آیا تاثیر کاهش نرخ ارز بر بازار مسکن می‌تواند ادامه داشته باشد؟ آیا مستاجران باید انتظار کاهش نرخ اجاره را داشته باشند؟ آیا بازارمسکن می‌تواند نقدینگی بازار‌های طلا و ارز را جذب و دوباره رونق بگیرد؟ این‌ها سوالاتی است که در چند روز گذشته و همزمان با کاهش نرخ ارز در کشور پر رنگتر شده است.

کاهش نرخ ارز در طول هفته گذشته تاثیر خود را بر قیمت مسکن گذاشته است. اواخر هفته گذشته بود که اعلام شد افت قیمت ارز قیمت ملک را هم تا ۳۰ درصد کاهش داد و مالکان حاضر به فروش ملک خود به زیر قیمت شدند.

انتظار کاهش نرخ اجاره همزمان با کاهش قیمت مسکن

کاهش قیمت ملک می‌تواند بر بازار اجاره هم تاثیر گذار باشد. اما برای مستاجران نیمه اول سال که مجبور به جابه جایی شدند فعلا این کاهش نرخ‌ها محسوس نیست چرا که فصل نقل و انتقال پایان یافته و قرارداد‌ها بسته شده و مستاجران در خانه‌های جدید نشسته اند.

افت نرخ‌ها در بازار اجاره، اما می‌تواند برای مستاجران نیمه دوم سال امیدوار کننده‌تر باشد.

ضمن اینکه مستاجرانی که به خاطر گرانی اجاره بها مجبور به خروج از تهران وسکونت در حاشیه شهر شدند هم امیدوار و در انتظار کاهش قیمت‌ها و بازگشت به شهر در سال جدید هستند.

خوشحالی خریداران و سازندگان از افت قیمت‌ها

همچنین برای متقاضیان خرید و فروش مسکن هم کاهش نرخ‌ها خوشحال کننده تراست چرا که گرانی‌های چند ماه گذشته بخصوص در حوزه خرید و فروش آپارتمان توان ورود به بازار را از متقاضیان گرفته بود.

حال که اثرات افت نرخ ارز می‌تواند به نوعی تعادل قیمتی در بازار مسکن ایجاد کند. کارشناسان و فعالان این حوزه هم امیدوار به خروج از رکود و رونق معاملات شده اند.

گرانی‌ها در بازار مسکن همچنین افزایش قیمت مصالح و نهاده‌ها را هم ایجاد کرده که این امر خود به خود بر قیمت نهایی مسکن تاثیر گذاشته و باعث کاهش ساخت و ساز‌ها هم شد.

ضمن اینکه افزایش قیمت‌ها و نبود خریدار برای آپارتمان‌های به فروش گذاشته شده برای مالکانی که نیاز به پول ملک خود داشتند، هم سخت بود؛ بنابراین اثرات کاهش نرخ ارز بر افت قیمت‌ها در بازار مسکن هم سازندگان را خوشحال می‌کند، هم خریداران را، هم فروشندگان را و هم مستاجران را.

بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت را ندارد

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در همین رابطه با بیان اینکه بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت‌ها را ندارد، معتقد است: ادامه کاهش نرخ ارز بر حوزه مسکن هم اثر گذاشته و سبب خروج دلالان و سوداگران از بازار شده و خواهد شد.

وی با تاکید بر اینکه کاهش نرخ ارز موجب ارزانی مصالح و لوازم ساختمان سازی می‌شود، می‌گوید: همچنین این کاهش قیمت‌ها ساخت و ساز را هم رونق خواهد داد چرا که با افزایش قیمت مصالح در کنار کاهش قدرت خرید و کمبود تقاضا در بازار مسکن سازندگان هم تمایلی برای ساخت و ساز نداشتند و بعضا به فکر خروج از این بازار هم بودند.

براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور سال ۱۳۹۷ قیمت مسکن با تورم مواجه بوده و این در حالی است که نسبت به مدت مشابه سال قبل معاملات حدود ۱۴ درصد کاهش نشان می‌دهند.

طبق اطلاعات درج شده در سامانه‌های ملکی هم، در ۲۵ روز ابتدای شهریورماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۷۵۳۸ قرارداد خرید و فروش املاک در شهر تهران امضا شده که نشان می‌دهد به طور میانگین، روزانه ۳۰۱ قرارداد خرید و فروش به امضا رسیده است. این رقم در شهریورماه پارسال، روزانه ۴۳۸ مورد بوده است.

چه واحد‌هایی بیشتر متقاضی دارند؟

کاهش قدرت خرید و گرانی قیمت‌ها در چند ماه گذشته باعث شده تا واحد‌های کوچک متراژ با سن بنای بالا از اقبال بیشتری برای خرید برخوردار شوند. هر چند آمار‌های خرید و فروش ملک در شهریور ماه حکایت از کاهش معاملات داشت با این حال خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ متری بیشتر خرید و فروش شدند. تقاضا برای واحد‌های کوچک متراژ در عین کاهش قدرت خرید در حالی بسیار زیاد است که موجب افزایش قیمت واحد‌های کوچک متراژ در تهران شده است.

قیمت مسکن در تهران

جدیدترین بررسی‌های از معاملات مسکن حاکی است که یک دستگاه آپارتمان ۴۵ متری با عمر ۱۹ سال واقع در ولیعصر جنوبی به قیمت ۱۶۴ میلیون تومان، و واحد ۴۰ متری ۷ ساله در فیروزآباد (منطقه ۹) به قیمت حدود ۲۰۰ میلیون تومان فروخته شده است.

همچنین یک واحد مسکونی ۷۹ متری در کوثر با قیمت ۱۵۵ میلیون تومان و یک دستگاه آپارتمان ۸۷ متری در باشگاه نفت به قیمت ۱۷۴ میلیون تومان معامله شده است.

بازار آپارتمان‌های بزرگ متراژ و بالاتر از ۱۰۰ متر هر چند انتخاب اول خانه اولی‌ها نیست، اما برای کسانی که به دنبال نو کردن ملک خود هستند انتخاب خوبی است.

قیمت آپارتمان‌های بزرگ متراژ معمولا نسبت به آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ در هرمنطقه اندکی پایین‌تر است. اما به تازگی این واحد‌ها هم با افزایش قیمت مواجهه شده اند.

بر این اساس واحدی ۱۵۰ متری در خواجه عبداله، ابوذر جنوبی، متری ۱۵ میلیون تومان قیمت خورده است و خانه‌ای ۱۳۴ متری نوساز در مینی سیتی هم با هر متر ۱۶ میلیون تومان فایل شده است.

در بلوار مرزداران، ۳۰ متری لاله هم واحدی ۱۴۴ متری با ۱۰ سال ساخت متری ۱۷ میلیون تومان به فرو گذاشته شده است.

در سعادت آیاد، بلوار فرحزاد هم واحدی ۱۳۸ متری با ۱۰ سال ساخت متری ۱۵ میلیون تومان قیمت گذاری شده است و در شریعتی، طالقانی هم واحدی ۱۱۸ متری با ۸ سال ساخت هم متری ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به فروش گذاشته شده است.

از آنجاییکه بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت‌ها را ندارد و نرخ ارز سبب افت قیمت‌ها در این بازار شده است در هفته‌های آینده باید شاهد اثر مثبت ارز بر بازار مسکن و رونق دوباره معاملات در آغاز فصل پاییز هم باشیم.