نتیجه عملکرد گذشته

ایجاد مجموعه‌های سکونتی بدون کمترین تجهیزات و تاسیسات زیربنایی و خدمات شهری مناسب، شهرهای اقماری بدون شبکه حمل‌ونقل مناسب برای دسترسی به شهر مادر و نیز خالی‌ماندن بخش‌های قابل‌توجهی از واحدهای مسکن مهر و همچنین تجربه تلخ ۴۰ساله احداث ۱۸شهر جدید که اغلب آنها ده‌ها سال پس از ساخت، هنوز به جمعیت‌پذیری مورد نظر دست نیافته‌اند، گواه این کاستی‌هاست. این در حالی‌‌‌است که در دهه‌های اخیر، حدود ۱۹میلیون نفر بر ساکنان سکونتگاه‌‌‌های غیر‌رسمی افزوده شده‌ است؛ یعنی دولت در جاهایی مسکن ساخته که متقاضی ندارد و متقاضیان بالقوه مسکن در جاهایی به احداث سکونتگاه پرداخته‌اند که مورد قبول دولت و شهرداری‌ها نیست و به آنها سکونتگاه‌های غیر‌رسمی یا حاشیه‌نشینی اطلاق می‌‌‌شود.

حال وزارت راه‌وشهرسازی، به دنبال خلق متقاضی برای شهرهای جدید است و متقاضیان واقعی مسکن، در جاهایی ساکن شده‌‌‌اند که دولت با آنها مخالف است، در نتیجه حداکثر سنگ‌اندازی‌ها را برای اسکان آنها صورت داده است. بنابراین مکان‌یابی صحیح برای سکونت چهار میلیون خانوار در دوره چهارساله امری حیاتی است. خوشبختانه تصویب سند آمایش سرزمین در سال گذشته، زمینه انتخاب صحیح و مناسب مکان‌‌‌های استقرار این سکونتگاه‌ها را فراهم ‎آورده است و  مهندسان مشاور مجرب، با بهره گرفتن از آن، به‌سادگی می‌توانند محل مناسب احداث این ابنیه در هر استان را شناسایی کنند؛ امری که بی‌توجهی به آن، مسکن مهر و شهرهای جدید را برای اسکان نامناسب کرده است.

  مساله تامین زمین

این موضوع یکی از مواردی است که در نامه جامعه مهندسان مشاور به وزیر راه و شهرسازی، به آن اشاره شده است. زمین، عامل اصلی در امر تولید مسکن است و دست‌کم در شهرهای مختلف کشور، ۴۰ تا ۶۰‌درصد هزینه‌های تمام‌شده ساخت مسکن را در بر می‌گیرد و این سهم در کلان‌شهر تهران بیشتر است.

قیمت زمین، شامل دو بخش «قیمت خام زمین» و «قیمت ناشی از هزینه تجهیز آن به تاسیسات و تجهیزات ضروری» است که قابلیت سکونت به آن ببخشد. خوشبختانه در ایران، بیش از ۸۰‌درصد اراضی به منابع ملی تعلق دارند که بخشی از آنها ‌‌‌باید حفاظت شوند (که در نقشه اراضی حفاظتی چهارگانه محیط‌زیست مشخص شده‌اند) و بیش از نیمی بیابانی، بایر یا غیر‌قابل کشت هستند (یادآوری می‌شود، اراضی کشاورزی که ۱۲ تا ۱۵‌درصد اراضی کشور را در بر می‌گیرند، دارای مالک خصوصی هستند و بیرون از اراضی منابع طبیعی قرار دارند.)

بر اساس معیارهای شورای‌عالی، با افزوده شدن هر نفر به جمعیت کشور (با کسر متوفی‌ها در قبال آن) ۲۵مترمربع (مترمربع در این گزارش متر نامیده می‌شود) زمین برای معابر، ۲۱متر برای خدمات و ۱۵متر برای فضای سبز مورد نیاز است و حدود ۴۰ تا ۵۰متر نیز مسکن و به‌طور متوسط، تامین حدود یکصد متر زمین ضروری خواهد بود. در واقع، حتی با حذف زمین مربوط به مسکن، شهرداری‌ها به حدود ۴۵متر زمین و باقی ارگان‌های موظف به تامین خدمات، به ۱۶متر زمین نیاز دارند (قابل ذکر است که یکی از علل شکست طرح‌‌‌های شهری، تصویب طرح‌ها بدون تامین این سرانه زمین برای شهرداری و دیگر ارگان‌های خدمات‌رسان شهری‌‌‌ است.) مردم نیز به حدود ۴۰متر زمین برای سکونتگاه‌های خود نیاز دارند. با وجود اراضی وسیع سکونت‌پذیر دولتی، تامین زمین خام بدون هزینه ممکن است. چرا با وجود این امکان، هنوز زمین مساله اصلی است؟ دلایل زیر این امر را روشن می‌‌‌کند:

یک) هزینه آماده‌سازی زمین (به تاسیسات و تجهیزات ضروری): این امر، بخشی از مسکن مهر را با احداث در اراضی خام و تجهیزنشده، با شکست و عدم‌امکان سکونت مواجه کرد.

دو) عدم‌تامین زمین در جوار مناطق اشتغال‌زا: این موضوع، ساخت اغلب شهرهای جدید را بعد از ۴۰سال در رسیدن به سقف جمعیتی، نا‌‌‌موفق کرد.

همان‌طور که گفته شد، این در حالی است که در دهه‌های اخیر، حدود ۱۹میلیون نفر بر جمعیت ساکنان سکونتگاه‌های غیر‌رسمی افزوده شده‌ است.

  پیشنهادهایی برای تحقق برنامه تامین مسکن

تامین مسکن برای پاسخگویی به نیاز اقشار مختلف جامعه، به‌خصوص اقشار کم‌‌‌درآمد و میان‌درآمد، یکی از مواردی است که باید مورد توجه دولت‌‌‌ها، از جمله دولت فعلی قرار گیرد. نفس ورود دولت به برنامه تامین مسکن امری ضرروی و حیاتی است، اما این ورود باید با اصول و قواعد کارشناسی انجام شود. پیشنهادهایی برای تحقق درست و اثربخش برنامه‌‌‌های تامین مسکن در کشور وجود دارد که سیاستگذار مسکن می‌تواند، با اطلاع از آنها از روش‌ها و راهبردهای موثرتری در این زمینه استفاده کند.

این پیشنهادها در ادامه آمده‌اند.

  بهره‌وری اراضی سکونتگاه‌های مردمی

بهره‌وری و بهره‌‌‌مندی از اراضی سکونتگاه‌های مردمی، یکی از این راهکارهاست. طی دوره‌ای که ساخت واحدهای مسکن مهر، احداث شهرهای جدید و دیگر اقدامات برای تامین مسکن گروه‌های زیر خط فقر ادامه داشت، در اطراف شهرهای ایران حدود ۱۹میلیون نفر به سمت حاشیه‌نشینی کشیده شده‌اند که به علت به رسمیت شناخته‌نشدن سکونت آنها از سوی دولت، تالی فاسد‌های زیر حادث شده است.

اول: عدم‌امکان اخذ جواز برای احداث اصولی‌تر؛

دوم: عدم‌امکان اخذ وام، برای احداث اصولی‌تر و تکمیل آنها؛

سوم: عدم‌تجیهز قابل قبول آنها به تاسیسات و تجهیزات ضروری از سوی شهرداری‌ها و دیگر ارگان‌های مرتبط.

بنابراین لازم است اقدامات زیر انجام شود:

یک) تهیه طرح سامان‌دهی سریع برای هر مجموعه سکونتی مردمی با تعیین مسیر معابر و اراضی لازم برای تامین خدمات و تاسیسات؛

دو) صدور سند مالکیت برای قطعات منظورشده برای سکونت (که خوشبختانه اکثریت قریب به اتفاق آنها از اراضی منابع ملی هستند)؛

سوم) سنددار شدن این اراضی که امکان اعطای وام برای تکمیل و مستحکم‌سازی این واحدها را ممکن می‌‌‌سازد؛

چهار) ایجاد شهرداری مستقل یا مرتبط به شهر مجاور، در جهت ممکن‌ساختن تامین تاسیسات شهری و تامین خدمات از سوی دیگر سازمان‌های موظف.

بسیاری رسمیت‌دادن به سکونتگاه‌های غیر‌رسمی را موجب تشویق به مهاجرت می‌‌‌دانند که ایرادات اساسی زیر را دارد:

یک) فقط عدم‌اشتغال در مبدا مهاجرت، علت اصلی مهاجرت این گروه از مردم است؛

دو) موضوع مهاجرت را باید با تعادل‌بخشی به فعالیت در کل سرزمین و به‌طور ریشه‌‌‌ای حل کرد؛ نه با بولدوزر و مانع‌تراشی در مقصد که به ظلم مضاعف به مردم می‌‌‌انجامد.

سه) شهرک‌سازی در بخش‌هایی از سرزمین که با توجه به طرح آمایش سرزمین (و طرح‌های ناحیه‌ای) برای تعادل‌بخشی به نظام سکونت و فعالیت در فضای سرزمینی ضرورت دارد، همراه با ایجاد مراکز اشتغال‌زا از سوی وزارت صنعت و دیگر وزارتخانه‌های مرتبط باشد.

از سوی دیگر، ایجاد مراکز اشتغال‌زا در جوار شهرهای جدید نتوانسته‌ است تقاضای موردنیاز را برآورده کند و همچنین تامین خط ریلی جدید به شهرهای مهم اطراف به منظور سهولت دسترسی ساکنان این شهرها و حمل‌ونقل آسان، ارزان و سریع آنها به شهر مادر و بالعکس هنوز به انجام نرسیده است.