری‌ها پرس و جو می‌کنیم این نهاد هم مسائلی را درباره انتصاب مشاور و مهندس ناظر مطرح می‌کند و می‌گوید پاره‌ای از این مسائل باعث وجود مشکل در فرآیندکار گودبرداری شده است. در این زمینه یک حلقه مفقوده و نیز ابهامی وجود دارد که برای ما هم مشخص نیست، به‌عنوان مثال وقتی مهندس ناظر به شهرداری پرخطر بودن گود را اعلام می‌کند، بعد از آن معلوم نیست چه اتفاقاتی رخ می‌دهد.

دو انگیزه برج‌سازها به تراز منفی