این در حالی است که به گفته این سازندگان، مشارکت در ساخت از معدود شیوه‌های تولید واحدهای مسکونی و یا انواع دیگر ساخت و ساز است که همواره شرایطی نزدیک به وضعیت ایده‌ال برای آن قابل تصور است. افزایش ارزش زمین با گذشت زمان و همینطور حذف هزینه تامین زمین از هزینه‌های ساخت، دو دلیل عمده‌ای است که این شیوه از ساخت را به ترتیب هم برای مالک و هم برای سازنده با توجیه اقتصادی بالا مواجه می‌کند. اما مشارکت در ساخت گذشته از دورنمای پرسودی که برای طرفین مشارکت به همراه دارد، ریسک‌های قابل توجهی را هم متوجه طرفین می‌کند، به خصوص اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد.

جدای از مباحث حقوقی و دیگر مواردی که در عرف می‌تواند سازنده بی‌تجربه یا کم‌تجربه را در امر مشارکت با مشکلات عمده‌ای روبه‌رو کند، برخی موارد فنی وجود دارد که هر سازنده‌ای باید قبل از ورود به بحث مشارکت از آن مطلع باشد.

اینکه مشارکت با چه درصدی باید صورت گیرد؟ زمین مناسب برای مشارکت، چه ملکی است؟ سازنده باید چه نسبتی از سرمایه ساخت را تقبل کرده و از ابتدا در اختیار داشته باشد؟ سود ناشی از مشارکت چقدر است؟ از چه مرحله‌ای از ساخت می‌توان وارد فاز فروش واحدهای مشارکتی شد؟ چه تعهداتی از سوی سازنده باید به مالک داده شود و چه تعهداتی را سازنده نباید خود را به آن ملزم کند؟ مصالح در چه مرحله‌ای از ساخت تامین شود و تزریق مالی به پروژه با چه برنامه زمان‌بندی صورت گیرد؟ و ده‌ها سوال دیگر، مواردی است که ممکن است سازندگان مبتدی در حیطه مشارکت در ساخت، پیش از ورود به این حوزه، به طور کامل آن را ندانند و به آن توجه نکنند.

اغلب سازندگان مبتدی، با این تصور که صرف داشتن فن و تخصص ساخت و ساز و حتی اطلاع از شرایط بازار می‌توانند مشارکتی موفقیت‌آمیز داشته باشند، اقدام به عقد پیمان مشارکت با مالکان می‌کنند، اما از همان مراحل ابتدایی با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند که عمده آنها به مسائل تامین مالی و عدم تعیین دقیق جزییات فنی واحدها برمی‌گردد.

اما، انبوه‌سازان حرفه‌ای پایتخت که تجربه‌های متعددی در حوزه مشارکت در ساخت دارند، برای سازندگان تازه‌کار در این زمینه، توصیه‌های فنی و کاربردی قابل توجهی دارند که در ادامه به آن می‌پردازیم. توجه به این نکات که از منظر فنی و حرفه‌ای، قابل تامل است، شاید پاسخ بسیاری از سوالاتی باشد که ابتدا به آن اشاره شد.

شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت

در اولین قدم، سازندگان با سابقه بازار مشارکت در ساخت به کسانی که به تازگی وارد این حیطه شده‌اند، توصیه می‌کنند: هر چند بازار مشارکت در ساخت به عنوان معدود شیوه‌های کم ریسک در اغلب دوره‌ها، چه در زمان رکود و چه در زمان رونق از وضعیت نسبتا ایده‌آلی هم برای سازنده و هم برای مالک به جهت سوددهی و میزان هزینه‌ها، برخوردار است، اما منطق اقتصادی حکم می‌کند قبل از آغاز به کار چه برای مشارکت در ساخت و چه در هر کار اقتصادی دیگر، دورنمای نسبتا اطمینان بخشی از وضعیت بازار، اعم از بازار مصالح، بازار فروش واحدها و همینطور پیش‌بینی قابل اتکا از وضعیت آتی اقتصاد کشور که بر قیمت‌ها و رکود و رونق مسکن اثرگذار است، در اختیار داشته باشیم.

اولین اصل اقتصادی مهم در این زمینه برای سازنده این است که بداند عرضه و تقاضای ملک در زمان حال، تابعی از پیش‌بینی درست از وضعیت آینده است. به همین خاطر انبوه‌سازان با تجربه در این زمینه تاکید می‌کنند: قیمت روز برای پیش‌بینی و برنامه‌ریزی درست به منظور مشارکت در ساخت برای سازنده اهمیت ندارد، بلکه آنچه مهم است پیش بینی درست آینده و برنامه ریزی بر اساس آن است.

این پیش‌بینی معمولا براساس تورم موجود صورت می‌گیرد، چرا که همواره توازن عرضه و تقاضای مسکن در بازار، از میزان تورم قیمت‌ها تاثیر مستقیم می‌پذیرد.

الان مشارکت کنیم یا نه؟

هرچند اطلاع از شرایط کلی بازار می‌تواند به‌راحتی سازنده را به پاسخ این سوال برساند که الان زمان مناسبی برای مشارکت است یا خیر؟ اما بهتر است سازنده‌ای که در ابتدای این راه است تحلیل شرایط را به سازندگان با تجربه واگذار کند.

سازندگان حرفه‌ای پایتخت در این زمینه می‌گویند: در مقطع زمانی حاضر دو دلیل عمده، توجیه‌پذیری اقتصادی و موفقیت‌آمیز بودن مشارکت در ساخت را تایید می‌کنند. یکی اینکه با افزایش غیرقابل پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار زمستانه املاک، هم‌اکنون اغلب مالکان از فروش واحدها با تصور افزایش ارزش ملک صرف نظر کرده‌اند و از طرف دیگر در بازار زمین نیز مالکانی که قصد فروش داشتند در تصمیم خود دچار تردید شده اند. دلیل دیگر، افزایش مساحت فرسوده پایتخت و نیاز مالکان واحدهای فرسوده به سازندگان برای نوسازی است.

به این ترتیب رویکرد کلی اغلب سازندگان و مالکان در حال حاضر مشارکت در ساخت است که هم احتمال ریسک فروش را برای هر دو طرف به حداقل می‌رساند و هم اینکه میزان سود مورد انتظار طرفین را نه تنها تضمین می‌کند، بلکه به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد.

بنابراین بازار ساخت و ساز این روزها کاملا برای مشارکت در ساخت آماده، منطقی و همراه با توجیه اقتصادی است، به شرطی که سازنده از کلیه اصول این کار، آگاه باشد و با برنامه‌ریزی درستی گام بردارد، البته دقت در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت و توافق طرفین در این زمینه هم یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این شرایط مناسب را تسهیل می‌کند.

چرا مشارکت؟

در پاسخ به این سوال، انبوه‌سازان حرفه‌ای این‌گونه جمع‌بندی می‌کنند: شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می‌دهد حتی اگر هزینه‌های ساخت در طول دوره مشارکت ۳۰ درصد هم افزایش یابد، قیمت مسکن در یک نگاه بینابینی دو برابر خواهد شد. این تجربه‌ای است که در سال جاری از دید انبوه سازان قابل رویت بود.

از سوی دیگر حذف هزینه زمین از هزینه‌های ساخت برای سازنده به معنای تامین سرمایه برای پروژه‌های دیگر و در نتیجه به معنای سود بیشتر است. هر چند برای مالکان هم افزایش تعداد واحدها که در قالب مشارکت تامین می‌شود ارزش افزوده بیشتری نسبت به فروش زمین و تبدیل سرمایه حاصل می‌کند.

البته نوع مشارکت و موقعیت زمین، در تضمین سود طرفین، به خصوص سازنده، بسیار موثر خواهد بود.

پیش‌فروش؛ با دقت!

سازندگان حرفه‌ای به‌هیچ‌وجه پیش فروش واحدهای مشارکتی را قبل از پیشرفت فیزیکی قابل قبول معمولا در حد ۸۵ درصد به بالا توصیه نمی‌کنند؛ مگر اینکه سازنده برای تامین مالی تنها تعداد محدودی از این واحدها را در شرایط اضطرار پیش‌فروش کند.

در صورتی که سازنده قبل از مراحل پایانی اقدام به پیش فروش می‌کند، باید دقت کافی داشته باشد که قیمت پیش‌فروش نرخی است که مربوط به همان زمان است، در صورتی‌که قیمت همان واحد پس از اتمام زمان ساخت، افزایش قابل توجهی خواهد داشت، ضمن اینکه هزینه‌ها هم ممکن است در طول زمان افزایش یابد و در برخی موارد عدم دقت کافی در پیش فروش می‌تواند منجر به زیان سازنده پس از تکمیل واحد شود.

سود مشارکت چقدر است؟

براساس آنچه انبوه‌سازان حرفه‌ای می‌گویند، نمی‌توان برآورد دقیقی از میزان سود مشارکت در ابتدای امر یا به صورت کلی ارائه کرد، اما معمولا سود مشارکت به صورت میانگین برای سازنده‌ها بیش از ۳۰ درصد است که در برخی مواقع به ۴۰ درصد هم می‌رسد، البته این سود به شرطی حاصل می‌شود که سازنده تا قبل از ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی، واحدهای خود را پیش فروش نکند.

نکته دیگر هم اینکه در شرایط تورمی، سود مشارکت به مراتب بیشتر از شرایط عادی است.

مشارکت با چقدر سرمایه؟

به رغم اینکه اغلب سازندگان حرفه‌ای می‌گویند بیشتر سازندگان فعال در ساخت‌وسازهای مشارکتی اغلب افرادی هستند که سرمایه کامل برای تامین مالی هزینه‌های کلی اعم از هزینه زمین و ساخت را در اختیار ندارند، اما بر این نکته هم تاکید می‌کنند که درصد معقول سرمایه اولیه سازنده برای شروع کار، ۵۰ درصد کل سرمایه لازم برای ساخت است، به شرط آنکه سازنده برای ۵۰ درصد باقی مانده برنامه‌ریزی دقیق و منبع مالی مطمئنی برای تزریق به موقع پول به پروژه در مراحل مختلف ساخت را، داشته باشد.

با این حال سازندگان کم پول‌تر می‌توانند از شیوه‌هایی مانند پیش‌فروش و وام نیز برای تامین مالی استفاده کنند که البته مسلم است که چنین سازندگانی باید به درصد کمتری از سود در برابر مالک و در مقایسه با دیگر سازندگان رضایت دهند.

سرمایه‌گذاری در کدام زمین؟

زمین یا ملکی که قرار است مشارکت در آن صورت گیرد در میزان سوددهی این‌گونه ساخت‌وسازها بسیار موثر است.

میزان سطح اشغال و میزان تراکم ملک دو عامل مهمی هستند که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد؛ هر چقدر زمین مساحت بیشتری داشته باشد و از تراکم بالاتری هم برخوردار باشد، سودده‌تر خواهد بود، البته در این‌گونه زمین‌ها معمولا چون ارزش بالاتری دارند، مالک خواهان سهم بیشتری است و ممکن است درصد سود خود را به همان اندازه بالاتر ببرد.

آخرین توصیه‌ها...

سازندگان حرفه‌ای فعال در ساخت‌وسازهای مشارکتی، همچنین به سازندگان مبتدی توصیه می‌کنند:

در شرایط تورمی بهتر است اقلام و مصالح ساختمانی عمده را که قابلیت دپو شدن دارند در صورت امکان از همان ابتدا تهیه کنند تا در طول زمان از گرانی در امان بمانند.

همچنین، کلیه مباحث مربوط به مشارکت به خصوص بحث انتقال سند باید به طور کامل در قرارداد مشارکت ذکر شود تا در آینده مشکلی در این خصوص متوجه سازنده نشود.

از سوی دیگر، سازنده باید در مورد کلیه جزییات ساخت، با مالک کنار بیاید و تمام موارد را در قرارداد مشخص کند، به خصوص نوع مصالح و اقلامی که قرار است در ساخت مورد استفاده قرار بگیرد.

و در پایان، هر چه تعداد مالکان زمین کمتر باشد، سازنده با دردسر و دغدغه کمتری برای مشارکت روبه‌رو خواهد بود.