از حدود هشت سال پیش صنعت ساختمان رکود عمیقی را تجربه کرد که با کاهش معاملات و افت قیمت‌ها خودش را نشان داد، اما از ابتدای سال ۹۷ با افزایش سرسام‌آور نرخ ارز، قیمت املاک روند صعودی با شیبی تند به خود گرفت. این افزایش ناگهانی قیمت باعث شد خریداران بیش از پیش از بازار مسکن فاصله بگیرند و سازندگان با توجه به نبود خریدار، دچار کاهش نقدینگی شوند. به این موضوع می‌توان تورم سرسام‌آور مصالح ساختمانی را هم اضافه کرد. مجموع این عوامل باعث تشدید بیشتر رکود شد؛ رکودی که البته فقط خریدار و فروشنده را درگیر نکرد. یکی از نهاد‌هایی که رابطه مستقیمی ‌با صنعت ساختمان دارد، شهرداری است؛ به گونه‌ای که بیش از۷۰ درصد درآمد این نهاد وابسته به ساخت‌وساز است و به علت رکود صنعت ساختمان مدیریت شهری هم در سالیان اخیر شاهد کاهش درآمد‌ها از این ناحیه بوده است. با این وجود سازندگان معتقدند این نهاد و البته سایر نهادهای مسوول مانند سازمان نظام مهندسی در تعمیق رکود و سرخوردگی سازندگان نقش عمده‌ای داشته اند که این اتفاق به نوبه خود منجر به کاهش درآمد بسیاری از نهادها مانند ادارات ثبت اسناد و املاک و دارایی شده است.

سازندگان معتقدند شهرداری به عنوان اصلی‌ترین نهادی که با صنعت ساختمان در ارتباط است، می‌تواند با کوتاه کردن فرآیند صدور پروانه از چند ماه به چند هفته علاوه بر اینکه ساخت و ساز را تسریع کند، مانع کاهش ارزش پول در بازار تورمی ‌مصالح و املاک شود. از سوی دیگر سازمان نظام مهندسی که از نقش خود به عنوان یک تشکل حرفه‌ای برای انتظام امور حرفه‌ای مهندسان فاصله گرفته و تبدیل به یک نهاد دولتی و بنگاه اقتصادی شده باید بار دیگر در چارچوب قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان حرکت کند و با پدیده‌هایی مانند برگه‌فروشی و امضا‌فروشی مبارزه کند.

مدیرعامل گروه اقتصادی و مهندسی داناک به خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» می‌گوید: شهرداری و سایر نهادهای دولتی و نظام مهندسی در صنعت ساختمان باید کار تسهیل‌گری را بر عهده بگیرند و تا حد امکان فرآیند‌ها را به سمت الکترونیکی شدن پیش ببرند، اما متاسفانه این وضعیت هم‌اکنون بر صنعت ساختمان حکمفرما نیست. صدور پروانه از یک طرف در شهرداری‌ها چند‌ماه به طول می‌انجامد و از سوی دیگر با وجود پتانسیل عظیم نیروهای متخصص در سازمان نظام مهندسی، فرآیند تایید نقشه‌ها بسیار زمان بر است.

وی با بیان اینکه در بسیاری موارد شاهد تداخل مسوولیت‌ها و قوانین هستیم، می‌افزاید: نگاه جزیره‌ای به صنعت ساختمان توسط نهادهای ذی‌ربط بزرگ‌ترین آسیبی است که به صنعت ساختمان وارد می‌شود.

آنچه می‌خوانید ماحصل گفت‌وگوی ما با علیمراد فولادوند، مدیرعامل گروه اقتصادی و مهندسی داناک در مورد معضلات صنعت ساختمان، تامین مسکن برای کم درآمدها، مالیات برخانه‌های خالی و.... است.

 لطفا در مورد ورودتان به صنعت ساختمان توضیحاتی ارائه کنید.

سال ۷۳ بود که شرکت سنگ‌بری ساختمانی شهاب را در لرستان تاسیس کردیم که خوشبختانه در زمینه تولید بسیار موفق عمل کرد و کماکان هم با ایجاد اشتغال توانسته انتظارات را برآورده کند. در سال ۷۵ و بعد از اینکه این شرکت مسیر و نقشه راه خود را به درستی پیش برد، تصمیم گرفتیم به عرصه ساخت و ساز ورود کنیم. به این منظور نخستین پروژه را با احداث ساختمانی ۲۰ واحدی در منطقه یوسف‌آباد تهران آغاز کردیم و در ادامه در سایر مناطق تهران از جمله مناطق یک و سه و عمدتا با ساختمان‌های با کاربری مسکونی و اداری فعالیت‌مان را توسعه دادیم. در همان زمان شرکت «فهن دژ» را به عنوان مجری دارای پروانه از سازمان مدیریت و برنامه ریزی برای پروژه‌های عمرانی به ثبت رساندیم و در ادامه هم گروه فنی – اقتصادی داناک تاسیس شد تا در راستای ساخت و ساز‌های شهری نقش سازنده‌ای را ایفا کند. تمام تلاش ما و همکاران این بوده که تصویری مثبت از خودمان به جا بگذاریم. در این مسیر هم علاوه بر اینکه ساختمان‌های لاکچری زیادی ساخته‌ایم، همواره این برنامه و ایده مدنظر ما بوده که بتوانیم برای طبقه متوسط و ضعیف جامعه خانه بسازیم. احداث ۱۷۰ واحد مسکونی برای بنیاد شهید و امور ایثارگران انقلاب اسلامی‌و احداث مجموعه‌های ویلایی با قیمت مناسب و استانداردهای مورد نیاز در زمینی به وسعت ۱۰تا ۱۵ هکتار برای دهک‌های میانی جامعه از جمله اقدامات ما در این راستا به شمار می‌روند.

 به موضوع تامین مسکن برای کم درآمد‌ها اشاره کردید. نظرتان در خصوص طرح اقدام ملی مسکن چیست؟

واقعیت بازار مسکن این است که قیمت مصالح و تجهیزات هر روز دچار نوسان می‌شوند و متاسفانه در طرح اقدام ملی مسکن این مساله بسیار مهم به درستی دیده نشده است. بنابراین ابهام در قیمت‌ها باعث سردرگمی‌ سازنده می‌شود. موضوع مهم دیگری که لازم می‌دانم به آن اشاره کنم بیشتر موضوعات حول مباحث تئوریک می‌چرخد تا اقدامات عملیاتی و به همین دلیل نمی‌توان به افق چشم انداز طرح امیدوار بود. کافی است همین امروز میزان پروژه‌هایی که آغاز به کار کرده اند را بررسی کنید. بنابراین با وجود اینکه طرح مذکور اقدام مثبتی در جهت خانه دار کردن دهک‌هایی از مردم به شمار می‌رود، اما سرعت کند اجرای طرح و نواقص موجود چشم‌انداز روشنی را ارائه نمی‌دهد.

 با توجه به اینکه شهرداری بیشترین ارتباط را با صنعت ساختمان دارد، عملکرد این نهاد را چگونه می‌بینید؟

جامعه ما نیاز مبرمی‌ به مسکن دارد و میزان تولید مسکن به مراتب از نیاز جامعه عقب مانده است. بنابراین انتظار ما از نهادهای مربوطه تسهیل‌گری در امر ساخت و ساز برای رسیدن به اهداف تعیین شده است. امروز شهرداری صحبت از الکترونیکی شدن می‌کند در حالی که رویه کارها با همان شکل سنتی ادامه دارد. جالب اینکه برخی از مسوولان عالی رتبه شهرداری در همایش‌ها عنوان می‌کنند که نباید صدور پروانه چند ماه طول بکشد و در واقعیت به جای پاسخگویی، تبدیل به منتقد اوضاع صنعت ساختمان می‌شوند. نکته مهم دیگر در خصوص شهرداری اینکه ضوابط این نهاد بسیار قدیمی ‌است و با شرایط کشور همخوانی ندارد و متاسفانه امروز که به این نتیجه رسیده‌اند خودشان قوانین را اصلاح کنند و این اتفاق باعث یکجانبه‌نگری در تدوین قوانین می‌شود. در حال حاضر  شاهد هستیم که بخشی از امورات شهرداری به دفاتر خدمات الکترونیک تفویض شده است، اما مساله اینجاست که به دلیل نداشتن قدرت اجرایی و تصمیم‌گیری، سازنده علاوه بر مراجعه به دفاتر باید مجددا همان موضوع را در شهرداری‌ها پیگیری کند. متاسفانه امروز نهادهای مرتبط به‌صورت جزیره‌ای فعالیت می‌کنند و شاهد همگرایی برای پیشبرد امور نیستیم به گونه‌ای که حتی در بسیاری موارد قوانین همدیگر را نقض می‌کنند.

 تا چه اندازه عملکرد سازمان نظام مهندسی را در جهت بهبود اوضاع ساخت وسازهای شهری می‌دانید؟

بی‌شک قانون نظام مهندسی قانونی مترقی است که در صورت اجرای درست می‌تواند به صنعت ساختمان کمک کند، اما امروز به واسطه انحرافات متعددی که در سازمان نظام مهندسی اتفاق افتاده صنعت ساختمان دچار آسیب شده است. امروز در محافل مهندسی صحبت از امضا‌فروشی و برگه‌فروشی برخی مهندسان در بخش‌های طراحی، نظارت و اجرا می‌شود در حالی که این اتفاق در بین جامعه پزشکان اتفاق نمی‌افتد. به‌طور نمونه شما هیچ‌جا نمی‌بینید یک پزشک نسخه‌ای تجویز کند و مهر پزشک دیگری را پای نسخه درج کند. آقای آخوندی در زمان وزارتشان سعی کردند که نظام مهندسی را در مسیر درست قرار دهند، اما واقعیت اینجاست که این تشکل آن‌قدر قدرت گرفته که تلاش‌های ایشان راه به جایی نبرد. علاوه بر این فرآیند‌های تایید نقشه و کنترل مضاعف در سازمان نظام مهندسی بسیار زمان‌بر است و این مساله تبدیل به دغدغه اصلی برای سازندگان شده است.  

 به عنوان یک سازنده طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» را تا چه اندازه برای کنترل بازار مسکن موثر می‌دانید؟

بر اساس آمارها تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوار‌ها بیشتر است، اما از سوی دیگر شاهدیم که تعداد بسیار زیادی از مردم کشور مستاجر هستند. قطعا طرح مالیات بر خانه‌های خالی در صورت اجرای درست می‌تواند منجر به عرضه بیشتر این واحد‌ها به بازار و آرام کردن فضای ملتهب بازار فروش و اجاره شود، اما به شرطی این اتفاق می‌افتد که راهکار درستی برای شناسایی خانه‌های خالی در نظر گرفته شود. در گذشته قصد داشتند  میزان استفاده از برق، آب و ... واحد‌ها را به عنوان معیاری برای خالی بودن خانه‌ها تعیین کنند، اما مالکان این واحد‌ها تصمیم گرفتند که برای دور زدن قانون برق واحدهای مسکونی خودشان را روشن نگه دارند، بنابراین باید دنبال راهکاری قطعی باشند. نکته حائز اهمیت اینکه اغلب این واحد‌های خالی متعلق به دلالان هستند و سازنده‌ها به ندرت در آن دخیل هستند زیرا در اغلب موارد سازندگان قبل از ساخت با خریداران ساختمان قرارداد می‌بندند.

دولت یازدهم و دوازدهم از بدو آغاز به‌کار با تقبیح طرح مسکن مهر، روی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تاکید داشت و تقریبا بخش اعظم تسهیلات را به این بخش اختصاص داد. با این وجود امروزه شاهد  نوسازی این بافت‌ها نیستیم.

قطعا نوسازی بافت فرسوده به دلیل شرایط ناپایداری ساختمان‌ها در برابر زلزله باید در اولویت قرار بگیرد. از طرفی تمامی‌خدمات زیر بنایی اعم از آب، برق و ... در این مناطق وجود دارد و نیازی به تامین زیرساخت‌ها با هزینه‌های گزاف نیست، اما مشکل از آنجا ناشی می‌شود که ساکنان این بافت‌ها توانایی مالی لازم را برای تخریب و نوسازی ندارند و از طرفی برخی از ساکنان حاضر به تن دادن به طرح‌های نوسازی دولت و سرمایه‌گذار هم نیستند که این عامل باعث می‌شود تا عملا یک پروژه بزرگ با مشکل مواجه شود. بنابراین من معتقدم دولت و شهرداری باید محلات و مناطق را با توجه به قانون، تملک کند و اجازه ندهد که دیگران قربانی خواست یک نفر شوند.  در صورتی سازنده و سرمایه‌گذار حاضر به ساخت و ساز خواهند شد  که این تملک از طرف دولت صورت بگیرد و سازنده با مشکلات حقوقی و وراثتی که در بافت‌های فرسوده شایع است، مواجه نشود.

 ‌با توجه به قیمت سرسام‌آور زمین، آیا نسخه‌ای برای خانه‌دار کردن دهک‌های ضعیف جامعه سراغ دارید؟

مشکل مسکن ربطی به تحریم ندارد. مساله اصلی تامین زمین است و هم‌اکنون زمین‌های زیادی در اطراف شهرها از جمله حاشیه اتوبان‌ها قرار دارند که این زمین‌ها در بسیاری موارد حتی قابلیت کشاورزی هم ندارند. دولت می‌تواند با واگذاری این زمین‌ها به سازندگان  پروژه‌هایی را برای خانه‌دار کردن مردم تعریف کند و با حذف قیمت زمین، خانه‌دارشدن مردم را تسهیل کند. در بخش ساخت هم می‌توان با برنامه‌ریزی و همکاری دولت و بخش‌خصوصی و همچنین شرکت‌های دانش‌بنیان الگویی مناسب از ساخت‌وساز ارزان و باکیفیت را  با حداقل زیباسازی تهیه و اجرایی کرد. بدون حذف قیمت زمین خانه‌دارکردن مردم یک رویای خام است.

p29 (1)

این مطلب برایم مفید است
2 نفر این پست را پسندیده اند