طرح: مرکز مطالعات

گروه مسکن- مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در آستانه شروع معاملات تابستانی در بازار مسکن و در حالی که اوضاع این بازار از هم اکنون در تقابل با تقاضای مصرفی قرار گرفته است، اجرای راهکار فراموش شده برای کنترل قیمت مسکن را به دولت پیشنهاد کرد. این مرکز با اشاره به اینکه در بسیاری از کشورها به خصوص کشورهای پیشرفته برای کنترل سوداگری مسکن از ابزار «مالیات بر عایدی سرمایه» استفاده می‌شود اعلام کرد: این مالیات می‌تواند به شکل اخذ مالیات از خانه‌های دوم و بیشتر افراد، به اجرا در بیاید تا در وضعیت کنونی بازار مسکن که شرایط خاص بر آن حاکم شده است، مبادلات ملکی افراد تنظیم و تحت کنترل قرار گیرد.

متن کامل گزارش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به شرح زیر است:

در بیست و دومین همایش سیاست‌های پولی و ارزی کشور سخنانی از سوی ریاست کل بانک مرکزی و وزیر اقتصاد مطرح شد که در واقع بیانگر تشخیص درست مساله از سوی مسوولان دو نهاد اصلی متولی اقتصاد کشور بود، اما مشاهدات عینی نشان دهنده تعارض یا حداقل تنافی سیاست‌های اجرایی و تدوینی مالی با این سخنان است.

رییس کل بانک‌ مرکزی در این همایش با تاکید بر عواملی نظیر بحران اقتصادی آمریکا و اروپا و نیز کاهش نرخ سود بانکی(۱) بر خروج منابع از بانک‌ها و گسیل آن به بازار ارز و طلا(۲) صراحتا بیان داشت «سیاست‌های پولی تنها راهگشای مشکلات نیست، بلکه سیاست‌های مالی و همچنین بازار سرمایه باید در کنار بازار پول سیاست‌گذاری شود.» با توجه به اثرات بحران اقتصاد جهانی بر بازار کشور و هم‌افزایی آن با تاثیرات تحریم و نیز ناکارآمدی سیاست‌های پولی صرف در تنظیم بازار، لزوم توجه هر چه بیشتر به سیاست‌های مالی بیش از پیش احساس می‌شود. در واقع برای حمایت از تولید کننده در شرایطی که کاهش نرخ سود، اثر تورمی در حجم نقدینگی و به تبع آن در افزایش قیمت‌ها دارد لازم است سرمایه‌های سرگردان و نیز سرمایه‌های خروجی بانک‌ها ـ ناشی از کاهش سود بانکی ـ به مسیر صحیح هدایت شوند.

با توجه به اینکه بازار سرمایه به دو بخش مولد و غیرمولد(۳) تقسیم می‌شود، باید سیاست‌هایی اتخاذ کرد تا سرمایه‌ها به سمت بخش مولد هدایت شود. لازمه این امر کاهش سود سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی بخش تولید و مولد است. اگر سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی کمتر از سود ناشی از سرمایه‌گذاری در بخش تولید باشد بدیهی است که سرمایه‌های سرگردان به این سمت حرکت خواهند کرد.

یکی از راهکارهای کاهش سود بازارهای موازی اخذ مالیات، خاصه مالیات بر عایدی سرمایه(CGT)(۴) است. با اتخاذ این مالیات درصدی از ما به التفاوت افزایش قیمت سهام، مسکن و زمین و... توسط دولت در قالب مالیات دریافت می‌شود. بنابراین با افزایش هزینه سرمایه گذاری در بخش‌های غیرمولد، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار‌های موازی کاهش می‌یابد. (۵)

به طور مثال در حوزه مسکن- به عنوان یکی از سودآورترین بازارهای موازی- این نوع مالیات در شکل «مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر» جهت کنترل سوداگری و نیز جلوگیری از شکست بازار سال‌ها است که در بسیاری از کشورهای دنیا اخذ می‌شود؛ اما متاسفانه جای آن در بسته‌ مالیاتی کشور به‌رغم ۵۰ سال سیاست‌گذاری در بخش زمین و مسکن خالی است.

در اکثر کشورهای دنیا به ویژه کشورهای پیشرفته، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) ازصاحبان سرمایه اخذ می‌شود. به طور مثال درکره جنوبی در سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۰۴ میلادی تقاضا در بخش مسکن تقریبا ساکن و ثابت باقی ماند. اما با شروع سال ۲۰۰۵ میلادی تقاضا در بخش مسکن به شدت افزایش یافت که منجر به افزایش قیمت مسکن شد.(۶) یکی از اقداماتی که دولت کره جنوبی به منظور کنترل سوداگری بخش مسکن به انجام رساند وضع نرخ سنگین مالیات ۵۵ درصدی بر سود ناشی از فروش خانه‌های دوم بوده است.

در ایالات متحده نیز، ایالت‌های مختلفی (با معاف کردن ملک اول و مسکونی افراد (۷)) به اخذ این نوع مالیات می‌پردازند. ایالت نیوجرسی آمریکا از این نمونه‌ است.

در این ایالت مسکن مصرفی و اول افراد مجرد تا رقم ۲۵۰۰۰۰ دلار و مسکن مصرفی و اول افراد متاهل تا رقم ۵۰۰۰۰۰ دلار از مالیات بردرآمد ایالتی و فدرال معاف است. که در این ایالت اگر مالک صاحب بیش از یک خانه باشد، تنها ملک اصلی وی معاف از مالیات است.

در فرانسه هم مانند دیگر کشورهاCGT، برنقل و انتقال املاک وضع می‌شود. در صورتی که مودی مالیاتی ساکن فرانسه باشد، درصدCGT معادل ۲۷ درصد است؛ در غیر این صورت نرخ مالیاتی معادل ۱۶ درصد خواهد بود. در این کشور نیز مالکانی که در فرانسه زندگی می‌کنند ملک اولشان از مالیات معاف است.

در پایان ذکر این نکته لازم است که CGT بر تمامی سرمایه‌ها اعمال می‌شود، اما به دلیل شرایط خاص مسکن، که توانایی تنظیم بازار در هنگام افزایش تقاضا با افزایش عرضه به دلیل غیر قابل تجارت بودن این کالا وجود ندارد، در لزوم توجه به این نوع مالیات و قرار دادن آن در بسته مالیاتی وزارت اقتصاد ضرورت بیشتری احساس می‌شود تا نه تنها در حرف بلکه در عمل نیز اقتصاد کشور شاهد توجه به سیاست‌های مالیاتی باشد.

۱. افزایش نرخ سود سپرده بانکی از آنجایی که در عمل همراه با افزایش نرخ سود تسهیلات اعطایی به تولیدکنندگان است -در غیر این صورت بانک‌ها ورشکسته می‌شوند- باعث بالا رفتن هزینه تولید و افزایش نرخ تورم در عمل می‌شود. اما کاهش آن به میزانی که موجب تثبیت نرخ سود بانکی کمتر از نرخ تورم شود نیز باعث خروج سرمایه از بانک‌ها و افزایش حجم نقدینگی در بازار شده که خود باعث افزایش نرخ تورم می‌شود که بیانگر یک سیکل معیوب در اقتصاد کشور است.

۲. بازار‌های ارز و طلا جزئی از بازارهای موازی با تولید هستند. بازارهای موازی از قبیل مسکن، بورس، ارز و طلا به دلیل برتری در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در آنها نسبت به بازارهای تولید، باعث جذب سرمایه‌های سرگردان و در مواردی سرمایه‌های تولیدی می‌شود بدون اینکه در عمل تولید یا خدمتی ارائه کنند.

۳. بازارهای موازی

۴. Capital Gain Tax. این مالیات، بر افزایش ارزش مازاد که ناشی از کار و تولید نبوده و صرفا به دلیل شرایط بازار و زیرساخت‌های عمومی به دست می‌آید اعمال می‌شود و متفاوت از افزایش ارزش افزوده که ناشی از کار و تولید است می‌باشد.

۵. لازم به ذکر است این مالیات در هنگام نقل‌وانتقال‌ سرمایه موردنظر اعم از زمین، مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها و مانندآن اخذ می‌شود.

۶. شرایطی مشابه بازار مسکن در ایران در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶.

۷. به دلیل جلوگیری از آسیب‌دیدگی صنعت ساخت مسکن و نیز توجه به این نکته که مسکن به عنوان کالای مصرفی از نیازهای ضروری خانوار است.