گروه مسکن- هاجر شادمانی: مدیر تهیه طرح جامع مسکن، در کارگاه تشریح چارچوب‌های کلی این طرح که با حضور معاونان وزیر راه‌وشهرسازی در مرکز تحقیقات این وزارتخانه برگزار شد، اعلام کرد: دولت با تکیه بر مطالعات طرح جامع مسکن، برای اولین‌‌بار امکان سنجش بازدهی و میزان موفقیت برنامه‌های در حال تدارک‌ در حوزه تامین مسکن را برای خود و مردم از طریق «تعیین طول انتظار دسترسی به مسکن به عنوان نقطه‌هدف در سال ۱۴۰۵» به‌وجود ‌آورد. براساس برنامه‌های پیش‌بینی شده در طرح جامع مسکن، دو برنامه اصلی شامل مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی به ترتیب برای کم‌درآمدها و میان‌درآمدها در نظر گرفته شده است که نقطه‌هدف در اجرای این برنامه‌ها، دستیابی به «نرخ ۸/۸ سال» در شاخص «دسترسی به مسکن» برای سال ۱۴۰۵ است.

هم‌اکنون طبق آخرین آمار رسمی مربوط به سال۹۲، متوسط شاخص دسترسی به مسکن در کشور حدود ۱۲سال است به این معنی که یک خانوار با کل درآمد سالانه خود با فرض ثابت بودن قیمت، قادر است پس‌از ۱۲سال صاحب مسکن شود، اما بنای برنامه‌های تامین مسکن دولت یازدهم بر کاهش زمان دسترسی به نرخ سال۸۴ است. طبق آمار رسمی، در سال۸۴، متوسط شاخص دسترسی به مسکن، ۸سال بوده است.

محاسبات نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی همچنین درباره بودجه مورد نیاز برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، حکایت از تکلیف دولت یازدهم به حمایت مالی از این طیف متقاضی مسکن به اندازه حداقل ۷برابر همین نوع حمایت در دولت‌های قبلی دارد.

وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد اجاره‌نشین در ۴ دهک اول، برنامه «مسکن‌اجتماعی» را انتخاب کرده است و با دو ابزار یارانه‌ای شامل «زمین‌های دولتی» و «حمایت‌های مالی در قالب پرداخت کمک‌ هزینه اجاره‌بها» قصد اجرای آن را دارد.

در طرح جامع مسکن به عنوان سند بالادست این وزارتخانه در اجرای تک‌تک برنامه‌های پنج‌گانه -مسکن‌اجتماعی، مسکن حمایتی یا صندوق پس‌انداز، رهن ثانویه، نوسازی بافت‌فرسوده و...- جامعه مخاطب مسکن‌اجتماعی که همگی جزو اجاره‌نشین‌های فاقد مسکن عضو ۴ دهک اول هستند، ۲میلیون و ۵۲۷هزار خانوار برآورد شده است.

مطابق این طرح، برای آنکه دولت یازدهم و دو دولت بعدی بتوانند تا سال ۱۴۰۵، نیاز مسکن این تعداد خانوار را از طریق مسکن‌اجتماعی، تامین کنند به بودجه‌ای معادل ۱۰۲هزار میلیارد تومان در طول این ۱۳سال احتیاج دارند تا در قالب یارانه‌های مختلفی همچون پوشش کمک هزینه اجاره‌بها یا کمک‌هزینه خرید و ساخت مسکن، بتوانند از پس هزینه اجرای مسکن‌اجتماعی برآیند. به این ترتیب دولت یازدهم باید سالی حداقل ۷هزار میلیارد تومان به برنامه مسکن‌اجتماعی اختصاص دهد این در حالی است که طبق مستندات پیش‌نویس طرح جامع مسکن، در فاصله‌ سال‌های ۸۵ تا ۹۱، دولت‌ها در مجموع مبلغی معادل ۶۷۰۰ میلیارد تومان از محل بودجه عمومی برای تامین مسکن کم‌درآمدها هزینه کردند که این رقم یارانه‌ای به‌طور متوسط در هر سال، کمتر از یک هزار میلیارد تومان بوده است. هم اکنون چندبرابر شدن تکلیف مالی دولت به حمایت از برنامه‌های تامین مسکن‌ کم‌درآمدها در شرایطی است که محدودیت بودجه‌ای دولت و همچنین توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها در مقطع فعلی به مراتب سخت‌تر از قبل شده است، به‌طوری‌که در یکسال گذشته، وزارت راه‌‌وشهرسازی برای افزایش جزئی سقف تسهیلات خرید مسکن، به در بسته بانک‌مرکزی و نبود توان وام‌دهی بانک‌ها برخورد کرده است.

دوره ۱۳ ساله برای بازگشت به اوضاع سال ۸۴

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه در طرح جامع بازنگری شده یکی از اولویت‌های مهم اشاره به بهبود شاخص دسترسی به مسکن طی سال‌های پیش رو است، گفت: در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن رقم بحرانی ۱۲ سال است که پیش‌بینی می‌شود در شرایط ثبات قیمت‌ها و درصورتی که رشد اقتصادی به رقم ۲/۵ درصد در سال ۱۴۰۵ برسد، این رقم به ۸/۸ سال کاهش یابد.

شاخص دسترسی مسکن درواقع متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد خانوار است که این شاخص در سال ۸۴، معادل هشت سال بوده است. فردین یزدانی تاکید کرد: در صورتی که دو عامل گفته شده یعنی ثبات قیمت‌ها و رشد اقتصادی ۲/۵ درصدی تا سال ۱۴۰۵ محقق نشود، شاخص دسترسی به مسکن نیز به میزان گفته شده بهبود نخواهد یافت.

وی همچنین از دومین برنامه پیش‌بینی شده در قالب طرح جامع مسکن خبر داد و گفت: براساس برآوردهای به‌عمل آمده به‌منظور اجرای برنامه‌های حمایتی و اجتماعی در بخش مسکن، در یک دوره زمانی ۱۳ ساله یعنی تا افق ۱۴۰۵، دولت باید معادل ۱۰۲ هزار میلیارد تومان از محل بودجه عمومی و به شکل وجوه اداره شده به این برنامه‌ها اختصاص دهد. این در حالی است که مجموع تسهیلات اختصاص‌‌یافته به بخش مسکن در دوره میانی سال‌های ۸۵ تا ۹۱، از محل بودجه عمومی، معادل ۶ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان بوده است. به گفته وی، هم‌اکنون ۲ میلیون و ۵۲۷ هزار خانوار مستاجر نیازمند برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی مسکن است که ۴ دهک اول نیازمند سیاست‌های حمایتی و ۳ دهک بعدی نیازمند صندوق حمایتی وام و پس‌انداز هستند.

برآورد سهم دولت از مسکن کم‌درآمدها

یزدانی تصریح کرد: براساس نتایج مطالعات به‌عمل آمده، دولت باید برای دهک اول تا ۷۲ درصد، دهک دوم تا ۵۷ درصد، دهک سوم تا ۴۸درصد و دهک چهارم تا ۲۵ درصد هزینه تامین مسکن را پرداخت کند.

وی افزود: در سال ۹۲، متوسط توان تامین مسکن ملکی در میان گروه‌های کم درآمدی که در دهک ۱ تا ۴ قرار دارند، ۱۲ تا ۲۲ مترمربع بوده است. به این ترتیب، شاخص دسترسی به مسکن در دهک ۱۰ معادل ۵/۴ سال و در دهک ۱ معادل ۳۶ سال در سال ۹۲ برآورد شده است.

شاخص دسترسی به مسکن در میان خانوارهایی که در دهک ۴ قرار دارند در سال ۹۲، معادل ۱۹ سال محاسبه شده است که این رقم‌ها بسیار بحرانی است و با راه‌حل‌های معمول نمی‌توان به آن پاسخ داد، بلکه برای چاره‌جویی درباره این دهک‌ها نیازمند اقدامات خاص با منابع خاص درآمدی هستیم. همچنین متوسط نرخ مالکیت مسکن از ۷۱ درصد در سال ۸۴ به ۶/۶۶ درصد در سال ۹۱ کاهش یافته است که این کاهش نرخ مالکیت به معنای افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در سال‌های اخیر است که عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن استیجاری از سال ۸۹ منجر به بروز بحران اجاره در بازار مسکن شده است.مدیر بازنگری طرح جامع مسکن تاکید کرد: به این ترتیب، ۴ دهک اول جامعه نیازمند حمایت اجتماعی و دهک‌های ۵ تا ۷ نیازمند سیاست‌گذاری از طریق دریافت وام بیشتر هستند.

محاسبه فقر مسکن در استان‌های مختلف

یزدانی با بیان اینکه سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی مسکن باید به‌صورت منطقه‌ای و به تفکیک استانی صورت بگیرد، ادامه داد: برآورد مطالعات فقر مسکن نشان می‌دهد ۳۲ درصد جمعیت استان سیستان و بلوچستان در دهک یک قرار دارند. این در حالی است که این میزان در شهر تهران معادل دو درصد است. همچنین در استان‌های محروم و فقیر کشور به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، بیش از ۵۸ درصد ساخت مسکن، کاربرد مصرفی دارد. این در حالی است که در شهر تهران حدود ۶۵ درصد ساخت‌وسازها سرمایه‌ای است.

دو سیاست متفاوت برای استان‌ها

به این ترتیب، با تفکیک استانی و منطقه‌ای سیاست‌ها این نتیجه حاصل می‌شود که سیاست‌های حمایتی در مناطق محروم و فقیر به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن باید از طریق واگذاری مستقیم زمین به‌صورت شخصی اقدام شود؛ درحالی‌که این سیاست‌ها در استان‌هایی مانند تهران، فارس، اصفهان، خراسان رضوی، آذربایجان شرقی و خوزستان باید از طریق مکانیزم وام خرید دنبال شود. همچنین سیاست‌های وام و اعتبار در استان‌های محروم باید معطوف به وام ساخت و در استان‌های ذکر شده در فوق به‌صورت وام خرید باشد. یزدانی تصریح کرد: سیاست‌های حمایتی و اجتماعی مسکن می‌تواند در سه شکل یارانه ساخت در بافت فرسوده، واگذاری زمین ارزان‌قیمت با متراژ بزرگ برای چند متقاضی و پرداخت کمک هزینه مسکن اجاره‌ای اجرایی شود.