بازار مسکن از تب‌وتاب افتاد؛ اگرچه همچنان تب قیمت‌ها بالاست. این موضوع کاملا در بازار اجاره احساس می‌شود و بعضا دو برابر شدن اجاره ماهانه، رنگ از رخ بسیاری از مستاجران پرانده است؛ این در شرایطی است که هیچ راهی جز پذیرش نرخ‌های بالای اجاره ندارند و یا مجبور به ترک خانه‌ها و رفتن به مناطق پایین‌تر یا شهرهای اقماری ندارند.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌تازگی آماری از معاملات مسکن ارائه داده که البته جای آمار اجاره در این گزارش خالی است. بنا به اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در تیرماه امسال 13 هزار و 796 فقره معامله مسکن به امضا رسیده که نسبت به ماه گذشته (خردادماه) یک‌هزار و 413 فقره از تعداد معاملات کاسته شده است. همچنین متوسط قیمت مسکن در تیرماه امسال برای هر مترمربع 6 میلیون و 987 هزار تومان برآورد شده است؛ این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد ماه امسال ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بود که به معنای افزایش ۵۰۰ هزار تومانی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نسبت به خرداد ماه بوده است؛ ضمن اینکه همین میزان افزایش را (۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع) نیز در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه شاهد بوده‌ایم.

مطابق با اطلاعات ثبتی سامانه املاک کشور، اجاره‌بها در شهر تهران برای قراردادهای جدید تنظیم شده در خردادماه سال جاری نسبت به خرداد سال گذشته ۲۵ درصد رشد داشته و در برخی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره‌بها از نرخ‌ رشدهای اعلام‌شده در آمارها نیز بیشتر بوده است.

 

فرمول محاسبه قیمت اجاره و رهن

براساس آمار رسمی دولت، می‌توان گفت اگر خانه‌ای 60 متری در تهران به طور متوسط هر مترمربع 6 میلیون و 987 هزار تومان قیمت داشته باشد، در حال حاضر ارزش کل آن در حدود 419 هزار و 220 هزار تومان است. براساس این رقم، مستاجر برای رهن این خانه باید مبلغی باید بین یک پنجم کل قیمت این خانه را پرداخت کند: یعنی 83 میلیون و 844 هزار تومان. فرمول محاسبه اجاره نیز این‌گونه است که به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چیزی در حدود 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود. یعنی برای این خانه 2 میلیون و 490 هزار تومان بدون هر گونه پول پیش دریافت می‌شود.

البته این فرمولی است که به طور معمول عرف بازار است، اما نکته این‌جاست که بسیاری از صاحب‌خانه‌ها از این فرمول تبعیت نمی‌کنند و نرخ‌های دلبخواهی را در بازار مطرح می‌کنند.

 

ایران چقدر مستاجر دارد؟

در این میان، آخرین آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال گذشته 25.9 درصد از خانوارهای ایرانی در واحدهای مسکونی استیجاری زندگی کرده‌اند که نسبت به سال ماقبل آن کاهشی اندک را نشان می‌دهد.

 در یک دهه گذشته میانگین تعداد خانوارهای مستاجران در حدود یک چهارم جمعیت بوده است؛ این در حالی است که در سال 1390 رکورد نسبت مستاجران به نسبت خانوارهای ایرانی شکست و 28.5 درصد از جمعیت ایران مستاجر شدند.

با توجه به آمارهای آخرین سرشماری صورت گرفته در ایران یعنی در سال 1395 تعداد خانوارهای ایرانی برابر با 24 میلیون خانوار بوده است. به این ترتیب از جمله 24 میلیون خانوار ایرانی، بیش از 6 میلیون و دویست هزار خانوار در واحدهای مسکونی استیجاری زندگی می‌کنند. این یعنی یک‌سوم خانوارهای ایران مستاجر هستند.

این در شرایطی است که بر اساس آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۵ سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به ۳۵.۵ درصد رسیده است که نسبت به سال ۱۳۸۹ در حدود ۵.۴ واحد درصد افزایش داشته است. این در حالی است که این سهم در انگلیس ۱۳ درصد، اندونزی ۱۹.۹ درصد و کانادا ۲۰.۷ درصد است.

 

۴ پیشنهاد وزیر برای بازار اجاره

حالا در این آشفته بازار اجاره، وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به معاون اول رییس‌جمهور، چهار پیشنهاد برای حمایت از مستاجران ارائه کرد که یکی از پیشنهادها، افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره‌بها در زمان تمدید قرارداد است.

در نامه وزیر راه و شهرسازی آمده است: «با توجه به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستاجرین و حسب تجارب جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می‌شود، به پیوست متن پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» برای بررسی و تصویب فوری در هیئت محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دو فوریتی، تقدیم می‌شود.

لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶»

ماده واحده - مستاجران تمامی قراردادهای رسمی و یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید کنند:

تبصره ۱: قیمت اجاره‌بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش 10 درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت نکند، واحد قابل تخلیه است و رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

تبصره ۲: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود، مدت زمان قراردادی معتبر است.

تبصره ۳: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن است.

تبصره ۴: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در مدت زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.»

به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی، در ایران طول دوره اجاره کوتاه است، ولی در کشورهای دیگر چند سال است که ما هم باید به آن سمت برویم. اگر قرار باشد مستاجر فقط سالی یک بار جای خود را عوض کند، خود هزینه سنگینی است. ما داریم سعی می کنیم مدت اجاره افزایش یابد. باید طوری باشد که مستاجر بتواند یک بار مدت اجاره را تمدید کند.»

 

احتمال چندساله شدن اجاره‌نامه

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان طراح اصلی این پیشنهاد و لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر در تشریح جزییات این طرح و درباره پیشنهاد تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌گوید: «دولت موظف به حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد است و این پیشنهاد از همین اندیشه برخاسته است.»

وی عنوان می‌کند: «در شرایط کنونی با توجه به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره‌نشین در مناطق شهری کشور و افزایش قابل توجه قیمت دارایی‌های جایگزین مسکن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، می‌توان گفت که بخشی از رشد قابل توجه اجاره‌بها تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده است. همچنین قرارگرفتن در مقطع نقل و انتقال مستاجرین موجب تشدید این امر شده است.»

وی تصریح می‌کند: «با توجه به این‌که عرف معمول دوره اجاره‌بها در کشور یک‌ساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یک‌سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران ایجاد می‌کند و نیز مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امکان برنامه‌ریزی برای مستاجران را فراهم می‌آورد. این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستاجران شده که به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را به دنبال دارد.»

معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص که مصوبه کنترل اجاره‌بها تا چه حد قابلیت اجرایی دارد و ضمانت اجرایی آن چیست؟ توضیح می‌دهد: «با توجه به این‌که در ضابطه جاری مستاجران ذی‌نفع بوده و حق انتخاب در تمدید یا عدم تمدید قرارداد دارند، چنانچه تمایل داشته باشند، می‌توانند از روش پیش‌بینی شده برای دستیابی به حقوق مندرج در قانون اقدام کنند. بنابراین بهترین ضمانت اجرایی در این طرح، منافع مستاجران است که یک سوی قرارداد اجاره هستند.»

مظاهریان متذکر می‌شود: «همچنین در این لایحه رسیدگی به شکایات واصله برعهده شورای حل اختلاف گذاشته شده است که فرآیند رسیدگی موضوع در شوراهای حل اختلاف پیچیدگی های نظام قضایی و زمان بر بودن بررسی پرونده‌های حقوقی را ندارد.»

وی در عین حال می‌گوید: «با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از بازدهی مسکن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط می‌شود و بازدهی خالص اجاره‌بها (صرفا اجاره دریافتی و نه اضافه ارزش ملک) تقریبا بین ۶ تا ۷ درصد برآورد می‌شود، تعیین سقف اجاره‌بها (۱۰ درصد)، به طرز چشمگیری بازدهی کل اجاره‌داری را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، چراکه سهم قابل توجهی از بازدهی اجاره به «اضافه ارزش» ملک مربوط می‌شود که مورد اصابت این لایحه قرار نمی‌گیرد.»

مظاهریان یادآور می‌شود: «بدون شک تدوین و اجرای لایحه مذکور به خصوص در اولین مراحل اجرای خود دارای تبعاتی برای هر دو طرف قرارداد اجاره (موجران و مستأجران) خواهد بود و این خصلت طبیعی هر نوع قانونی است و نمی توان قانونی را یافت که بدون مخالف یا فاقد تبعات برای گروهی از جامعه باشد. اما به هر حال قوانین باعث برقراری نظم در جامعه و بازارهای هدف شده و در بلندمدت به تنظیم و کنترل بازار کمک می‌کنند.»

 

طرحی غیرقابل اجرایی؟

در این میان، برخی از تحلیلگران اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به دولت برای تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش قراردادهای اجاره تاکید دارند «این موضوع با سیاست‌های چند سال اخیر وزارتخانه مطابقت ندارد و از این جهت مقداری عجیب است.»

به باور مهدی روانشادنیا، «به نظر می‌رسد این طرح اجرایی نباشد، زیرا مکانیزم‌های عرضه و تقاضا در بازار اجاره تعیین‌کننده است. ما هر زمان توانستیم ارزش پول ملی را در یک دامنه مشخصی نگه داریم، بعد می‌توانیم درخصوص این موارد تصمیم‌گیری کنیم.»

به گفته این کارشناس، «در شرایطی که روند مشخصی برای کلیه بازارها وجود ندارد و ارزش آینده پول ملی هم مشخص نیست، تصمیم برای نرخ‌گذاری کالاها قابلیت اجرایی ندارد.»

مصطقی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز می‌گوید: «این طرح در دولت قبل نیز پیشنهاد شد و نرخ ۷ تا ۹ درصدی برای اجاره بها تعیین شد، ولی قابلیت اجرایی شدن نداشت و شکست خورد، زیرا هر کسی صاحب ملک خود است و نمی‌توان نرخ دستوری برای اجاره بها تعیین کرد.»

وی تاکید می‌کند: «راه‌حل تعادل بخش مسکن افزایش عرضه و تغییر برخی قوانین در کشور است و برای کنترل بازار مسکن خرید و فروش و اجاره باید عرضه را افزایش دهیم.»

خسروی با بیان این‌که در این مسیر باید قوانین مربوطه مورد بازنگری قرار گیرد، تصریح می‌کند: «هر زمان که قیمت ملک افزایش یافته، به همان اندازه نیز نرخ اجاره‌بها رشد داشته است و با دستور نمی‌توان از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کرد.»