حرکت «مال»‌سازها در تهران خلاف جهت تحولات جهانی بازار مجتمع‌های تجاری، سرنوشت ساخت‌وساز فله‌ای برج‌های چند منظوره در شمال و غرب پایتخت را با خطر «ورشکستگی» سرمایه‌گذاران روبه‌رو کرده است.

نتایج دو بررسی از سوی گروه اقتصاد بین‌الملل «دنیای اقتصاد» و یک پژوهشگر شهر و معماری درباره موقعیت جدید «مال»ها در جهان و اوضاع وخیم این مراکز در تهران حاکی است:‌ بازار مجتمع‌های تجاری چندمنظوره و مراکز بزرگ فروش کالا در دنیا، با پشت‌سر گذاشتن دوران «شکوفایی» و «اوج رونق» مراجعه خریدار و بازدیدکننده، مدتی است وارد عصر «زوال» و «مرگ تدریجی» فروش سنتی شده‌اند اما در پایتخت، حجم قابل توجهی از همین مراکز (بیش از ۵۰ برج)، تازه در مراحل پایانی ساخت و تکمیل برای شروع فعالیت هستند. سه سال پیش درست در اوج «مال»سازی‌های سریالی در تهران (سرمایه‌گذاران هیجانی از روی دست همدیگر)، یک هشدار سراسری در آمریکا –بورس قدیمی فروشگاه‌های زنجیره‌ای و مراکز تجاری چندمنظوره- از «آغاز سراشیبی سقوط تجارت با مال‌ها» خبر داد.

سال ۲۰۱۴ کارشناسان شهرسازی و دلالان ملک در آمریکا با رویت اولیه «رقبای مجازی» مراکز تجاری، پیش‌بینی کردند: ۱۵ درصد «مال»ها طی ۱۰ سال، «تعطیل» یا «تبدیل به انبار» می‌شوند.

مشاهدات تازه در این کشور اما سرعت انقراض «مال»ها به‌دلیل تعطیلی یکسری از فروشگاه‌های زنجیره‌ای در ورودی مجتمع‌های تجاری را به مراتب بیشتر از پیش‌بینی‌های قبلی نشان می‌دهد. مطابق آخرین برآوردها تا ۵ سال آینده، از هر ۴ «مال» در آمریکا، یکی تعطیل می‌شود. عصر «مال»ها، در عمده کشورها به پایان رسیده است.

در تهران مراکز تجاری چند منظوره (شبه مال) به عنوان نوعی از فضای عمومی –فضای بسته- طی سال‌های اخیر دو نیاز پایتخت‌نشین‌ها شامل «خرید» و «گذراندن اوقات فراغت» را توانست در غیاب فضاهای باز شهری کارآمد در این کلان‌شهر، تا حدودی پوشش دهد.

اما اکنون رقیب مجازی «مال»ها، میزان مراجعه به مراکز تجاری در حال بهره‌برداری را در تهران به شدت کاهش داده است. مطالعات نشان می‌دهد، تحت تاثیر نفوذ شبکه‌های مجازی (تلگرام و اینستاگرام) به روابط اجتماعی افراد، بخشی از نیاز پایتخت‌نشین‌ها (دیدن و دیده شدن) که تا پیش از این با مراجعه به این مراکز پاسخ داده می‌شد، به طریق دیگر در حال تامین است.

«فروش‌های اینترنتی» به عنوان رقیب دیگر «مال‌»ها نیز رکود فروش در این مراکز را سنگین‌تر کرده است. «مال»سازها در تهران از اوایل سال ۹۰ به شکل گسترده برج‌سازی‌های تجاری در سه منطقه اول تهران و البته منطقه ۲۲ را کلید زدند. آمار رسمی ازتعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای مراکز تجاری وجود ندارد اما گفته می‌شود در حال حاضر حدود ۲۰۰ «مال» و شبه مال در تهران به شکل فعال، نوساز خالی از تجارت و در حال ساخت، وجود دارد. کلنگ ساخت عمده این مراکز در زمانی که دنیا علایم سقوط تجارت سنتی را دریافت کرده بود، به زمین زده شد. مطالعه شهری درباره مسیر نجات موقت «مال»ها در تهران از مرگ تدریجی نشان می‌دهد: سرمایه‌گذاران و عوامل بهره‌بردار، با دو اقدام می‌توانند ورشکستگی احتمالی این مراکز را تعلیق کنند. اقدام اول، تغییر معماری این مراکز برای پیوندخوردن با فضای باز شهری و اقدام دوم، اصلاح در عرضه کالاها و خدمات برای فراگیر کردن آنها –قابل استفاده برای همه طبقات اجتماعی- است.

از خیابان تا «مال»

نتایج بررسی محیا احمدی، پژوهشگر شهر و معماری در این باره حاکی است: حدود ۶۰ سال است که در ادبیات مطالعات شهری در جهان، عبارت «فضای عمومی» از اهمیت بسیاری برخوردار شده و همواره مورد توجه طراحان و برنامه‌ریزان شهری قرار گرفته است. ویژگی کلیدی فضای عمومی، امکان شکل‌گیری انواع تعاملات اجتماعی در میان اقشار گوناگون و رویارویی عموم مردم در آن است. تعاملاتی که به باور متفکران این عرصه، منجر به شکل‌گیری رشد و تکاپوی اجتماعی شده و عموم مردم را از حالت انزوا و انفعال نسبت به محیط و دیگران خارج می‌کنند. بر این اساس، کیفیت مکان‌های عمومی شهر نقشی پررنگ و موثر در شکل‌گیری این تعاملات دارد.

شهرهای ایران از دیرباز این پدیده را در فضاهای مهمی چون بازار و مسجد به قامت خود می‌دیدند. بازار علاوه‌بر آنکه استخوان‌بندی اصلی شهر و مرکز مهم دادوستد بود، نقش مهمی در شکل‌گیری طیف وسیعی از رویارویی‌های اجتماعی در میان عموم اقشار مردم بر عهده داشت. بعدها و در دوران قاجار، این نوع رویدادها علاوه‌بر بازار، در خیابان‌هایی که در عهد ناصری در تهران شکل گرفتند ادامه یافت و خیابان در کنار بازار محلی برای وقوع چنین تعاملاتی شد. تا آنکه در دوران پهلوی اول، خیابان‌هایی در دل یکایک شهرهای ایران ایجاد شدند که نحوه ایجاد آنها و کیفیت فضایی‌شان کمتر نشانی از وجود توجه به رویارویی‌های اجتماعی و تعاملات مردم دارد. این روند کمابیش تا کنون نیز ادامه یافته و به همین دلیل، در شهرهای کنونی‌مان کمتر به خیابانی برمی‌خوریم که از فضایی گرم و پرشور از حضور مردم یا حتی خوشایند برای پرسه‌زنی‌های شهروندان برخوردار باشد.

در چنین شرایطی که بسیاری از فضاهای باز شهری از کیفیت‌های محیطی و کالبدی کافی برای حضور طولانی‌مدت و فارغ‌بالانه مردم برخوردار نیستند، چند سالی است که به مرور شاهد اقبال شهروندان به محیط‌های بسته پاساژها و مال‌های بزرگ هستیم. مال‌ها عموما فضایی در اختیار مراجعان خود قرار می‌دهند که هم به لحاظ بصری و هم از جهت عملکردی و آسایش محیطی از کیفیت بالاتری نسبت به فضاهای بازِ موجود در شهرهای کنونی برخوردارند؛ و بر همین اساس مردم این فضاها را هم برای خرید و هم گذران بخشی از اوقات فراغت انتخاب می‌کنند.

بنابراین می‌توان گفت در شهرهای امروز ایران مال‌ها از یکسو کاستی‌های ناشی از کیفیت نامطلوب فضاهای باز شهری را جبران کرده و از سوی دیگر با جذب مردم به درون خود، به افت و بی‌رونقی این فضاها دامن می‌زنند؛ چرخه معیوبی که از ترجیح مردم به حضور در درون فضای مال‌ها برای پاسخ به نیازهایشان شروع شده و منجر به خالی شدن هرچه بیشتر خیابان‌ها و میدان‌های شهر از حضور افراد پیاده و تصرف هرچه بیشتر آنها به‌وسیله اتومبیل می‌شود.

اما این جنس از حضور و تعاملات اجتماعی درون مال، با آنچه پیش‌تر در فضاهای شهری اتفاق می‌افتاد تفاوت بنیادینی دارد. حضور در خیابان و میدان‌های شهر علی‌الاصول برای همگان میسر بوده و هر کسی از هر طبقه اجتماعی و هر سطح اقتصادی بهانه‌ای برای بودن درون این فضاها دارد؛ از خرید و برطرف کردن مایحتاج زندگی گرفته تا پرسه‌زنی و دیدن مردم و دیده‌شدن توسط آنها و حتی زندگی در فضای باز شهر، همگی ممکن است و هر کسی بسته به انتظارش از این فضاها بهره می‌برد. بر همین اساس جنسی از اختلاط فرهنگی و رویارویی اقشار اجتماعی در خیابان امکان‌پذیر است که نمونه‌اش در فضاهای بسته عمومی کمتر قابل تصور است. عموما مال‌ها هرچقدر هم که امکانات متنوعی به مخاطبانشان ارائه دهند، باز در بنیان خود، که جذب «مشتری» است با هم رقابت می‌کنند و نه جذب «مردم»؛ و این تفاوت مشتری با مردم موضوع بسیار مهمی است که موجب می‌شود هیچ‌گاه اهمیت فضاهای باز شهری، حتی در دوران سلطه و سیطره مال‌ها، پیش چشم متفکران این حوزه رنگ نبازد. آنچه می‌تواند در این باره نگران‌کننده باشد جدایی اقشار اجتماعی بر اساس سطح درآمد است که می‌تواند موجب بروز مشکلات اجتماعی دیگری چون تعارض و تزاحم قشری با دیگری شود.

از سوی دیگر نوع طراحی کالبد مال‌ها در این زمینه قابل توجه است. این بناهای عموما غول‌پیکر با طرحی چشمگیر و شاخص اما رو به درون، به فضای بیرونی و بستر شهری خود پشت کرده و بی‌توجه به آن، همه اتفاقات خوب را در درون خود رقم می‌زنند. بناهایی عموما بدون روزنه قابل توجهی به اطراف که طرح نمای بیرونی‌شان از اندک‌کیفیتی به نسبتِ آنچه در درون رقم خورده سهم برده‌اند، چه به لحاظ کالبد و ظاهر بنا و چه به لحاظ فعالیت‌ها و اتفاقاتی که برای رونق زندگی درون مال پیش‌بینی شده. ناگزیر، آنچه در اکثر موارد اتفاق می‌افتد پدید آمدن فضاهایی بدون استفاده و نامعین در اطراف این ساختمان‌ها است. فضاهایی که در پاره‌ای موارد ممکن است به‌دلیل عدم برخورداری از طراحی مناسب و حضور افراد و وجود نداشتن نظارت کافی و مناسب بر آنها، به بروز آسیب‌های اجتماعی و بزهکاری نیز منجر شوند.

مساله قابل‌توجه و اساسی دیگر، تجربه‌هایی است که در کشورهای بزرگ و قطب‌های اقتصادی دنیا، از آمریکا گرفته تا چین، وجود دارند. در آمریکا با مال‌های متعددی روبه‌رو هستیم که دوران شکوه و رونقشان را پشت سر گذاشته و امروز در زوال به سر می‌برند و از آنجا که نتوانسته‌اند با همتایان جدیدترشان رقابت کنند، متروک رها شده‌اند. یا در چین، در سال ۲۰۰۳ سودایی برای ساخت بزرگ‌ترین و پررونق‌ترین مرکز خرید جهان آغاز شد، مگامالی به نام شین‌هوآنَن با وسعت باورنکردنی ۹۰۰۰۰۰ در دلتای رودخانه مروارید در جنوب غربی چین که قرار بود روزانه صدهزار نفر آز آن بازدید کنند؛ اما این رویا هرگز محقق نشد و بسیاری از واحدهای تجاری این مگامال هیولاآسا هرگز حتی کالایی به خود ندید.

مساله از رونق افتادن مال‌ها و مراکز خرید، امروزه با هرچه همه‌گیرتر شدن خریدهای اینترنتی و ارتباطات الکترونیک بحرانی‌تر و نگران‌کننده‌تر می‌شود، به‌طوری‌که پیش‌بینی شده تا سال ۲۰۲۲ از هر چهار مال آمریکا، یکی تعطیل شود. این مساله در ایران نیز می‌تواند با اندکی تاخیر اتفاق بیفتد و بیم آن می‌رود که سرنوشت مال‌هایی که به سرعت در شهرهای بزرگ و کوچک کشور در حال سربرآوردن هستند، چه بسا در آینده‌ای نه چندان دور چیزی شبیه سرنگونی باشد، و این یعنی به هدر رفتن و در خاک مدفون شدن مقادیر قابل توجهی از سرمایه کشور، از سرمایه اقتصادی گرفته تا نیروی کار و منابع زیست‌محیطی.

شبکه‌های مجازی نیز حتی در این زوال تدریجی نقش خواهند داشت، چراکه اگر یکی از جذابیت‌های مال‌ها را همان رویارویی‌های اجتماعی و دیدن و دیده‌شدن‌ها در عرصه عمومی و آشنایی‌ها و پیوندهای فرهنگی بدانیم، امروز شاهد آنیم که فضاهای مجازی چون اینستاگرام، با قدرت در حال همه‌گیر شدن و جذب اقبال عمومی به سمت خود هستند و بسیاری از آنچه پیش‌تر در فضاهای باز شهری و اخیرا تا حدودی در مال‌ها و مراکز خرید اتفاق می‌افتد، به نحوی دیگر در حال وقوع در فضای مجازی است و به مرور در حال تعریف و تعیین آداب و قواعد خاص خود نیز هست.

بنابراین باید متوجه اهمیت چاره‌اندیشی برای جلوگیری از خسارت‌های احتمالی ناشی از هدررفت این سرمایه عظیم باشیم. به نظر می‌رسد از مجموع آنچه در باب مزیت‌ها و معایب مال‌ها به مثابه فضای عمومی گفته شد، لازم است مال از وضعیت فعلی که به نوعی رقیبی برای شهر و فضاهای شهری محسوب می‌شود عبور کرده و به مکملی برای آن تبدیل شود. این موضوع را می‌توان در ابعاد مختلف طراحی مال‌ها بررسی کرد؛ از تنوع در عرضه انواع محصولات با قیمت‌های مختلف و توجه به طیف وسیع و متنوعی از مراجعان و برآوردن نیازهای آنان گرفته تا طراحی کالبد این بناها به گونه‌ای که به بستر شهری اطرافشان رو کرده و با آن ترکیب شوند.

اگر کالبد مال‌ها از حالت بسته و سردرتوی فعلی به شرایطی تغییر وضعیت دهند که با فضای باز اطرافشان در تعامل بوده و با همراهی آن کار کنند، یا حتی بخشی از زمین در نظر گرفته شده برای ساخت‌وساز به فضای باز طراحی شده و در پیوند با شهر اختصاص یابد و در حکم یک فضای شهری عمل کند، امید آن می‌رود که آسیب‌های احتمالی ممکن برای آینده این بناهای شاخص کمتر از وضعیت فعلی باشد. مال‌ها در وضعیت فعلی که مخاطب را صرفا به درون می‌خوانند و انواع امکانات لازم را برای حضور طولانی‌مدت در درونشان به مخاطب عرضه می‌کنند، بیشتر در حال انکار شهر هستند تا تعامل با آن. شاید نگاهی دوباره به سیاست‌گذاری و طراحی این پدیده نسبتا نوظهور در کشورمان لازم است تا مال را مکملی برای شهر ببینیم و نه رقیبش. می‌توان گفت در وضعیت فعلی مال، خود همچون شهری مجزاست در دل شهر که همه را به درون خود می‌خواند و از بیرونش بر حذر می‌دارد. اما بهتر آنکه روی به شهر بگشاید و شهری باشد در امتداد شهر و نه مجزای از آن.

عصر انقراض «مال»ها

در بررسی دیگری که توسط گروه اقتصاد بین‌الملل «دنیای اقتصاد» انجام شده، آمده است: عصر انقراض مال‌ها در عصری زندگی می‌کنیم که پیشرفت تکنولوژی موجب توسعه ارتباطات و سهولت نقل و انتقالات مالی شده و خریدهای اینترنتی نه‌تنها در جهان پیشرفته که در جهان در حال توسعه و این روزها در کشور خودمان هم به سرعت رواج یافته است. این پیشرفت‌های تکنولوژیک اما پیامدهایی را نیز در پی دارد. کاهش نسبی خریدهای مردم از فروشگاه‌ها، یکی از پیامدهای خریدهای اینترنتی است. حالا در چنین وضعیتی جهان توسعه‌یافته زودتر از دیگران دریافته است که ساخت مگامال یا همان مجتمع‌های تجاری بزرگ سرمایه‌گذاری عبث بوده است چراکه از یک دهه پیش هشدار کارشناسان شهرسازی در آمریکا از متروکه شدن مگامال‌ها در این بزرگ‌ترین اقتصاد جهان حکایت داشت، تصویری که حالا در آمریکا به واقعیت تبدیل شده و به‌نظر می‌رسد در آینده‌ای نه‌چندان دور در کشور خودمان هم شاهد آن باشیم. در واقع می‌توان گفت که بر اساس تجربیات جهانی عصر ساخت مگامال‌ها به پایان رسیده است.

سه سال پیش بود که نشریه بیزینس‌اینسایدر در مطلبی با «عنوان مگامال‌های آمریکا در حال مرگ هستند، مرگی کند و زشت» هشدار داده بود که مراکز خرید بزرگ در آمریکا که زمانی رونق فراوانی داشتند، در حال متروکه شدن هستند. بر این اساس، در سال ۲۰۱۴ مالکان این مگامال‌ها در آمریکا دوران سختی را سپری می‌کردند تا بتوانند خرده‌فروشانی را برای اجاره مغازه‌ها پیدا کنند. خرده‌فروشان با توجه به کم‌شدن مشتری و قیمت کارخانه‌ای نسبتا بالای اجناس، صرفه اقتصادی چندانی برای حضور در این مگامال‌ها نمی‌دیدند. سه سال پیش، بیزینس اینسایدر نوشته بود که کارشناسان املاک هشدار داده‌اند این معضل به‌تنهایی آنقدر نگران‌کننده نیست که سرعت پیشرفت این روند همه کارشناسان را نگران کرده است. در سال ۲۰۱۴ کارشناسان اعلام کرده بودند که در حدود ۱۵ درصد از مال‌های آمریکا ظرف ۱۰ سال بعد یا تعطیل خواهند شد و یا به فضاهایی غیر از خرده‌فروشی، همچون انبار کالاها تبدیل خواهند شد. این در حالی است که پیش‌تر همین کارشناسان رقم ۱۰ درصد را برای این موضوع پیش‌بینی کرده بودند. هووارد دیویدوویتز، رئیس هیات‌مدیره شرکت مشاوره‌ای و بانک سرمایه‌گذاری دیویدوویتز در نیویورک، سه سال پیش این‌گونه پیش‌بینی کرده بود که ظرف ۱۵ تا ۲۰ سال آینده نیمی از مال‌های آمریکا تعطیل خواهند شد.

حالا اما در سال ۲۰۱۷ آمار نشان می‌دهد که سرعت این روند بیش از پیش‌بینی‌های سه سال پیش بوده است. ظرف تنها ۱۰ سال اخیر، ده‌ها مال و مگامال در آمریکا تعطیل شده‌اند و بسیاری دیگر در معرض خطر تعطیلی قرار گرفته‌اند چون خرده‌فروشان زنجیره‌ای بزرگی همچون میسیز، جی‌سی‌پنی و سیرز درب صدها فروشگاه خود را بستند تا از خونریزی بیشتر زخم کهنه خود که همان افت فروش است، جلوگیری کنند. یک شرکت فعال در عرصه معاملات املاک تجاری به نام «کواستار» برآورد کرده است که نزدیک به یک‌چهارم مال‌ها در آمریکا یا در حدود ۳۱۰ مال از ۱۳۰۰ مال موجود در این کشور در خطر از دست دادن فروشگاه‌های زنجیره‌ای بزرگ خرده‌فروشی خود هستند و وقتی که این فروشگاه‌ها بسته می‌شوند، یافتن کسب و کاری که بتواند جایگزین آنها شود، بسیار دشوار است چون آنها معمولا در ورودی مال‌ها چند طبقه را اشغال می‌کنند و معمولا زیربنای فضایی که اشغال می‌کنند دست‌کم هزار مترمربع است.

اگر جایگزینی برای این خرده فروشی‌های بزرگ یافت نشود، این جای خالی یک سیر نزولی یک دهه‌ای را برای آن مال و اجتماعات اطرافش رقم می‌زند. دیویدوویتز در این‌باره می‌گوید: ‌«این اجتماعات از بین می‌روند و هرگز هم بازنمی‌گردند.» وقتی فروشگاه‌های خرده‌فروشی بزرگ، همچون آنچه ما به‌نام هایپراستار در تهران و برخی شهرهای دیگر داریم، از مال‌ها برچیده می‌شوند، ترافیک جمعیتی در مال‌ها رو به کاهش می‌گذارد، این اتفاقی است که در آمریکا برای مال‌ها افتاده است و هم‌اکنون بسیاری از خرده‌فروشان در حال خروج از کسب‌وکار خود هستند و در نتیجه فروشگاه‌هایشان را تعطیل می‌کنند. طی ماه‌های اخیر، بسیاری از فروشگاه‌های معروف در مال‌های بزرگ ازجمله امریکن آپارل، ابرکرومبیه‌اند فیچ، د لیمیتد، ب‌ب، بی‌سی‌بی‌جی و وت‌سیل اعلام کرده‌اند که فروشگاه‌هایشان را به‌طور دسته‌جمعی تعطیل می‌کنند.

 گرچه فرآیند تعطیلی مال‌ها کند است و اغلب طی یک دهه انجام می‌شود، اما سرعت آن رو به فزونی است.  دیویدوویتز می‌گوید:‌ «مال‌ها عوامل بسیار موثری در مالیات، اشتغال و همه جنبه‌های زندگی شهری محسوب می‌شوند و وقتی تعطیل می‌شوند، اجتماعات منطقه تا مدت‌های مدید رنگ پژمردگی به‌خود می‌گیرند.» مطالعات نشان می‌دهد آمریکایی‌ها به‌طور روزافزون ترجیح می‌دهند که پول خود را به جای خرید اسباب و اثاثیه و لباس، صرف تکنولوژی و تجربیاتی همچون سفر به نقاط تجربه نشده کنند. وقتی قصد خرید لباس داشته باشند، به فروشگاه‌های مجازی حراجی همچون تی‌جی مکس می‌روند و توسط سایت آمازون لباس موردنظر خود را سفارش می‌دهند.

 در آمریکا کم نیستند مناطقی که با تعطیلی مال‌ها به منطقه متروکه تبدیل شده‌اند. این روند نه فقط در آمریکا، بلکه در اغلب کشورهایی که اقتصادهای پیشرفته‌ای دارند قابل مشاهده است. به‌نظر می‌رسد انسان‌ها به‌تدریج از دنیای واقعی به سمت دنیای مجازی کشیده شده‌اند. این روندی غیرقابل اجتناب است که زودتر از آنچه فکرش را بکنید در انتظار دنیای در حال توسعه نیز هست.