پس از آنکه طی ماه های آذر، دی و بهمن سال گذشته و همچنین اردیبهشت ماه امسال، هم تعداد معاملات  و هم قیمت مسکن روند افزایشی به خود دید، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز افزایش یافته و به رقم ۷۰ هزار تومان در بیشتر نمادهای اوراق تسهیلات مسکن رسیده بود.

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات مسکن در آذرماه سال گذشته، حدود ۱۸ هزار فقره، در دی ماه سال قبل بیش از ۱۹ هزار و ۲۶۰ فقره و در بهمن ماه حدودا ۱۸ هزا رو ۷۰۰ فقره  بود.

کارشناسان مسکن آغاز افزایش معاملات را به دوره پیش رونق و رونق مسکن تعبیر کردند. چرا که در ماه های قبل از آن (به استثنای مرداد ماه ۹۶) تعداد معاملات مسکن در حول و حوش ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود.

از سوی دیگر روند افزایشی تعداد خرید و فروش ها در ابتدای سال جاری (به استثنای فروردین ۹۷ که معمولا همه ساله نخستین ماه سال به دلیل تعطیلات گسترده، در آمار لحاظ نمی شود) حفظ شد و تعداد معاملات مسکن به بیش از ۱۹ هزار و ۴۴۰ واحد مسکونی رسید که بالاترین میزان خرید و فروش مسکن در ۲۸ ماه پیش از آن بود و درواقع نوعی رکورد در حدودا دو سال و نیم پیش از آن محسوب می شد.

همزمان با افزایش تعداد معاملات در طی ۶ ماه منتهی به اردیبهشت امسال، روند افزایش قیمت ها نیز تداوم یافت که اگرچه در ابتدای امر، افزایش قیمت ها متناسب با افزایش تعداد معاملات بود، اما به تدریج سرعت گرانی مسکن به گونه غیر قابل باوری افزایش یافت. به طوری که میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در آذرماه ۹۶ نسبت به ماه قبل از آن (آبان ۹۶) حدود ۲۰۰ هزار تومان، در دی ماه نسبت به آذر ماه ۹۶ نزدیک به ۱۵۰ هزار تومان، در بهمن ماه سال قبل نسبت به ماه قبل از آن ۲۵۰ هزار تومان و در اسفند ماه ۹۶ نسبت به بهمن ماه، ۲۳۰ هزار تومان افزایش داشته است.

 

افزایش متری ۲ میلیون تومانی متوسط قیمت مسکن در ۷ ماه

اما با تغییر ماهیت بازار مسکن از ورود خریداران و مصرف کنندگان واقعی به خریدهای سوداگرایانه در این بازار، روند افزایش قیمت ها در سال جاری رشد شتابان تری گرفت به گونه ای متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه امسال نسبت به اسفند سال گذشته، ۳۵۰ هزار تومان افزایش یافت. همچنین متوسط هر متر مربع مسکن در خرداد ماه امسال نسبت به اردیبهشت ماه و نیز تیرماه نسبت به خرداد ماه حدودا ۵۰۰ هزار تومان در هر ماه افزایش یافته است به معنای دیگر متوسط هر متر مربع مسکن در تیرماه امسال نسبت به آذرماه سال گذشته ـ به عنوان ماه آغاز رونق بازار مسکن ـ متری ۲ میلیون تومان (در عرض ۷ ماه) گرانتر شده است.

 

واکنش منفی بازار مسکن به افزایش سقف تسهیلات

برآوردها و بررسی ها از تلاقی دو بُردار اصلی نمودار بازار مسکن (قیمت و تعداد معاملات) در ماه های اخیر نشان می دهد بار دیگر رکود تورمی به بازار مسکن بازگشته است و به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن خانوارها و ناکارآمد بودن تسهیلات خرید مسکن، بسیاری از مصرف کنندگان واقعی از این بازار کوچ کرده اند.با توجه به اینکه قیمت اوراق تسهیلات مسکن تحت تأثیر افزایش یا کاهش عرضه و تقاضای خرید و فروش مسکن قرار دارد، در ماه های ابتدایی امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن به کانال ۷۰ هزار تومان وارد شد.

اما طی روزهای اخیر و با کاهش حجم معاملات مسکن، نرخ این اوراق نیز بار دیگر به کانال ۶۰ تا ۶۵ هزار تومان بازگشته است. این واکنش بازار در حالی است که بانک عامل بخش مسکن اعلام کرده قرار است سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق تسهیلات در صورت موافقت بانک مرکزی از ۶۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان در تهران افزایش یابد.

احتمالا عدم واکنش بازار اوراق تسهیلات مسکن به این اقدام بانک عامل بخش مسکن، به خاطر ناچیز بودن این افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در برابر جهش ناگهانی قیمت مسکن است و افزایش ۲۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات خرید مسکن نمی تواند بازهم بسیاری از تقاضاهای خرید مصرفی مسکن را پوشش دهد.

 

تغییرات قیمتی اوراق تسهیلات مسکن

گرانترین اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس عمدتا به نمادهای صادره در فصول زمستان سال قبل و بهار و تابستان امسال مربوط است و هرچه تاریخ انتشار این اوراق به ماه های قبل از آن برمی گردد، احتمالا به خاطر کاسته شدن از مهلت استفاده از این اوراق برای دریافت تسهیلات، قیمت آنها نیز کمتر می شود.

به عنوان نمونه اوراق تسهیلات خرید مسکن صادره در مرداد ماه ۹۵ با نماد «تسه ۹۵۰۵» در معاملات امروز در کمترین قیمت با نرخ ۵۷ هزار و ۷۰۰ تومان و در بالاترین قیمت با نرخ ۵۸ هزار و ۷۵۰ تومان خرید و فروش شده است.

همچنین اوراق تسهیلات مسکن صادره در دی ماه ۹۵ با نماد «تسه ۹۵۱۰» نیز در حالی که چهارشنبه در معاملات فرابورس با قیمت ۶۲ هزار تومان به فروش رسید، امروز به قیمت ۶۵ هزار تومان به خریداران عرضه شده است.

اوراق تسهیلات مسکن صادره در آذر ۹۶ نیز با نماد «تسه ۹۶۰۹» هم اگرچه در بالاترین قیمت معاملات فرابورس با نرخ ۶۶ هزار و ۵۰۰ تومان عرضه شد، اما رکورد ۶۲ هزار و ۴۹۹ تومان نیز برای کمترین قیمت این نماد به ثبت رسید.

گرانترین برگه های تسهیلات خرید مسکن در معاملات امروز به اوراق صادره در خرداد امسال با نماد «تسه ۹۷۰۳» تعلق داشت که در بالاترین رقم به نرخ ۶۹ هزار تومان و در کمترین قیمت نیز با نرخ ۶۶ هزار و ۳۸۰ تومان به فروش رسید.

 

خبری از عرضه «تملی» نیست

همچنین در دو هفته اخیر دارندگان اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی که با نماد «تملی» آن را از بانک ملی دریافت می کنند، در پی کم شدن قیمت این برگه ها، از عرضه آن در فرابورس خودداری می کنند.

تا کنون بانک ملی از بهمن ماه سال گذشته تا تیر ماه امسال ۶ نماد از اوراق های تسهیلات مسکن صادره در ۶ ماه اخیر را رونمایی کرده که به نظر می رسد در روزهای اخیر و در پی ایجاد تفاوت ۱۰ تا ۱۵ هزار تومانی میان قیمت هر برگه اوراق تسه و تملی، دارندگان اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی از عرضه آن خودداری کرده اند تا بتوانند این اوراق را با قیمت هایی نزدیکتر به اوراق تسه به فروش برسانند.