اهمیت و تاثیر نوسانات نرخ ارز بر تمامی ‌بازارها، تجربه‌های تلخ مکرر از این تعامل و رابطه است که فضای اقتصادی کشور را متحول و متلاطم می‌کند. مرداد ۱۳۹۶ نرخ هر دلار ۳۸۰۰ تومان بود و آبان امسال ارزش دلار به بالای ۲۵ هزار تومان رسیده است. در واقع طی کمتر از ۴۰ ماه نرخ دلار افزایش بیش از ۵۰۰ درصدی را ثبت کرد. اگرچه در طول این دوره در مقاطعی، بازار، نرخ حدود ۳۲ هزار تومان را هم تجربه کرد و گاهی هم با کاهش کمتر از ۲۰ درصد رشد منفی را به ثبت رساند، اما آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که هر چه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر است و در ادامه چسبندگی و ماندگاری بیشتری روی قیمت‌ها به‌جا می‌گذارد، اما ظاهرا قیمت مسکن بعد از شتاب تورمی‌سه‌ساله به مرحله اشباع رسیده و با توجه به کاهش نرخ دلار، شاهد افت قیمت مسکن در برخی مناطق هستیم.

 رابطه مستقیم مسکن و ارز

فرامرز صدیق‌مقدم، عضو هیات‌مدیره هلدینگ «سپنتا» به خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» می‌گوید: قیمت مسکن رابطه مستقیمی ‌با نرخ دلار دارد و همواره جزو بخش‌هایی است که در کوتاه‌ترین زمان به نوسانات ارز واکنش نشان می‌دهد. امروز با توجه به کاهش نرخ ارز و از طرفی ایجاد جو روانی مثبتی که با انتخابات آمریکا برای مذاکرات به وجود آمده است، کاهش مسکن محتمل است و سازنده‌ها سعی در عرضه و فروش هر چه سریع‌تر واحدها دارند. در سوی دیگر مردم هم به خاطر کاهش قدرت خرید و البته انتظار کاهش قیمت‌ها، دست نگه داشته‌اند؛ بنابراین بر اساس مشاهدات «صف فروش» شدن مسکن در بازار کم‌تقاضا باعث کاهش محسوس قیمت مسکن در بازار شده است.

 تفاوت دلال و سازنده

دیدگاه عمومی ‌این است که سازندگان‌ همواره دنبال رشد و جهش قیمت‌ها برای عرضه واحدهای خود به بازار هستند و معمولا محکوم به سوداگری و اخلال در بازار می‌شوند. صدیق‌مقدم در این باره معتقد است: کسانی که یک‌شبه به ساختمان‌سازی ورود می‌کنند و با استفاده از جهش قیمتی و آشفتگی بازار مسکن سودهای غیرمنطقی به جیب می‌زنند، قطعا از چنین وضعیتی استقبال می‌کنند، اما چنانچه کسی قرار باشد با پولی که از فروش آپارتمان نصیبش می‌شود، دوباره ساختمان بسازد، سودی از تورم و جهش قیمتی نخواهد برد. در واقع این سازنده به همان اندازه که توانسته با قیمت بالا آپارتمانش را بفروشد، باید برای پروژه جدید با همان قیمت زمین، مصالح ساختمانی، عوارض و ... بپردازد؛ بنابراین باید بین دلال و سازنده به‌عنوان تولیدکننده مسکن تفاوت قائل شویم.

 طرحی بدون کارشناسی

عضو هیات‌مدیره هلدینگ سپنتا با اشاره به اینکه عوارض پرداختی برای صدور پروانه و سایر مجوزهای ساخت و ساز کمتر از ۱۰ درصد در قیمت تمام‌شده تاثیرگذار است، می‌افزاید: مساله اصلی در رابطه با نهادهای مسوول وجود قوانین دست‌وپاگیری است که هیچ منفعتی برای سازنده و شهروندان ندارند. به طور مثال تغییر قوانین برای متراژ زیر بنای ساخت بیشتر از اینکه گرهی از شهر باز کند، بر مشکلات مردم به‌ویژه در مناطق جنوبی و بافت‌های فرسوده با ساختمان‌های کوچک متراژ افزوده است. این در حالی است که بافت‌های فرسوده به دلایلی نظیر ریزدانگی، نفوذناپذیری و فرسودگی موانع بسیاری برای نوسازی دارند و باید نگاه ویژه‌ای برای نوسازی هر چه سریع‌تر این مناطق قبل از وقوع زلزله صورت بگیرد. متاسفانه حتی در طرح تفصیلی هم به معضلات بافت فرسوده که بخش زیادی از مساحت تهران را دربرمی‌گیرد، توجه نشد. به طور مثال منطقه‌ای از بافت فرسوده را که دارای بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی بود، در طرح تفصیلی به‌عنوان کاربری تجاری مشخص کرده بودند در حالی که همین امروز برای تجمیع و نوسازی پنج ساختمان کوچک متراژ در این بافت‌ها نمی‌توانیم مالکان را راضی کنیم؛ بنابراین به نظر می‌رسد برخی از تصمیمات به درستی کارشناسی نشده و نسخه‌های عمومی ‌برای نواحی و مناطق متفاوت پیچیده‌اند. البته در سال‌های اخیر شاهد اصلاحات خوبی هم در طرح تفصیلی بوده‌ایم، اما هنوز هم جای کار دارد.

 ضرورت اصلاح قوانین شهرداری‌ها

عضو هیات‌مدیره هلدینگ سپنتا با اشاره به اینکه سیستم اداری در شهرداری‌ها بسیار پیچیده و زمان‌بر است، تصریح می‌کند: قانون شهرداری‌ها مربوط به چند دهه پیش است که جمعیت کلان‌شهرها کمتراز ۱۰ درصد حال حاضر بوده و وقتش رسیده که با توجه به شرایط حاکم بر جامعه و نیازها، قوانین هم بازنگری شوند.

وی ادامه می‌دهد: یکی از مشکلاتی که سال‌ها صنعت ساختمان و سازندگان را آزار می‌داد، مربوط به گرفتن سند ساختمان بود و مبنای صدور سند مالکیت، نقشه تفکیکی آپارتمان است. در گذشته بعد از اینکه شهرداری پایان کار را صادر می‌کرد، نقشه تفکیکی باید به واحدهای ثبتی ارائه می‌شد تا سند مالکیت به نام شخص صادر شود؛ بنابراین مالک با در دست داشتن پایان کار ساختمان به واحد ثبتی مراجعه می‌کرد و از ثبت به نظام مهندسی معرفی می‌شد؛ نقشه‌بردار عضو نظام مهندسی به اتفاق مالک از ملک بازدید می‌کردند. برداشت و تعیین متراژ به صورت دقیق توسط نقشه‌بردار انجام می‌شد، اما شاهد بودیم که بین متراژ قید شده در پایان کار صادره شهرداری و نقشه‌بردار تفاوت به وجود می‌آمد. در این صورت سازمان ثبت برای صدور سند موظف بود به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و متقاضی باید منتظر می‌ماند تا برای گرفتن سند، پایان کار اصلاحی از طرف شهرداری صادر شود؛ بنابراین مالک دچار سردرگمی ‌و اتلاف وقت در ادارات می‌شد اما در حال حاضر قبل از صدور پایان کار توسط شهرداری، نقشه‌های تفکیکی از طریق مهندسان نقشه‌بردار عضو نظام مهندسی تهیه و به واحد‌های ثبتی ارسال می‌شوند و پایان کار بعد از انجام تمامی‌ این مراحل صادر می‌شود و به همین علت تناقضی در تعیین متراژ ساختمان به وجود نمی‌آید؛ بنابراین به روز بودن قوانین و دستورالعمل‌ها می‌تواند بسیاری از مشکلات کنونی را مرتفع کند.

 مهندس ناظر استاندارد مصالح را کنترل کند

صدیق‌مقدم در پاسخ به این سوال که راه استانداردسازی مصالح ساختمانی چیست، خاطر نشان می‌کند: تجربه نشان می‌دهد هرجا از توان مهندسان و سازمان نظام مهندسی استفاده شود، نتایج مطلوبی حاصل می‌شود. این اتفاق در مورد بحث تیرچه‌های سقفی اتفاق افتاد و امروز مساله استاندارد تیرچه‌ها حل شده است. چک کردن کیفیت و استاندارد مصالح ساختمانی باید توسط مهندسان ناظر ساختمان انجام شود چرا که سازمان ملی استاندارد و تحقیقات صنعتی کشور وقت و نیروی لازم را برای بررسی تمامی ‌کالاها و مصالح ساختمانی ندارد. البته در این خصوص لازم است، گزارش مهندس ناظر بلافاصله از طرف شهرداری پیگیری شود.

 راه آموزش کارگران ساختمان

وی همچنین به فقدان نیروهای آموزش‌دیده در صنعت ساختمان اشاره می‌کند و می‌افزاید: به‌رغم طرح موضوعات شعاری، تعداد کارگران آموزش‌دیده در صنعت ساختمان کمتر از ۱۰ درصد است و رفع این مشکل برنامه مفصلی می‌طلبد، اما تا انجام این کار راه‌حل سهل‌الوصولی وجود دارد و آن ‌هم استفاده از مجری ذی‌صلاح برای ساخت‌وسازها است. در این صورت مجری خود را مکلف به ارائه آموزش و نظارت بر کارگران می‌داند.

 اتفاقا در قانون هم برای انجام دقیق‌تر کارها توسط مجری، «سرپرست کارگاه» تعریف ‌شده است که باید به‌عنوان نماینده پیمانکار با بخش اجرایی در ارتباط باشد، اما ازآنجا‌که حضور مهندسان در این بخش با هزینه بالایی همراه خواهد بود، پیشنهاد من و بسیاری از سازندگان این است که از کاردان‌های فنی به‌عنوان سرپرست کارگاه استفاده شود. این کار علاوه بر اینکه با کاهش هزینه‌ها همراه خواهد شد، باعث آموزش به نیروهای اجرایی و کارگران می‌شود و از طرفی می‌تواند کورسوی امید را در دل کاردان‌های فنی که مدت‌ها است به دلیل قوانین و دستورالعمل‌های نادرست از صنعت ساختمان فاصله گرفته‌اند، برای اشتغال به کار زنده نگه دارد.

 

این مطلب برایم مفید است
3 نفر این پست را پسندیده اند